Отношение кредита к стоимости (LTV) часто используется в ипотечном кредитовании для определения суммы необходимого первоначального взноса. Кроме того, предоставит ли кредитор кредит заемщику. Кредиторы предпочитают более низкие LTV, но это обходится дорого — заемщики должны вносить более крупные авансовые платежи. Правильный расчет отношения кредита к стоимости также имеет важное значение.
Что такое отношение кредита к стоимости (LTV)?
Финансовые учреждения и другие кредиторы оценивают риск ссуды, глядя на отношение ссуды к стоимости (LTV) до одобрения ипотеки. Кредиты с высоким коэффициентом LTV могут потребовать от заемщика приобретения ипотечной страховки. Частное ипотечное страхование, или PMI, называется частным ипотечным страхованием.
Финансовые учреждения и кредиторы используют соотношение «Ссуда к стоимости» для оценки коэффициента ссуды до ипотека. Также называется отношением кредита к стоимости. Например, если вы вложите 20,000 200,000 долларов и купите дом стоимостью 180,000 XNUMX долларов, банк предоставит вам ссуду в размере XNUMX XNUMX долларов. Кредиторы используют отношение кредита к стоимости, чтобы определить, сколько кредита они предоставят вам.
Как рассчитать соотношение кредита к стоимости
С помощью этой простой формулы потенциальные покупатели жилья могут быстро определить коэффициент LTV недвижимости. Расчет отношения кредита к стоимости (LTV) прост: сумма кредита делится на стоимость активов или залога, заложенного в качестве обеспечения. Ипотечный баланс делится на стоимость имущества, когда речь идет об ипотеке.
LTV = (Стоимость активов / Сумма кредита) x 100
При расчете коэффициента LTV общая сумма кредита вычитается из оценочной стоимости имущества и выражается в процентах. Если вы вложите 10,000 100,000 долларов и купите дом по его оценочной стоимости в 90,000 90 долларов, вы возьмете в долг 90,000 100,000 долларов. В результате коэффициент LTV составляет XNUMX% (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
Пример 2: Если недвижимость оценивается в 200,000 150,000 долларов США, а покупатель запрашивает ипотечный кредит в размере 75 XNUMX долларов США, стоимость кредита составляет XNUMX%.
КАК Понимание отношения кредита к стоимости Соотношение?
Расчет коэффициента LTV является важным шагом в процессе андеррайтинга ипотечного кредита. При покупке дома, рефинансировании существующей ипотеки в новую ссуду или получении ссуды под залог доли в объекте недвижимости может применяться коэффициент LTV.
При оценке заявки на ипотеку кредиторы смотрят на коэффициент LTV, чтобы определить, какой риск они готовы взять на себя. Кредиторы считают, что существует более высокая вероятность дефолта по кредиту, когда заемщики запрашивают кредиты на суммы, которые равны или близки к оценочной стоимости (и, следовательно, имеют более высокий коэффициент LTV). Из-за низкого первоначального взноса недвижимость требует большего капитала.
Сумма первоначального взноса, цена продажи и оценочная стоимость недвижимости являются основными переменными, влияющими на коэффициенты LTV. Более высокие авансовые платежи и более низкие цены продажи приводят к максимально низкому коэффициенту LTV.
Вообще говоря, вероятность одобрения кредита и более низкой процентной ставки увеличивается с коэффициентом LTV. Также снизится возможность оплаты частного ипотечного страхования (PMI) в качестве заемщика.
Коэффициент LTV является лишь одним из критериев, определяющих приемлемость заемщика. Однако это может оказать существенное влияние на процентную ставку, которую может получить заемщик. Когда коэффициент LTV заявителя составляет 80% или ниже, большинство кредиторов предоставляют самую низкую процентную ставку, которую они могут.
Хотя процентная ставка по кредитам может повышаться по мере увеличения коэффициента LTV, заемщики с более высоким коэффициентом LTV по-прежнему имеют право на одобрение ипотечного кредита. Например, коэффициент LTV 95% может дать заемщику одобрение ипотечного кредита. Однако они могут запросить процентную ставку, которая на целый процентный пункт выше, чем ставка, взимаемая с заемщика с коэффициентом LTV 75%.
Если коэффициент LTV превышает 80%, кредитор может потребовать от заемщика приобрести частную ипотечную страховку. В результате общая сумма кредита будет увеличиваться на 0.5% до 1% в год. До тех пор, пока коэффициент LTV не составит 80% или менее, необходимы платежи PMI. Коэффициент LTV будет падать по мере того, как вы будете выплачивать остаток по кредиту, а стоимость вашего дома со временем будет расти.
Хотя закон этого не требует, почти все кредиторы требуют коэффициента LTV 80% для заемщиков, чтобы избежать затрат на PMI. Некоторые кредиторы могут иногда игнорировать заемщиков с высоким доходом, небольшим долгом или значительным инвестиционным портфелем.
Основным недостатком информации LTV является то, что она учитывает только основную ипотеку домовладельца. Он также исключает из своих расчетов другие долги, которые они могут иметь, такие как вторая ипотека или кредит под залог дома. CLTV является более точным индикатором способности заемщика погасить ипотечный кредит.
Какие факторы влияют на коэффициент LTV и его расчет?
Три элемента, влияющие на соотношение кредита к стоимости, — это цена продажи, первоначальный взнос и оценочная стоимость. Изменение любой из этих сумм может повлиять на отношение кредита к стоимости. А, следовательно, уровень риска для финансового учреждения и процентная ставка, которую они берут за ипотеку.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос заемщика — это сумма денег, которую он вложил в покупку. Внося свой вклад в первоначальный взнос и получая ипотечный кредит от кредитора, заемщик и кредитор совместно покупают недвижимость. Эти суммы складываются в общую цену контракта на имущество. Вклад кредитора в кредит уменьшается по мере увеличения первоначального взноса заемщика. Это приносит пользу способности заемщика получить кредит и процентная ставка по кредиту.
Если недвижимость, которую покупает заемщик, стоит 200,000 40,000 долларов, и он вносит 20 160,000 долларов, или 80% от продажной цены, кредитор финансирует оставшиеся 160,000 200,000 долларов, или 80 % LTV: XNUMX XNUMX долларов / XNUMX XNUMX долларов = XNUMX %. Это пример расчета кредита к стоимости. Риск для финансовой компании уменьшается по мере увеличения первоначального взноса и уменьшения суммы кредита.
Цена договора купли-продажи
Вторым фактором, влияющим на расчет отношения кредита к стоимости, является главная договорная цена. Хотя это явно не указано в формуле, тем не менее, это ключевой компонент. С более низкой продажной ценой сумма ипотечного кредита, необходимая для покупки недвижимости, также уменьшается. Когда цена продажи выше, сумма ипотеки будет выше. Цена покупки и соотношение кредита к стоимости имеют решающее значение, поскольку цена покупки не должна превышать оценочную стоимость недвижимости. В примерах в этом разделе предполагается, что оценочная стоимость и цена продажи совпадают, но это не всегда так.
Приведен пример расчета отношения кредита к стоимости: если у покупателя есть 50,000 200,000 долларов, которые он может вложить в недвижимость, а цена продажи этой собственности составляет 75 200,000 долларов. Таким образом, LTV составит 50,000%: (200,000 75–XNUMX XNUMX долларов) / XNUMX XNUMX долларов = XNUMX %.
Оценочная стоимость
Оценочная стоимость является третьим элементом, влияющим на соотношение кредита к стоимости. Кредитор определяет оценочную стоимость имущества на основе его размера, характеристик, местоположения, состояния и сравнения с аналогичными объектами недвижимости по соседству. Используя оценочную стоимость или цену продажи для расчета LTV, в зависимости от того, что ниже,
Оценщик, нейтральная третья сторона, не связанная с продажей, устанавливает стоимость имущества. Оценщик определяет стоимость имущества, используя разнообразную информацию. Оценщик определяет стоимость имущества после проведения анализа. Таким образом, кредитор определяет коэффициент LTV, используя формулу, упомянутую выше, прежде чем одобрить кредит в размере
Когда коэффициент LTV для ипотечных кредитов составляет 67%, покупатель имеет право на 67%-ную стоимость кредита на недвижимость.
Пример расчета кредита к стоимости
Например, представьте, что вы покупаете дом, стоимость которого оценивается в 100,000 90,000 долларов. Хотя владелец готов продать его за 10,000 80,000 долларов. Если вы внесете 80 80,000 долларов в качестве первоначального взноса по ипотеке, вам потребуется кредит в размере 100,000 30,000 долларов. Таким образом, коэффициент LTV составит 60,000% (т. е. 60 60,000/100,000 XNUMX). Предположим, вы увеличили сумму первоначального взноса до XNUMX XNUMX долларов США, ипотечный кредит, который вам требуется, теперь составит XNUMX XNUMX долларов США. Этот расчет сделает коэффициент LTV равным XNUMX% (т. е. XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
Что означает 80% LTV?
Как правило, отличное соотношение кредита к стоимости должно составлять не более 80%. Высокий LTV выше 80%. Это означает, что заемщики могут платить более высокую стоимость заимствования, нуждаться в частной ипотечной страховке, или кредитор может даже отказаться от кредита. LTV больше 95% недопустимо.
Что такое отличное соотношение кредита к стоимости?
Большинство кредиторов считают 80% хорошим соотношением кредита к стоимости (LTV). Все, что меньше этого числа, даже лучше. Помните, что по мере увеличения LTV выше 80% стоимость заимствования может увеличиться, или кредиторы могут отказать в ссуде. В то время как у некоторых кредиторов и кредитных программ максимальный LTV составляет 80%, у других максимальный LTV составляет 95%. Хороший LTV находится на пороге приемлемости кредитора или ниже: 80% или меньше.
Как рассчитать LTV?
Простое деление суммы кредита на стоимость актива или залога, используемого в качестве залога, приводит к расчету отношения кредита к стоимости (LTV). В случае ипотеки разделите остаток по ипотеке на оценочную стоимость имущества.
Является ли 30% хорошим LTV?
Низкий коэффициент LTV — это хорошо. Низкий коэффициент LTV привлекает кредиторов и повышает шансы покупателя на быстрое получение кредита. Вероятность одобрения кредита d увеличивается с уменьшением LTV. Таким образом, расчет 30% кредита к стоимости является благоприятным.
Что такое кредит 95% LTV?
Если коэффициент LTV для ипотечных кредитов составляет 95%, покупатель имеет право на получение кредита в банке в размере 95% от стоимости недвижимости. Таким образом, банк покрывает 95% кредита. С ипотекой 95% вы можете занять до 95% от покупной цены недвижимости, оставив вам 5% первоначальный взнос. С ипотекой 95% кредита к стоимости (LTV) вы можете занять 95% стоимости вашего дома.
В чем смысл кредита к стоимости (LTV)
Финансовые учреждения и другие кредиторы используют соотношение кредита к стоимости для оценки кредитного риска покупателя. Финансовые учреждения и другие кредиторы оценивают отношение кредита к стоимости (LTV) перед одобрением ипотеки в качестве меры кредитного риска. Кредиторы рассматривают кредиты с высокой LTV как кредиты с более высоким риском. Путем деления суммы кредита на оценочную стоимость можно рассчитать LTV.
Заключение
Заемщики с более высоким коэффициентом LTV по-прежнему имеют право на получение ипотечного кредита, даже если процентная ставка по кредиту может увеличиваться по мере роста коэффициента LTV. На Процентные ставки, коэффициент LTV имеет значение. Когда отношение кредита к стоимости ниже, получение кредита с более низкой процентной ставкой становится более простым, поскольку кредитный риск значительно ниже.
Когда дело доходит до ипотечного кредита, соотношение кредита к стоимости является наиболее важным фактором как для заемщиков, так и для кредиторов. Почему ты все еще ждешь? Рассчитайте коэффициент LTV, найдите ближайший к вам банк или финансовое учреждение и подайте заявку на ипотеку как можно скорее.
Часто задаваемые вопросы о соотношении кредита к стоимости
Что такое отношение кредита к стоимости?
Финансовые учреждения и другие кредиторы оценивают риск ссуды, глядя на соотношение ссуды к стоимости (LTV) перед одобрением ипотеки.
Как рассчитать кредит по стоимости?
Простое деление суммы кредита на стоимость актива или используемого залога.
Является ли 40% хорошим LTV?
Низкий коэффициент LTV — это хорошо. Низкий коэффициент LTV привлекает кредиторов и повышает шансы покупателя на быстрое получение кредита.
Статьи по теме
Оценка имущества: руководство по затратам и процессам (открывается в новой вкладке браузера)
РАЗЛИЧНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
КОЭФФИЦИЕНТ ЖИЛЬЯ: как легко рассчитать коэффициент жилья (+ бесплатные инструменты)
