Коэффициент покрытия долга, сокращенно DSCR или просто DCR, является ключевым термином в коммерческом кредитовании и финансировании недвижимости. Это важно, когда андеррайтинг коммерческой недвижимости и бизнес-кредиты, а также финансовую отчетность арендатора и является важным компонентом при расчете максимальной суммы кредита. В этой статье мы подробно рассмотрим коэффициент покрытия долга и рассмотрим несколько примеров. Мы также увидим две формулы коэффициента покрытия долга и посмотрим, как их рассчитать.
Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?
Коэффициент покрытия долга (DSCR) оценивает способность компании использовать свой операционный доход для выполнения всех своих долговых обязательств, включая выплаты основного долга и процентов как по краткосрочной, так и по долгосрочной задолженности. Когда корпорация имеет какие-либо займы на своем балансе, такие как облигации, ссуды или кредитные линии, этот коэффициент часто используется. Это также регулярно используемое соотношение в выкуп заемных средств сделка, наряду с другими кредитными индикаторами, такими как мультипликатор общего долга/EBITDA, мультипликатор чистый долг/EBITDA, коэффициент покрытия процентов и коэффициент покрытия фиксированных платежей, для анализа долговой способности целевой компании.
Формула коэффициента покрытия обслуживания долга
Эта формула коэффициента покрытия долга существует двумя способами:
Коэффициент покрытия долга = EBITDA/(Проценты + Основная сумма)
Коэффициент покрытия долга = (EBITDA – Капвложения) / (Проценты + Основная сумма)
Где:
EBITDA = Прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации.
Основная сумма = общая сумма кредита краткосрочных и долгосрочных займов.
Проценты = проценты, подлежащие уплате по любым займам.
Капитальные затраты = капитальные затраты.
Некоторые предприятия могут предпочесть использовать последнюю формулу, потому что капитальные затраты не относятся на расходы в отчете о прибылях и убытках, а вместо этого рассматриваются как «инвестиции». Вычитая CAPEX из EBITDA, корпорация будет иметь фактическую сумму операционных доходов, доступных для обслуживания долга.
Как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга?
Это руководство проведет вас через процесс расчета коэффициента покрытия долга. Мы рассмотрим пошаговые ответы на многие случаи расчетов коэффициента покрытия долга.
Пример 1 – Отчет о прибылях и убытках для DSCR
В этом примере мы рассчитаем коэффициент покрытия долга компании А, используя следующий отчет о прибылях и убытках:
| Активы | миллиона |
| Продажа | 1000 |
| Стоимость проданных товаров | 200 |
| Валовая прибыль | 800 |
| Операционные расходы | 200 |
| Операционный доход | 600 |
| Расходы в процентах | 200 |
| Прибыль до налогообложения | 400 |
| Налоговые расходы | 200 |
| Чистая прибыль | 200 |
Ответ
Шаг 1: Запишите формулу коэффициента покрытия долга.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
Шаг 2: Рассчитайте чистый операционный доход.
Операционный доход рассчитывается путем вычитания операционных расходов из валовой прибыли фирмы. В данном случае это 600 миллионов долларов.
Шаг 3: Найдите долговое обслуживание
Поскольку организация должна выплачивать проценты и основную сумму до уплаты налогов, обслуживание долга часто оценивается ниже операционного дохода. В этом примере обслуживание долга — это просто процентные расходы, равные 200 млн долларов.
Шаг 4: Выполните расчет для определения DSCR.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
DSCR = 600 миллионов долларов / 200 миллионов долларов = 3 (или 3x, потому что это соотношение)
Пример 2 DSCR Простой отчет о прибылях и убытках
В этом примере мы рассчитаем коэффициент покрытия долга компании B, используя следующие данные и отчет о прибылях и убытках:
Информация:
Сумма основных платежей составляет 150 миллионов долларов.
| Активы | миллиона |
| Продажа | 1000 |
| Стоимость проданных товаров | 200 |
| Валовая прибыль | 800 |
| SG&A расходы | 300 |
| Расходы на НИОКР | 200 |
| Операционный доход | 300 |
| Расходы в процентах | 50 |
| Прибыль до налогообложения | 250 |
| Налоговые расходы | 50 |
| Чистая прибыль | 200 |
Ответ
Шаг 1: Запишите формулу коэффициента покрытия долга.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
Шаг 2: Рассчитайте чистый операционный доход.
Операционный доход следует за операционными расходами (расходы на коммерческие и административные расходы и НИОКР). В данном случае это 300 миллионов долларов.
Шаг 3: Найдите долговое обслуживание
В этом случае обслуживание долга выше, потому что компания должна погасить основную сумму долга, а также процентные платежи.
Обслуживание долга равно сумме процентов и арендных платежей плюс погашение основного долга.
Обслуживание долга = 50 миллионов долларов + 150 миллионов долларов = 200 миллионов долларов.
Шаг 4: Выполните расчет для определения DSCR.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
DSCR = 300 миллионов долларов / 200 миллионов долларов = 1.5 (или 1.5x)
Пример 3. Элементы, отсутствующие в отчете о прибылях и убытках
В этом примере мы рассчитаем коэффициент покрытия долга компании C, используя следующие данные и отчет о прибылях и убытках:
Информация:
Расходы на НИОКР составляют 25% общих и административных расходов фирмы.
Основные платежи и процентные расходы составляют по 10% операционного дохода компании.
Продажи компании в три раза превышают себестоимость проданных товаров.
| Активы | миллиона |
| Продажа | ? |
| Стоимость проданных товаров | ? |
| Валовая прибыль | 400 |
| SG&A расходы | ? |
| Расходы на НИОКР | 200 |
| Операционный доход | ? |
| Расходы в процентах | ? |
| Прибыль до налогообложения | ? |
| Налоговые расходы | 50 |
| Чистая прибыль | ? |
Ответ
Шаг 1: Запишите формулу коэффициента покрытия долга.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
Шаг 2: Рассчитайте чистый операционный доход.
Чтобы определить чистый операционный доход фирмы, мы должны сначала вычислить расходы на продажи и исследования и разработки (поскольку эти значения не указаны).
Продажи = 3-кратная стоимость проданных товаров
3 × 400 млн долларов = 1200 XNUMX млн долларов продаж
Расходы на НИОКР = 25% расходов на общие и административные расходы
Расходы на НИОКР = 25% от 200 млн долларов = 50 млн долларов
Продажи - Себестоимость проданных товаров - Расходы на коммерческие и административные расходы - Расходы на НИОКР = Чистый операционный доход
Чистая операционная прибыль = 1200 миллионов долларов – 400 миллионов долларов – 200 миллионов долларов – 50 миллионов долларов = 550 миллионов долларов.
Шаг 3: Найдите долговое обслуживание
Основные платежи и процентные расходы составляют по 10% операционного дохода компании:
10% x операционный доход = основные платежи
Основные платежи = 10% x 550 миллионов долларов = 55 миллионов долларов.
Процентные расходы = 10% от операционного дохода
Процентные расходы = 10% от 550 млн долларов = 55 млн долларов.
Найдите долговую службу:
Обслуживание долга равно сумме процентов и арендных платежей плюс погашение основного долга.
Обслуживание долга = 55 миллионов долларов + 55 миллионов долларов = 110 миллионов долларов.
Шаг 4: Выполните расчет для определения DSCR.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
DSCR = 550 миллионов долларов / 110 миллионов долларов = 5 (или 5x)
Пример 4 — DSCR + Заполнение отчета о прибылях и убытках
В этом примере мы рассчитаем коэффициент покрытия долга компании D, используя следующие данные и частичный отчет о прибылях и убытках:
Информация:
Ставка налога установлена в размере 50%.
Расходы фирмы на исследования и разработки составляют на 10 миллионов долларов меньше, чем половина ее расходов на коммерческие и административные расходы.
Основные платежи равны удвоенной прибыли до налогообложения.
Себестоимость проданных товаров составляет 60% от продажной цены.
Чистая прибыль составляет 25% от арендных платежей.
Расходы SG&A составляют 30% продаж компании.
Лизинговые платежи вдвое превышают процентные платежи.
Ответ
Шаг 1: Запишите формулу коэффициента покрытия долга.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
Шаг 2: Заполните отчет о прибылях и убытках.
Поскольку большинство строк в отчете о прибылях и убытках пусты, мы должны сначала заполнить отчет о прибылях и убытках, используя имеющуюся у нас информацию:
Арендные платежи
Мы можем вычислить арендные платежи, начав с процентных расходов в размере 20 миллионов долларов (единственное значение, которое у нас есть), что вдвое превышает процентные расходы.
Арендные платежи = 2 x 20 миллионов долларов = 40 миллионов долларов.
рентабельность
Теперь мы можем рассчитать чистую прибыль (поскольку она составляет 25 процентов от арендных платежей).
Чистая прибыль = 25% от 40 миллионов долларов = 10 миллионов долларов.
Прибыль до налогообложения и налоговых расходов
Ставка налога 50% предполагает, что налоговые расходы равны 50% прибыли до налогообложения. Компания сохраняет половину своей прибыли до налогообложения в качестве чистой прибыли. В результате мы можем сделать вывод, что прибыль до налогообложения в два раза больше чистой прибыли.
Прибыль до налогообложения = 2 х 10 млн долларов = 20 млн долларов.
Прибыль до налогообложения – чистая прибыль = налоговые расходы
Расходы на налоги = 20 млн долларов – 10 млн долларов = 10 млн долларов.
Платежи основного долга
Основные платежи равны удвоенной прибыли до налогообложения.
2 x прибыль до налогообложения = основные платежи
Основные платежи = 2 x 20 миллионов долларов = 40 миллионов долларов.
Операционная прибыль
Хотя операционная прибыль не показана, мы можем вычислить ее, добавив позиции, для которых у нас есть значения выше прибыли до налогообложения.
Операционная прибыль рассчитывается как сумма прибыли до налогообложения и процентных расходов.
Операционная прибыль = 20 миллионов долларов + 20 миллионов долларов = 40 миллионов долларов.
Шаг 3: Найдите долговое обслуживание
Обслуживание долга равно сумме процентов и арендных платежей плюс погашение основного долга.
Обслуживание долга = 20 миллионов долларов + 40 миллионов долларов + 40 миллионов долларов = 100 миллионов долларов.
Шаг 4: Выполните расчет для определения DSCR.
DSCR = Обслуживание долга / Чистый операционный доход
DSCR = 40 миллионов долларов / 100 миллионов долларов = 0.4 (или 0.4x)
Интерпретация коэффициента покрытия долга
Коэффициент покрытия долга, равный единице или выше, означает, что операционный доход компании достаточен для покрытия годового долга и выплаты процентов. Как правило, оптимальное соотношение составляет 2 или выше. Высокий коэффициент указывает на то, что корпорация способна брать на себя дополнительные долги.
Коэффициент меньше единицы является нежелательным, поскольку он демонстрирует неспособность компании обслуживать свои текущие долговые обязательства исключительно за счет операционного дохода. Например, DSCR, равный 0.8, показывает, что операционного дохода достаточно, чтобы погасить 80% долговых платежей компании.
Вместо того, чтобы сосредотачиваться на одном показателе, проанализируйте коэффициент покрытия долга компании относительно коэффициентов других компаний в той же отрасли. Если DSCR компании намного выше, чем у большинства ее конкурентов, это свидетельствует о более эффективном управлении долгом. Финансовый аналитик также может захотеть изучить коэффициент компании с течением времени, чтобы увидеть, имеет ли он тенденцию к росту (улучшение) или к снижению (ухудшение) (ухудшение).
Общие применения коэффициента покрытия обслуживания долга
Коэффициент покрытия долга — это стандартный показатель, используемый для оценки способности компании погасить свой непогашенный долг, включая расходы по основному долгу и процентам.
При выкупе с использованием заемных средств компания-эквайер использует DSCR для оценки структуры долга целевой компании и ее способности погашать кредитные обязательства.
Кредитные специалисты банка используют DSCR для оценки способности компании обслуживать долг.
Обзор
Коэффициент покрытия долга является полезным индикатором для измерения общего финансового состояния компании, особенно ее способности обслуживать текущий долг. Коэффициент также может помочь кредиторам и инвесторам определить, безопасно ли для компании брать больше долгового финансирования. DSCR всегда следует сравнивать со средним показателем по отрасли.
DSCR Часто задаваемые вопросы
Каков хороший коэффициент покрытия долга для недвижимости?
Большинство кредиторов предпочитают DSCR в диапазоне 1.25x–1.5x. Это означает, что, по крайней мере, актив может генерировать дополнительные 25% дополнительного дохода после того, как все долговые платежи будут произведены.
Как рассчитать коэффициент покрытия долга недвижимостью?
Просто разделите чистую операционную прибыль (NOI) на годовой долг, чтобы определить коэффициент покрытия обслуживания долга.
Почему важен коэффициент покрытия обслуживания долга?
DSCR является полезным эталоном для определения способности человека или компании выплачивать долги наличными. Более высокий коэффициент указывает на то, что фирма более кредитоспособна, поскольку у нее достаточно финансов для обслуживания своих долговых обязательств, то есть для своевременного осуществления необходимых платежей.
- ФИНАНСОВАЯ ОТЧЕТНОСТЬ: все, что вам нужно знать, с примерами (+ быстрые и простые инструменты)
- ФИНАНСОВЫЙ ОТЧЕТ КОМПАНИИ: лучшие образцы и шаблоны за 2021 год для изучения
- Страхование общей коммерческой ответственности CGL US: политика, покрытие и расходы
- КОЭФФИЦИЕНТ ЖИЛЬЯ: как легко рассчитать коэффициент жилья (+ бесплатные инструменты)
- Управление капиталом: 10+ простых советов, чтобы стать профессионалом
