Конечный коэффициент является одним из показателей, которые банки и даже FHA учитывают при принятии решений о кредитовании. Также известный как коэффициент DTI, он определяет уровень риска, связанного с ссудой денег потенциальному заемщику. Вот все, что вам нужно знать о коэффициенте задней части и о том, как его рассчитать.
Что такое коэффициент задней части?
«Конечный коэффициент» — это процент вашего ежемесячного дохода, предназначенный для выплаты долгов. Коэффициент определяется в процентах от вашего ежемесячного дохода.
Понимание коэффициента задней части
Конечный коэффициент является одним из немногих показателей, используемых ипотечными андеррайтерами для определения уровня риска, связанного с ссудой денег потенциальному заемщику. Это важно, поскольку указывает, какая часть дохода заемщика причитается другому лицу или компании. Если большая часть ежемесячного дохода заявителя идет на выплату долга, заявитель считается заемщиком с высоким уровнем риска, поскольку потеря работы или падение дохода могут привести к быстрому накоплению неоплаченных обязательств.
Как рассчитать конечный коэффициент
Чтобы рассчитать итоговый коэффициент, мы объединяем все ежемесячные платежи по долгу заемщика вместе и делим общую сумму на ежемесячный доход заемщика.
Рассмотрим заемщика с ежемесячным доходом в 5,000 долларов (60,000 12 долларов, разделенные на 2,000) и общим ежемесячным платежом по долгу в размере 40 долларов. Фактическое соотношение для этого заемщика составляет 2,000% (5,000 долл. США / XNUMX долл. США).
Кредиторы предпочитают видеть соотношение не более 36 процентов. Однако некоторые кредиторы делают исключения для процентов до 50% для заемщиков с хорошей кредитной историей. Принимая ипотечные кредиты, некоторые кредиторы используют этот коэффициент только, в то время как другие используют его в сочетании с передаточным отношением.
Как определить коэффициент задней части
Ваш ежемесячный долг в конечном коэффициенте включает платежи по кредитным картам, ипотеке и автокредиту, а также алименты и другие обязательства по кредиту. Из-за включенных долгов он отличается от переднего коэффициента. Отношение «внешнего конца» — это просто отношение платежа по ипотеке к доходу.
Итак, если вы зарабатываете 48,000 4,000 долларов в год, ваш ежемесячный доход составляет 25 1,000 долларов. Ваш начальный коэффициент составляет XNUMX%, если ваш общий платеж по ипотеке составляет XNUMX долларов.
Если ваши общие долговые платежи составляют 1,800 долларов (1,000 долларов за дом, 350 долларов за автокредит, 300 долларов за кредитные карты и 150 долларов за студенческий заем), ваш итоговый коэффициент составляет 45 процентов.
Ваше общее отношение долга к доходу (DTI) будет 25/45 (спереди/сзади).
Читайте также: ПОДАЧА ЗАДОЛЖЕННЫХ НАЛОГОВ: Как я могу управлять своими задолженностями по налогам?
Как этот расчет используется кредиторами?
При предоставлении ипотечных кредитов некоторые кредиторы оценивают исключительно конечный коэффициент и не придают значения исходному коэффициенту. Соотношение долга к доходу вместе с кредитным рейтингом заемщика, доходом, опытом работы, приобретаемым имуществом и другими факторами играет важную роль в решении кредитора.
Соотношение back-end и front-end более консервативно. То есть кредиторы с более строгими правилами кредитования более склонны смотреть на конечную часть сделки, а не на начальную.
У кредиторов есть критерии, с которыми они вступают в переговоры по кредиту. Кредиторы обычно стремятся выдавать кредиты с соотношением 36% или меньше. Таким образом, в предыдущем сценарии, при итоговом коэффициенте 45 процентов, ссуда, скорее всего, будет отклонена. Если у заемщика хорошая кредитная история, некоторые кредиторы делают исключение, позволяя коэффициенты до 50%.
Кредиторы, которые рассчитывают как переднее, так и заднее соотношение, могут запросить определенное соотношение, например 28/36. Кредитный лимит FHA составляет 29/41. Ссуды VA учитывают только конечную часть, которая должна составлять 41 процент или ниже.
Как снизить коэффициент бэкенда
Поскольку отношение вашего долга к доходу так же важно для ипотечных кредиторов, как и ваш кредитный рейтинг, повышение вашего отношения имеет решающее значение для обеспечения того, чтобы вы могли получить необходимые кредиты и чтобы вы могли позволить себе платежи по кредиту после того, как кредит будет выдан. предоставленный.
Самая эффективная стратегия для минимизации вашего конечного коэффициента — это погасить долг. Если вы сможете погасить свои кредитные карты и избежать накопления новых возобновляемых долгов, ваш коэффициент значительно улучшится. Если вы погасите свои кредитные карты в описанной выше ситуации, у вас останется 1500 долларов в виде ежемесячных платежей (1000 долларов на дом, 350 долларов на автокредит, 150 долларов на студенческие кредиты). С прибылью в 4000 долларов новый коэффициент конечного результата составляет 37.5%. Это намного ближе к приемлемым 36 процентам, а при хорошем кредитном рейтинге большинство кредиторов могут даже одобрить вас.
Увеличение дохода также улучшает соотношение. Предположим, что в нашем примере вы получаете повышение стоимости жизни на 3%. Ваш новый ежемесячный доход в размере 4,120 долларов США в сочетании с вашими ежемесячными платежами по долгу в размере 1,500 долларов США дает итоговый коэффициент 36.4 процента. Это соотношение увеличивает вероятность того, что ваша заявка на кредит будет удовлетворена.
Уменьшите платеж по ипотеке, чтобы увеличить коэффициент. Вы можете уменьшить свой платеж и снизить коэффициенты начального и конечного дохода, сделав более высокий первоначальный взнос, выбрав 20- или 30-летнюю ипотеку вместо 15-летней ипотеки или подыскав более дешевый дом для покупки. Получение более доступной страховки также принесет вам пользу, потому что ваш платеж по ипотеке включает PITI (основную сумму, проценты, налоги и страховку).
Соотношение задней части и передней части
Начальное соотношение также является сравнением долга и дохода, используемым ипотечными страховщиками. Исключением является то, что в предварительном коэффициенте не учитывается никакой другой долг, кроме выплаты по ипотечному кредиту. В результате мы рассчитываем передовой коэффициент, разделив ежемесячный платеж заемщика по ипотеке на его или ее ежемесячный доход. Возвращаясь к предыдущему примеру, предположим, что платеж заемщика по ипотеке составляет 1,200 долларов США из его ежемесячного долгового обязательства в размере 2,000 долларов США.
Таким образом, коэффициент заемщика составляет (1,200 долл. США / 5,000 долл. США), или 24 процента. Частое верхнее ограничение, устанавливаемое поставщиками ипотечных кредитов, — это начальный коэффициент в 28 процентов. Как и в случае с конечным коэффициентом, некоторые кредиторы более гибки в отношении исходного коэффициента, особенно если у заемщика есть другие смягчающие обстоятельства, такие как хорошая кредитная история, стабильный доход или большие резервы наличности.
Компенсирующие факторы для коэффициента FHA Back End DTI
Если заемщики соответствуют другим компенсирующим обстоятельствам, требования FHA позволяют кредиторам допускать более высокие проценты DTI. Эти дополнительные сценарии помогают снизить риск выдачи ипотечных кредитов с более высокими коэффициентами DTI. К числу таких компенсирующих факторов относятся следующие:
№1. Остаточный доход
Кредиторы могут одобрить более высокие отношения долга к доходу, если у заемщика остается достаточно средств каждый месяц после покрытия всех расходов.
№ 2. Денежные резервы
Другим компенсирующим фактором может быть наличие у заемщика значительных резервов наличности после закрытия кредита на случай чрезвычайной финансовой ситуации.
№3. Платежный шок
Платежный шок возникает, когда ежемесячный платеж заемщика за жилье резко увеличивается при покупке дома и переходе от предыдущего платежа по арендной плате / ипотеке к новому предложенному платежу. Если платежи заемщика останутся почти постоянными в соответствии с новым сценарием выплат по ипотечным кредитам, кредиторы будут более склонны одобрять более высокий DTI.
№ 4. Высокие кредитные рейтинги
Если у вас высокий кредитный рейтинг, вы продемонстрировали финансовую ответственность. Это поможет вам быть принятым на большее DTI.
№ 5. Стабильность занятости
Работали ли вы в одном и том же месте в течение длительного времени или в течение последних нескольких лет перескакивали с работы на работу с многочисленными перерывами в работе? Очень важно иметь постоянный источник дохода.
Кредиторы FHA могут допустить коэффициент DTI более 50% с учетом этих и других компенсационных соображений.
Как снизить DTI
Самый очевидный способ снизить DTI — это либо увеличить ежемесячный доход, либо уменьшить ежемесячный долг. Однако есть и менее очевидные предложения, которые мы с вами обсудим здесь.
№ 1. Увеличьте свой доход
Если вы работаете не по найму или зарабатываете деньги или чаевые в своей сфере деятельности, вы должны быть в состоянии продемонстрировать этот доход при подаче заявки на ипотеку. Другие совершают ошибку, не переводя всю выручку, включая наличные деньги и чаевые, на банковский счет.
Кредиторы захотят проверить, сколько денег поступает на их банковские счета. Нет никакой разницы, если вы снимете деньги сразу после этого. Документирование вашего денежного потока — это одна из стратегий увеличения вашего зарегистрированного валового ежемесячного дохода, что снизит ваши коэффициенты DTI.
№ 2. Уменьшите свой ежемесячный долг
Большие требования к ежемесячным платежам часто увеличивают процент DTI. Если вы намерены погасить долг, чтобы улучшить свои коэффициенты DTI, прежде чем претендовать на получение ипотечного кредита, сосредоточьтесь на обязательстве с самым высоким ежемесячным платежным требованием, а не на долге с самой высокой общей суммой.
Цель состоит в том, чтобы все ежемесячные платежи были удалены из вашего кредитного портфеля. В результате, если у вас есть 5,000 долларов для погашения долга, вы должны использовать их для погашения как можно большего количества счетов. Эти платежи будут исключены из вашего расчета DTI. Чего вы не хотите делать, так это применять 5,000 долларов к счету со значительно большей суммой, сохраняя при этом ежемесячный платеж.
Каков максимально допустимый коэффициент FHA Back End DTI?
Наивысший допустимый коэффициент DTI конечной части FHA с компенсирующими коэффициентами составляет 56.9 процента, который участвующие кредиторы FHA могут разрешить на основе конкретных компенсирующих элементов, которые служат для снижения риска кредитора.
Какой доход можно использовать для оценки коэффициента DTI серверной части?
Отношение долга к доходу может быть рассчитано с использованием следующих форм дохода:
- Зарплата за месяц работы
- Прибыль от вашего бизнеса
- пособия по социальному обеспечению
- 401 XNUMX заработков
- Пенсии
- Доход от инвалидности
- Алименты и алименты
Могу ли я получить кредит FHA с высоким коэффициентом DTI?
Есть кредиторы, которые будут принимать уровни DTI до и выше 50%. Тесное сотрудничество с подходящим кредитором поможет и проведет вас через весь процесс, а также предложит способы пройти квалификацию.
Соотношение долга к доходу FHA и студенческие ссуды
Кредиторы FHA обязаны включать 1% непогашенной студенческой ссуды в ежемесячные требования при расчете долга к доходу.
Каково соответствующее соотношение долга к доходу?
Как правило, самый высокий коэффициент DTI, который может иметь заемщик, все еще имеющий право на получение ипотечного кредита, составляет 43 процента. Кредиторы предпочитают отношение долга к доходу менее 36 процентов, при этом не более 28 процентов долга направляется на выплаты по ипотеке или аренде.
Максимальный коэффициент DTI варьируется в зависимости от кредитора. Однако чем ниже отношение долга к доходу, тем больше вероятность того, что заемщик будет принят или, по крайней мере, рассмотрен для получения кредита.
Каковы ограничения отношения долга к доходу?
Коэффициент DTI не делает различий между различными типами долга или расходами на обслуживание этого долга. Кредитные карты имеют более высокие процентные ставки, чем студенческие кредиты, но они объединяются в расчете DTI.
Ваши ежемесячные платежи будут уменьшены, если вы переведете баланс с кредитных карт с высокой процентной ставкой на кредитные карты с низкой процентной ставкой. В результате ваши общие ежемесячные платежи по долгу и коэффициент DTI уменьшатся, но общий непогашенный долг останется прежним.
Каков хороший внутренний коэффициент DTI?
Кредиторы предпочитают, чтобы исходный коэффициент не превышал 28 процентов, а итоговый коэффициент не превышал 36 процентов, при этом итоговый коэффициент включал все ежемесячные долги.
Что такое коэффициент бэкенда 45%?
Начальный коэффициент 25% будет применяться к ипотеке с основной суммой в 1,000 долларов. Ваш конечный коэффициент будет 45%, если у вас будет общий ежемесячный платеж по долгу в размере 1,800 долларов (1,000 долларов на ипотеку, 350 долларов на автокредит, 300 долларов на кредитные карты и 150 долларов на студенческие ссуды).
Что важнее: внешний или внутренний DTI?
Однако в зависимости от типа ипотечного кредита, на который вы подаете заявку, кредиторы могут принять более высокие коэффициенты, если у вас хорошая кредитная история, достаточные сбережения и значительный первоначальный взнос. Заявки на получение ипотечного кредита должны соответствовать требованиям как внешнего, так и внутреннего DTI, но многие финансовые эксперты придают большее значение последним.
Каков максимальный внутренний DTI для FHA?
Федеральное жилищное управление (FHA) в США гарантирует определенный тип ипотечных кредитов. Требования для получения кредита FHA ниже. Хотя это определяется в каждом конкретном случае, максимальный DTI для кредита FHA составляет 57%.
Что не включает коэффициент задней части?
При расчете конечного коэффициента процентные ставки и другие расходы, связанные с задолженностью, игнорируются. Несмотря на то, что процентная ставка по кредитным картам обычно выше, чем по студенческим кредитам, оба типа долга включены в числитель коэффициента.
Чем выше или ниже соотношение лучше?
Повышенный коэффициент обычно указывает на устойчивые продажи, поэтому предпочтительнее более высокий коэффициент. Более низкий коэффициент может свидетельствовать о вялых продажах и/или снижении интереса к продуктам на рынке.
В заключение,
Ваше итоговое соотношение — это, по сути, соотношение всего вашего долга к доходу. Это включает в себя ваш запланированный жилищный долг, а также любой другой потребительский долг в вашей кредитной истории. Знание того, как рассчитать конечный коэффициент, в конечном итоге определит, достаточен ли уровень вашего дохода, чтобы претендовать на ипотеку, о которой вы просите. Это, в свою очередь, поможет вам понять, над чем работать.
Часто задаваемые вопросы
Каково обратное соотношение DTI?
Ваш итоговый коэффициент — это соотношение ваших общих ежемесячных долговых обязательств, в том числе ваш ипотека и любой связанный с ней жилищный долг, к вашему валовому доходу.
Каков минимальный коэффициент возврата для обычного кредита?
Минимальный конечный коэффициент для обычного кредита составляет от 45% до %50%
Что такое правило 28%?
При рассмотрении вопроса об ипотеке убедитесь, что ваши максимальные ежемесячные расходы на домашнее хозяйство не превышают 28 процентов вашего валового ежемесячного дохода, а общий долг вашей семьи не превышает 36 процентов вашего валового ежемесячного дохода.
Статьи по теме
- ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТНЫЙ СЧЕТ: Минимальный кредит, необходимый для покупки дома
- КАК ВЫПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ ЗА 5 ЛЕТ: Подробное руководство
- 6 советов по рефинансированию конкурентоспособной коммерческой недвижимости
- Какой кредитный рейтинг вам нужен, чтобы купить дом: лучшие практики США в 202 году3
- КОЭФФИЦИЕНТ ДОЛГА: определение, формула и расчеты
