Покупатели часто обнаруживают, что определенные дома удовлетворяют большую часть их требований, в то время как другие удовлетворяют немногим и ни одному. Это вынуждает вас идти на компромисс и понижать рейтинг некоторых ваших «обязательных» до «желательных», которые не нарушают договоренности.
Не хотите отказываться ни на дюйм от своих целей и потребностей? Если ваш идеальный дом недоступен (или даже не существует), вы всегда можете создать его. Это позволяет вам спроектировать идеальный дом, не беспокоясь о недостатках покупки недвижимости, в которой вы ранее жили. Однако, чтобы финансировать этот проект, вам необходимо разбираться в кредитах на строительство. Давайте рассмотрим, как работает кредит на строительство, различные типы, процентные ставки и их требования.
Что такое строительный кредит?
Кредит на строительство — это краткосрочный кредит, который покрывает только расходы на строительство дома на заказ. Это не ипотека и классифицируется как специальное финансирование. После того, как дом построен, потенциальный жилец должен подать заявку на ипотеку, чтобы заплатить за него.
Тем не менее, доступны различные кредиты на строительство дома, начиная от строительства с нуля до полной реконструкции всего имущества. Независимо от того, начинаете ли вы с нуля с помощью земельного кредита или полностью ремонтируете дом, вероятно, для вас найдется кредит.
Как работает кредит на строительство?
Строительные кредиты обычно получают строители или покупатели жилья, которые строят свои собственные дома по индивидуальному заказу. Это краткосрочные кредиты, обычно сроком на один год. Когда дом будет построен, заемщик может либо рефинансировать строительный кредит в постоянную ипотеку, либо получить новый кредит для погашения строительного кредита (также известный как «конечный кредит»). Пока проект все еще находится в стадии реализации, заемщик может быть обязан только выплачивать проценты по кредиту на строительство. По некоторым кредитам на строительство может потребоваться полная выплата остатка к концу проекта.
Если заемщик берет ссуду на строительство дома, кредитор может выплатить средства непосредственно подрядчику, а не заемщику. Оплата может быть произведена в рассрочку по мере продвижения проекта через новые этапы развития. Строительные кредиты могут быть использованы для финансирования проектов реабилитации и реставрации, а также строительства новых жилых домов.
Каков объем кредита на строительство?
Каждый проект уникален, но в целом кредит на строительство покрывает следующие расходы:
- Земля.
- Планы, лицензии и сборы
- Материалы и работа
- Расходы на закрытие.
- Резервы на непредвиденные расходы (на случай, если стоимость проекта превысит расчетную).
- Процентные резервы (если вы не хотите платить проценты при строительстве).
Различные виды строительных кредитов
# 1. Кредит на строительство
Вы берете взаймы деньги, чтобы оплатить стоимость строительства вашего дома с помощью ссуды от строительства до постоянной, и как только дом будет закончен и вы въедете, ссуда конвертируется в постоянную ипотеку.
Преимущество подхода «от строительства до постоянного объекта» заключается в том, что вы должны оплатить один набор расходов на закрытие, что снижает ваши общие сборы.
Когда кредит переходит от строительства к постоянному, он становится обычной ипотеки со сроком кредита от 15 до 30 лет. Затем вы делаете платежи, которые включают как проценты, так и основную сумму. В этот момент вы можете выбрать между ипотекой с фиксированной ставкой и ипотекой с регулируемой ставкой. Другие альтернативы включают ссуду FHA на строительство на постоянной основе, которая имеет менее жесткие условия утверждения и может принести пользу некоторым заемщикам, или ссуду на строительство VA, если вы являетесь квалифицированным ветераном.
№ 2. Кредит только на строительство
Кредит только на строительство обеспечивает финансирование, необходимое для завершения строительства дома. Тем не менее, заемщик несет ответственность либо за полное погашение кредита при наступлении срока погашения (обычно один год или меньше), либо за поиск постоянного финансирования через ипотеку.
Эти строительные ссуды распределяют средства в зависимости от процента завершенного проекта, и заемщик несет ответственность только за выплату процентов по привлеченным деньгам.
Кредиты только на строительство могут быть более дорогими в долгосрочной перспективе, если вам требуется постоянная ипотека, потому что вы должны выполнить две отдельные кредитные процедуры и оплатить два набора сборов. Расходы на закрытие могут стоить тысячи долларов, поэтому выгодно избегать еще одного комплекта.
Еще один фактор, который следует учитывать, заключается в том, что ваше финансовое положение может ухудшиться во время строительства. Если вы потеряете работу или потерпите еще одну неудачу, вы, возможно, не сможете претендовать на получение ипотечного кредита в будущем и, следовательно, не сможете переехать в свой новый дом.
№3. Кредит на ремонт
Вы можете изучить альтернативы кредита на ремонт дома, если вы хотите обновить существующий дом, а не строить его. В зависимости от того, сколько денег вы тратите на проект, они могут принимать различные формы.
«Если домовладелец хочет потратить на реконструкцию менее 20,000 25,000 долларов, он может рассмотреть возможность получения личного кредита или использования кредитной карты для финансирования проекта», — говорит Камински. «Если домовладелец накопил капитал в своей собственности, ссуда или кредитная линия под залог дома могут быть подходящими для улучшений, начиная с XNUMX XNUMX долларов или около того».
Рефинансирование наличными — еще одна реалистичная альтернатива в текущих условиях низких ставок по ипотечным кредитам, когда домовладелец берет новый ипотечный кредит на более значительную сумму, чем его существующий кредит, и получает разницу единовременно.
В большинстве случаев кредитор не требует от домовладельца раскрытия того, как будут использоваться наличные деньги. Бюджетом, стратегией и платежами управляет домовладелец. Другие виды финансирования требуют, чтобы кредитор оценил строителя, проверил бюджет и проконтролировал график розыгрыша.
№ 4. Кредит на строительство для собственника-застройщика
Ссуды владельца-застройщика представляют собой ссуды на строительство или только на строительство, в которых заемщик также выступает в качестве строителя дома.
Из-за сложности строительства дома и навыков, необходимых для соблюдения правил строительства, большинство кредиторов не позволяют заемщику выступать в качестве их строителя. Кредиторы, которые бы разрешили это, часто делают это только в том случае, если заемщик является лицензированным строителем по профессии.
№ 5. Конец кредита
По словам Камински, окончательная ссуда — это просто ипотека домовладельца после того, как недвижимость будет построена. Кредит на строительство используется на протяжении всего этапа строительства и погашается после завершения проекта. Затем заемщику придется погасить свою среднюю ипотеку, часто известную как окончательный кредит.
Общие требования к кредиту на строительство
Строительные кредиты более рискованны для кредиторов, поэтому получить разрешение на один по понятным причинам сложнее. Вот на что смотрят кредиторы.
№1. Ваш кредитный рейтинг:
Как и в случае с обычной ипотекой, кредиторы учитывают ваш кредитный рейтинг. Для большинства обычных строительных кредитов и кредитов Министерства сельского хозяйства США требуется кредитный рейтинг 620. Для строительных кредитов VA не требуется минимума. Однако кредиторы часто хотят иметь кредитный рейтинг не менее 620. Для кредитов на строительство FHA требовался минимальный кредитный рейтинг 580.
№2. Первоначальный взнос
Хотя вы предполагаете больший первоначальный взнос по кредиту на строительство, они равны стандартным ипотечным кредитам. Строительные кредиты FHA требуют 3.5-процентного первоначального взноса для проектов, одобренных HUD, и 10-процентного первоначального взноса для проектов, не одобренных HUD. Строительные кредиты VA не требуют первоначального взноса, строительные кредиты Министерства сельского хозяйства США требуют минимального первоначального взноса в размере 10%, а обычные строительные кредиты обычно требуют первоначального взноса в размере 5% или более.
№3. План строительства и спецификации:
Кредиторы также захотят узнать особенности того, что вы собираетесь создать. Они потребуют план дома и спецификации, и планы должны быть проверены на соответствие всем необходимым строительным нормам и правилам в вашем регионе. Домашний оценщик должен будет изучить эти характеристики, чтобы определить их стоимость, которая определит сумму вашего кредита.
№ 4. Обзор строительного подрядчика и кредитора:
Если вы не являетесь сертифицированным генеральным подрядчиком, вам нужно будет нанять его, чтобы построить свой дом. Кредиторы также тщательно проверят подрядчика, участвующего в строительстве. Таким образом, жизненно важно выбрать опытного. Ваш подрядчик является важным элементом процесса. Кредитор захочет узнать бюджет проекта и прогнозы денежных потоков. Кредиторы обычно должны оценить и утвердить контракт на строительство между вами и вашим подрядчиком.
Как получить кредит на строительство?
Ниже приведены основные процессы для получения кредита на строительство:
- Проверьте, имеете ли вы право на участие в каких-либо специальных программах. Если вы заинтересованы, ознакомьтесь с требованиями и процессами для кредита на строительство FHA или VA.
- Получите предварительное одобрение. Прежде чем приступить к большой работе, получите предварительное одобрение, чтобы точно знать, каков будет ваш бюджет.
- Найдите свою землю и строителя. Убедитесь, что ваш застройщик соответствует всем требованиям кредита на строительство, установленным вашим предварительно одобренным кредитором. Обратите особое внимание на лицензии и страховку.
- Закончите бумажную работу. Завершите планы со строителем и представьте всю документацию кредитору. Кредитор, скорее всего, закажет оценку и проверку в рамках следующего этапа.
- Завершить кредит. Процедура закрытия ипотечного кредита завершается, когда вы ставите подпись на пунктирной линии. Ваш строитель может начать работу, как только все будет подписано и средства будут предоставлены.
Процентные ставки по кредиту на строительство
Строительные кредиты доступны не у каждого кредитора. Сначала поговорите с местными банками и кредитными союзами. Процентные ставки по кредитам на строительство, как правило, выше, чем обычные ставки по ипотечным кредитам, потому что эти кредиты являются значительно более сложными и опасными для кредитора.
Учитывая время, необходимое для завершения строительства, вы можете быть обеспокоены изменением процентных ставок во время строительства. Некоторые кредиторы действительно предоставляют долгосрочные блокировки ставок. Вы должны заплатить за безопасность, а некоторые кредиторы требуют невозмещаемый депозит авансом. Например, вы можете потратить один балл на блокировку на 360 дней, при этом требуется депозит в размере 0.5 балла. Блокировка процентной ставки может также включать пункт о плавающей ставке, который позволяет вам получить более низкую процентную ставку, если процентные ставки упадут в достаточной степени.
Вопросы кредитора по строительному кредиту
№1. Могу ли я использовать свой земельный капитал в качестве первоначального взноса?
Если вы владеете землей не менее года, вы можете иметь право внести любое увеличение капитала в счет требования о первоначальном взносе. Чтобы определить стоимость земли, необходимо произвести оценку.
№ 2. Как работает первый розыгрыш?
Строительные материалы, такие как бетон для фундамента и пиломатериалы для каркаса, иногда являются самыми дорогими на ранних стадиях строительства. Однако кредиторы предпочитают не производить значительных выплат, если они специально не выделены для конкретной цели.
Это отпугивает недобросовестных подрядчиков от запроса огромных сумм денег без четкого указания их на конкретные нужды проекта. Убедитесь, что у застройщика достаточно средств для начала работ, и что вы и ваш подрядчик четко понимаете, как будут оплачиваться все затраты на строительство.
№3. Какова процентная ставка в период строительства?
Некоторые строительные кредиторы будут использовать индекс переменной ставки (например, основную ставку) во время строительства. Другие взимают проценты только по ставке, на которую вы согласились, для вашего окончательного кредита, а затем конвертируют остаток в общую сумму основного долга и процентные платежи, когда дом будет завершен.
В некоторых случаях платежи по строительству могут быть включены в стоимость строительства по вашему кредиту – уточните это у своего специалиста по кредитованию на строительство.
№ 4. Какие компании предоставляют кредиты на строительство?
Не все кредиторы предлагают все виды строительных кредитов, а небанковские кредиторы могут вообще не предлагать никаких строительных кредитов.
№ 5. Каковы сборы за ваши строительные кредиты?
Вам понадобится больше информации, чем просто сборы по кредиту. Выплатами часто управляет титульная компания, и во время строительства дома потребуются дополнительные проверки и регистрационные сборы.
Каждый розыгрыш требует платы за проверку и регистрацию, которые могут быстро составить тысячи долларов, поэтому убедитесь, что вы понимаете, что происходит.
№ 6. Розыгрыши: как они работают?
Чтобы избежать задержек в процессе, убедитесь, что ваш подрядчик или строитель понимает, как они будут получать оплату на этапе строительства. Если субподрядчик категорически отказывается выполнять какую-либо работу до тех пор, пока он не получит авансовый платеж, либо предоставьте наличные деньги, чтобы удовлетворить запрос подрядчика на авансовый платеж, либо найдите другого субподрядчика.
Заключение
Если ваша идеальная недвижимость не оказывается доступной при просмотре списков на выбранном вами рынке, мечта не должна заканчиваться. Вообразить идеальное сочетание местоположения, стиля и полезности в доме — один из самых приятных аспектов процесса покупки дома. Это не должно быть просто фантазией. Вы можете спроектировать, построить и обставить дом своей мечты с помощью вариантов финансовой помощи.
Найти подходящие средства для того, чтобы занять деньги для вашего будущего дома, будь то кредит на строительство, кредит на ремонт, HELOC или любое другое количество возможностей, не должно быть сложно. Изучите все ваши альтернативы, определите лучшую форму кредита для ваших обстоятельств и присмотритесь к самым выгодным ценам.
- Управление строительными проектами: руководство для начинающих по эффективному управлению
- Четыре этапа успешного управления строительными проектами
- ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК: определение, лицензирование и заработная плата (обновлено!)
- Что такое бид-бонд и кому он нужен?
- Оптимизация стоимости: определение и обзор
