Вы, несомненно, хорошо знаете, что вашему кредитору придется принять меры, если вы задержите платежи по ипотеке. Договоренность о замещении может помочь вам избежать последствий обращения взыскания, юридической процедуры, посредством которой кредитор, которому принадлежит ваш кредит, конфискует ваше имущество. Давайте подробнее рассмотрим, что такое акт вместо обращения взыскания и чем он отличается от обращения взыскания. Мы также продемонстрируем образец дела вместо обращения взыскания.
Что такое акт вместо обращения взыскания?
Акт вместо обращения взыскания - это юридическая процедура, которая передает домовладение от домовладельца к ипотечному кредитору. В результате домовладелец больше не обязан выплачивать ипотеку и освобождается от своего ипотечного бремени. Это альтернатива для домовладельцев, у которых практически нет собственного капитала и которые не могут вносить ежемесячные платежи по ипотеке.
По словам Джеки Бойс, старшего директора по жилищным вопросам и услугам по банкротству в Money Management International, некоммерческой организации по консультированию по вопросам долга, базирующейся в Шугар-Ленде, штат Техас, документ о замене является юридическим документом, который домовладелец подписывает для осуществления передачи.
Понимание дела вместо обращения взыскания
Акт вместо обращения взыскания является потенциальным вариантом, используемым залогодателем или домовладельцем для предотвращения обращения взыскания.
Залогодатель передает залоговое имущество, которым часто является дом, обратно кредитору, выступающему в качестве залогодержателя, в обмен на освобождение от всех ипотечных обязательств. Обе стороны должны заключить соглашение добровольно и добросовестно. Домовладелец подписывает бумагу, которая заверяется нотариусом и регистрируется в государственных реестрах.
Это драматическое действие обычно совершается в крайнем случае после того, как владелец собственности исчерпал все другие варианты (такие как изменение кредита или короткая продажа) и признал, что потеряет свой дом.
Домовладелец будет освобожден от кредитного бремени, даже если ему придется отказаться от своей собственности и мигрировать. Поскольку этот процесс обычно осуществляется с меньшим публичным уведомлением, чем обращение взыскания, владелец собственности может уменьшить свой стыд и сохранить свое затруднительное положение более конфиденциальным.
Причины, по которым кредитор может отклонить сделку вместо
Помните, что ваш кредитор не обязан принимать документ вместо соглашения. Кредитор может отклонить документ вместо него по разным причинам, в том числе:
- Снижение справедливой рыночной стоимости вашего имущества: Если справедливая рыночная стоимость вашего дома снизилась, вы можете задолжать по кредиту больше, чем стоит ваш дом. Кредитор может согласиться принять дело вместо соглашения в этом обстоятельстве. В этом случае ваш кредитор может принять соглашение о замене только в том случае, если вы оплатите разницу между оценочной стоимостью и суммой задолженности. Это не то, чем занимается Rocket Mortgage.
- Залоговые или налоговые суждения в отношении вашей собственности: Отказ от вашего дела становится более проблематичным, если у вас есть судебное решение или вторичное право удержания, требование к вашей собственности, которое кредитор не создавал. Если у кого-то еще есть претензии на имущество, некоторые кредиторы будут работать с вами, чтобы освободить залоговое удержание.
- Плохое состояние дома: Если ваш дом находится в плохом состоянии, ваш кредитор может отклонить любой предложенный вами акт вместо сделки.
Причины, по которым кредитор может принять документ вместо
Хотя кредитор не обязан принимать ваш документ вместо обращения взыскания, у него есть несколько стимулов для этого. Некоторые из преимуществ, которые ваш кредитор получает, когда он принимает документ вместо него, включают:
- Более быстрый контроль над вашей собственностью: Кредиторы должны нанять адвокатов в суде, доказать, что вы не платите свои долги, и получить одобрение суда на изъятие вашего имущества из-под ареста. Кредитор должен на законных основаниях выселить вас из собственности, даже если он уже обращался в суд. Принимая дело взамен, ваш кредитор экономит время и деньги.
- Улучшенные условия собственности: Кредиторы могут согласиться взять на себя владение недвижимостью в хорошем состоянии, потому что она продается дороже и требует меньше времени для продажи. Вместо этого кредитор может потребовать, чтобы вы поддерживали имущество в отличном состоянии.
Дело вместо Vs. Выкуп: в чем разница?
Дело вместо и выкупа кажутся похожими, но это не одно и то же. При обращении взыскания кредитор забирает имущество после того, как домовладелец не производит платежи. Законы о лишении права выкупа различаются от штата к штату, и обращение взыскания может происходить двумя способами:
- Судебное обращение взыскания, при котором кредитор предъявляет иск о возврате имущества.
- Несудебное обращение взыскания позволяет кредитору обращать взыскание, не проходя через судебную систему.
Основные различия между актом вместо и обращением взыскания заключаются в влиянии на ваш кредитный рейтинг и вашу финансовую ответственность после того, как кредитор вернул имущество. Обращение взыскания на вашу кредитную историю может быть более пагубным, чем действие вместо взыскания с точки зрения кредитной отчетности и кредитных рейтингов. Лишения права выкупа и другая негативная информация в ваших кредитных отчетах может оставаться в вашем отчете до семи лет.
Когда вы возвращаете дело кредитору через дело взамен, кредитор обычно освобождает вас от всех будущих финансовых обязательств. Это означает, что вам больше не нужно вносить платежи по ипотеке или погашать оставшуюся сумму кредита. С потерей права выкупа кредитор может предпринять дополнительные шаги, чтобы вернуть деньги, причитающиеся за дом или судебные издержки.
Преимущества и недостатки сделки вместо обращения взыскания
Это выгодно как заемщику, так и кредитору. Наиболее привлекательным преимуществом для обеих сторон часто является избежание длительных, трудоемких и дорогостоящих судебных разбирательств по обращению взыскания.
Кроме того, в зависимости от того, как этот процесс осуществляется в их районе, заемщик, как правило, может избежать некоторой общественной известности. Поскольку обе стороны заключают взаимовыгодное соглашение, включающее четкие параметры относительно того, когда и как владелец собственности покинет собственность, заемщик избегает перспективы того, что чиновники появятся у дверей, чтобы выселить их, как это может произойти в случае обращения взыскания.
В редких случаях владелец собственности может договориться с кредитором о сдаче имущества в аренду у кредитора на определенный период времени. Кредитор часто экономит деньги, избегая расходов, понесенных во время длительной процедуры обращения взыскания.
Кредитор должен изучить конкретные риски, сопровождающие эту транзакцию, при оценке возможных выгод от заключения такой договоренности. К числу потенциальных опасностей относится вероятность того, что стоимость имущества не превысит оставшуюся сумму ипотечного кредита, а также вероятность того, что младшие кредиторы могут иметь право удержания.
Основным недостатком акта вместо обращения взыскания является то, что это нанесет ущерб вашему кредиту. Это означает увеличение стоимости кредита и большую вероятность возникновения трудностей при получении другого ипотечного кредита. Обращение взыскания на ваш кредитный отчет может быть оспорено в бюро кредитных историй, но это не гарантирует, что оно будет удалено.
Плюсы
- Уменьшает или устраняет ипотечный долг без необходимости обращения взыскания.
- Кредиторы могут повторно сдать имущество в аренду владельцам.
- Часто предпочитают кредиторы
Минусы
- Это вредит вашей кредитной истории
- Сложнее получить еще одну ипотеку в будущем
- Дом может оставаться под водой.
Образец акта вместо обращения взыскания
В этом разделе предлагается образец акта вместо соглашения о взыскании с некоторыми экспонатами типичных закрывающих документов для дальнейшего осуществления сделки. Этот документ вместо образца обращения взыскания имеет 1 страницу и представляет собой тип файла MS Word, указанный в наших документах о юридических соглашениях.
Настоящий Акт составлен ______ дня _____ 20___ года между Доверителем [владельцем имущества] [адрес] и Получателем гранта [Кредитором] [адрес].
В качестве ценного вознаграждения, получение которого настоящим подтверждается, Доверитель настоящим передает Получателю вместо обращения взыскания следующее описанное недвижимое имущество:
Адрес собственности: _____________________ APN: ___________________ Юридическое определение: ____________
Настоящий Акт является обязывающей передачей. Доверитель продал вышеуказанное недвижимое имущество Получателю в счет полной оплаты всех обязательств, обеспеченных Договором о доверительном управлении, ранее оформленным Доверителем и поданным в Регистратор округа Дата _______ как Инструмент № ___________, Страница № __________, Книга ___________.
Доверитель заявляет, что эта передача осуществляется свободно и честно и что нет никаких других устных или письменных соглашений между Доверителем и Получателем в отношении недвижимого имущества, упомянутого в настоящем документе, кроме настоящего Акта.
Выполнил это ________ день _________, 20
__________.
Доверитель:_______________ [Имя доверителя]: ___________
Получатель:________________ [Имя получателя]: ____________
ВНИМАНИЕ: Любая форма акта вместо обращения взыскания должна быть нотариально заверена.
Как получить акт вместо обращения взыскания
Получение акта вместо обращения взыскания не всегда легко; некоторые ипотечные кредиторы не согласятся на один, в зависимости от существующего состояния имущества и наличия налоговых залогов или судебных решений против него за неуплату налогов на имущество. По словам Бойса, кредиторы несут ответственность за любые судебные решения или налоговые удержания. Поэтому они должны учитывать расходы на освобождение от любых залогов как часть дела вместо этого.
«Представитель обсудит ваше финансовое положение и подтвердит, что вы не можете позволить себе ипотеку, что требуется альтернативный вариант распоряжения и какой из них лучше всего подходит», — добавляет Бойс. «Ваш ипотечный сервис не обязан предоставлять документ вместо этого».
Некоторыми из определяющих переменных являются стандарты Fannie Mae, Freddie Mac, USDA или VA (если какая-либо из этих организаций поддерживает кредит) и текущая рыночная стоимость дома.
В чем смысл сделки вместо обращения взыскания?
Дело вместо обращения взыскания является добровольной передачей вашего домовладения кредитору, чтобы избежать обращения взыскания. Документ вместо обращения взыскания может позволить вам избежать личной ответственности за любой оставшийся остаток по ипотечному кредиту.
Является ли дело вместо обращения взыскания?
Меньший кредитный ущерб: соглашение о замене остается в вашем кредитном отчете в течение четырех лет, но обращение взыскания остается на семь. Использование акта вместо соглашения может позволить вам купить новый дом раньше, чем если бы вы прошли через потерю права выкупа.
Что является наиболее существенным недостатком кредитора дела вместо обращения взыскания?
Возможно, самым существенным недостатком сделки взамен является то, что Кредитор получает Имущество с учетом всех других обременений и интересов. В результате, если есть, например, вторая ипотека, кредит взамен вряд ли будет жизнеспособным.
Делает ли дело вместо потери права выкупа повредить ваш кредит?
Согласно данным FICO, ваш кредитный рейтинг может упасть на 50–125 пунктов после акта вместо обращения взыскания, в зависимости от того, где он был до акта вместо обращения взыскания. Тем не менее, воздействие немного менее серьезное, чем обращение взыскания, которое может снизить ваш кредитный рейтинг до 160 баллов.
Как вы договариваетесь дело вместо потери права выкупа?
Переговоры о решении о дефиците
Поскольку акт вместо обращения взыскания является добровольной договоренностью между вами и кредитором, вы можете заключить сделку, в которой кредитор соглашается не добиваться судебного решения по недостатку. Вы соглашаетесь оплатить часть дефицита или возместить дефицит с течением времени.
В чем преимущество сделки вместо обращения взыскания по сравнению с короткой продажей?
Одним из преимуществ купли-продажи по сравнению с короткой продажей является то, что вам не нужно брать на себя ответственность за продажу своего дома. Банк, как правило, одобряет сделку вместо того, если у собственности нет залогов, кроме ипотеки.
Заключение
Если у вас возникли трудности с выплатой ипотечных платежей, подходящим решением может стать акт вместо обращения взыскания. Прежде чем согласиться на акт вместо обращения взыскания, очень важно понять, как это повлияет на ваш кредит и возможность купить еще один дом в будущем. Рассмотрите другие варианты, такие как изменение кредита, короткие продажи или рефинансирование ипотечного кредита, чтобы решить, как действовать дальше.
Статьи по теме
- ПОДВОДНАЯ ИПОТЕКА: значение и доступные варианты
- ДОСТУП: определение и как его получить
- Что такое короткая продажа? Руководство по процессу коротких продаж
- КРАТЧАЯ ПРОДАЖА: определение, процесс и преимущества
- Договор о доверительном управлении: обзор, ипотека против договора о доверительном управлении и как это работает
Рекомендации
