Коэффициент покрытия долга (DCR) является широко используемым показателем в сфере кредитования коммерческой недвижимости. Его основная цель заключается в оценке кредитного риска финансовыми учреждениями. Читайте дальше, чтобы узнать о его формуле и о том, как рассчитать годовой коэффициент покрытия долга.
Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?
Коэффициент покрытия долга, также известный как DSC или DSCR, является важным показателем кредитоспособности, используемым для оценки способности операционного денежного потока компании адекватно покрывать свои регулярные выплаты процентов и основной суммы долга. Следовательно, анализируя этот коэффициент, заинтересованные стороны получают ценную информацию о финансовом состоянии компании и ее способности выполнять свои долговые обязательства.
Коэффициент покрытия долга является бесценным показателем для корпоративных заемщиков, позволяющим сократить срочную задолженность в структуре их капитала. Этот коэффициент, который включает основные обязательства в знаменателе, предлагает всестороннюю оценку способности компании выполнять свои долговые обязательства. Кроме того, учитывая ежемесячные или ежегодные выплаты основного долга, этот коэффициент дает целостное представление о финансовом состоянии заемщика и платежеспособности.
Коэффициент покрытия обслуживания долга Кредиты
В отличие от ипотечного кредита, предназначенного для потребителей или собственности, занимаемой владельцем, ссуды с коэффициентом покрытия долга имеют сходство с ипотекой на коммерческую недвижимость. Процесс андеррайтинга сосредоточен на оценке денежных потоков на уровне собственности, а не на личном доходе, что является ключевым отличием кредита DSCR. Кредиты с коэффициентом покрытия долга служат ценным инструментом для кредиторов, позволяя им получить представление о способности заемщика погасить кредит. Этот коэффициент рассчитывается с учетом ежемесячного дохода от аренды, приносимого рассматриваемой недвижимостью.
Следовательно, используя ссуды с коэффициентом покрытия долга, кредиторы могут принимать обоснованные решения относительно утверждения ссуды и оценивать финансовую устойчивость заемщика. Этот коэффициент также является удобным и простым методом оценки денежного потока. Ключевой показатель получается путем деления ежемесячной арендной платы на сумму ежемесячных платежей по процентам и основной сумме, налогам, страховке и членским взносам (PITIA). Таким образом, используя этот расчет, инвесторы могут получить ценную информацию о финансовой жизнеспособности объекта.
Как рассчитать коэффициент покрытия долга Кредиты
№1. Андеррайтинг
Здесь ваш кредитор изложит для вас стоимость, условия, сборы и другие особенности вашего кредита. В течение этого времени кредитор также определит ваш коэффициент покрытия обслуживания долга.
№2. Документация
При подаче заявки на кредит DSCR вам нужно будет заполнить стандартные кредитные документы. Важно помнить, что формы заявки на получение кредита DSCR будут касаться не ваших личных финансов, а скорее вашего бизнеса или арендуемого имущества. Кредиты DSCR полагаются исключительно на ваш DSCR и не учитывают вашу кредитную историю.
№3. Закрытие и представление
Кредиты DSCR обеспечивают более быструю подачу заявки и процесс закрытия, чем традиционные кредиты, потому что они не требуют подробностей о вашей личной финансовой истории.
Формула коэффициента покрытия обслуживания долга
Формула коэффициента покрытия обслуживания долга включает следующее:
DSCR = чистая операционная прибыль ÷ долговые обязательства
При осуществлении инвестиций в недвижимость для инвесторов крайне важно обеспечить использование точных цифр в своих расчетах. Хотя процесс может показаться простым, точность используемых данных имеет первостепенное значение для получения точного результата. Кроме того, когда дело доходит до определения чистого операционного дохода (NOI), одним из широко используемых методов является его расчет с использованием прибыли до расходов, таких как амортизация, амортизация и проценты (значения E). Этот подход особенно полезен для расчета DSCR. Также важно отметить, что при расчете DSCR следует воздерживаться от вычета налогов, процентов и других сопутствующих расходов из чистого операционного дохода (NOI) до ввода его в формулу.
Формула DSCR имеет решающее значение для практического применения, как показано в следующем сценарии: многоквартирный дом имеет отличные финансовые показатели, о чем свидетельствует его чистая операционная прибыль (NOI) в размере 3.4 миллиона долларов. Кроме того, ежегодные долговые обязательства собственности составляют 2.3 миллиона долларов, что свидетельствует о ее стремлении выполнять свои финансовые обязательства. Коэффициент покрытия долга (DSCR) в этом случае будет 1.48x, как показано в следующем анализе.
При оценке финансовой жизнеспособности многоквартирной или коммерческой сделки по финансированию недвижимости крайне важно оценить DSCR. В этом случае DSCR можно определить, разделив 3.4 миллиона долларов на 2.3 миллиона долларов. Это дает коэффициент 1.48x, что равно 1.48x. Большинство кредиторов считают этот DSCR хорошим, а это означает, что у компании есть хорошие возможности погасить свои долги. Стоит отметить, что надежный DSCR особенно важен в многоквартирных и коммерческих операциях, а также в сделках по финансированию недвижимости.
Как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга
Когда дело доходит до определения коэффициента покрытия долга (DSCR), важно учитывать два основных элемента: годовой чистый операционный доход компании и ее ежегодные обязательства по обслуживанию долга. Для расчета коэффициента покрытия долга компании (DSCR) используется специальная формула.
Чистая операционная прибыль/ Обслуживание долга
Чтобы установить значения каждого из этих компонентов, необходимо провести систематический процесс расчета. При анализе чистого операционного дохода крайне важно учитывать доход предприятия до налогообложения и вычитать различные операционные расходы, понесенные в течение определенного периода. Эти операционные расходы обычно включают такие расходы, как заработная плата, арендная плата и денежные налоги. Следовательно, вычислив эту цифру, можно получить ценную информацию о финансовых показателях бизнеса.
Чистая операционная прибыль = выручка – операционные расходы
Напротив, обслуживание долга — это обязательство компании погасить совокупную сумму всех непогашенных долгов в течение определенного периода времени. Полная разбивка должна охватывать как процентные, так и основные суммы.
Крайне важно признать, что различные кредиторы и финансовые специалисты используют различные варианты этой формулы при расчете коэффициента покрытия долга (DSCR). Подробные рекомендации, предложенные престижным Институтом корпоративных финансов (CFI), содержат одну примечательную иллюстрацию. В своем умном подходе они объясняют формулу коэффициента покрытия долга (DSCR), которая использует EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации) вместо чистой операционной прибыли. Когда дело доходит до оценки финансового состояния вашей компании путем анализа взаимосвязи между доходом и долгами, крайне важно поддерживать последовательность в формуле, которую вы используете для расчета коэффициента покрытия долга (DSCR).
Рассмотрим гипотетический сценарий, в котором ваша уважаемая компания имеет отличный годовой чистый операционный доход в размере 100,000 50,000 долларов и похвальное общее обслуживание долга в размере XNUMX XNUMX долларов. В этом случае очень важно отметить, что ваш коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) впечатляет. Это означает, что вы можете с комфортом выполнить свои текущие долговые обязательства с излишком, поскольку вы способны покрыть свой долг дважды. В следующих частях мы подробно обсудим рассматриваемую идею, проливая свет на ее значение. Кроме того, при необходимости мы можем предоставить вам полезную информацию о том, как эффективно улучшить коэффициент покрытия долга (DSCR).
Распространенные ошибки при расчете коэффициента покрытия долга
№1. Основная сумма погашения
Основная сумма часто является виновником ошибок. Балансовые отчеты отражают только оставшиеся остатки по кредитам, а в отчетах о прибылях и убытках не отражаются выплаты основной суммы долга. Таким образом, если корпорация взяла на себя дополнительное финансирование в любой момент в течение года, цифры могут стать более запутанными. В этом случае объединение долговых платежей по различным кредитам может скрыть выплату основного долга.
№ 2. Капитальные расходы по аренде
Существует неясность в отношении включения затрат на капитальную аренду. Для целей финансовой отчетности долгосрочная аренда актива рассматривается так же, как если бы этот объект был приобретен сразу. Предприятия часто арендуют вилочные погрузчики на три года, а затем покупают их по истечении срока аренды по справедливой рыночной стоимости, поскольку срок полезного использования вилочных погрузчиков обычно составляет пять лет. При документировании такой аренды применяются определенные требования к бухгалтерскому учету, поскольку арендодатель фактически получил экономическую стоимость актива, как если бы он был приобретен. Некоторые кредиторы не включают платежи по аренде капитала в коэффициент покрытия обслуживания долга, в то время как другие эксперты делают это. Если мы учитываем капитальные затраты на лизинг, мы называем этот коэффициент коэффициентом покрытия фиксированных платежей.
№3. EBITDA против EBIT
Люди иногда неправильно рассчитывают коэффициенты покрытия долга, потому что не уверены, следует ли использовать EBITDA или EBIT (прибыль до вычета процентов и налогов). Кроме того, невключение EBITDA в отчет о прибылях и убытках часто также может привести к недоразумениям. Стандарт GAAP не признает EBITDA в качестве числа. Вы также можете определить EBITDA, взглянув на цифры в отчете о прибылях и убытках.
Почему важен DSCR?
Корпоративные организации и финансовые учреждения широко используют коэффициент покрытия долга (DSCR) в качестве показателя в переговорах по кредитным договорам. Например, когда бизнес стремится получить кредитную линию, для него становится обязательным усердно поддерживать коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), который остается выше 1.25. В случае возникновения таких обстоятельств возможно, что заемщик может быть признан неплатежеспособным по кредиту. Помимо того, что они помогают банкам эффективно управлять своими рисками, коэффициенты покрытия долга (DSCR) также служат ценным инструментом для аналитиков и инвесторов, стремящихся оценить финансовую устойчивость компании.
Что делать, если DSCR больше 2?
Когда DSCR превышает единицу, это означает, что компания обладает достаточным объемом денежных потоков для адекватного выполнения своих долговых обязательств. Каждый кредит обладает своими отличительными характеристиками и сопровождается минимальным DSCR. Однако кредиторы отдают предпочтение значениям DSCR, которые находятся в диапазоне от 1.2 до 1.4. Как правило, люди считают идеальным соотношением два или выше.
Как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга?
DSCR — это важный финансовый показатель, который дает представление о способности бизнеса или частного лица выполнять свои долговые обязательства. Чтобы рассчитать DSCR, необходимо разделить чистую операционную прибыль на общую сумму обслуживания долга, которая включает как основную сумму, так и процентные платежи, связанные с кредитом. Следовательно, используя эту формулу, заинтересованные стороны могут оценить финансовое состояние и способность заемщика выполнить свои долговые обязательства. Рассмотрим такой сценарий: представьте себе бизнес с чистым операционным доходом в размере 100,000 60,000 долларов США и общим обслуживанием долга в размере 1.67 XNUMX долларов США. В таком случае DSCR составит приблизительно XNUMX.
Должен ли коэффициент обслуживания долга быть высоким или низким?
В целом общепризнано, что значение DSCR, превышающее 1.25, обычно считается признаком финансовой устойчивости. И наоборот, если коэффициент падает ниже 1.00, это может означать, что компания сталкивается с финансовыми проблемами.
Что такое хорошее покрытие долга?
Эксперты считают DSCR не менее 2 очень сильным, что указывает на то, что корпорация может покрыть свой долг в два раза больше. Однако важно отметить, что для этого соотношения не существует отраслевого стандарта. Кредиторы обычно устанавливают минимальные критерии DSCR на уровне 1.2% и 1.25%.
Заключение
Коэффициент покрытия долга (DSCR) — это широко используемый финансовый показатель, который служит ценным инструментом для оценки финансового состояния компании. Этот коэффициент обеспечивает всестороннюю оценку, сравнивая операционную прибыль компании с ее платежами по долгам. Следовательно, анализируя взаимосвязь между этими двумя важнейшими компонентами, DSCR дает представление о способности компании выполнять свои долговые обязательства и поддерживать устойчивое финансовое положение. Коэффициент служит ценным инструментом для оценки способности компании выполнять свои финансовые обязательства, особенно с точки зрения выполнения как основных, так и процентных обязательств.
Рекомендации
- investopedia.com
- Я bankrate.co
- indeed.com
Похожие сообщения
- Свидетельство о регистрации: что это такое и с чем оно связано?
- Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности: определение, формула, важность
- ПРОВЕРКА ПРЕДПОСЫЛКИ БИЗНЕСА: Как запустить One & Best Services
- 2023 Лучшая оплачиваемая работа в сфере финансовых потребительских услуг, обновлено !!!
- ПОГАШИТЬ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КРЕДИТНОЙ КАРТЕ: лучшие методы 2023 года
- АРВ НЕДВИЖИМОСТЬ: что это такое и как ее рассчитать
