Вы можете претендовать на сумму амортизации в качестве налогового вычета, если у вас есть бизнес или арендованное имущество. Однако, если компания не учитывает амортизацию активов, она может столкнуться со значительным снижением прибыли. В этой статье мы рассмотрим основы амортизации арендованного имущества и ее расчет для целей налогообложения.
Что такое налоговая амортизация
Амортизация – это постепенное снижение стоимости основных средств на протяжении всего срока их полезного использования. Это сумма, которую вы должны вычесть, чтобы сохранить стоимость актива. Только материальные активы, кроме земли, которыми владеет ваша компания и которые она использует для получения дохода. Производственные операции имеют определяемый срок полезного использования, который, вероятно, продлится более года, а также может амортизироваться. Если эти условия не выполняются, общая стоимость актива должна быть отнесена на счет того периода, в котором он был понесен. Налоговая амортизация — это способ для корпораций списать амортизацию в качестве затрат в своих налоговых декларациях. Это позволяет предприятиям экономить средства на выбранном активе.
Кроме того, налоговая амортизация, как и бухгалтерская амортизация, распределяет отчисления на многие годы. Компания может инвестировать 2,000 долларов в компьютер с прогнозируемым сроком полезного использования в пять лет. Стоимость материальных активов со временем обесценивается. Некоторые люди стареют быстрее, чем другие. Когда вы попытаетесь перепродать товар, вы, вероятно, заметите, что вы не получите ту же цену, что и ваш первоначальный платеж за него. Амортизация является термином для этого. Вы можете потребовать сумму амортизации в качестве налогового вычета, если у вас есть бизнес.
Метод расчета налоговой амортизации
В соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета (GAAP) у фирмы есть множество вариантов расчета суммы амортизации актива для учета налогового вычета:
№1. Снижение баланса
Эта стратегия учитывает более высокие расходы на амортизацию в первые годы жизни актива, в то время как более низкие расходы приходится на более поздние годы.
№ 2. Двойное снижение
В этой стратегии расчета используется большая налоговая амортизация. Этот метод амортизирует активы в два раза быстрее, чем обычный метод уменьшающегося остатка. Он также учитывает более высокие затраты на амортизацию в первые годы жизни актива и снижает затраты позже.
№3. Сумма цифр года
В этом типе расчета налоговой амортизации проектный срок службы актива объединяется больше, чем число в первый год, каждый год делится на это значение.
№ 4. Единицы производства
Когда предприятия используют эту стратегию, они получают больше вычетов. Это связано с тем, что стоимость актива определяется количеством единиц, которые он производит, а не количеством лет, в течение которых он используется.
№ 5. Метод прямой линии
Это самый популярный метод расчета налоговой амортизации. Реальная разница между стоимостью актива и оценочной восстановительной стоимостью делится на общее количество лет, в течение которых фирма планирует использовать его для расчета стоимости.
Обычно компании обычно используют линейный метод для расчета налоговой амортизации; их метод делит стоимость приобретения актива на количество лет его полезного использования. Это также бухгалтерская амортизация, потому что она предназначена только для записей компании. Ситуация усложняется, когда речь идет о расчете амортизационных отчислений. Вы можете эффективно рассчитать налоговый вычет на амортизацию, имея лишь небольшую информацию и рекомендации.
Кроме того, определите условность вашего актива. Когда элемент вводится в эксплуатацию и может амортизироваться, говорят, что это «конвенция». Соглашение о середине месяца предполагает, что актив устанавливается или выводится из эксплуатации в середине месяца. Соглашение о середине квартала предполагает, что рассматриваемое имущество сдается в эксплуатацию в середине квартала. Если вы покупаете актив в январе и используете учет в середине квартала, актив начнет обесцениваться в феврале, то есть в середине квартала.
Полугодовая конвенция предусматривает начисление амортизации за первое полугодие. Таблицы, основанные на соглашении, представлены в публикации IRS 946 для помощи в расчетах. Используйте вышеуказанные компоненты для расчета налоговой амортизации. Если вашим активом является компьютер, вам потребуется публикация GDS и IRS 946.
Использование MACRS для записи налоговой амортизации по любой декларации
Если срок полезного использования ваших бизнес-активов составляет один год или более, вы должны рассчитать амортизацию, используя модифицированную схему ускоренного возмещения затрат, или MACRS. Тем не менее, MACRS избавляет от догадок при определении того, как долго вы можете амортизировать свою собственность и сколько вы можете требовать в своей налоговой декларации.
Кроме того, для определения метода начисления амортизации в соответствии с MACRS существуют три основных метода начисления амортизации с использованием GDS. Существуют три варианта: прямолинейный подход, метод 200-процентного уменьшающегося остатка и 150-процентный метод уменьшающегося остатка. Таблицы в публикации IRS 946 могут помочь вам определить тип амортизации, который следует применять, исходя из срока полезного использования вашего имущества. Например, компьютер — это пятилетний актив, который амортизируется на 200 процентов. Прямолинейный подход используется ADS.
Понимание налоговой амортизации арендованного имущества
Покупка арендного имущества, подлежащего налогообложению, может обеспечить различные денежные и налоговые льготы. Арендная недвижимость с налоговой амортизацией генерирует стабильный денежный поток. Вычеты расходов, таких как страхование, налоги на имущество и техническое обслуживание имущества, могут уменьшить налог, причитающийся с дохода от аренды. Недвижимость также имеет тенденцию дорожать, поэтому вы можете продать ее с прибылью.
IRS ожидает, что жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, прослужит 27.5 лет в 2020 году. В течение этого периода недвижимость изнашивается или обесценивается, по крайней мере, с точки зрения налоговых деклараций. Если вы являетесь инвестором в недвижимость, вы можете ежегодно вычитать 3.636 процента (100 процентов за 27.5 лет) стоимости недвижимости из вашего налогооблагаемого дохода.
Важность положений IRS для арендодателей о налоговой амортизации
Прежде чем думать, что вы сможете воспользоваться амортизацией, убедитесь, что вы соответствуете требованиям IRS:
- Вы не можете вычесть стоимость имущества, которое вы арендуете, а затем сдаете в субаренду. Однако, даже если у вас есть ипотечный кредит на дом, согласно IRS, вы владеете им.
- Аренда является наиболее распространенным способом получения дохода от собственности. Хотя весь дом не может быть списан, его части, такие как домашний офис, могут приносить доход и претендовать на вычет.
- Имущество должно быть занято не менее года. Вы не можете списать арендованную недвижимость, которую вы приобрели и продали в том же году, скажем, отремонтировав и перепродав ее.
Расчет стоимости аренды недвижимости
Основой стоимости является оценочная стоимость актива, подлежащего амортизации. Это не только стоимость товара. Это окончательная цена после всех необходимых вычетов и доплат. Основу стоимости может потребоваться изменить после покупки недвижимости. Например, если вы потратите 50,000 50,000 долларов на ремонт или модификацию имущества, базовая стоимость увеличится на XNUMX XNUMX долларов.
Здания, а не земля, на которой они стоят, имеют право на списание амортизации, потому что земля обычно не теряет в цене из-за износа. При расчете стоимости аренды имущества необходимо вычесть стоимость земли. Пример: если вы покупаете дом за 250,000 50,000 долларов, а оценка определяет, что земля, на которой он расположен, стоит 200,000 XNUMX долларов, то базовая стоимость составляет XNUMX XNUMX долларов.
Основа затрат обычно корректируется с течением времени. Если после того, как вы владели недвижимостью в течение нескольких лет. Если вы решите потратить 50,000 XNUMX долларов на его ремонт или реконструкцию, эта цифра будет добавлена для корректировки базовой стоимости.
Срок полезного использования сдаваемого в аренду имущества с учетом налоговой амортизации
Для целей налогообложения IRS исходит из того, что определяемый срок полезного использования жилой недвижимости составляет 27.5 лет, а коммерческой недвижимости — 39 лет. Это означает, что каждый год амортизационные отчисления для жилой недвижимости составляют 3.636%, а для коммерческой недвижимости — 2.564%.
Пример амортизации арендованного имущества
Чтобы использовать приведенные выше цифры, сдаваемая в аренду жилая недвижимость с базисной стоимостью 200,000 7,273 долларов будет иметь ежегодные амортизационные отчисления в размере 5,128 XNUMX долларов. Коммерческая недвижимость с той же базой затрат будет иметь амортизационные отчисления в размере XNUMX XNUMX долларов США.
Например, если вы находитесь в группе с 22-процентным налогом, амортизационные отчисления на арендованное имущество с базисной стоимостью 200,000 1,600 долларов снизят ваш налоговый счет на 1,128 долларов. Годовая экономия на налогах за счет амортизационных отчислений на коммерческую недвижимость с той же базой затрат составит XNUMX долларов.
Правила налогообложения амортизации сдаваемого в аренду имущества
Однако компоненты сдаваемого в аренду имущества не могут амортизироваться. Поскольку стоимость земли или земельного участка не снижается, она не может обесцениваться. Обычные эксплуатационные расходы, такие как плата за управление недвижимостью, регулярное техническое обслуживание и налог на имущество, также не могут амортизироваться. Скорее, вычет будет производиться из общего дохода от аренды в том году, в котором они произошли. В публикации IRS 527 содержится несколько условий, которые необходимо выполнить для амортизации арендуемой недвижимости:
№1. Вы должны владеть недвижимостью
к приносить доход, вы должны сдать недвижимость в аренду. Срок полезного использования земли должен быть определяемым, поскольку он никогда не является уменьшающимся коэффициентом.
№ 2. Имущество должно иметь срок полезного использования более одного года
Поскольку недвижимость находится в собственности менее года, инвесторы, работающие по принципу «фикс-и-флип», не могут ее амортизировать. Поскольку оптовики никогда не вступают во владение продаваемой недвижимостью, они не могут требовать амортизационного вычета.
№3. Некоторые товары обесцениваются быстрее
По данным IRS, некоторые ремонтные работы в сдаваемой в аренду недвижимости могут обесцениваться быстрее, чем за 27.5 лет. Бытовая техника, например, может быть снижена в течение пяти лет, тогда как улучшения, такие как дорога или забор, могут обесцениваться в течение 15 лет. Вы можете вести отдельный график амортизации для каждого улучшения, если хотите, или просто добавить стоимость таких предметов, как бытовая техника или новый забор, к общей основе затрат, о чем мы поговорим далее.
Как рассчитать стоимость на основе аренды недвижимости
Цена, которую вы заплатили за недвижимость, плюс любые дополнительные расходы составляют основу ваших затрат. База затрат, используемая для целей амортизации, не включает стоимость участка или земли, в отличие от рыночной стоимости. Поскольку земля, по крайней мере, согласно IRS, не подвержена износу, она не подлежит амортизации.
Ваша начальная стоимость составляет 130,000 150,000 долларов США, если вы заплатили 20,000 XNUMX долларов США за арендную недвижимость в местном подразделении со стоимостью лота XNUMX XNUMX долларов США. Вы также должны включить любые дополнительные допустимые расходы, такие как плата за закрытие или ремонт. Помните, что чем больше ваша базовая стоимость, тем выше будут ваши неденежные ежегодные амортизационные отчисления и тем ниже будет ваш налогооблагаемый доход.
Общие улучшения, внесенные в арендованное имущество
Элементы, которые увеличивают ценность или полезность свойства или восстанавливают его до нового или почти нового состояния, могут включать:
- Добавление новой конструкции в ваш дом, например, гаража или превращение чердака в квартиру-студию.
- установка новой HVAC или электрической системы
- Добавление коврового покрытия или других типов напольных покрытий во всю комнату.
- Добавление пандуса для инвалидных колясок или мощение подъездной дорожки, чтобы сделать дом более доступным.
Пример расчета амортизации арендованного жилья
Амортизация арендованного жилого помещения рассчитывается по следующей формуле:
Стоимость здания = цена покупки минус стоимость земли
Ежегодная разрешенная амортизация = стоимость здания / 27.5 лет.
В качестве примера рассмотрим аренду дома на одну семью за 150,000 20,000 долларов. Стоимость участка составляет 5,000 XNUMX долларов, и при его покупке вы вложили XNUMX XNUMX долларов в модернизацию капитала. Ниже приведены ваши ежегодные амортизационные отчисления:
Цена покупки 150,000 20,000 долларов США минус 130,000 5,000 долларов США стоимости земли равняется XNUMX XNUMX долларов США стоимости здания плюс XNUMX XNUMX долларов США на улучшения.
Амортизационные отчисления в год = 135,000 130,000 долларов США (стоимость здания 5,000 27.5 долларов США + 4,909 XNUMX долларов США на ремонт) / XNUMX лет = XNUMX XNUMX долларов США в год.
Как амортизация помогает минимизировать налогооблагаемую чистую прибыль
Давайте посмотрим на значительное преимущество, которое амортизационные отчисления предоставляют инвесторам в недвижимость. Амортизация представляет собой неденежный вычет, основанный на предположении, что жилье будет изнашиваться или ухудшаться в течение 27.5 лет.
Если ваша арендная плата на одну семью приносит 18,000 50 долларов США в виде годовой валовой арендной платы, а ваши общие операционные расходы, которые включают в себя такие вещи, как управление имуществом, обычное техническое обслуживание и ремонт, процентные расходы и налог на имущество, составляют 9,000% вашего валового дохода, ваш годовой чистый доход составляет 18,000 долларов. Однако наш налогооблагаемый доход составляет менее половины этой суммы благодаря амортизации. До амортизации общий годовой доход в размере 9,000 9,000 долларов США за вычетом операционных расходов в размере 4,091 9,000 долларов США составляет XNUMX XNUMX долларов США. Налогооблагаемая прибыль в размере XNUMX XNUMX долл. США минус XNUMX XNUMX долл. США неденежных амортизационных отчислений
Несмотря на то, что в этом примере у нас все еще есть денежная прибыль в размере 9,000 долларов, нам нужно заплатить налоги только примерно с половины этой суммы. Если вы относитесь к 32-процентной налоговой категории, расходы на амортизацию вашего дома, сдаваемого в аренду, вероятно, сэкономили вам 1,571 доллар США. федерального подоходного налога в одиночестве.
В конечном счете, амортизация помогает инвесторам, сдающим недвижимость в аренду, значительно снизить, а иногда и исключить налогооблагаемый доход. IRS считает, что жилая недвижимость изнашивается или обесценивается в течение 27.5 лет. Крупные улучшения, такие как новая крыша или система ОВКВ, могут увеличить базовую стоимость амортизации. Чем больше базовая стоимость, тем больше будут ежегодные расходы на амортизацию. Конечно, прежде чем вы сможете уменьшить налогооблагаемый доход, вы захотите найти сдаваемое в аренду имущество, которое будет амортизироваться.
В чем разница между балансовой и налоговой амортизацией?
Сумма амортизации, которую налогоплательщик заявляет в качестве вычета из своей налоговой декларации за конкретный налоговый год, называется «налоговой амортизацией». Затраты, понесенные предприятием за использование основных средств в течение срока их полезного использования, называются амортизацией по бухгалтерскому учету.
В чем польза налоговой амортизации?
Налоговые вычеты на амортизацию разрешены как для жилых, так и для коммерческих инвестиционных зданий. Точно так же, как и другие расходы на имущество, такие как расходы по займам, плата за управление имуществом, ремонт и техническое обслуживание и т. д., вычет используется в отношении дохода от имущества.
Какова цель начисления амортизации по налогу?
Амортизация — это метод, используемый для распределения части стоимости актива на периоды, в течение которых материальные активы приносили доход. Сумма налогооблагаемой прибыли уменьшается на амортизационные отчисления компании, что снижает сумму причитающихся налогов.
Как называется налоговая амортизация?
Линейный метод, иногда называемый методом простой амортизации или методом амортизации по себестоимости, определяет снижение стоимости актива в течение срока его полезного использования по заранее установленной норме каждый год.
Какие 2 вида амортизации существуют?
Четыре основных метода начисления амортизации: прямолинейный метод, метод двукратного убывания, общее количество лет и единицы продукции. Каждый метод используется для различных категорий бизнеса и активов.
Часто задаваемые вопросы
Как действует амортизация на налоги?
Амортизация уменьшает сумму налогов, которые платит компания или бизнес, отображая уменьшение стоимости актива или активов.
На какую сумму амортизации я могу претендовать?
Большая часть сдаваемой в аренду жилой недвижимости в Соединенных Штатах амортизируется по ставке 3.636 процента каждый год в течение 27.5 лет. Земля не может быть обесценена; только стоимость структур может быть вычтена.
В чем разница между бухгалтерской и налоговой амортизацией?
Основное различие между бухгалтерской амортизацией и налоговой амортизацией заключается в том, что бухгалтерская амортизация рассчитывается с использованием принципов бухгалтерского учета, тогда как вычет налоговой амортизации рассчитывается с использованием стандартов IRS.
Статьи по теме
