Кредиторы учитывают несколько факторов при определении того, является ли потенциальный клиент разумным кредитным риском для ипотеки. Коэффициент переднего конца является одним из факторов. В этом посте будет объяснено переднее соотношение, как его рассчитать, а также переднее и конечное соотношение ипотеки FHA.
Что такое Передаточное отношение?
Начальное соотношение, также известное как отношение ипотеки к доходу, представляет собой соотношение, показывающее, какая часть дохода человека идет на выплаты по ипотеке. Разделите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке человека на его валовой доход, чтобы рассчитать начальный коэффициент. Платежи по ипотеке обычно включают основную сумму, проценты, налоги и страховку (PITI). Кредиторы используют начальные и конечные коэффициенты, чтобы определить, сколько кредитовать.
Понимание передаточного отношения
Кредиторы считают соотношение долга к доходу (DTI) более важным, чем стабильный доход, своевременная оплата счетов и высокий балл FICO при принятии решения о продлении ипотеки. Передаточное соотношение — это один из типов коэффициента DTI. Он учитывает другие сопутствующие расходы, такие как взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) и общий платеж по ипотеке.
Например, если ожидаемые расходы человека по ипотеке составляют 2,000 долларов (1,700 долларов платежа по ипотеке плюс 300 долларов сборов по ТСЖ), а их ежемесячный доход составляет 9,000 долларов, то коэффициент начального уровня составляет около 22%.
Как рассчитать передаточное отношение
Начальный коэффициент сравнивает ежемесячные расходы человека по ипотеке с его валовым ежемесячным доходом. Премии и оплата за сверхурочную работу не включаются в валовой ежемесячный доход. К числу учитываемых в расчете затрат относятся:
- Ипотечный интерес
- Налоги
- Страхование
- Сборы ТСЖ, если это применимо
Как правило, кредиторы предпочитают начальный коэффициент менее 0.28. Некоторые кредиторы обнародуют выбранный ими предварительный коэффициент. Невыполнение этого требования не обязательно означает однозначное «нет», поскольку некоторые кредиторы пойдут на уступки, если другие факторы будут благоприятными.
Чтобы рассчитать начальный коэффициент, сложите ожидаемые ежемесячные расходы на жилье и разделите общую сумму на свой валовой ежемесячный доход. Рассмотрим следующий пример:
- Ожидаемые ежемесячные расходы на жилье: 1,100 долларов США.
- Общий ежемесячный доход: 4,000 долларов США.
1,100 долларов разделить на 4,000 долларов = 0.275.
Начальный коэффициент составляет менее 0.28, что считается приемлемым для большинства кредиторов.
Начальный коэффициент инвестиционной собственности
При финансировании основного места жительства, а не инвестиционной недвижимости, кредиторы могут больше акцентировать внимание на вашем переднем коэффициенте. Кредиторы будут больше подчеркивать ваш конечный коэффициент при рассмотрении ипотечного кредита на инвестиционную недвижимость. Внутренний коэффициент также известен как отношение долга к доходу.
Внутренний коэффициент рассчитывается так же, как и исходный коэффициент, за исключением того, что вместо ежемесячных расходов на жилье включается большая часть ежемесячных платежей. Вот несколько примеров:
- Стоимость жилья каждый месяц
- Ежемесячные платежи по студенческим, личным, автомобильным или другим кредитам
- Алименты или алименты
- Минимальные ежемесячные платежи по кредитной карте
- Прочие обязательства
Обычно исключаются расходы:
- Утилиты
- бакалейные товары
- Газовый
- Налоги
Чтобы рассчитать итоговый коэффициент, сложите все свои ежемесячные расходы (за исключением обычных исключений) и разделите полученную сумму на свой валовой ежемесячный доход (не включая сверхурочные и бонусы). Разделите результат на 100, чтобы получить коэффициент бэкенда.
Кредиторы обычно предпочитают конечное соотношение 0.35 или меньше. Как и в случае с исходным коэффициентом, несоответствие выбранному кредитором конечному коэффициенту не всегда означает, что вам будет отказано в ипотеке.
Будут ли кредиторы при расчете конечного коэффициента учитывать доход от аренды инвестиционной недвижимости как часть вашего валового ежемесячного дохода? Они могли. Некоторые кредиторы могут взвешивать до 75 процентов документально подтвержденной или ожидаемой арендной платы как часть вашего дохода, если недвижимость имеет установленную историю аренды или оценку арендной платы.
Передаточное отношение FHA
В зависимости от вашего кредитного рейтинга FICO, FHA End Ratio требует дополнительных авансовых платежей. Если ваш кредитный рейтинг выше 580 (считается «справедливым»), минимальный первоначальный взнос составляет 3.5 процента. Если ваш кредитный рейтинг находится между 500 и 579, вы должны положить 10%.
Требование FHA к соотношению долга к доходу (начальное и конечное соотношение)
Отношение долга к доходу (DTI) — это отношение ваших ежемесячных выплат по долгам (которые могут включать студенческие ссуды, кредитные карты, ипотечные кредиты и другие виды кредитов) к вашему ежемесячному доходу до налогообложения. Например, если вы зарабатываете 2,000 долларов в месяц и тратите 450 долларов на выплату долга, ваш DTI составляет 22.5 процента. Кредиторы используют этот показатель, чтобы определить, сможете ли вы погасить кредит, на который подаете заявку.
FHA обычно требует, чтобы коэффициент DTI переднего плана составлял 43 процента или меньше, что зависит от кредитного рейтинга. Ваш внешний DTI FHA (только ежемесячные платежи по ипотеке) должен составлять 31 процент или меньше, а ваш внутренний DTI (все ежемесячные платежи по долгам) должен составлять 43 процента или меньше.
Отдельные кредиторы также могут иметь более строгие требования. Вы должны раскрыть всю задолженность и открытые кредитные линии в FHA в процессе подачи заявки.
Компенсирующие факторы для соотношения долга FHA к доходу
Если заемщики соответствуют различным компенсирующим факторам, рекомендации FHA позволяют кредиторам допускать более высокие коэффициенты DTI (начальные и конечные коэффициенты). Эти различные сценарии помогают снизить риск одобрения ипотечных кредитов с более высокими уровнями DTI. К числу таких компенсирующих факторов относятся следующие:
- Остаточный доход – Кредиторы могут разрешить более высокие отношения долга к доходу, если у заемщика остаются значительные средства каждый месяц после оплаты всех расходов.
- Денежные резервы – Еще одним компенсирующим фактором может быть наличие у заемщика значительных резервов наличности после закрытия сделки на случай чрезвычайной финансовой ситуации.
- Платежный шок – Платежный шок возникает, когда ежемесячный платеж заемщика за жилье значительно увеличивается при покупке дома и переходе от предыдущего платежа по аренде/ипотеке к новому предлагаемому платежу. Если платежи заемщика останутся почти стабильными в соответствии с новым сценарием выплат по ипотечным кредитам, кредиторы будут более склонны одобрять более высокий DTI.
- Высокие кредитные рейтинги – Если у вас высокий кредитный рейтинг, вы продемонстрировали финансовую ответственность. Это будет иметь большое значение для утверждения меня на более высокий DTI.
- Стабильность занятости – Вы давно работаете на одном месте или в последние несколько лет перескакивали с работы на работу с разными перерывами в работе? Крайне важно установить постоянный источник дохода.
Кредиторы FHA могут разрешить коэффициенты DTI (начальные и конечные коэффициенты) более 50% с этими и другими компенсирующими факторами.
Каково идеальное передаточное отношение?
Большинство кредиторов предпочитают, чтобы первоначальный коэффициент не превышал 28 процентов для большинства кредитов, 31 процент или меньше для Кредиты FHA, а внутренний коэффициент не более 43 процентов.
Более высокие коэффициенты указывают на большую вероятность дефолта. Однако кредиторы могут принять более высокие коэффициенты, если выполняются определенные условия (например, значительные авансовые платежи, значительные сбережения и благоприятные кредитные рейтинги). Например, если заемщик с высоким первоначальным коэффициентом платит половину покупной цены в качестве первоначального взноса или значительно увеличивает свои сбережения, кредиторы могут с большей готовностью предложить ипотеку.
Если в кредите отказано, заемщик может уменьшить долги, чтобы снизить коэффициент. Заемщик может также рассмотреть cosigner на ипотеке. Ссуды FHA, например, позволяют родственникам с достаточным доходом и хорошей кредитной историей подписывать.
Когда вы подаете заявку на новый ипотечный кредит или соотношение долга к доходу в конце рефинансирования, эти коэффициенты информируют кредиторов о том, какая часть вашего ежемесячного дохода потребляется регулярными долговыми обязательствами, что влияет на вашу способность позволить себе новые платежи по ипотеке.
Коэффициент переднего конца
Ваш предварительный коэффициент учитывает соотношение между вашим новым расчетным платежом по ипотеке и вашим валовым ежемесячным доходом (прибыль до налогообложения). Кредиторы обычно предпочитают, чтобы ваш ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 28 процентов от вашего валового ежемесячного дохода. Если ваш коэффициент превышает 28 процентов, вам будет трудно убедить кредиторов одолжить вам деньги. Кредиторы обеспокоены тем, что если вы выделяете слишком большую часть своего валового ежемесячного дохода на выплаты по ипотеке, у вас не будет достаточно денег, чтобы покрыть оставшуюся часть ваших ежемесячных счетов.
Соотношение бэкенда
Ваш конечный коэффициент исследует взаимосвязь между вашими общими ежемесячными долгами — всем, от ваших минимальных ежемесячных платежей по кредитной карте и автокредитам до любого долга, который вы можете погасить с помощью кредитов для малого бизнеса или ипотечных платежей, — и вашего валового ежемесячного дохода. Кредиторы предпочитают, чтобы ваши общие ежемесячные долговые обязательства не превышали 36% от вашего валового ежемесячного дохода. Опять же, кредиторы сочтут вас подверженным высокому риску дефолта, если вы потратите слишком большую часть своего ежемесячного платежа на погашение долга.
Увеличение ваших коэффициентов
Вы можете работать над улучшением своих отношений. Во-первых, вы можете увеличить свой ежемесячный доход, уменьшив соотношение начального и конечного долга к доходу. Вы также можете уменьшить свою ежемесячную долговую нагрузку, погасив счета по кредитной карте или внеся дополнительные платежи по ежемесячным долгам, таким как студенческие кредиты или автокредиты. Возможно, имеет смысл отложить подачу заявки на ипотечный кредит до тех пор, пока соотношение вашего долга к доходу не станет более привлекательным для кредиторов.
Кредитные рейтинги
Кредиторы будут учитывать другие факторы, помимо отношения вашего долга к доходу, при определении того, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита. Наиболее важным фактором является ваш трехзначный кредитный рейтинг. Эта оценка говорит кредиторам, насколько хорошо вы ранее управляли своими финансами. Ваш кредитный рейтинг будет низким, если в прошлом вы не оплачивали счета вовремя и накапливали большие суммы потребительского долга. Если, с другой стороны, вы всегда оплачивали счета вовремя и не имеете большого долга по кредитной карте, ваш кредитный рейтинг должен быть выше. Кредиторы сегодня считают кредитный рейтинг 740 или выше отличным.
Особые соображения
Многие потребители не могут купить дом, потому что у них есть значительная задолженность по учебе. Даже если у них отличная кредитная история, многие понимают, что их начальные коэффициенты слишком высоки для кредиторов. Однако заемщики могут реструктурировать долг, чтобы уменьшить влияние на DTI потенциального домовладельца. Например, они могут уменьшить ежемесячный платеж по студенческому кредиту. Кроме того, федеральные студенческие ссуды могут разрешать сборы в размере до 10% от дохода заемщика.
Часто задаваемые вопросы о передаточном соотношении
Какое хорошее соотношение сторон?
Кредиторы обычно предпочитают начальный коэффициент не более 28 процентов и итоговый коэффициент не более 36 процентов, который включает все ежемесячные долги.
Какие DTI ищут ипотечные кредиторы?
Поскольку для обычных кредитов нет единого набора требований, ваш DTI будет варьироваться в зависимости от вашей ситуации и конкретного кредита, на который вы подаете заявку. Для получения обычного кредита обычно требуется DTI 50% или меньше.
Можно ли получить ипотечный кредит с 55% DTI?
Кредиты FHA требуют только 3.5 процента первоначального взноса. ДТИ высокий. Предположим, у вас высокое отношение долга к доходу (DTI). В этом случае FHA предлагает большую гибкость, обычно позволяя вам поднять коэффициент до 55 процентов (это означает, что ваши долги в процентах от вашего дохода могут достигать 55 процентов). Низкий кредитный рейтинг
Каков максимальный начальный коэффициент для обычного кредита?
28% от общего числа
Максимальный предварительный DTI для обычных кредитов обычно составляет 28 процентов. Когда вы подаете заявку на новый кредит со стандартным первоначальным взносом в размере 20%, кредитор обычно одобряет ваш запрос, если он не превышает этот предел.
Статьи по теме
- КОЭФФИЦИЕНТ ЗАДНЕГО КОНЦА: что это такое и как его рассчитать
- КАК ВЫПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ ЗА 5 ЛЕТ: Подробное руководство
- ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТНЫЙ СЧЕТ: Минимальный кредит, необходимый для покупки дома
- Как купить дом с плохой кредитной историей: подробное руководство в 202 году3
- Как купить второй дом: пошаговое руководство (+FAQ)
- Алименты: что нужно знать, прежде чем с этим сталкиваться?
