Se você está no mercado de casas novas, mas está tendo problemas para obter a pré-aprovação do empréstimo, o financiamento do proprietário é uma alternativa que pode manter seu sonho da casa própria ao seu alcance. Embora nem todos os vendedores estejam dispostos - ou sejam capazes - de dar financiamento direto ao comprador, pode ser uma excelente opção comprar um imóvel enquanto agiliza o processo de fechamento. Ainda assim, casas financiadas pelo proprietário podem ser difíceis e envolvem um contrato por escrito - por isso é crucial entender o processo antes de assinar a linha assinada. Vamos orientá-lo sobre como funciona o financiamento do proprietário, quem paga os impostos sobre a propriedade das casas, como isso pode ajudá-lo como comprador ou vendedor e como estruturar um contrato financiado pelo proprietário.
O que é o financiamento do proprietário?
O financiamento do proprietário - também conhecido como financiamento do vendedor - permite que os compradores paguem por novas casas sem depender de uma hipoteca típica. Em vez disso, o proprietário (vendedor) financia a compra, frequentemente a uma taxa de juros mais alta do que as taxas de hipoteca existentes e com um pagamento maior devido após pelo menos cinco anos. Isso pode simplificar o processo de compra e venda de uma casa, eliminando a necessidade de um credor, avaliação e inspeção.
Como funciona o financiamento do proprietário
Assim como uma hipoteca normal, o financiamento do proprietário envolve fazer um adiantamento na propriedade e pagar o saldo ao longo do tempo. Dito isso, essa alternativa ao financiamento padrão geralmente é mais cara e precisa de retorno ou refinanciamento em um empréstimo tradicional em até cinco anos. Ainda assim, o financiamento do vendedor é frequentemente mais rápido e fácil de garantir do que uma hipoteca garantida pelo governo - se o vendedor puder fornecê-la.
E, embora a maioria dos financiamentos do proprietário precise de algum tipo de histórico ou verificação de crédito, pode ajudar os mutuários desqualificados a obter a casa própria. Não apenas não há bancos ou credores tradicionais envolvidos, mas o financiamento do proprietário também não exige uma inspeção ou avaliação, a menos que o comprador queira.
Uma vez que o comprador e o vendedor concordam com as condições, os pagamentos mensais são feitos ao proprietário-vendedor de acordo com um cronograma de amortização acordado. O mutuário também pode ter que fazer um pagamento fixo considerável no final do prazo do empréstimo, dependendo desse cronograma. No entanto, ao contrário das hipotecas convencionais, os pagamentos de impostos e seguros normalmente não são agrupados no serviço mensal da dívida e devem ser feitos pelo comprador separadamente.
O comprador reembolsa os credores com o produto de um novo empréstimo ou faz o pagamento final após o prazo do empréstimo, dependendo da opção escolhida. Dependendo de como o financiamento do proprietário foi inicialmente configurado, o vendedor assinará um Satisfaction of Mortgage confirmando que a hipoteca foi paga integralmente e liberando o penhor sobre a propriedade, ou o comprador receberá o título de propriedade pela primeira vez .
Custos de Financiamento do Proprietário
As despesas das casas financiadas pelo proprietário podem ser menores porque não há necessidade de uma hipoteca emitida pelo banco, mas apenas porque o vendedor está fornecendo o dinheiro não significa que o comprador não será responsável pelos encargos de fechamento. McDermott afirma que os proprietários que financiam os compradores ainda devem estar preparados para pagar despesas, como taxas de pesquisa de títulos e registro de escrituras.
Os impostos sobre a propriedade também devem ser considerados. Esses impostos, juntamente com o custo do seguro residencial, são normalmente incluídos no pagamento mensal da hipoteca se você obtiver uma hipoteca padrão para comprar uma propriedade. No caso de uma aquisição financiada pelo proprietário, o mutuário é responsável pelo pagamento de impostos e prêmios de seguro à autoridade tributária aplicável e ao provedor de seguros. Idealmente, o contrato de financiamento do proprietário deve incluir condições de pagamento para seguros e impostos sobre a propriedade.
A boa notícia é que, se você é um comprador pensando em financiamento do proprietário, as despesas de fechamento provavelmente não aumentarão seu preço de compra em até 5%, como às vezes acontece com o financiamento hipotecário convencional. O corretor de imóveis, investidor e advogado imobiliário Bruce Ailion, com sede em Atlanta, afirma que as despesas de fechamento financiadas pelo proprietário são “normalmente significativamente menores do que você pagaria com financiamento bancário”.
Financiamento do Proprietário em Casas
Um corretor de imóveis ou agente imobiliário especializado pode ajudá-lo a localizar propriedades que estão sendo vendidas com financiamento do proprietário, se você não conseguir obter o financiamento necessário de um banco ou credor hipotecário.
Basta verificar se a nota promissória que você assina é compatível com a lei e estabelece adequadamente as condições do contrato. Um contrato de financiamento do vendedor deve ser revisado após alguns anos, especialmente se as taxas de juros diminuírem ou sua pontuação de crédito aumentar, pois isso permitirá que você refinancie com uma hipoteca convencional e pague o vendedor antes do previsto.
Mencionar o arranjo na comercialização de suas casas ajudará a atrair compradores interessados nessa possibilidade se você deseja fornecer financiamento do proprietário como vendedor.
Fazer sua lição de casa é vital, de acordo com McDermott. Certificar-se de que seu comprador está pronto e capaz de manter sua metade do contrato é do seu interesse, porque você não usará a modelagem sofisticada de risco de crédito empregada pelos subscritores de empréstimos. Ele sugere que você exija um adiantamento considerável, de preferência 15%. “Verifique a posição e a estratégia de saída do comprador, bem como sua estratégia e cronograma. Por último, mas não menos importante, você quer ter certeza de que o comprador poderá pagá-lo e refinanciá-lo quando o pagamento for devido.
Um contrato de financiamento do proprietário pode ser elaborado de várias maneiras. As configurações típicas incluem:
- Nota promissória
- Ação de confiança
- Contrato de aluguel próprio
Para salvaguardar os direitos do comprador e do vendedor, é essencial que a documentação relevante seja criada ou revisada por um advogado imobiliário qualificado com experiência na criação de acordos de financiamento do proprietário.
Quem paga impostos prediais no financiamento do proprietário
O proprietário de um imóvel que possui financiamento do proprietário também é responsável pelo pagamento do imposto predial. Se o comprador for identificado como o proprietário na escritura, ele pode ser responsável pelo pagamento dos impostos sobre a propriedade, mas se o vendedor estiver fornecendo o financiamento para a compra, ele ainda será responsável.
Qualquer negócio em que uma propriedade é vendida em troca de financiamento parcial ou total é conhecido como financiamento do proprietário. Um empréstimo hipotecário é um tipo de empréstimo que só pode ser recebido pelo proprietário, que também é o proprietário da dívida, ao contrário de um banco ou outro credor. O comprador deve aderir ao cronograma de amortização estabelecido pelo vendedor e fazer pagamentos regulares da hipoteca para ser elegível para esta hipoteca. Ao comprar uma casa, pode ser necessário levar em consideração uma série de opções de financiamento.
Uma segunda hipoteca pode ser solicitada por quem compra um imóvel, celebra um contrato de terreno ou faz um contrato de arrendamento. Com o financiamento do proprietário, o vendedor pode vender o imóvel no estado em que se encontra, sem exigir reparos. A hipoteca existente do comprador carrega uma taxa de juros mais alta do que a hipoteca existente do vendedor.
Exemplo de Financiamento do Proprietário
Considere um cenário em que um comprador deseja adquirir uma casa histórica, mas não pode fazê-lo devido à idade e condição da propriedade. O mutuário concorda em pagar $ 80,000 pela casa e investir $ 25,000, ou pouco mais de 30% do custo total.
Com um pagamento balão de cerca de $ 47,000 devido após cinco anos, o vendedor concorda em financiar os $ 55,000 restantes por um prazo de cinco anos a uma taxa de 7% e amortizá-los em 20 anos. Além de fazer pagamentos mensais de $ 426 durante o prazo do empréstimo, o comprador também é responsável pelo pagamento de impostos e seguros de propriedade.
O comprador ganha o título da casa no fechamento, mas ainda está onerado pela hipoteca do vendedor. O comprador faz o pagamento final após cinco anos de pagamentos mensais em dia, e a dívida hipotecária é então quitada.
Benefícios e Desvantagens do Proprietário de Casas
Como pode simplificar o financiamento da compra de uma casa, o financiamento do proprietário é uma escolha popular para os mutuários. Em vez de aceitar um pagamento único, os vendedores podem escolher o financiamento do proprietário para acelerar o processo de fechamento e cobrar juros. No entanto, algumas desvantagens podem desencorajar um comprador ou um vendedor de concordar com o financiamento do proprietário.
Benefícios para compradores
- Pode dar aos mutuários acesso a financiamentos aos quais, de outra forma, não seriam elegíveis
- Permite que os compradores financiem casas mesmo quando não são elegíveis para financiamento convencional
- Permite que compradores e vendedores acelerem o processo de fechamento, reduzindo o tempo de due diligence
- Reduz o custo de fechamento eliminando taxas bancárias, custos de avaliação e, se o comprador desejar, custos de inspeção.
- Remove o pagamento mínimo exigido para hipotecas garantidas pelo governo.
Benefícios para os vendedores
- Não exige que os proprietários cumpram os critérios de avaliação do credor, permitindo-lhes vender sua propriedade como está.
- Oferece um potencial investimento com retornos superiores à maioria dos investimentos convencionais.
- Reduz a quantidade de diligência necessária e elimina o processo de empréstimo para acelerar o processo de venda.
- Continua a permitir a venda da nota promissória a um comprador em troca de um pagamento adiantado.
- Permite que os vendedores mantenham a posse de sua casa e quaisquer pagamentos de hipotecas feitos se o comprador não pagar.
Desvantagens para compradores
- Freqüentemente envolvem taxas de juros mais altas do que as de uma hipoteca convencional
- Poderia impor um pagamento balão aos mutuários após o prazo do empréstimo.
- A credibilidade do comprador pode impedir o vendedor de concordar com o financiamento do proprietário.
- A hipoteca do vendedor pode ter uma cláusula de vencimento na venda que os proíbe de fornecer financiamento do proprietário porque os obriga a pagar o empréstimo quando vendem a casa.
Desvantagens para vendedores
- Sujeita os vendedores à possibilidade de inadimplência, eventual inadimplência e, em algumas situações, à necessidade de iniciar o processo de execução
- Se o mutuário inadimplente, o vendedor é responsável por quaisquer reparos e outras implicações de manutenção adiada.
- A lei federal pode limitar os pagamentos de balão, proibir os vendedores de oferecer financiamento ao proprietário e exigir que as partes trabalhem com um originador de empréstimo hipotecário.
Como configurar uma transação de financiamento do vendedor
Sempre que um comprador e um vendedor concordam com o financiamento do proprietário, os termos da transação devem ser formalizados por escrito. A abordagem ideal dependerá de suas necessidades e circunstâncias específicas, mas existem alguns métodos diferentes para fazer isso. Aqui estão as três principais formas de organizar um negócio financiado pelo vendedor:
#1. Faça uso de uma nota promissória, hipoteca ou escritura fiduciária
Este modelo será familiar para você se você estiver familiarizado com as hipotecas convencionais. Uma nota promissória, que especifica os termos, incluindo o valor do empréstimo, taxa de juros e cronograma de amortização, é assinada pelo comprador e pelo vendedor. O nome do comprador aparece no título, a hipoteca é apresentada ao governo local e a casa serve como garantia ou garantia para o empréstimo.
#2. Criar um contrato de escritura
Um contrato de escritura é quando um comprador espera obter a escritura de uma propriedade financiada pelo proprietário até fazer o último pagamento do empréstimo. Também é conhecido como venda a prazo ou contrato de terreno. Alternativamente, o comprador adquire o título se pagar o vendedor integralmente e refinanciar a dívida com um credor diferente.
#3. Construir um contrato de locação-compra.
Nessa opção, também conhecida como “rent-to-own” ou “lease option”, o vendedor arrenda o imóvel ao comprador, que passa a ter a opção de comprá-lo por um determinado valor. Terminado o período de locação, o comprador tem duas opções: pode exercer a opção de locação e comprar o imóvel. O comprador paga aluguel. A renda paga durante o período de arrendamento é creditada no preço de compra, caso decida comprar o imóvel.
Aconselhamos lidar com um advogado qualificado que colocará seus interesses em primeiro lugar ao criar a documentação relevante porque o financiamento do proprietário pode ser complicado.
Quando devo considerar o financiamento do proprietário?
O financiamento do proprietário é uma escolha popular para os mutuários porque pode simplificar o financiamento da compra de uma casa. Em vez de aceitar um pagamento único, os vendedores podem escolher o financiamento do proprietário para acelerar o processo de fechamento e cobrar juros.
O financiamento do vendedor é uma boa ideia?
Sim. É melhor para um vendedor que está financiando a compra de uma casa, idealmente, possuir a propriedade ou ter um “empréstimo mínimo que possa ser pago pelos compradores dando entrada na propriedade”.
O financiamento do proprietário prejudica seu crédito?
Na maioria dos casos, um contrato de financiamento do vendedor geralmente não melhora seu crédito de forma alguma, porque é improvável que o proprietário registre o pagamento mensal da hipoteca.
Como você calcula o financiamento do proprietário?
Calcule $ 100,000 x 0.08 para obter $ 8,000 em juros para o ano inteiro em um empréstimo financiado pelo vendedor com uma taxa de juros de 8%. Nesse caso, um empréstimo de $ 100,000 a 8% precisaria de um pagamento mensal apenas de juros de $ 666.67.
Conclusão
Compradores e vendedores podem se beneficiar do financiamento do proprietário. Se o financiamento convencional não for uma opção, pode permitir que os compradores comprem imóveis. Pode acelerar a venda de um imóvel e gerar receita de investimentos para os vendedores. Mas também há perigos envolvidos nesse tipo de financiamento. Aconselhamos consultar um advogado para ajudar na elaboração e análise dos papéis, bem como quaisquer outros documentos legais, se você estiver pensando em financiamento do proprietário.
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Referências
