A colaboração dos especialistas envolvidos no mercado imobiliário é crucial para o seu sucesso. Tanto os vendedores quanto os compradores precisam um do outro. A oportunidade para corretores e agentes imobiliários vincularem esses dois grupos é maximizada pelo serviço de listagem múltipla. O Multiple Listing Service (MLS) é um recurso que os agentes imobiliários usam para se comunicar uns com os outros sobre casas que estão à venda. Continue lendo para saber mais sobre o Multiple Listing Service (MLS) no mercado imobiliário, como ele funciona online e um exemplo.
O que é MLS no setor imobiliário?
Para fornecer informações sobre casas à venda, os agentes imobiliários cooperantes criaram um banco de dados conhecido como “MLS”. Para vincular compradores e vendedores de imóveis, um MLS permite que os corretores visualizem as listas de propriedades à venda uns dos outros. Ao combinar e trocar informações e dividir as comissões, esse acordo beneficia tanto os corretores de listagem quanto os de venda.
As casas listadas para venda por corretores vinculados são normalmente compiladas em um livro ou banco de dados eletrônico por vários serviços de listagem, que são atualizados regularmente por esses corretores. Cada militar recebe uma cópia do livro das partes envolvidas, impressa ou online.
Como funciona o MLS Imóveis
Quando ficou claro que cada corretora poderia vender suas casas com mais sucesso e fornecer um melhor serviço a seus clientes olhando fora das listas de suas próprias corretoras, o serviço de listagem múltipla foi estabelecido em 1800 para promover uma melhor cooperação entre os corretores de imóveis. Em essência, o MLS é um contrato entre corretores de imóveis para listar as casas uns dos outros por meio de um serviço mutuamente benéfico. Embora os primeiros serviços de listagem múltipla (MLS) fossem distribuídos por meio de catálogos, atualmente praticamente todos eles estão disponíveis online.
O termo “MLS” não pode ser registrado como marca registrada ou marca, pois a ideia de um MLS é genérica e não possui uma organização governamental. Normalmente, os corretores de imóveis colaboram localmente para desenvolver seu próprio serviço local de listagem múltipla (MLS). Como resultado, todas as listagens nacionais vistas em diferentes sites de agentes imobiliários são divididas em centenas de bancos de dados regionais.
Para ter acesso a cada MLS, os corretores e agentes imobiliários devem pagar taxas ou uma taxa de adesão. Em troca, os agentes obtêm informações sobre as casas de um bairro, incluindo listagens, fotos e detalhes como a metragem quadrada e as características de uma propriedade. Somente corretores e agentes autorizados têm permissão de acesso a um MLS. Mesmo que cada MLS tenha suas práticas, todas elas geralmente seguem as diretrizes estabelecidas pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR).
Por que há necessidade de vários serviços de listagem
Os compradores podem examinar uma infinidade de sites imobiliários e de corretagem na era digital. Apesar dessa exposição, ainda há necessidade de um MLS. Quando um comprador trabalha com um corretor que é membro de um MLS, o corretor tem acesso fácil a todas as casas listadas online para venda pelos agentes participantes.
A listagem do MLS normalmente também inclui informações de contato privado e informações sobre os horários de exibição. Para identificar propriedades adequadas na área sem esse serviço de consolidação, o corretor precisaria passar por vários sites, cada um para um corretor diferente.
Vantagens de usar um serviço de listagem múltipla
Todos os participantes do MLS se beneficiam disso. Em termos de negócios, unir-se para criar um MLS permite que os agentes imobiliários ofereçam a seus clientes vendedores a maior exposição, garantindo que seus possíveis compradores tenham um entendimento completo do mercado imobiliário.
Além disso, como as empresas menores têm acesso às mesmas listagens que as maiores, isso garante que o setor ainda seja competitivo e igualitário.
O MLS pode ajudar as propriedades a vender mais rapidamente e a um preço mais alto para os vendedores. Os compradores de imóveis podem se sentir confiantes de que estão recebendo uma visão completa do que está disponível na região ao trabalhar com um agente que faz uso do MLS.
Exemplo de serviço de listagem múltipla
Para entender melhor os serviços de listagem múltipla de imóveis, veja o exemplo abaixo:
- Exemplo 1: Jack desejava comprar uma casa. Ele teve que decidir se acreditava ou não nos dados de outros sites. Então, ele procurou o conselho de um corretor de imóveis. Esse agente pode pesquisar o banco de dados do MLS em nome de Jack e inserir os critérios necessários para encontrar a propriedade ideal. Como os agentes geralmente fornecem os dados, pode-se confiar que eles sejam precisos. Uma vez identificada uma propriedade que atenda aos critérios, um negócio pode ser concluído.
- Exemplo 2: De acordo com estudos de junho de 2022, as taxas de imóveis residenciais no Texas estavam aumentando constantemente. Apesar de terem subido continuamente por sete meses, não houve escassez de vendas. O MLS continua a ser a fonte mais confiável e atual de dados residenciais, portanto, o relatório também indicou que houve um aumento no número de proprietários listando suas propriedades lá.
Benefícios e desvantagens
Os principais benefícios e desvantagens de um sistema MLS são os seguintes:
Vantagens
- Todos os dados devem ser inseridos no MLS pelo agente de listagem. Há uma garantia de que eles verificarão sua precisão como resultado. Além disso, é governado por um comitê que controla o MLS, e os dados geralmente são confiáveis.
- Ele oferece aos compradores e vendedores acesso a um banco de dados considerável de clientes em potencial.
- O setor imobiliário é um dos principais contribuintes para as economias da maioria das nações desenvolvidas, e a MLS compila um banco de dados de listagens, o que facilita as transações.
Desvantagens
- A associação em outras associações de corretores de imóveis pode ser necessária porque certos MLSs não trocam listagens com outros MLSs. Isso pode resultar em custos adicionais.
- É automatizado. Portanto, quedas de energia podem interferir nas operações diárias e causar atrasos na edição ou atualização, o que pode resultar na perda potencial de negócios.
- O ônus é colocado no comprador porque as taxas de comissão típicas, que variam de 5 a 7 por cento, são consideradas mais altas do que o padrão da indústria.
- Mesmo que facilite a identificação de propriedades, os desenvolvimentos tecnológicos e as taxas de comissão exorbitantes os tornam indesejados e obsoletos.
Requisitos para vários serviços de listagem
Quando se trata de informações de propriedade na internet ou em outro lugar, os bancos de dados de listagem do MLS são considerados os mais precisos. Novas listagens devem ser adicionadas dentro de um determinado período de tempo. Caso o associado não preencha os dados do cadastro dentro do prazo, poderá ser multado. Cerca de 24 a 48 horas após a assinatura do contrato de listagem, isso acontece.
Da metragem quadrada às instruções e localização, as associações MLS mantêm um alto nível de precisão nas informações inseridas. Embora as especificidades desse requisito possam mudar, frequentemente é obrigatório incluir uma certa quantidade e um certo calibre de fotos.
Disputas e Reclamações
As organizações da MLS geralmente exigem mediação, arbitragem ou ambas, dependendo da natureza da disputa. Existe um comitê de ética em cada MLS local para ouvir as queixas que os membros têm em relação a outros membros. O comitê considera argumentos de ambos os lados antes de tomar uma decisão. Muitos desses problemas estão relacionados a comissões.
O problema da “procura de causa” se agravou com o uso da internet. As pessoas procuram casas à venda em sites e podem entrar em contato com o agente de listagem com uma pergunta sobre a propriedade por telefone ou e-mail. Se outro agente entregar o mesmo comprador, o agente de listagem pode alegar posteriormente que eles foram a causa da aquisição porque inicialmente ajudaram o comprador a encontrar uma casa.
O comitê de ética avaliará esse tipo de circunstância como um todo, levando em consideração quem fez o quê e quando. Na maioria dos casos, se a interação do agente de listagem com o comprador se limitasse a responder a uma pergunta sobre a propriedade, o agente do comprador teria direito à comissão.
Como o conselho estadual de licenciamento é o próximo passo, vários serviços de listagem tentam ser o primeiro ponto de contato para reclamações de clientes sobre membros.
Como o MLS é desenvolvido?
O NAR declara que os MLSs são bancos de dados privados. A indústria imobiliária local em cada região desenvolve, mantém e financia cada MLS.
No MLS, os agentes imobiliários publicam suas listas, incluindo detalhes e imagens abrangentes. Os agentes e corretores participantes atualizam frequentemente os dados que estão acessíveis nos bancos de dados do MLS.
O MLS não pode ser adicionado por proprietários que estão vendendo suas propriedades por conta própria; eles devem entrar em contato com agentes ou corretores para ter sua casa listada lá.
Quantos MLSs existem?
De acordo com a Real Estate Standards Organization, existem atualmente cerca de 600 MLSs nos Estados Unidos, embora esse número flutue de ano para ano devido à consolidação regional. No entanto, o uso de um MLS é menos comum em outras nações.
De acordo com Katie Severance, corretora de imóveis de Douglas Elliman em Palm Beach, Flórida, e autora de The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home, “Os Estados Unidos são incomuns nesse aspecto”. “A maioria dos países não tem MLSs internacionalmente, ou se tem, eles cobrem apenas uma pequena parte do mercado,” disse o autor.
Além disso, existem alguns mercados americanos selecionados sem um MLS. Um exemplo é a cidade de Nova York. A cidade de Nova York não possui um MLS, mas existem outros serviços regionais que distribuem listagens de imóveis disponíveis.
O MLS lista todas as propriedades que estão à venda?
O MLS lista a grande maioria das casas que estão à venda. No entanto, existem algumas exceções, como casas que são totalmente vendidas no mercado (MLS).
“Casas estritamente à venda pelo proprietário normalmente não serão encontradas no banco de dados da MLS”, diz Jen Horner, corretora de imóveis da RE/MAX Masters em Salt Lake City, Utah. Ela afirma que isso também pode ser verdade para casas listadas por corretoras específicas: “Grandes corretoras podem realizar listagens apenas em seus bancos de dados proprietários e optar por não colocar seu inventário de imóveis no sistema MLS”.
Sobre este assunto, a Política de Cooperação Clara para Corretores de Imóveis Membros da NAR estipula que “dentro de um dia útil após a comercialização de uma propriedade ao público, o corretor de listagem deve enviar a listagem ao MLS para cooperação com outros participantes do MLS”.
Posso acessar meu MLS local sem um agente?
As propriedades só podem ser listadas online no MLS por corretores e agentes imobiliários licenciados. No entanto, qualquer pessoa pode ver as listagens do MLS sem assistência profissional em algumas áreas.
“Alguns bancos de dados MLS regionais têm um 'lado voltado para o público' para que os consumidores possam acessar as mesmas listagens, acompanhando o lado do agente”, afirma Severance. O lado do agente só tem um pouco mais de conhecimento sobre exibições, acesso à propriedade, como enviar ofertas, cooperação de agência e comissão e capacidade de conduzir análises de mercado.
Muitos corretores também fornecem aos seus clientes acesso às suas listagens. Mas, mais uma vez, o público em geral não terá acesso a todas as informações que os corretores e agentes possuem.
O acesso a um serviço de listagem múltipla requer uma licença imobiliária?
Como comprador ou vendedor, muitas vezes você precisa acessar seu serviço de listagem múltipla local (MLS) por meio de um agente imobiliário. Você precisa de uma licença imobiliária para realmente listar as propriedades no MLS. Várias cidades fornecem serviços de listagem múltipla de taxa fixa que listarão sua casa para você, se você não quiser ter uma licença imobiliária ou trabalhar com um agente de vendas profissional.
O que significa o MLS?
MLS: serviço de listagem múltipla
O que é o MLS do estado de NY?
Todo o estado de Nova York é atendido pelo Multiple Listing Service estadual para imóveis.
Como o MLS é diferente do Zillow?
Um MLS típico tem mais de 300 campos de dados sobre propriedades, em comparação com 50-80 do Zillow. Portanto, Zillow oferece apenas uma quantidade limitada de detalhes sobre uma propriedade. Um MLS, por outro lado, contém todos os horários do mercado, listando detalhes, fotos e listagens fracassadas nos últimos 10 a 20 anos.
Por que o MLS é importante no mercado imobiliário?
Para vincular compradores e vendedores de imóveis, um MLS permite que os corretores visualizem as listas de propriedades à venda uns dos outros.
Quem é o dono da MLS?
O MLS, ou serviço de listagem múltipla, é uma plataforma para corretores de imóveis compartilharem listagens e trabalharem juntos para vender casas. Geralmente é uma entidade controlada por uma associação de corretores ou muitos grupos de corretores de imóveis.
Como você entra no MLS?
Participar de um teste aberto da MLS para cada clube é uma estratégia. Se formos realistas, um jogador que nunca jogou profissionalmente provavelmente não assinará seu primeiro contrato logo após uma seletiva da MLS, a menos que tenha um desempenho excepcional em uma seletiva aberta.
Conclusão
O objetivo do serviço de listagem múltipla (MLS) é simplificar a venda do seu imóvel e identificar os imóveis que estão à venda. O MLS ainda é a maneira mais precisa e atualizada de encontrar imóveis à venda na maioria dos locais, apesar do surgimento de grandes sites imobiliários como Zillow, Trulia, Redfin, etc.
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Referências
