Você encontrou a casa perfeita na propriedade perfeita e mal pode esperar para tê-la toda para você. Não tão rápido. Verifique se há servidões, entre outras coisas, ao comprar uma casa. E se houver algum, você pode ter que compartilhar parte de sua propriedade de alguma forma. As servidões são muito mais prevalentes do que você imagina. Se você está pensando em comprar uma casa, é uma boa ideia entender o que é uma servidão e como ela pode afetar seus direitos de propriedade imobiliária. Aqui vamos discutir os diferentes tipos de servidão em imóveis e ver como retirá-los do seu imóvel.
O que é Servidão em Imóveis?
A definição mais básica de servidão é que concede a uma pessoa ou entidade o direito de acesso a propriedade imobiliária de outra pessoa para um propósito limitado e particular. Servidões podem ter uma variedade de efeitos sobre os proprietários.
Se um indivíduo ou empresa possui uma servidão em sua propriedade, essa parte tem o direito de acessar sua propriedade sob os termos da servidão. Empresas de serviços públicos locais, por exemplo, geralmente possuem servidões se precisarem acessar linhas ou cabos de energia em sua propriedade.
Por outro lado, se você tem uma servidão, você tem o direito de acessar bens que você não possui legalmente. Uma boa ilustração disso seria se você precisasse atravessar a propriedade de outra pessoa para chegar à sua casa.
Servidões parecem ser um problema à primeira vista, mas na verdade são muito úteis na maioria dos casos. É simples ver como ter acesso à sua propriedade pode beneficiar você ou sua empresa de serviços públicos. Às vezes, as servidões são criadas para o benefício de todo o bairro.
No entanto, é sempre uma boa ideia realizar pesquisas ao vender ou comprar uma casa. Este material ajudará você a entender as diversas formas de servidão e o que elas significam para sua propriedade.
Tipos de Servidão em Imóveis
Existem vários tipos distintos de servidão, e cada um pode significar algo diferente para o seu imóvel. Aqui está um resumo dos quatro tipos mais frequentes de servidões no setor imobiliário.
#1. Servidões de Utilidade
A servidão de serviço público é criada por lei estadual ou local. Ele concede ao pessoal da concessionária acesso à infraestrutura localizada em propriedade privada. As servidões de serviços públicos às vezes são classificadas como servidões afirmativas, pois concedem à empresa de serviços públicos acesso legal à sua propriedade, mas apenas para uma finalidade definida. É comum descobrir servidões de serviços públicos anteriores na propriedade ao comprar uma nova casa.
Embora isso possa parecer um cenário difícil, as servidões de serviços públicos são vantajosas para a maioria dos proprietários. Se você deseja que sua casa tenha sistemas de água encanada, energia, cabos e esgoto, você precisará de uma empresa de serviços públicos para administrar esses serviços.
Quando houver um problema, sua concessionária precisará inserir seus cabos ou sistema de esgoto para fazer os reparos. Esta forma de servidão não dá rédea livre às empresas de serviços públicos em sua propriedade. Eles podem instalar novos equipamentos, no entanto, se for para o benefício da comunidade. Isso é legal, independentemente de você concordar com a decisão deles de fazer ajustes.
Algumas servidões de serviços públicos podem até restringir o que você pode fazer com sua propriedade. Por exemplo, você pode ser proibido de plantar árvores ou instalar qualquer equipamento que possa interferir nas linhas de energia locais.
#2. Servidão Privada
As servidões particulares são direitos de propriedade que podem ser criados e vendidos ou concedidos a outra parte pelo proprietário do imóvel. Suponha que seu vizinho queira instalar painéis solares em sua propriedade. Você tem a opção de conceder acesso ou se recusar a vender uma servidão privada.
As servidões privadas tornam-se complicadas quando têm o potencial de influenciar futuros proprietários. Por exemplo, se você oferecer ao seu vizinho uma servidão particular, isso pode afetar qualquer pessoa a quem você vender a casa no futuro. É por isso que, antes de comprar uma casa, geralmente é uma boa ideia perguntar sobre quaisquer servidões particulares na propriedade.
Servidões privadas podem não ser um problema. No entanto, dependendo das restrições, elas podem limitar o que você pode fazer com sua propriedade. As servidões particulares devem ser indicadas no título.
#3. Servidões por Necessidade
As servidões são feitas quando outra pessoa precisa acessar sua propriedade. Estas são às vezes chamadas de servidões de acesso e são desenvolvidas como resultado do interesse de longa data do governo em tornar a terra lucrativa.
Por exemplo, suponha que você viva em um local remoto e seu vizinho não tenha acesso ao mar e só possa chegar à estrada atravessando sua propriedade. Nesse caso, seria necessária uma servidão, e seu vizinho teria o direito de passagem.
Você não tem autoridade para impedir essa forma de servidão, pois isso imporia um ônus indevido ao seu próximo. Você colocaria em risco o direito do seu vizinho de usar a estrada principal.
#4. Servidão Prescritiva
A servidão prescritiva é um direito de propriedade concedido a alguém que não possui a propriedade subjacente. A servidão é criada porque o não proprietário já havia usado a propriedade de maneira hostil, aberta e notória por um período de tempo determinado pelas leis do estado da propriedade.
Suponha que seu vizinho comece a estacionar em sua garagem sem sua permissão. Você não os impede, e eles continuam fazendo isso ano após ano. Por mais injusto que possa parecer, alguém pode estabelecer um direito de acesso à sua propriedade entrando ilegalmente nela. Porque o tribunal pode interpretar sua recusa em impedi-los como uma capitulação de sua parte.
Se você acredita que alguém está invadindo repetidamente sua propriedade, você deve agir rapidamente. A falta de ação pode resultar no tribunal concedendo ao seu vizinho uma servidão prescritiva para acessar uma parte de sua propriedade.
Como determinar se uma propriedade tem uma servidão
Você deve descobrir se um imóvel possui servidões antes de comprá-lo ou melhorá-lo. Se você utilizar uma parte de uma servidão de forma que interfira no uso do titular da servidão, poderá incorrer em perdas financeiras e emocionais se tiver que demolir o paisagismo, as árvores, a cerca, o galpão, o anexo ou outras melhorias construídas nessa área . Um grupo de moradores de Houston se viu nesse cenário depois de agir em uma servidão implícita com uma concessionária de energia.
Aqui estão vários recursos para procurar servidões em uma propriedade:
- Cartório de registros de terras do condado
- Câmara Municipal
- Empresas de serviços públicos
- Exame de propriedade
- Pesquisa de título
O seguro de título pode protegê-lo de servidões não declaradas que a empresa de título não descobriu antes de emitir uma apólice de título.
Como remover uma servidão em sua propriedade
Primeiro, determine se a servidão contém uma data de rescisão ou se baseia em uma condição que não existe mais. É concebível que a servidão que você está tentando remover já seja ineficaz. Além disso, se um titular de servidão deixar de usar a servidão por um longo período de tempo, pode ser considerado que a abandonou.
Se a servidão ainda for válida, você pode solicitar a liberação da servidão para pedir ao espólio dominante que renuncie aos seus direitos de acesso à sua propriedade. Você pode precisar enviar uma pesquisa de propriedade e pagar uma taxa para remover a servidão. Para encerrar adequadamente a servidão e torná-la um registro público, o titular da servidão precisará ajuizar uma ação de quitação, que é uma espécie de instrumento legal.
Regras de Servidão de Propriedade
As servidões de propriedade podem conceder a você ou a outra pessoa o direito legal de utilizar um determinado pedaço de terra. Eles podem beneficiá-lo como proprietário ou exigir que você suporte o ônus das pessoas que usam sua propriedade. Aqui estão algumas dicas para ter em mente se você se deparar com uma servidão durante o processo de compra de casa.
#1. Adquirindo uma Servidão de Propriedade
Você lerá as divulgações antes de comprar uma casa. Estes fornecem mais informações ao comprador, como qualquer coisa que possa reduzir o valor ou o prazer da casa. Se o vendedor estiver ciente de quaisquer servidões na propriedade, eles são legalmente obrigados a mencioná-los nas divulgações. Essa é uma técnica para descobrir se a casa tem servidões. Outra opção é ir ao escritório do assessor local ou ao escritório do secretário do condado no tribunal do condado. Eles são frequentemente declarados na escritura do imóvel.
Não se preocupe se a casa tiver uma servidão. Embora possa ser uma irritação, também pode beneficiá-lo como proprietário. Também poderia ser uma experiência absolutamente neutra. Ao comprar uma casa com uma servidão de propriedade, aprenda sobre a finalidade da servidão e como ela pode afetar sua experiência de propriedade. Por exemplo, se a servidão for para um fornecedor de serviços públicos colocar fios subterrâneos em sua propriedade, talvez você não consiga construir a piscina subterrânea desejada.
Na verdade, pode até não importar. Se houver um pertencimento de servidão, ele permanecerá com a propriedade e você terá que lidar com isso. No entanto, se for uma servidão bruta, não pode ser transferida com a venda da casa.
Antes de colocar qualquer dinheiro em uma casa, você deve verificar as servidões da propriedade. Uma pesquisa de título normalmente irá notificá-lo sobre quaisquer servidões, mas você também pode verificar registros de terras do condado ou pesquisas de propriedade para obter informações adicionais. Se você tiver seguro de título, sua seguradora pode cobrir quaisquer preocupações envolvendo servidões.
#2. Permanecendo por uma servidão
A servidão é juridicamente vinculativa e deve ser seguida. Se não for, você pode enfrentar uma ação judicial, se você possui propriedade dominante ou serviente. Por exemplo, se a única maneira de seu vizinho ir à praia pública for atravessando sua propriedade e você o impedir de fazê-lo, ele poderá processá-lo. No entanto, se a servidão estipular que eles só podem usar sua garagem para chegar à praia e começarem a andar por toda a sua propriedade, você pode processá-los.
Para cumprir adequadamente uma servidão e garantir que a outra parte esteja fazendo o mesmo, certifique-se de entender os direitos de cada parte. Consulte um advogado imobiliário se tiver alguma dúvida ou quiser saber mais.
#3. Assumindo uma servidão
Uma servidão pode ser contestada, mas é um procedimento demorado que pode exigir ir ao tribunal. Caso o titular da servidão decida rescindir a servidão ou se esta tiver prazo de validade, o processo poderá ser simplificado. Caso contrário, você pode acabar no tribunal, em uma longa batalha que às vezes é carregada de emoção se envolver vizinhos. Para saber mais sobre como contestar uma servidão, recomendamos entrar em contato com um advogado imobiliário.
Como evitar disputas legais sobre servidões
Como proprietário de um imóvel, você não pode interferir no propósito de uma servidão legal. Se, por exemplo, a companhia elétrica tem fios amarrados em seu caminho, você não pode cortá-los ou bloquear seu curso. Portanto, se você adulterar uma servidão, poderá acabar devendo dinheiro ao proprietário da servidão e enfrentar uma ordem judicial de suspensão.
Se você está em uma disputa sobre uma servidão ou acredita que alguém está invadindo ilegalmente sua propriedade - por exemplo, você é um novo proprietário que acabou de descobrir que seu vizinho está usando o que você acredita ser uma unidade privada para acessar sua própria propriedade - consulte um experiente advogado imobiliário local. Os regulamentos que regem as servidões diferem de estado para estado, e você provavelmente precisará de assistência personalizada para sua circunstância específica.
É especialmente crucial entrar em contato com um advogado imobiliário se não houver nada por escrito (por exemplo, em uma escritura ou papelada de título) sobre a servidão. As teorias jurídicas de servidões não escritas geradas pela conduta das pessoas e circunstâncias particulares podem ser difíceis, e você precisará da ajuda de alguém conhecedor da lei imobiliária do seu estado e atualizado sobre as decisões judiciais relevantes.
O que é exatamente a servidão de perímetro de uma propriedade?
Uma servidão é um direito de propriedade imobiliária (às vezes conhecido como “ônus sobre o título”) fornecido a uma pessoa ou organização para usar a terra de outra pessoa para um determinado propósito, geralmente indefinido. Não é um puro direito de posse ou uma licença para usar a terra.
Uma servidão é considerada um direito de propriedade?
Na maioria das jurisdições, uma servidão é uma espécie de propriedade incorpórea e um direito de propriedade em si de acordo com a lei comum. Convênios reais e servidão equitativa são comparáveis a servidões.
Quem tem autoridade para impor uma servidão?
Uma servidão pode ser feita por um único proprietário de terras para qualquer propriedade ou interesse. Com ação unilateral, o proprietário de prédio serviente pode impor servidão em seu terreno.
Uma escritura pode ser usada para conceder uma servidão?
Existem várias maneiras de criar servidões, mas a mais popular é por escritura. Isso às vezes ocorre quando lotes de terreno são vendidos e apenas um lote de terreno pode ser acessado atravessando outro.
Quais salvaguardas se aplicam às servidões?
Quando criada, uma servidão legal sobre terras não registradas tem força de lei e é obrigatória para todas as partes. Um encargo de terra classe D(iii) deve ser registrado em nome completo do proprietário do imóvel para proteger uma servidão equitativa sobre terras não registradas.
Perguntas frequentes sobre servidão em imóveis
Como faço para remover uma servidão do meu imóvel?
A servidão pode ser rescindida de oito maneiras: abandono, fusão, extinção por necessidade, demolição, ato de registro, condenação, usucapião e liberação.
Como faço para remover uma servidão do meu imóvel?
A servidão pode ser rescindida de oito maneiras: abandono, fusão, extinção por necessidade, demolição, ato de registro, condenação, usucapião e liberação.
Qual é o tipo mais comum de servidões?
As mais populares são as servidões afirmativas. Eles concedem acesso preferencial ao território controlado por outros. As servidões negativas são mais limitadas. Eles restringem como a terra pode ser usada.
