O que é uma venda curta? Guia para o processo de venda a descoberto

O que é uma venda a descoberto

As vendas a descoberto foram populares de 2008 a 2012, mas agora são incomuns no próspero mercado imobiliário de hoje. No entanto, as vendas a descoberto podem retornar ao mercado de compra de imóveis. Uma venda a descoberto pode resultar em um ótimo negócio em uma casa, mas geralmente requer muita coragem e paciência, além de muita sorte. Aqui está um guia através do processo de venda a descoberto e hipoteca no setor imobiliário.

O que é uma venda curta?

Uma venda a descoberto, também conhecida como venda pré-encerramento, ocorre quando você vende sua casa por menos do que o valor devido em sua hipoteca. Se o seu agente de hipoteca concordar com uma venda a descoberto, você pode vender sua casa e usar o dinheiro para pagar uma parte do saldo da sua hipoteca. Você pode precisar fazer uma contribuição financeira para o saldo dependendo de suas circunstâncias, mas após a conclusão da venda a descoberto, você será liberado de sua obrigação de pagar qualquer saldo restante - isso é conhecido como "dispensa de deficiência".

Como funciona uma venda a descoberto

Você não poderá simplesmente comprar uma casa por um preço baixo com uma venda a descoberto. Aqui está uma cartilha sobre como comprar uma casa de venda a descoberto:

  • O credor deve concordar: O credor deve primeiro concordar com a venda a descoberto. No caso de uma venda de casa típica, os ganhos seriam usados ​​para pagar o empréstimo inicial. Em uma venda a descoberto, a casa é vendida por menos do que o vendedor deve, portanto, o credor não recebe a totalidade do dinheiro. Como resultado, a venda deve ser aprovada pelo credor original.
  • O fornecedor deve demonstrar que não tem outra escolha: O vendedor deve demonstrar algum tipo de dificuldade. Se eles puderem demonstrar que serão incapazes de continuar a fazer os pagamentos da hipoteca e acabarão inadimplentes, o credor terá maior probabilidade de cumprir, principalmente se o credor não quiser passar por isso. o processo de encerramento e depois vender a casa por conta própria.
  • O preço de uma residência deve estar de acordo com o valor do mercado: Em muitas circunstâncias, as vendas a descoberto são concluídas porque o mercado está em declínio e o valor da casa caiu proporcionalmente. O preço pago pelo comprador geralmente deve ser o valor de mercado.
  • As vendas a descoberto devem ser relatadas: Finalmente, se uma casa estiver listada por menos do que o valor devido na hipoteca, a diferença deve ser mencionada antecipadamente. Os compradores em potencial devem estar cientes de que o preço de venda da casa é menor que o saldo da hipoteca, portanto, além de negociar com o vendedor, terão que negociar com um credor.

Quanto tempo leva para concluir um processo de venda curto?

Uma venda a descoberto pode ser concluída em questão de semanas ou meses. As vendas a descoberto levam mais tempo para serem concluídas, pois são negócios mais complicados. Além disso, o credor original deve analisar a oferta de venda a descoberto para ver se ela será aceita. Se o credor acreditar que continuar com o processo de encerramento renderá mais dinheiro, ele poderá rejeitar o acordo de venda a descoberto.

Trabalhar com um agente imobiliário com experiência em transações de venda a descoberto pode ajudá-lo a economizar tempo. Uma venda a descoberto é um tipo de transação imobiliária em que você deve procurar a assistência de um agente ou advogado especializado. Como nem todos os corretores de imóveis estão qualificados para gerenciar uma venda a descoberto, converse com um que tenha treinamento específico e um histórico comprovado. Ter um corretor de imóveis ao seu lado que entende tudo sobre uma venda a descoberto e negociou com outras pessoas aumentará suas chances de fechar o negócio.

Passos para comprar uma casa através de um processo de venda curto

De acordo com Bobbi Dempsey, co-autora de “The Complete Idiot's Guide to Buying Foreclosures”, um processo típico de venda a descoberto envolve uma série de etapas, muitas vezes nesta ordem.

  1. Localize vendas a descoberto potenciais.
  2. Examine a propriedade.
  3. Conduza sua pesquisa.
  4. Localize todos os ônus e hipotecas.
  5. Defina o financiamento
  6. Faça contato com o credor.
  7. Preencha o pedido de venda a descoberto do credor, se for necessário.
  8. Compilar a proposta.
  9. Os termos devem ser negociados.
  10. Conclua a transação

Passo #1: Localize vendas a descoberto potenciais.

Verifique listagens on-line, listagens de tribunais e anúncios legais ou utilize um agente do comprador experiente para encontrar pré-execuções hipotecárias em sua região.

Primeiro, descubra quanto é devido pela casa em relação ao seu valor estimado. Se parecer alto, é uma excelente escolha, pois implica que o vendedor pode ter dificuldade em vendê-lo o suficiente para cobrir o empréstimo. Repasse em casas onde o proprietário tem muito patrimônio na casa; o credor provavelmente preferirá encerrar e revender a um preço mais baixo.

Passo #2: Passe por cima da propriedade.

Avalie sua condição e forneça uma estimativa aproximada de quanto custará o reparo ou a atualização. Muitos clientes “regulares” não o considerarão se precisar de trabalho, o que é benéfico para você.

Passo #3: Conduza sua pesquisa.

Quanto vale o imóvel? Qual é o lucro possível? Você vai querer se beneficiar da venda se for um investidor ou até mesmo um proprietário que planeja residir na casa por um curto período de tempo.

Passo #4: Localize quaisquer ônus ou hipotecas.

Informe-se com o vendedor ou o agente sobre os ônus sobre a propriedade e qual credor é o principal detentor do ônus. Antes de fechar a venda, confirme essas informações com uma pesquisa de título para garantir que não haja ônus não declarados sobre a propriedade.

Passo #5: Determine o financiamento.

Isso é essencial. Você deve planejar como vai pagar pelo imóvel. Se você tiver um crédito forte, seu credor atual pode estar pronto para lhe conceder um empréstimo. Eles podem agilizar o processo de solicitação de empréstimo porque já têm muitas das suas informações na papelada da venda a descoberto.

É fundamental reconhecer que, em uma venda a descoberto, você deve ser capaz de se mover rapidamente. Uma vez que um acordo é alcançado, é comum que o credor queira um fechamento em menos de 20 dias. É tarde demais para começar a procurar uma hipoteca.

Passo #6: Entre em contato com o credor.

Você ou seu agente devem entrar em contato com o departamento de mitigação de perdas do credor - ou possivelmente com o departamento de recuperação de recursos - em vez do departamento de cobrança ou atendimento ao cliente, que se preocupa exclusivamente com a recuperação de pagamentos de empréstimos vencidos.

Um dos primeiros problemas mais difíceis é localizar o tomador de decisão. Você deve primeiro fazer com que o proprietário escreva e assine uma carta de autorização (normalmente é necessária a notarização), que autoriza o credor a discutir o status da hipoteca com você.

Etapa # 7: Preencha o pedido de venda a descoberto do credor, se for necessário.

Muitos credores oferecem um pedido especial para pedidos de venda a descoberto. Descubra de que papelada eles precisam para contemplar uma venda a descoberto se não tiverem um aplicativo de venda a descoberto.

Passo #8: Junte a proposta.

Em geral, a proposta consiste em um pacote de materiais que inclui a carta de solicitação e autorização, bem como:

  • Contrato de compra e venda
  • Carta do Sofrimento
  • Declaração de avaliação de propriedade
  • Um detalhamento completo das despesas e passivos
  • Declaração de Liquidação

Passo #9: Concorde com os termos

Não é incomum que o credor rejeite sua oferta ou faça uma contraproposta. Como em qualquer negócio imobiliário, você deve determinar seu limite máximo absoluto com antecedência e não tenha medo de ir embora se o credor se recusar a cumprir seu valor.

Passo #10: Conclua a transação.

Obtenha tudo por escrito e registrado formalmente assim que chegar a um acordo com o qual todas as três partes - você, o vendedor e o credor - possam viver. Verifique se o vendedor conhece todos os termos da transação. Depois disso, a propriedade será sua.

Dicas para comprar por meio de vendas a descoberto

#1. Adquira orçamentos de reparação:

Mesmo que a propriedade esteja sendo vendida “como está”, você ainda deve examiná-la e obter estimativas de reparo. Ter essas informações em mãos não apenas ajudará você a decidir se vale a pena comprar a casa, mas também lhe dará maior poder de negociação com o credor. Se você puder demonstrar que a propriedade está em pior estado do que parece, terá mais chances de convencer o credor a vender a um preço mais barato.

#2. Certifique-se de que sua oferta seja realista:

Embora os credores estejam motivados a vender, eles também querem maximizar seus lucros com o negócio. Se você fizer uma oferta baixa ou solicitar contingências, é improvável que sua oferta seja aceita.

#3. Forneça o máximo de dinheiro possível:

Os credores estão procurando uma coisa certa depois de perder dinheiro em um empreendimento perigoso. Os credores vão aproveitar sua oferta se você puder pagar em dinheiro. Caso contrário, quanto maior for o seu adiantamento, mais segura e atraente será a sua oferta. (Lembre-se, se você precisar de financiamento, deverá ser pré-aprovado antes de fazer uma oferta.)

#4. Oferta para cobrir os custos de fechamento do vendedor:

Embora o credor normalmente pague a comissão e quaisquer outras taxas devidas pelo vendedor, a proposta de pagá-las tornará sua oferta mais atraente. Se houver outros compradores interessados ​​na casa, esta oferta fornecerá uma vantagem, pois permitirá que o credor recupere mais dinheiro.

#5. Conte com a ajuda de um profissional imobiliário:

Quando se trata de vendas a descoberto, os agentes imobiliários são recursos inestimáveis. As vendas a descoberto são procedimentos complicados e, com os credores tomando todas as decisões, você deve ter representação. Um agente experiente poderá investigar o imóvel, aconselhá-lo sobre seu valor, negociar um preço melhor e garantir que seus interesses sejam resguardados.

Benefícios de uma venda curta

As vendas a descoberto podem ser vantajosas para todas as partes envolvidas. Eles aumentam as opções de investimento dos compradores, minimizando as consequências financeiras que os credores e os vendedores enfrentariam se as propriedades fossem executadas. Vejamos as vantagens para compradores e vendedores.

Benefícios do comprador de uma venda a descoberto

  • Redução de preço: Embora a propriedade de venda a descoberto seja precificada pelo valor de mercado, o credor é bastante incentivado a vender para reduzir as perdas do banco. Como resultado, os compradores podem obter frequentemente um preço melhor na casa do que se ela fosse comprada em uma venda tradicional.
  • Há menos concorrência no mercado: As vendas a descoberto são significativamente mais complicadas do que as vendas típicas devido ao envolvimento do credor na transação. Como a maioria dos compradores não está familiarizada com vendas a descoberto, eles tendem a evitá-las. Quando há menos compradores em potencial, há menos concorrência e uma melhor chance de receber uma oferta e tê-la aceita.

Benefícios de venda a descoberto para vendedores

  • Prevenção de encerramento: Uma venda a descoberto impede que a casa de um vendedor caia em execução hipotecária, o que pode ser significativamente mais prejudicial à sua pontuação de crédito.
  • Absorção da dívida: O comprador da casa vai pagar a maior parte da dívida do vendedor.
  • Economia de taxas: Em uma venda convencional, o vendedor seria responsável por pagar as comissões do agente, mas em uma venda a descoberto, o credor cobre essas despesas.
  • Possível perdão de dívidas: O credor pode aceitar o produto da venda a descoberto e anular a dívida restante como perda. Nesses casos, o vendedor não é responsabilizado por qualquer dívida que permaneça após a venda a descoberto.
  • Reentrada no mercado imobiliário: Nas circunstâncias corretas, uma venda a descoberto permite ao vendedor voltar a entrar no mercado e adquirir uma hipoteca rapidamente com um FHA empréstimo. Para tal, não deve ter tido hipoteca ou prestações em atraso no ano anterior à venda a descoberto, bem como nenhuma hipoteca ou prestações em atraso no ano anterior ao pedido de venda a descoberto da nova hipoteca.

As desvantagens de uma venda a descoberto

Apesar das vantagens, há uma série de desvantagens associadas às vendas a descoberto. O processo de venda a descoberto é complicado e demorado, o que aumenta o risco da transação e tem impacto financeiro sobre compradores, vendedores e credores.

Aqui está uma lista de alguns dos desafios que compradores e vendedores enfrentam durante um processo de venda a descoberto.

Desafios dos compradores

  • Demorado: Devido ao envolvimento do credor, uma venda a descoberto normalmente leva mais tempo do que uma venda padrão. O credor principal e quaisquer detentores de garantia júnior envolvidos levarão seu tempo negociando e concluindo o acordo para recuperar o máximo de dinheiro possível. Lembre-se de que quanto mais tempo demorar o processo de venda a descoberto, mais detentores de garantias existem. Além disso, o vendedor pode adiar a venda porque está duvidando de sua decisão ou não possui os documentos necessários.
  • Risco aumentado: Como uma oferta de venda a descoberto é “como está” sem divulgações convencionais, como a divulgação do vendedor, o comprador nem sempre está ciente da condição da casa ou da qualidade do negócio. Além disso, não há garantia de que a venda será fechada, portanto, o comprador pode arriscar perder tempo e dinheiro em uma casa que não poderá comprar no final.
  • Mais trabalhos de casa: Uma venda a descoberto exige uma quantidade significativa de preparação inicial por parte do comprador. Pesquisar o valor real da casa, localizar todos os ônus da propriedade e identificar quaisquer dificuldades com a condição da propriedade são etapas necessárias para avaliar se a compra vale a pena.
  • Condição do imóvel: Como os vendedores de venda a descoberto geralmente estão em dificuldades financeiras, suas propriedades estão em piores condições do que a média das casas oferecidas no mercado. Como resultado, o comprador frequentemente tem que gastar significativamente mais dinheiro em reparos e melhorias.

Armadilhas de venda a descoberto para vendedores

  • Sem poder de negociação: Embora o vendedor participe ativamente da venda do imóvel, o credor é o único que tem autoridade para negociar o preço de compra da casa.
  • Rentabilidade: Porque um vendedor deve dinheiro ao credor, eles não receberão nenhum dos ganhos da venda de sua casa.
  • Dano de pontuação de crédito: Uma venda a descoberto pode prejudicar seriamente a pontuação de crédito de um vendedor. Quanto maior sua pontuação de crédito, maior o acerto. As vendas a descoberto, por outro lado, tendem a diminuir a pontuação de crédito dos vendedores em menos pontos do que as execuções hipotecárias.
  • Atraso na aquisição de uma nova hipoteca: Após uma venda a descoberto, o vendedor deve esperar um certo período de tempo antes de se qualificar para uma nova hipoteca. Fora de um empréstimo FHA, o tempo de espera pode variar entre 2 e 7 anos.
  • Julgamento de deficiência: Em alguns casos, o credor processará o vendedor para recuperar a dívida pendente após uma venda a descoberto. Se um vendedor for processado, sua pontuação de crédito sofrerá um golpe semelhante ao de uma execução hipotecária. Este processo de venda a descoberto, no entanto, não é legal em todos os estados.

Qual é a duração de uma venda a descoberto em seu relatório de crédito?

Se você é quem está vendendo em uma venda a descoberto, provavelmente aparecerá em seu relatório de crédito, mas não da maneira que você esperava. A frase "venda a descoberto" não aparecerá no relatório, mas se você atrasou os pagamentos ou não pagou completamente sua hipoteca, a conta associada à venda a descoberto terá notas ruins que podem permanecer em seu relatório de crédito por sete anos .

Erros comuns cometidos por compradores de venda a descoberto

#1. Deixando a inspeção residencial de fora

Uma inspeção residencial ajuda você a identificar preocupações que, de outra forma, você poderia ignorar, como reparos ou manutenção necessários. Se você descobrir uma falha séria, talvez queira desistir da venda. Melhor ainda, tenha um empreiteiro ou engenheiro doméstico à disposição caso a inspeção revele um problema difícil - eles podem fornecer informações vitais sobre o custo do reparo, permitindo que você tome uma decisão mais informada sobre a venda.

Uma declaração de divulgação típica especificaria se uma casa está em uma planície de inundação ou se alguma reforma não permitida foi realizada. As propriedades de propriedade do banco, por outro lado, geralmente são vendidas como estão, sem divulgação, de modo que os compradores devem realizar pesquisas adicionais sobre a propriedade.

#3. Deixando tempo insuficiente para o fechamento

O fechamento de uma casa pode levar tempo em circunstâncias normais, e o fechamento de uma venda a descoberto geralmente leva mais tempo. Certifique-se de incluir esse tempo extra em seus planos.

#4. Apaixonar-se por uma casa ruim

O mercado imobiliário é um mercado emocional; é fácil se apaixonar por uma casa quando você começa a se ver morando lá. No entanto, tenha em mente que você está basicamente realizando uma transação financeira.

Qual é a diferença entre um encerramento e uma venda a descoberto?

Embora a venda de uma casa como venda a descoberto não seja o ideal, muitos especialistas acham que é preferível tomar medidas mais drásticas, como a execução duma hipoteca. Quando um proprietário atrasa os pagamentos da hipoteca, o credor retoma a casa, normalmente contra o consentimento do proprietário, e depois tenta fazer uma venda. Dependendo das regras do estado, o proprietário pode enfrentar um julgamento de deficiência se o valor recebido pela empresa hipotecária da venda for menor do que a obrigação de hipoteca pendente. Em outras palavras, o agora ex-proprietário da casa ainda pode dever dinheiro em sua hipoteca.

As vendas a descoberto são mais comuns do que as execuções hipotecárias. Mesmo durante crises econômicas, como a crise imobiliária de 2011, as taxas subiram para apenas 3.6%. Atualmente, a taxa gira em torno de 1%.

As pessoas frequentemente confundem a execução hipotecária e uma venda a descoberto e, embora compartilhem certas semelhanças, pois ambas normalmente ocorrem com proprietários em dificuldades, o processo e os resultados são muito diferentes. Por um lado, o processo de encerramento geralmente é acelerado porque os credores estão ansiosos para recuperar os custos incorridos pela hipoteca não paga.

Um encerramento também tem um impacto negativo na pontuação de crédito de uma pessoa e no relatório de crédito. Como resultado, aqueles que passam por isso geralmente precisam esperar pelo menos cinco anos antes de poderem se qualificar para um novo empréstimo à habitação.

Por que é uma venda a descoberto?

Como a propriedade é vendida por menos do que o vendedor deve, o banco perde dinheiro na venda a descoberto. As vendas a descoberto não são execuções hipotecárias.

O que é uma venda curta?

Uma venda pré-execução, ou venda a descoberto, é quando você vende sua casa por menos do que o saldo da hipoteca. Se o seu administrador de hipoteca aprovar uma venda a descoberto, você pode vender sua casa e pagar parte de sua hipoteca.

Quem cobre as vendas a descoberto?

Os credores recebem todos os ganhos de venda a descoberto. O credor pode perdoar a quantia restante ou buscar um julgamento de deficiência para forçar o ex-proprietário a pagar a diferença. Alguns estados dispensam essa disparidade de preços.

Quão arriscada é uma venda a descoberto?

As vendas a descoberto afetam o comprador, o vendedor e o credor. As vendas a descoberto afetam o crédito dos vendedores, mas não tanto quanto as execuções hipotecárias. Você também perderá sua casa sem qualquer compensação, tornando difícil encontrar e comprar uma nova.

Conclusão

Uma casa de venda a descoberto pode ser uma maneira incrível de obter uma casa por menos dinheiro. Em muitas circunstâncias, as casas vendidas a descoberto estão em boas condições e, embora o preço de compra possa ser mais do que uma execução hipotecária, os custos de tornar a casa comercializável podem ser substancialmente mais baixos e as desvantagens do vendedor podem ser menos graves.

Compradores e vendedores, no entanto, devem estar dispostos a esperar devido ao longo processo de venda a descoberto. Um corretor de imóveis especializado pode ajudá-lo a determinar uma oferta razoável de venda a descoberto e negociar com o banco.

Como as leis tributárias são complicadas e mudam constantemente, você deve consultar um contador público certificado (CPA) que esteja familiarizado com investimentos imobiliários e as leis tributárias relacionadas para garantir que você tenha informações completas e atualizadas.

Pode significar a diferença entre lucrar e perder dinheiro em um investimento.

Perguntas frequentes sobre vendas curtas

Como funciona uma venda a descoberto?

Em uma venda a descoberto, o proprietário inicia a venda da casa, mas a casa deve valer menos do que o valor devido na hipoteca para que a venda a descoberto seja viável.

É uma venda a descoberto pior do que um encerramento?

As vendas a descoberto têm menos impacto no registro de crédito do que as execuções hipotecárias. Um encerramento ocorre quando uma residência é apreendida e colocada à venda por um investidor ou banco. Cada negócio de hipoteca inclui um penhor sobre a propriedade que permite ao banco assumir o controle do proprietário que não fizer os pagamentos da hipoteca.

Você pode ganhar dinheiro com uma venda a descoberto de uma casa?

Uma venda a descoberto significa que você não lucrará com a venda da casa; o banco ou credor hipotecário receberá todos os lucros das vendas.

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