Um fundo de terra é uma forma de confiança que está ligada a imóveis. Esta é uma forma de confiança viva, o que significa que pode ser usada para gerenciar a propriedade da terra e da propriedade durante sua vida. Os termos de um fundo fundiário podem ser adaptados às suas necessidades específicas e ao tipo de imóvel que possui. Aqui veremos tudo sobre um fundo fiduciário e como configurá-lo.
O que é um Land Trust?
Um Land Trust é uma instituição legal composta por três partes: um concedente, um administrador e um beneficiário. Estas são as mesmas partes que em qualquer outro trust. O concedente é o proprietário da terra, e o beneficiário de um truste geralmente também é o proprietário da terra. O fiduciário é a pessoa ou empresa que adquire a posse legal da propriedade, pelo menos no papel.
Um fundo fundiário pode ter vários beneficiários e coproprietários. Há um benefício extra para os concedentes quando um fundo fiduciário envolve vários proprietários. Se um dos proprietários for processado, a confiança pode proteger os outros proprietários.
Antecedentes dos Land Trusts
Nossa ideia atual dessa conexão fiduciária pode ser rastreada até a Inglaterra durante as Cruzadas. Os senhores feudais que viajavam para o exterior confiariam suas propriedades a um administrador, que cuidaria disso na sua ausência. Infelizmente, os cruzados que retornavam eram frequentemente encontrados com curadores que não estavam dispostos a entregar a terra. Muitas instâncias foram apresentadas perante as cortes reais, e um precedente legal baseado na noção de confiança foi formado ao longo do tempo.
Embora o feudalismo e as cruzadas tenham surgido e desaparecido, os fundos imobiliários continuam sendo de interesse particular para investidores imobiliários e para qualquer pessoa que queira reduzir algumas das restrições e obrigações legais associadas à propriedade.
Como funcionam os fundos fundiários?
A operação de um fundo fiduciário é determinada pelas condições do acordo.
Em um fundo de terras de Illinois, por exemplo, o proprietário do imóvel pode ser o fiduciário e o beneficiário, mas esse geralmente não é o caso. Na maioria das circunstâncias, o trustor mantém a autoridade sobre o uso da propriedade, embora haja algumas exceções. Além disso, os fundos imobiliários de Illinois são legais apenas em alguns estados.
Em contraste, os fundos comunitários de terras e os fundos de conservação de terras são legais em todos os 50 estados. Embora essas formas de fundos fundiários sejam legais, o IRS alertou sobre estratégias abusivas de evasão fiscal por aqueles que usam fundos comunitários e de conservação de terras.
De fato, em 2019, o Congresso reviveu a Lei de Integridade do Programa de Servidão de Conservação de Caridade para combater a exploração de fundos de conservação de terras como abrigos fiscais.
Ao estabelecer qualquer tipo de fideicomisso fundiário, tais esquemas enfatizam a importância de buscar aconselhamento de advogados experientes.
Tipos de Land Trust
Os fundos fundiários são classificados em dois tipos: fundos de propriedade e fundos de conservação. Indivíduos ou entidades podem deter terras anonimamente por meio de trusts detentores de títulos. A principal distinção com um fundo de conservação de terras é que o proprietário deve abrir mão de alguns direitos de uso da terra e desenvolvimento.
#1. Fiduciários de propriedade titulares
Um fideicomisso detentor do título permite que o proprietário da propriedade preserve todos os direitos sobre a propriedade, permanecendo anônimo e direcionando as ações do fideicomisso de terras. Por terem sido popularizados em Chicago ao longo de 1800, esses fundos são às vezes conhecidos como “trustes de terras de Illinois”. Os proprietários de imóveis não estavam autorizados a votar em projetos cívicos em áreas onde possuíam terras na época. Para contornar essa lei, comerciantes e políticos abastados formariam trustes de terras para comprar terras secretamente, preservando seus privilégios de voto.
Não há estrutura legal em todos os 50 estados para um fundo de propriedade de propriedade. A maioria dos estados, no entanto, adia as regras de fideicomisso de terras de Illinois se não tiverem as suas próprias, o que significa que, com aconselhamento jurídico adequado, qualquer indivíduo pode organizar um fideicomisso de terras “ao estilo de Illinois” em qualquer estado.
#2. Fundo de Conservação da Terra
Os fundos de conservação de terras precisam que o proprietário renuncie a algum controle sobre o uso e desenvolvimento da terra. A missão de um fundo de conservação de terras é proteger animais, lugares históricos ou culturais e recursos naturais contra o desenvolvimento comercial ou outras atividades que possam causar interrupção ou contaminação.
Requisitos do Fiduciário da Propriedade Titular
O proprietário em um fundo de propriedade titular executa um documento conhecido como Deed in Trust, que transfere a propriedade legal da propriedade. O proprietário da terra (que é tanto o outorgante quanto o beneficiário) pode descrever como a terra será administrada, quem terá controle sobre ela e como o dinheiro gerado será distribuído quando o trust for estabelecido. Isso significa que, enquanto o trust é o proprietário legal da propriedade, o proprietário mantém total autoridade sobre ela.
Proprietários de imóveis empregam trusts detentores de títulos para manter o anonimato e manter ativos significativos fora do inventário. Um fundo fundiário também pode fornecer uma variedade de outros benefícios de planejamento imobiliário, como proteção de ativos contra julgamentos ou ônus. Isso é especialmente vantajoso para os ultra-ricos, celebridades e grandes corporações, que podem querer manter os planos de crescimento privados.
Requisitos de Confiança de Terras de Conservação
O fundo não necessariamente assume o título da terra em um fundo de conservação, a menos que a propriedade seja doada em sua totalidade. Em vez disso, um proprietário de terras pode se envolver em um arranjo legalmente exigível conhecido como servidão de conservação, no qual eles “doam” seus direitos de desenvolvimento ao trust. O fideicomisso é responsável pela execução da servidão e, em algumas situações, pela manutenção do imóvel.
As servidões de conservação podem ser ajustadas para garantir que o proprietário da terra mantenha os direitos de propriedade e uso – por exemplo, o direito de continuar cultivando ou criando gado – ao mesmo tempo, garantindo que a terra permaneça subdesenvolvida em perpetuidade. As servidões de conservação “seguem a terra”, o que implica que as disposições do servidão continuam a ser aplicadas mesmo que a terra seja vendida ou passada de geração em geração.
Como configurar um Land Trust
O primeiro passo na criação de um fundo fiduciário é selecionar um administrador para a propriedade. Os proprietários de terras devem estar atentos ao selecionar administradores qualificados e respeitáveis, dada a responsabilidade fiduciária de um fundo fundiário e as repercussões legais e financeiras de um fundo fundiário que não adere aos estatutos estaduais.
Depois de decidir sobre um administrador, você configurará seu fundo fiduciário assinando um ação de confiança e um contrato de fideicomisso de terras. Esses dois documentos estabelecem os termos do land trust.
As especificidades de como esses contratos são executados, bem como as condições dos próprios documentos, são exclusivas do estado em que o fundo fundiário é fundado. Em Illinois, por exemplo, a escritura do fideicomisso é registrada no condado onde a propriedade está localizada.
Como os detalhes diferem por estado, você precisará consultar um advogado que esteja familiarizado com fundos de terras em seu estado. Por favor, esteja ciente de que haverá taxas.
Exemplos de Land Trust
O resort da Disney na Flórida é um exemplo de um fundo de propriedade de propriedade. Em 1965, um fundo de propriedade titular foi usado para comprar o Walt Disney World Resort em Orlando, Flórida. Os proprietários originais dos pântanos da Flórida em que o resort foi desenvolvido não tinham noção de que a Disney (um nome já conhecido na época) estava por trás da compra. Eles teriam aumentado o preço pedido se soubessem quem era o cliente.
Enquanto isso, existem vários casos de fundos de conservação de terras nos Estados Unidos, incluindo o Ozark Land Trust, que supervisiona dezenas de projetos em 28,000 acres na região de Ozark. O fundo é uma organização sem fins lucrativos que auxilia os proprietários de terras na preservação e proteção da terra em Ozarks da expansão urbana. O Ozark Land Trust contribui para isso criando reservas naturais e servidões de conservação.
As vantagens de um Land Trust
Existem várias vantagens em usar um fundo fiduciário para manter ativos imobiliários. Enquanto um fideicomisso vivo é normalmente usado para proteger ativos de credores ou para reduzir impostos imobiliários, você pode querer explorar um fideicomisso de terras se:
- Você manterá sua propriedade de investimento imobiliário distinta do restante de seus ativos.
- Você busca privacidade e anonimato, uma vez que os ativos mantidos em um fundo fiduciário são de propriedade do fundo e listados em registros públicos sob o nome do fundo e não o seu.
- Você deseja ativos mantidos em um fundo fiduciário para evitar inventário após sua morte.
- Como proprietário de um imóvel, você busca proteção de responsabilidade aprimorada ou proteção de credores, especificamente ônus ou julgamentos.
- Você deseja poder comprar ou vender ativos imobiliários sem ter que revelar o preço da transação ao público.
Os fundos imobiliários podem ser úteis se você não quiser que as pessoas adivinhem seu verdadeiro patrimônio líquido ou se estiver investindo em imóveis em uma escala maior e quiser manter essas transações distintas do resto de seus assuntos pessoais.
Desvantagens de um Land Trust
Embora os fundos fundiários tenham muitas vantagens, eles também têm algumas desvantagens menores, que são as seguintes:
- Os credores podem exigir que você coloque a propriedade em seu nome para garantir o financiamento. A propriedade pode então ser transferida de volta para a confiança para obter o empréstimo.
- Não fornece proteção legal – Para proteção judicial, pode ser necessário nomear uma LLC como beneficiária.
Como os Land Trusts mantêm a privacidade
Dois instrumentos legais compõem o land trust:
- Existe um acordo fiduciário entre o instituidor e o fiduciário. Este contrato estabelece os direitos, poderes, deveres e obrigações das partes; e
- O trustee recebe uma escritura do settlor.
Primeiro, você deve assinar o contrato de confiança. A escritura fiduciária é então registrada. Uma vez concluído, o escritório do registrador não irá mais expô-lo ao público que você é o proprietário do imóvel. Além disso, o contrato de confiança é mantido em sigilo (no seu arquivo em casa). Como resultado, ninguém nunca saberá que você possui a propriedade. Em outras palavras, os documentos públicos não revelarão essa informação.
Os litigantes muitas vezes não estão dispostos a processar pessoas que não possuem ativos. Qual é uma das maneiras mais simples de determinar se alguém tem ou não bolsos fundos? Você procura propriedade imobiliária em registros públicos. Essa busca pode deixar um grande alvo nas costas de investidores imobiliários de sucesso. Um fundo de terra, embora não seja um fundo de proteção de ativos real, é um instrumento de privacidade eficaz. Isso contribui para a incapacidade do litigante de encontrar grandes recursos.
Proteção de ativos com uma LLC e um Land Trust
Para começar, tenha em mente que um land trust é um instrumento de privacidade, não uma empresa de negócios. Como resultado, os fundos fundiários não têm as mesmas proteções de responsabilidade que as corporações ou firmas de responsabilidade limitada. O beneficiário pode ser responsabilizado se alguém escorregar e cair na propriedade. Como resultado, formamos uma corporação, LLC ou sociedade limitada para servir como beneficiário.
Em segundo lugar, a propriedade normalmente pode ser transferida para um fundo fiduciário livre de impostos. Isso é abordado no código de receita interna. O governo federal tratará a propriedade como se o beneficiário a possuísse. Além disso, em muitos estados, a transferência de propriedade para um trust revogável está isenta de impostos de transferência ou registro.
Finalmente, muitos investidores descobrem o seguinte: A maioria dos advogados e contadores desconhece o que é um fundo fundiário ou como ele funciona. Embora isso possa ser agravante, há um lado positivo. Considere isto. Como resultado, muitos dos litigantes da sua comunidade não estarão familiarizados com os fundos de terras. Uma porcentagem considerável encerrará sua busca por bolsos profundos no escritório do registrador do condado, localizado após a trilha de registros públicos.
Como levantar dinheiro para um Land Trust
Para financiar um fideicomisso, uma escritura deve ser transferida para o fideicomisso. Um fundo de terra contém ativos na forma de terra ou propriedade por definição.
Financiamento do Land Trust: Eles podem obter uma hipoteca?
Se você não pretende pagar em dinheiro por sua propriedade preferida, poderá obter uma hipoteca de um credor. Os bancos tradicionalmente evitam emprestar dinheiro para aqueles que pretendem tirar seu nome do título. Isso está começando a mudar. Alguns bancos, principalmente bancos comunitários e regionais, farão um empréstimo em nome de um Concedente Trust.
Quem compra a terra em um Land Trust?
A terra é normalmente comprada por um indivíduo ou empresa, que posteriormente transfere a propriedade para um fundo de terras. O indivíduo ou instituição que estabelece o fideicomisso e transmite a propriedade é conhecido como o concedente do fideicomisso fundiário.
Quem deve ser um administrador do Land Trust?
Depende do objetivo do fundo fundiário, mas a maioria das pessoas os configura para o sigilo da propriedade. Como resultado, abordaremos a questão como se o objetivo da confiança fosse o anonimato. Nesse cenário, o trustee não deve ser o settlor ou alguém com o mesmo sobrenome do settlor. Como resultado, o administrador pode ser um amigo ou parente confiável.
Melhor ainda, frequentemente montamos LLCs para atuar como fiduciários de um fundo fiduciário. Como resultado, se o instituidor for o gerente e/ou membro da LLC, ele mantém o poder. Além disso, temos visto administradores desinformados ficarem bastante inquietos enquanto trabalham como administradores. Muitos curadores estão preocupados com a culpa pessoal (com ou sem razão, e na maioria com erro).
Quanto tempo pode existir um Land Trust?
Os fundos fundiários são normalmente estabelecidos por um período definido, como 20 anos. Vencido o prazo do fideicomisso, cabe ao beneficiário prorrogá-lo; se não o fizerem, a propriedade é vendida.
Implicações fiscais do Land Trust
Um fundo fiduciário devidamente estabelecido deve ser categorizado como um fundo concedente para fins de imposto de renda, de acordo com a Seção 677 do Código da Receita Federal. Se este for o caso, todos os rendimentos e deduções são distribuídos aos beneficiários na proporção de suas participações no patrimônio fiduciário. Se o beneficiário for uma sociedade, o contrato de sociedade rege o eventual tratamento fiscal. Uma empresa também pode ser beneficiária.
O que Land Trust significa para os EUA?
Uma organização sem fins lucrativos baseada na comunidade chamada fundo de terra ou conservação de terra trabalha ativamente para salvaguardar permanentemente a terra. Fundos fundiários ocasionalmente compram terras diretamente. Usando uma técnica conhecida como servidão de conservação, eles também colaboram para preservar terras que ainda são propriedade de proprietários interessados.
O que é uma confiança para a venda de terras?
um fundo onde os curadores devem vender os ativos e colocar o produto da venda em uma conta fiduciária em benefício dos beneficiários. Quando duas ou mais pessoas possuem a terra em conjunto ou a possuem como arrendatários em comum, um estatuto é usado para impor esse tipo de confiança.
Quem é o proprietário do imóvel em uma relação de confiança?
Os ativos tornam-se propriedade do fundo uma vez que tenham sido estabelecidos e tenham sido removidos do nome do fundador. Em termos reais, isso significa que, após o falecimento do fundador, os bens do fundo não serão incluídos no patrimônio do falecido e não estarão sujeitos a impostos sobre herança.
Quem administra os fundos mantidos em um fundo fiduciário?
Um concedente, beneficiário e administrador estão envolvidos em fundos fiduciários. O concedente de um fundo fiduciário pode especificar as condições sob as quais os ativos devem ser acumulados, retidos ou desembolsados. O beneficiário recebe os bens ou outras vantagens do fundo, enquanto o administrador mantém os bens do fundo e executa suas instruções.
Conclusão
Um fundo de terra é comparável a outros tipos de fundos, mas eles são apenas para imóveis. Deve-se notar que eles também podem possuir outros ativos relacionados a imóveis, como hipotecas e notas. Qualquer terra pode ser utilizada para um fundo fundiário, embora seja mais comumente usada para proteção ou desenvolvimento da terra.
Perguntas frequentes sobre o Land Trust
Quem possui a propriedade em uma relação de confiança?
Como fiduciário para o beneficiário ou beneficiários que são os proprietários equitativos da propriedade fiduciária, o administrador é o proprietário legal da propriedade fiduciária. Como resultado, os fiduciários têm o dever fiduciário de operar o fideicomisso no melhor interesse dos proprietários equitativos.
Qual é o propósito de um Land Trust?
Um fundo fundiário destina-se a estabelecer a responsabilidade e a privacidade dos proprietários de terras. Um fundo de terra é usado por investidores imobiliários, indivíduos e entidades para ajudar a configurar finanças pessoais e propriedades.
Quantos trusts de terra existem nos Estados Unidos?
De acordo com o mais recente National Land Trust Census da Land Trust Alliance, que foi emitido em 1º de dezembro, existem 1,363 fundos fundiários nos Estados Unidos.
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