É crucial para os proprietários e administradores de propriedades garantir que seus inquilinos estejam satisfeitos o tempo todo. Isso é especialmente importante durante os primeiros dias após a mudança do inquilino. Os proprietários e gerentes têm a responsabilidade de garantir que seus inquilinos estejam totalmente satisfeitos com suas novas casas. A melhoria do inquilino é a alteração feita em um imóvel alugado pelo proprietário em preparação para um novo inquilino. Este artigo explica o significado da melhoria do inquilino comercial e como conseguir um empreiteiro para isso. Também explicamos o que é a contabilidade do subsídio de melhoria do inquilino. Vamos mergulhar!
O que é Melhoria do Inquilino?
A melhoria do inquilino, muitas vezes conhecida como melhoria do arrendamento, é a modificação ou manutenção realizada pelo proprietário em uma propriedade alugada. Normalmente, esses ajustes são feitos para melhor atender às necessidades de um locatário específico. Essas alterações são normalmente solicitadas pelo locatário, principalmente em um ambiente comercial. No entanto, existem várias complexidades em relação à melhoria do inquilino que podem dificultar a compreensão.
Tipos de melhoria do inquilino
A seguir estão os tipos de melhoria do inquilino:
#1. Subsídio de Melhoria do Inquilino
O controle do inquilino sobre o processo de melhoria do arrendamento alivia o proprietário de qualquer trabalho desnecessário, especialmente se o trabalho for extenso. Na maioria dos casos, o proprietário incluirá cláusulas no contrato que permitem ao inquilino fazer melhorias dentro de um determinado orçamento. Um preço único ou um preço por metro quadrado é normalmente fornecido para isso. Tanto o proprietário quanto o inquilino podem fazer o pagamento inicial à empresa de reforma ou construção. O inquilino é responsável por quaisquer excedentes nos custos do projeto.
#2. Desconto no Aluguel
Os inquilinos podem ter direito a reduções de aluguel do proprietário em troca de melhorias no arrendamento. O inquilino pode ser elegível para isenção de aluguel na forma de um mês grátis ou um aluguel reduzido durante determinados períodos do ano, se esta disposição estiver incluída no contrato. Como resultado, o inquilino pode economizar custos de construção desnecessários. Além disso, o inquilino tem o mesmo nível de supervisão e controle sobre as atualizações de aluguel que tinha com o TIA. O inquilino também está no gancho para quaisquer excedentes.
#3. Subsídio padrão de construção
Um build-out também descreve essa ação potencial. Nesse cenário, o proprietário oferece ao inquilino uma seleção de melhorias possíveis. O locatário tem mais tempo para se concentrar em administrar seus negócios porque o proprietário cuida do gerenciamento do projeto. Os inquilinos nem sempre obtêm as melhorias que desejam, o que pode prejudicar o sucesso da empresa. Eles são responsáveis por quaisquer outras modificações que solicitarem.
#4. Chave na mão
Este tipo de melhoria do inquilino é normalmente realizado no início do contrato de arrendamento. O inquilino geralmente fornece estimativas de custos e apresenta planos, enquanto o proprietário atua como gerente do projeto e paga a conta.
Exemplos de melhoria do inquilino
A melhoria do inquilino, também conhecida como melhoria do arrendamento, é a alteração feita em uma propriedade alugada pelo inquilino para torná-la mais adequada ao uso pretendido pelo inquilino. Os inquilinos geralmente contratam empreiteiros para fazer essas atualizações, embora os proprietários às vezes concordem em gerenciar o projeto em regime de chave na mão. O inquilino e o proprietário podem compartilhar responsabilidades de construção em outras situações.
A seguir, exemplos de melhoria do inquilino:
- Repintar
- Tapete novo
- Configurações de iluminação
- atualizações de HVAC
- Atualizações de encanamento
- Trabalho elétrico
- Renovação completa
Subsídio de Melhoria do Inquilino
Os proprietários normalmente compensam os inquilinos pelo custo de construção da melhoria do inquilino por meio do pagamento de subsídio do inquilino ou subsídio de melhoria do inquilino. Às vezes, isso não é pago de imediato, mas é distribuído ao longo do aluguel. Os custos de melhoria do inquilino geralmente são cotados em termos de dólares por metro quadrado de espaço ocupado. O proprietário está pagando a conta de todas as reformas iniciais do inquilino, incluindo os custos fixos e indiretos, usando essa quantia em dinheiro.
No entanto, o estipêndio não cobrirá o custo de móveis ou decorações, pois não são considerados benfeitorias do inquilino. Apenas manutenção e reparos em propriedades comerciais serão considerados. E se as despesas reais de melhoria do inquilino excederem o valor, o inquilino é responsável pela diferença.
O que o qualifica para o subsídio de melhoria do inquilino?
A seguir estão as coisas que não se qualificam e aquelas que se qualificam para subsídio de melhoria do inquilino:
| QUALIFICADO | NÃO SE QUALIFICA |
| Tapete novo | Novo mobiliário de escritório |
| Reparação de AVAC | Novos computadores |
| Trocas de portas e janelas | Repavimentação de calçada |
| Atualizações de iluminação | Manutenção de elevador |
| Custos de gerenciamento de projetos | instalação de internet |
Negociando o método de pagamento para seu subsídio de melhoria do inquilino
Os subsídios de melhoria do inquilino normalmente não são entregues a você pessoalmente. Em vez disso, o limite de subsídio de melhoria do inquilino é usado para pagar empreiteiros e fornecedores, e qualquer coisa além disso é de sua responsabilidade como inquilino. Ou, o proprietário pode decidir “renunciar” ao seu aluguel por um mês ou dois, caso em que você precisará ter certeza de não desperdiçar as “economias” em nada além de seus objetivos.
Você deve priorizar a primeira opção se puder escolher entre as duas. Há uma chance de que o Internal Revenue Service trate os subsídios de melhoria do inquilino que você recebe do seu senhorio como renda tributável se você usar esse dinheiro para pagar o aluguel e os serviços públicos. Isso pode não acontecer se o proprietário realmente tiver o dinheiro e for responsável por fazer os pagamentos.
Negociando o tamanho do seu subsídio de melhoria do inquilino
Se você estiver ciente do custo antecipado de suas atualizações, estará em melhor posição para negociar subsídios de melhoria suficientes para o inquilino. Os planejadores e projetistas de espaço devem ser contados para orientação. Se o proprietário não estiver disposto a fornecer um TIA que funcione dentro do seu orçamento, você ainda pode achar que vale a pena fazer os investimentos necessários por conta própria.
Você assumirá o risco (e o custo) de construir excedentes porque será responsável por pagar por qualquer coisa além do TIA. Se o proprietário construir em vez de você e seu empreiteiro, o nível de risco aumenta. Uma vez que o proprietário não é responsável por cobrir quaisquer despesas que excedam o TIA, há pouco incentivo para o proprietário fazê-lo. Portanto, você pode achar mais conveniente propor um método alternativo de endereçamento de aprimoramentos.
Negociando como você pode usar seu subsídio de melhoria do inquilino
Não permita que seu senhorio o engane fazendo-o pensar que seu TIA é um brinde. Melhorias de capital ou reformas em uma estrutura que beneficiarão os inquilinos no futuro geralmente são de responsabilidade do proprietário. O proprietário deve presumivelmente pagar pelo trabalho sob seu TIA se for uma melhoria de capital. Se o trabalho for realmente personalizado de acordo com suas preferências ou necessidades peculiares de seu negócio, e o proprietário ainda tiver pago por ele, o proprietário não estará em uma posição pior do que antes. Os proprietários, sem dúvida, definem seus aluguéis solicitados em um nível que compensa parcialmente o TIA que eles pagarão a você.
Melhoria do inquilino comercial
A definição imobiliária de uma melhoria de inquilino comercial é uma mudança personalizada que um proprietário de edifício faz em um espaço alugado como parte de um contrato de locação para adaptar o espaço para atender às necessidades de um inquilino específico. Os subsídios de melhoria do inquilino (subsídios de TI) são uma forma comum de financiamento do proprietário para a melhoria do inquilino comercial. Geralmente é expresso como uma quantia em dólares por metro quadrado ou como uma taxa fixa que é negociada com o proprietário. Os inquilinos são responsáveis por cobrir quaisquer custos não cobertos por seus subsídios de melhoria do inquilino.
Os subsídios de melhoria do inquilino não são obrigatórios e os proprietários não têm obrigação de fornecê-los em um mercado de locação competitivo. No entanto, nos últimos anos, tornou-se uma forma comum de atrair inquilinos para alugar escritórios. A maioria dos proprietários é flexível e está disposta a trabalhar com os inquilinos para incluir os excedentes de melhoria do inquilino no pagamento mensal do aluguel, se as melhorias excederem os subsídios. Certifique-se de perguntar ao seu potencial proprietário sobre esta opção ao negociar seu aluguel. Você pode não ter que arranjar dinheiro adicional para modificações após a data de início do arrendamento além do subsídio.
Empreiteiro de Melhorias do Inquilino
Ao escolher um empreiteiro de melhoria de inquilino, é importante escolher alguém que possa fazer o trabalho de forma eficiente e acessível. A seguir estão as considerações que você precisa ter em mente ao escolher um empreiteiro de melhoria do inquilino:
#1. Opte pela experiência
Embora essas características sejam admiráveis, a experiência é o bem mais valioso na indústria de construção comercial. Se você deseja que o projeto de melhoria do inquilino comercial seja bem-sucedido, use um empreiteiro de remodelação comercial com um histórico comprovado. Eles estão cientes da influência potencial dos regulamentos locais, estaduais e federais sobre o empreendimento. Eles estão familiarizados com a área e têm conexões com empresas e agências governamentais. Além disso, podem antecipar e prevenir grandes dificuldades valendo-se da experiência de iniciativas anteriores. Encontrar um empreiteiro de melhoria inquilino com a experiência necessária é crucial. Não, não o que eles viram na Internet. A contratação de um empreiteiro profissional aumentará a qualidade do trabalho, reduzirá custos e aliviará o estresse.
#2. Verifique todos os meios de contato
Você quer economizar dinheiro enquanto oferece aos seus inquilinos uma instalação projetada exclusivamente para suas necessidades? Para isso, é importante contratar um empreiteiro de reforma comercial que demonstre interesse em suas necessidades e esteja disposto a explorar diferentes opções com você. O processo de construção ocorre de forma mais tranquila e com menos ansiedade se todos estiverem na mesma página e se comunicando aberta e frequentemente sobre quaisquer problemas que possam surgir.
#3. Lembre-se de que soluções criativas expandem suas opções
A parceria com um empreiteiro de melhoria de inquilino que não tem medo de sair da caixa é essencial se você deseja obter o máximo de seu investimento. Os planos de melhoria do inquilino que se parecem com os de todos os outros podem fazer o trabalho, mas layouts exclusivos que aproveitam ao máximo sua área e orçamento disponíveis podem gerar melhores resultados. Os empreiteiros profissionais de melhoria de inquilinos avaliam os benefícios e as desvantagens de várias opções. Eles fornecem um trabalho de primeira linha com base no conhecimento acumulado em projetos anteriores.
#4. Reconhecer o valor do profissionalismo
Um projeto de reforma comercial é executado com mais tranquilidade quando conduzido por um profissional qualificado e que se orgulha de seu trabalho.
#5. Coloque a qualidade em primeiro lugar
Embora o orçamento seja uma consideração importante ao contratar um empreiteiro para melhorias no inquilino, não deve ser o fator decisivo. O valor pode ser atribuído a um trabalho bem feito e a um serviço profissional. Considere fatores fora do preço ao avaliar as propostas de construção de melhoria do inquilino. A proposta do contratante mostra que ele compreende totalmente o escopo do projeto? O empreiteiro empregará trabalhadores treinados e suprimentos de alta qualidade? Eles fornecem garantias ou garantias para o seu trabalho?
Contabilidade de Provisão de Melhoria do Inquilino
Os regulamentos do IRS proíbem deduções relacionadas a melhorias. No entanto, as reformas estão sujeitas à depreciação, pois são consideradas elementos estruturais da estrutura. Desde que esses requisitos sejam atendidos, as deduções de depreciação são permitidas pelo IRS. A dedução da depreciação pode ser reivindicada pelo proprietário ou pelo inquilino, dependendo de quem realmente executou o trabalho. O limite anterior de $ 500,000 foi aumentado para $ 1,000,000 pela nova lei tributária.
Quaisquer melhorias feitas durante o mesmo período que não excedam o limite de capitalização da empresa são recomendadas para despesas. Se os custos das atualizações forem superiores a esse limite, eles devem ser capitalizados e amortizados durante o prazo do arrendamento ou a menor das duas vidas úteis.
Contabilidade de Provisão de Melhoria do Inquilino se o Proprietário for o Proprietário das Melhorias
Se o proprietário for quem pagou pelas melhorias, ele precisará contabilizar a depreciação da melhoria do inquilino durante um determinado período de tempo como ativos fixos. Se o prazo do arrendamento for menor do que a vida útil da melhoria do inquilino, o período mais curto é usado para calcular o período de depreciação. Um período de depreciação de cinco anos seria apropriado se o carpete fosse colocado com a expectativa de que precisaria ser substituído em cinco anos, e o prazo restante do aluguel fosse de sete anos. Se o prazo do aluguel for de apenas dois anos, em vez de sete, o período de depreciação também deve ser de apenas dois anos, pois é menos do que a vida útil do carpete novo.
Os inquilinos que estão confiantes de que seu aluguel será renovado geralmente concordam em ter o período de depreciação estendido pela duração do novo aluguel, até a vida útil do ativo. Se um novo inquilino se mudar durante o período em que a depreciação está sendo calculada para um ativo e esse inquilino não exigir nenhuma alteração no ativo, o cronograma de depreciação poderá permanecer inalterado. O valor restante é relatado como uma perda na demonstração do resultado se a propriedade for destruída ou danificada.
Contabilidade de subsídio de melhoria do inquilino se o inquilino for o proprietário das melhorias
O inquilino deve contabilizar o TIA como um incentivo ou sedução do inquilino, capitalizar o custo e depreciá-lo durante o prazo do arrendamento se o inquilino for o proprietário das melhorias. Uma vez que o proprietário adquirirá quaisquer bens remanescentes, qualquer valor residual é ignorado no cálculo da depreciação. Um inquilino deve cancelar a dívida restante se o tempo de aluguel for muito curto.
Por que a melhoria do inquilino é importante?
Ao se mudar para um espaço comercial, uma empresa deve garantir que tenha acesso a um conjunto mínimo de comodidades. Portanto, é crucial para uma empresa ter a liberdade de adaptar seu novo espaço de construção às suas próprias necessidades. Entre essas adequações está a instalação de novas paredes e salas para adequar o escritório às necessidades da empresa. Para garantir que todas as modificações solicitadas sejam cobertas pelos subsídios de melhoria do inquilino, que explicamos anteriormente, eles sempre devem ser especificados nos contratos de locação.
Os inquilinos não são os únicos que se beneficiam disso. A maioria dos projetos de melhoria do inquilino envolve fazer alterações estruturais e permanentes, o que pode ser uma vantagem para o proprietário a longo prazo. Isso ocorre porque o proprietário pode recuperar todo o dinheiro gasto nas reformas se e quando novos inquilinos se mudarem. A melhoria do inquilino pode ou não ser oferecida pelo proprietário, dependendo do estado do mercado de locação. É por isso que é tão importante discutir e concordar com todos os termos do aluguel com o proprietário antes de fazer uma mudança.
Qual é o problema com a melhoria do inquilino?
Ao se mudar para um novo local, os proprietários de empresas geralmente cometem o erro de gastar muito dinheiro em reformas. Evite fazer grandes investimentos na melhoria do espaço de escritório alugado. Você provavelmente não pode levá-los com você, e o novo inquilino pode não apreciá-los tanto quanto você.
Melhoria do inquilino vs. Melhoria do edifício
A melhoria do inquilino, também conhecida como melhoria do arrendamento ou construção, ocorre dentro de um edifício existente. Eles se concentram em uma determinada área que possui apenas um inquilino e é alugada por eles. Os inquilinos beneficiam destas renovações, uma vez que irão melhorar o seu próprio negócio em detrimento dos outros inquilinos.
Uma vez que vários inquilinos se beneficiariam de melhorias feitas em áreas compartilhadas, essas melhorias devem ser consideradas melhorias de construção, em vez de melhorias em propriedades arrendadas. Na maioria dos casos, os inquilinos de um prédio de apartamentos juntam seus recursos para pagar reparos em espaços compartilhados.
O imposto de melhoria do inquilino é dedutível?
As melhorias do inquilino não são dedutíveis de impostos. No entanto, os proprietários podem amortizar parte ou toda a depreciação se fizerem modificações no prédio, pois o IRS reconhece essas adições como parte da estrutura.
A melhoria do inquilino é um ativo?
Nas demonstrações financeiras do proprietário, as melhorias do inquilino são registradas como parte regular das despesas de capital. O valor total dos pagamentos é mostrado como um ativo no balanço patrimonial do proprietário. Depois disso, a taxa de depreciação aparecerá nas contas de lucros e perdas mensais do proprietário.
Para onde vão as melhorias dos inquilinos em um balanço?
As benfeitorias dos inquilinos são ativos e estão incluídas na categoria de ativo imobilizado dos ativos não circulantes do balanço.
As melhorias dos inquilinos são depreciadas ou amortizadas?
As melhorias dos inquilinos são tecnicamente amortizadas em vez de depreciadas. Isso se deve ao fato de que o locador, e não o locatário, é o proprietário legal das benfeitorias. Durante o prazo do arrendamento, o arrendatário tem apenas um direito abstrato de utilizar o ativo. Os direitos intangíveis adquiridos não são depreciados, mas sim amortizados ao longo do tempo.
Você pode capitalizar as melhorias dos inquilinos?
Se o custo das benfeitorias em propriedades arrendadas exceder o valor que pode ser gasto pela empresa, o valor excedente deve ser capitalizado. Em caso afirmativo, anule-os como uma despesa à medida que ocorrerem. Além disso, se esses custos forem capitalizados, eles serão depreciados durante a vida útil ou o período remanescente do arrendamento, dos dois o menor.
Considerações Finais
Uma melhoria do inquilino permite que um inquilino faça alterações em uma propriedade alugada em preparação para ocupação. Uma empresa e seu proprietário podem negociar um preço para essas atualizações durante o processo de assinatura do contrato de arrendamento. No entanto, se o custo total da construção exceder o valor originalmente acordado, o inquilino poderá ser responsável por cobrir a diferença.
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Referências
