Quando se trata de hipotecas, os credores incorrem em vários riscos. Transferências de propriedade, penhores e outros problemas financeiros podem surgir a qualquer momento devido às complexidades do mercado imobiliário. Eles podem empregar uma cláusula de subordinação em imóveis para garantir que seus direitos de reembolso tenham precedência sobre outros acordos, em vez de deixar seus interesses financeiros ao destino. O artigo abaixo aborda o que você deve saber sobre a cláusula e o contrato de subordinação e como funciona o empréstimo no setor imobiliário.
O que é subordinação?
Subordinação é a ação de uma parte cedendo prioridade a outra. São mais comumente encontrados em notas de hipoteca e contratos imobiliários comerciais.
A subordinação também é o processo de classificação de empréstimos imobiliários ou imobiliários (hipotecas, HELOC ou empréstimos imobiliários) em ordem de importância. Por exemplo, se você tem uma linha de crédito home equity, você basicamente tem dois empréstimos: sua hipoteca e o HELOC. Ao mesmo tempo, a garantia em sua casa protege ambos. Os credores dão um “garantia posição” a esses empréstimos por meio de subordinação. Na maioria dos casos, sua hipoteca recebe a primeira posição de garantia, enquanto seu HELOC recebe a segunda posição de garantia.
Cláusula de Subordinação
Uma cláusula de subordinação é uma cláusula em um documento ou acordo que indica que a reivindicação atual sobre quaisquer dívidas tem precedência sobre quaisquer reivindicações futuras decorrentes de outros acordos.
A cláusula de subordinação em hipoteca contrato exige que o devedor pague um empréstimo antes de qualquer outro em caso de inadimplência. Esses outros empréstimos são relegados ao status de segunda classe. Os empréstimos subordinados só são pagos quando o penhor do primeiro credor é liberado, aumentando o risco de dívida do segundo credor.
Entendendo a Cláusula de Subordinação
Uma cláusula de subordinação prioriza essencialmente a reivindicação presente no contrato sobre quaisquer contratos subsequentes. Contratos de hipoteca e acordos de emissão de títulos são os lugares mais comuns para ver essas cláusulas. Se uma empresa emitir títulos no mercado com cláusula de subordinação, por exemplo, ela garante que, caso novos títulos sejam emitidos no futuro, os detentores dos títulos iniciais serão pagos antes que a empresa pague qualquer dívida subsequente. Isso fornece proteção adicional para os detentores de títulos iniciais, pois uma cláusula de subordinação aumenta a possibilidade de eles receberem seu ROI de volta.
O uso mais prevalente dessas cláusulas é em acordos de refinanciamento de hipotecas. Imagine um proprietário que tenha uma hipoteca primária e uma segunda hipoteca. Se um proprietário refinancia sua hipoteca primária, isso significa que eles cancelarão a primeira hipoteca e emitirão uma nova. Quando isso acontecer, a segunda hipoteca se tornará primária e a nova hipoteca ficará subordinada à segunda. Devido à mudança de prioridade, a maioria dos primeiros credores precisa que o segundo credor assine um contrato de subordinação prometendo permanecer em sua antiga posição secundária. Normalmente, este é um procedimento típico de refinanciamento. No entanto, se a situação financeira do mutuário se deteriorou ou o valor do imóvel diminuiu drasticamente, o segundo credor hipotecário pode recusar a aplicação da cláusula de subordinação.
Uma cláusula de subordinação permite que as hipotecas primárias sobre o mesmo imóvel tenham um crédito maior se o segundo detentor do penhor fornecer um. Se o reembolso se tornar difícil, como em caso de falência, os empréstimos subordinados ficarão atrás da hipoteca primária e podem não receber o pagamento.
Cláusula ou Contrato de Subordinação em Imóveis
Ao obter uma segunda hipoteca ou refinanciamento de imóvel, os credores geralmente utilizam uma cláusula de subordinação. A prioridade da segunda hipoteca é menor do que o empréstimo inicial. Assim, o segundo empréstimo vence quando o devedor paga o primeiro.
Outras cláusulas usadas em imóveis incluem:
- Cláusula de revogação
- Cláusula de alienação
- Cláusula de liberação parcial
- Cláusula de aceleração
Razão da Cláusula de Subordinação
O objetivo de uma cláusula de subordinação é proteger o credor primário. O credor primário cobre o custo de compra ou refinanciamento de uma casa. As cláusulas de subordinação fornecem aos credores alguma certeza de que serão reembolsados se o devedor falir.
Por que a subordinação é importante
O patrimônio em sua propriedade deve ser usado para pagar sua hipoteca e HELOC no caso de uma execução hipotecária. Infelizmente, o patrimônio de uma casa nem sempre é suficiente para pagar os dois empréstimos integralmente. Mas com posições de penhora pré-estabelecidas, a subordinação trata dessa questão.
É importante ressaltar que a primeira garantia sempre recebe o pagamento integral (neste caso, é sua hipoteca). Assim, uma vez que sua hipoteca recebe pagamentos completos, o patrimônio só pode ser útil para pagar o segundo penhor. Se existisse uma terceira garantia, ela seria paga após a segunda. E assim por diante.
O credor HELOC perde dinheiro quando não há patrimônio suficiente para satisfazer o valor devido em seu segundo penhor. Embora a subordinação não pague instantaneamente os empréstimos, ela ajuda os credores a estimar o risco e definir as taxas de juros apropriadas.
Exemplos de cláusula de subordinação
Os exemplos incluem:
- Comprando uma casa
- Tirar uma segunda hipoteca
- Alugar um imóvel
- Refinanciamento da sua casa
- Usando o patrimônio da sua casa
Acordo de Subordinação
Um acordo de subordinação estabelece a ordem em que os pagamentos da dívida de um detentor de notas são feitos, tornando um empréstimo “superior” ao outro. Se o proprietário não cumprir a hipoteca ou declarar falência, a cláusula de subordinação torna-se crítica.
Um contrato de subordinação é um documento legal que estabelece a prioridade de um empréstimo sobre outro quando se trata de receber o pagamento de um devedor. Quando um devedor deixa de pagar ou declara falência, a priorização das dívidas pode se tornar essencial.
Se o mutuário liquidar os seus bens para saldar as dívidas, este acordo admite que o crédito ou interesse de uma parte seja superior ao de outra parte.
No caso de encerramento e liquidação, o credor secundário só poderá cobrar um empréstimo se o mutuário cumprir as obrigações do credor principal.
Como funciona o acordo de subordinação
Quando indivíduos e empresas precisam de assistência financeira, eles recorrem a instituições de crédito. A menos e até que o mutuário deixe de pagar seus pagamentos, o credor recebe uma compensação quando recebe pagamentos de juros sobre o valor emprestado. Se o mutuário colocar ônus extras contra a propriedade, como se ela fizer uma segunda hipoteca, o credor pode buscar um acordo de subordinação para garantir seus interesses.
Uma dívida subordinada é um empréstimo que é referido como “júnior” ou “segundo”. A dívida sênior é a dívida que tem maior direito ao ativo. Os credores de dívidas seniores têm o direito legal de serem pagos integralmente antes que os credores de dívidas subordinadas recebam qualquer pagamento. Obrigações de menor prioridade podem receber pouco ou nenhum retorno se o devedor não tiver fundos para cobrir todas as suas dívidas, ou se a execução hipotecária e a venda não fornecerem recursos líquidos suficientes.
Exemplo de Contrato de Subordinação
Veja a empresa com US$ 670,000 em dívida sênior, US$ 460,000 em dívida subordinada e um valor total de ativos de US$ 900,000. A empresa declara falência e seus ativos são liquidados por $ 900,000. Os detentores de dívidas seniores receberão o pagamento integral, com os US$ 230,000 restantes divididos entre os detentores de dívidas juniores a uma taxa de 50 centavos por dólar. Como os acionistas estão subordinados a todos os credores, os acionistas da empresa subordinada não receberiam nada no processo de liquidação. Como as dívidas subordinadas são mais arriscadas do que os empréstimos de prioridade mais alta, os credores geralmente cobram taxas de juros mais altas para compensar o risco.
Tipos de Contrato de Subordinação
Os acordos de subordinação são úteis em uma ampla gama de situações, incluindo estruturas complexas de financiamento corporativo.
Os dois tipos mais típicos de acordos de subordinação são os seguintes:
#1. Contrato de Subordinação Executora
Ao assinar um contrato de subordinação executora, concorda-se em subordinar o próprio interesse ao interesse de segurança de outra pessoa. Porque é apenas uma promessa futura, tal acordo pode ser difícil de aplicar.
Se a parte se recusar a assinar o acordo, pode ocorrer uma violação de reivindicação do contrato.
#2. Contrato de Subordinação Automática
Os contratos primário e de subordinação são executados e registrados simultaneamente no contrato de subordinação automática. Se um escritura de confiança inclui uma cláusula de subordinação, por exemplo, o contrato normalmente dirá que, uma vez registrado, o penhor da escritura fiduciária relevante será involuntariamente secundário a outra escritura fiduciária.
Subordinação do empréstimo
Em caso de inadimplência, os empréstimos subordinados são empréstimos secundários que recebem pagamentos após todos os primeiros ônus terem seu pagamento integral. Por serem secundários, frequentemente têm taxas de juros mais altas para compensar o risco maior do credor subordinado do que os empréstimos do credor primário.
Em caso de inadimplência ou falência, os empréstimos de subordinação obtêm pagamentos integrais após os principais empréstimos. E porque os credores subordinados sabem que estão assumindo um risco, eles cobram uma taxa de juros mais alta. Um acordo ou provisão de subordinação é frequentemente importante para especificar a subordinação do empréstimo. Em uma hipoteca, um contrato de subordinação protege o credor primário na propriedade. Um banco ou outra organização financeira normalmente detém a primeira hipoteca. Se houver uma inadimplência ou encerramento, essa instituição é a que mais perde. A cláusula protege o titular da hipoteca original, garantindo o pagamento caso haja uma execução hipotecária da casa.
Como funciona o empréstimo de subordinação
A primeira hipoteca em imóveis é o empréstimo necessário para financiar a compra do imóvel. O termo “dívida sênior” refere-se tanto ao empréstimo original quanto à dívida que ele representa. Ter um empréstimo home equity ou linha de crédito (HELOC) na propriedade em uma data posterior é uma dívida júnior.
Um empréstimo home equity (HELOC) traz um risco maior de inadimplência ou encerramento do que uma primeira hipoteca. Devido a isso, o primeiro titular da hipoteca será pago antes de quaisquer outros devedores em uma execução hipotecária. Como o HELOC é uma obrigação secundária, o credor que o detém será pago com o que sobrar. A coleta pode ser impossível em algumas situações.
Observe que, um empréstimo HELOC ou home equity normalmente pode ser obtido do mesmo banco que forneceu a hipoteca inicial sem encontrar problemas de subordinação. O empréstimo home equity será subordinado à primeira hipoteca por defeito.
Conclusão
Em conclusão, uma cláusula de subordinação prioriza essencialmente a reivindicação presente no contrato sobre quaisquer contratos subsequentes. Contratos de hipoteca e acordos de emissão de títulos são os lugares mais comuns para ver essas cláusulas. Apesar de seu nome complexo, o acordo serve a um propósito direto. Ele transfere sua nova hipoteca para o status de primeira garantia, permitindo que você refinancie usando um empréstimo de capital próprio ou linha de crédito. A assinatura do seu contrato é uma etapa importante no seu processo de refinanciamento.
Perguntas Frequentes:
Por que preciso de um contrato de subordinação?
Ele transfere sua nova hipoteca para o status de primeira garantia, permitindo que você refinancie usando um empréstimo ou linha de crédito. A assinatura do seu contrato é um passo crucial no seu processo de refinanciamento.
Como funciona um contrato de subordinação?
Quando um devedor falir, um contrato de subordinação prioriza as dívidas garantidas, colocando-as em ordem de prioridade para fins de cobrança. Um credor secundário só pode receber uma vez que o credor principal recebe os pagamentos integrais
Como subordinar um HELOC?
As classificações de crédito mínimas e o CLTV máximo são requisitos comuns para autorização de subordinação (combinação de empréstimo para valores). Pagar a dívida de um empréstimo imobiliário ou limitar seu crédito acessível em um HELOC pode ser suficiente para garantir uma subordinação.
Quanto tempo dura um acordo de subordinação?
Normalmente, o credor hipotecário e a empresa de títulos terão todas as informações necessárias. Normalmente leva cerca de 25 dias úteis para concluir o processo.
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