DIREITOS DOS OCUPADORES: Definição Jurídica e o Direito nos Diferentes Estados

Nenhum proprietário de terras gosta de ter propriedades vagas, mas há casos em que as unidades não são alugadas, expondo o proprietário a posseiros. Muitos estados têm direitos de posseiros que dão proteções específicas aos invasores, o que pode colocar o proprietário ou proprietário em uma situação difícil.
Saiba quais são os direitos dos posseiros, quando se aplicam, os estados onde os direitos dos posseiros são aplicados e o que o legítimo proprietário do imóvel pode fazer a respeito.

Quem é um invasor?

Um squatter é alguém que reside em sua propriedade sem permissão. São indivíduos que entraram e habitaram ilegalmente propriedades sem autorização. Os posseiros fazem isso de propósito em algumas circunstâncias, mas em muitas outras, eles erroneamente acreditam que têm o direito de estar na terra devido a um acordo de arrendamento fraudulento, um acordo fechado com um proprietário anterior ou outra área legal cinzenta.

Tipos de posseiros

Um posseiro é alguém que tenta residir em terras nas quais não tem permissão para viver. Existem três tipos de invasores:

1. Aqueles que invadirem e ocuparem uma propriedade desocupada, ou
2. Inquilinos do imóvel, mas deixaram de pagar aluguel
3. Aqueles que eram inquilinos de uma propriedade que receberam uma notificação de despejo, mas se recusaram a sair.

Ocupar uma propriedade não residencial ou em uma estrutura não residencial não é um crime em si. Um edifício ou propriedade não residencial é qualquer estrutura ou área de terreno que não seja construída especificamente para residências, como um café, loja ou prédio de escritórios. Este tipo de propriedade também é comumente referido como instalações comerciais.

Inspeções regulares de imóveis vagos devem ser realizadas por um proprietário para garantir que o imóvel não esteja ocupado para os fins da apólice de seguro. Devido à inexistência de ilegalidade associada à ocupação em prédio comercial, os posseiros frequentemente procuram esse tipo de propriedade, principalmente por estar frequentemente exposta ao público.

Os invasores só podem ser presos se estiverem cometendo outro crime, como causar danos à propriedade na entrada (como quebrar janelas para entrar) ou causar danos adicionais enquanto moram lá. Assim, outras maneiras pela qual a polícia pode despejar invasores de propriedades não residenciais incluem:

• Roubo de dentro do imóvel
• Uso não autorizado de serviços públicos, como eletricidade e gás
• Não cumprimento de uma notificação de redução de ruído
• Derrubada

Também é crime recusar-se a deixar propriedade ou terra quando ordenado a fazê-lo pela polícia, pelo conselho, pelo proprietário, ou se uma ordem de reintegração de posse tiver sido emitida.

O que são os direitos dos ocupantes?

Os direitos de posse, também conhecidos como leis de usucapião, surgem quando alguém ocupa uma propriedade por um longo período de tempo sem que o proprietário tente despejo ou interfira no acesso. Ao continuar a ocupar a propriedade abandonada, o posseiro ganha o direito de reivindicar o título legal da terra do proprietário original.

Esta lei não se aplica a um imóvel alugado quando um inquilino se recusa a pagar o aluguel acordado ao proprietário. Isso é conhecido como um detentor ilegal; o proprietário concedeu ao inquilino permissão para ocupar a propriedade, portanto, o inquilino não tem o direito legal de tomar posse da terra. Nesse caso, o proprietário da terra entraria em contato com um advogado e seguiria o procedimento de despejo legal adequado para sua cidade.

Qual é a diferença entre agachamento e invasão?

Invasão é uma violação criminal, e qualquer pessoa que invada a terra pode ser presa. A ocupação, por outro lado, é considerada um problema civil. Os posseiros ainda podem ser presos e despejados de suas terras se se mudarem para uma propriedade ocupada sem o conhecimento do proprietário.

Em palavras legais, a principal distinção é que um invasor viola sua propriedade para obter entrada, como quebrar uma janela ou uma porta. Um invasor, por outro lado, entra por uma porta destrancada, uma janela de vidro deslizante aberta ou uma janela já quebrada.

Por que os posseiros têm direitos?

Os direitos dos posseiros destinam-se principalmente a desencorajar o uso da justiça vigilante. Se os proprietários de terras pudessem usar a violência ou a ameaça de violência para remover um invasor, a situação poderia escalar rapidamente e se tornar perigosa. Além disso, promoveria um clima de justiça vigilante que poderia fluir para outras áreas da vida, minando a sensação de segurança que as pessoas passaram a esperar dos lugares em que vivem.

Os posseiros têm direitos, o que ajuda a promover a justiça a longo prazo. É comparável aos direitos dos inquilinos, que protegem os inquilinos de proprietários obscuros. As leis definem os direitos de cada parte para manter os mercados imobiliários estáveis ​​e conversar (geralmente) pacificamente.

Quando e onde são aplicáveis ​​os direitos dos posseiros?

Uma reivindicação legítima de usucapião exige que o invasor esteja fisicamente em posse aberta da propriedade sem a permissão do proprietário por um longo período de tempo. A duração necessária para estar na posse do imóvel varia de cinco a trinta anos. Além disso, dependendo da lei, o invasor pode ser obrigado a pagar impostos sobre a propriedade da terra durante esse período.

Como exemplo, suponha que um proprietário da Califórnia morreu. Um invasor se muda e começa a morar lá em tempo integral enquanto a casa está em inventário. Durante os três anos que leva para concluir o inventário, o invasor faz melhorias na casa, faz amizade com os vizinhos e até usa a casa como endereço de correspondência. Herdeiros de fora do estado herdam a casa, mas não a anunciam imediatamente porque estão muito preocupados. Então, depois de dois anos, os herdeiros voam para a Califórnia para se encontrar com um corretor de imóveis, apenas para descobrir que alguém mora na casa há quase cinco anos e tem o direito legal de reivindicar a terra como sua.

As leis de direitos dos posseiros existem em todos os 50 estados, no entanto, a lei precisa varia muito por estado, cidade e município. Consulte um advogado especializado para determinar quais direitos de posse se aplicam à sua propriedade.

Vamos ver os estados que reconhecem os direitos dos posseiros na próxima seção.

Quais Estados reconhecem os direitos dos posseiros?

Os direitos dos posseiros existem em todos os estados, mas diferem em termos de quanto tempo alguém deve morar na propriedade e o que se qualifica. De acordo com o Título 6, Capítulo 5, Seção 200 do Código do Alabama, posseiros no Alabama podem adquirir posse se pagarem impostos ou tiverem uma escritura por dez anos. No Alasca, no entanto, um invasor pode obter uma escritura se morar na propriedade por sete anos ou pagar impostos sobre ela por dez anos.

Um invasor no Arizona deve ter uma escritura e pagar impostos sobre a propriedade por três anos ou mais. Se o terreno for parte de um lote da cidade, eles devem ter uma escritura e pagar por cinco anos. Se um vizinho construir em uma propriedade vizinha, involuntariamente ou de propósito, e nenhum proprietário protestar, o vizinho herda a terra após dois anos. Para obter usucapião na Califórnia, os impostos devem ser pagos sobre a terra por apenas cinco anos. Os posseiros, por outro lado, podem obter o controle da terra no Colorado desde que tenham uma escritura, paguem impostos sobre a propriedade por sete anos ou residam lá por 18 anos.

Estados com direitos de posse

Os seguintes estados têm uma lei de direitos de posseiros que exige que o indivíduo tenha vivido na terra em questão por pelo menos 20 anos:

• Delaware
• Havaí
• Idaho
• Illinois
• Luisiana (30 anos)
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Newark, Nova Jersey (30 anos)
• Carolina do Norte (NC)
• Dakota do Norte (ND)
• Ohio (21 anos)
• Pensilvânia (21 anos)
• Dakota do Sul (SD)
• Wisconsin

Os seguintes estados têm uma lei de direitos de posseiros que exige que o indivíduo tenha vivido na terra em questão por 19 anos ou menos:

• Alabama (10 anos)
• AK (10 anos)
• Arizona (10 anos)
• Arkansas (7 anos)
• Califórnia (5 anos)
• Colorado (18 anos)
• New Haven, Connecticut (15 anos)
• Flórida (7 anos)
• Indiana State University (10 anos)
• Iowans (10 anos)
• Universidade Estadual do Kansas (15 anos)
• Kentucky (Kentucky) (15 anos)
• Universidade Estadual de Michigan (15 anos)
• Minnesotans (15 anos)
• Mississipi (10 anos)
• Estado do Missouri (10 anos)
• Montana (5 anos)
• Nebraskas (10 anos)
• Nevadans (15 anos)
• Estado do Novo México (10 anos)
• Nova York (10 anos)
• Universidade Estadual de Oklahoma (15 anos)
• A erva orégano (10 anos)
• Providence, Rhode Island (10 anos)
• Carolina do Sul (SC) (10 anos)
• Tennessee (7 anos)
• Estado do Texas (10 anos)
• Estado de Utah (7 anos)
• Vermont (VT) (15 anos)
• Virginianos (15 anos)
• Washington, DC (10 anos)
• Virgínia Ocidental (WV) (10 anos)
• Wyoming (WY) (10 anos)

Por favor, tenha em mente que os direitos dos posseiros em alguns dos estados listados acima exigem que o posseiro tenha uma escritura ou tenha pago impostos durante sua posse, enquanto outros não. Em alguns lugares, o número de anos pode ser reduzido se o invasor puder fornecer a documentação necessária.

Direitos dos posseiros da Inglaterra e do País de Gales

Invasores de longa data podem finalmente se tornar proprietários registrados de uma propriedade se eles (ou uma sucessão de posseiros) a tiverem ocupado continuamente por 10 anos (ou 12 anos se não estiver registrado). Eles devem demonstrar que funcionavam como proprietários do imóvel neste momento e não o fizeram sem a permissão do proprietário (por exemplo, eles não o alugaram originalmente do proprietário).
Se os posseiros solicitarem usucapião (tentativa de registro de propriedade) de propriedade registrada, o Registro de Imóveis notificará o proprietário existente, que terá 65 dias para contestar. Uma objeção válida resultará na rejeição do pedido do posseiro; entretanto, ações devem ser tomadas para remover os posseiros e restaurar a terra (caso contrário, é mais provável que um pedido subsequente de usucapião seja bem-sucedido).

A Conservatória do Registo Predial pode não conseguir notificar o proprietário de um imóvel não registado que seja objeto de um pedido de usucapião. Em contraste com a terra registrada, a objeção do proprietário não registrado a uma reclamação de usucapião não é automático; a negociação com os posseiros pode ser necessária, e um tribunal pode ser exigido se um acordo não puder ser alcançado.

Direitos dos posseiros de Ontário.

Em Ontário, a lei estabelece uma série de requisitos para uma reivindicação de título por posse. Na maioria dos casos, o invasor deve estar na posse “aberta, infame e contínua” de um pedaço de terra do proprietário genuíno há pelo menos dez anos. Além disso, eles devem ter pretendido impedir o proprietário de utilizar suas terras. Eles também devem ser capazes de demonstrar que o fizeram. Para impedir legalmente o direito do proprietário registrado de ocupar e usar a propriedade, o “posseiro” deve estabelecer seu caso em tribunal. Em seguida, eles devem tomar ações adicionais para obter o título legal dessa parte da propriedade.

No entanto, obter direitos legais a uma parte da terra por meio de direitos de posseiros pode em breve se tornar obsoleto em Ontário. A Lei de Títulos de Terra agora rege o registro da maioria das propriedades na área da Grande Toronto. Isso é significativo para os proprietários, pois a usucapião não é permitida uma vez que a terra é convertida em títulos de terra. Se você estiver apresentando ou defendendo uma ação de usucapião, deve demonstrar que ela está em andamento há pelo menos dez anos antes da data da conversão. Esse momento decisivo ocorreu há mais de 20 anos para muitas propriedades no sul de Ontário.

Leia também: Arrendamento de terreno: tudo o que você precisa saber em 2023 (atualizado)

Como Obter Direitos de Posse de Propriedade

Um invasor de longo prazo pode se tornar o proprietário registrado de uma propriedade ou terra que habitou sem a permissão do proprietário.

Portanto, se você é um invasor de uma propriedade e deseja reivindicar a propriedade, procure aconselhamento jurídico de um corretor ou advogado.

Quem é elegível para se candidatar?

Você pode se inscrever se puder demonstrar:

• Você ou uma sucessão de posseiros ocupou continuamente a propriedade por 10 anos (12 anos se não estiver registrado no Registro de Imóveis de HM).
• Durante esse período, você (ou seus antecessores) atuou como proprietário da propriedade.
• Você (ou qualquer um de seus predecessores) não teve permissão do proprietário. Por exemplo, a propriedade não foi originalmente alugada para um invasor.

Se o imóvel estiver registrado

• Preencha um formulário de usucapião.
• Preencha e assine uma declaração de verdade por escrito' ou peça a um advogado que redija uma para você.
• Envie seu formulário preenchido e declaração para o Registro de terra de HM Centro Cidadão.

Registro de terras britânico

Centro de Atendimento ao Cidadão

CEP: 74

Gloucester

9BB GL14

Se o seu pedido for válido, o HM Land Registry notificará o proprietário do imóvel. O proprietário tem 65 dias para se opor; se o fizerem, seu aplicativo normalmente é automaticamente rejeitado.

Se não houver objeções, eles o registrarão como proprietário do imóvel.

Você pode se inscrever novamente após dois anos se:

• Você não tentou ser removido pelo proprietário.
• A propriedade ainda não foi recuperada.
• Você ainda tem a propriedade da propriedade.

O HM Land Registry geralmente o registra como proprietário.

Se o imóvel não estiver registrado,

Preencha e assine uma declaração de verdade por escrito' ou peça a um advogado que redija uma para você. Solicite seu primeiro registro e envie sua declaração com ele.

O Registo Predial HM irá:

• Faça você pagar uma taxa para inspecionar a propriedade.
• Determine a validade do seu pedido
• Notifique o proprietário da propriedade se você tiver suas informações de contato.

Se os proprietários se opuserem, você pode tentar chegar a um acordo com eles. Se você não puder ou não quiser chegar a um acordo sobre quem é o proprietário da propriedade, o HM Land Registry criará um tribunal para decidir.

Você pode ser obrigado a pagar os custos do proprietário, como honorários advocatícios razoáveis, independentemente do resultado.

Passos para evitar posseiros em sua propriedade

Se você notar alguém ocupando sua terra, você pode entrar em contato com as autoridades legais. Se eles se recusarem a sair e reivindicarem os direitos dos invasores, você tem o direito de despejá-los. Todas as leis estaduais de direitos dos posseiros autorizam os proprietários a expulsar os posseiros. No entanto, existe um prazo durante o qual você, como proprietário do imóvel, deve iniciar o processo de despejo enviando uma notificação de despejo. Este período de tempo é conhecido como o período legal.

Dadas as complexidades da remoção de posseiros e o número de organizações disponíveis para ajudar os posseiros, é aconselhável tomar precauções para proteger sua propriedade em primeiro lugar. Pode ser desafiador porque há muitas situações em que posseiros reivindicam direitos de inquilino porque assinaram um contrato de locação e pagaram aluguel a um vigarista, ou estabeleceram um acordo verbal com o proprietário para fazer benfeitorias na propriedade em vez de pagar aluguel, mesmo que o proprietário fosse uma fraude.

Passo 1. Não ultrapasse

Proprietários de imóveis não podem colocar sinais de invasão para evitar usucapião.

Etapa 2: proteger o perímetro

Como proprietário legítimo de qualquer terreno, especialmente de imóveis vagos, você deve proteger o perímetro de sua propriedade. Você não quer lidar com um invasor que supostamente tem pagamentos de aluguel ou uma reclamação hostil onde eles acreditam que têm posse legal. Proteja seu perímetro com luzes, alarmes sonoros, aplicação de aço para todas as suas janelas e portas e alarmes separados em cada uma de suas janelas. Se você tiver cercas, reforce todas elas, bem como as fechaduras.

Etapa 3: definir alarmes

Considere instalar alarmes, principalmente aqueles com câmeras que podem transmitir dados em tempo real para seu smartphone. Com isso, você pode ver o que está acontecendo em sua propriedade e ter alguém para agir.

Passo #4: Tranque as janelas e portas

Certifique-se de que todas as janelas e portas estão bem fechadas. A diferença entre squatting e trespassing é que os posseiros reivindicam direitos legais à propriedade de outra pessoa como resultado de sua posse persistente. Se uma janela já foi quebrada, as pessoas podem entrar por ela sem invadir e, portanto, têm direitos básicos. Quanto mais seguras forem suas entradas, menos provável será que elas consigam acessar.

Passo #5. Visitas Regulares

Inspecione regularmente seu imóvel. Quanto mais você ou outra pessoa visitar a propriedade, mais cedo você poderá detectar janelas ou portas quebradas pelas quais os invasores podem entrar e evitar os invasores.

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Como os Squatters podem ser expulsos?

Gales e inglaterra

Os proprietários de imóveis devem solicitar uma Ordem de Posse Provisória (IPO) dentro de 28 dias após saber que sua propriedade está sendo ocupada para despejar legalmente os invasores. Confirmado o IPO, a Justiça emitirá documentos que deverão ser notificados aos posseiros em até 48 horas. Posseiros podem ser presos se não saírem dentro de 24 horas após serem atendidos com um IPO, ou se retornarem dentro de 12 meses. Após um IPO, o proprietário do imóvel deve apresentar uma reclamação de posse.

Se eles perderem o prazo de 28 dias para apresentar um pedido de IPO, eles devem apresentar uma reclamação de posse em primeira instância (o que pode atrasar as coisas).

Escócia

Os proprietários de imóveis devem apresentar um caso de Causa Sumária no Tribunal do Xerife local para remover oficialmente os posseiros. O proprietário do imóvel pode apresentar uma reclamação contra uma pessoa na posse de um imóvel que não tenha quaisquer direitos ou títulos sobre o imóvel. Não é necessário identificar os posseiros porque tal ação pode ser iniciada contra um ocupante não identificado.

A ação de causa sumária requer uma audiência perante um xerife, uma vez que permite um período de aviso mais curto, que é dado a critério exclusivo do xerife. Quando um período de notificação reduzido (normalmente 48 horas) é aprovado, o funcionário do xerife definirá uma data de retorno (o dia em que o invasor deve fornecer notificação por escrito de qualquer defesa pretendida) e uma data de convocação (a data da segunda audiência - geralmente dado alguns dias após a data de devolução).

Antes da data de retorno, os oficiais do xerife farão a intimação da posse, afixando uma cópia da intimação na entrada, saída e centro do imóvel. A audiência será então realizada na data marcada, e um xerife pode emitir um decreto. Tal decreto pode ser dado instantaneamente (conhecido como 'extrato imediato') a critério do xerife, permitindo que um oficial do xerife remova o invasor imediatamente (sem ter que esperar 14 dias).

Taxas para IPOs

Um custo de aproximadamente £ 2,500 é cobrado por um IPO (incluindo IVA). Outra opção é usar o Procedimento Padrão de Transgressão, que custa cerca de £ 2,000 para ser concluído. Isso é menos caro, mas é mais lento.

Também são cobradas taxas para procedimentos judiciais:

• Rascunhos de documentos legais para o tribunal
• Comparecer ao tribunal com o objetivo de resolver uma disputa
• Procedimentos para serviço e pedidos subsequentes
• Assistir às audiências enquanto está representado (audiência provisória e final)
• Custas judiciais
• NIF

Proteção contra invasores

Livrar-se de posseiros não é fácil, e certamente não é barato. O melhor curso de ação é tentar proteger sua propriedade e você mesmo de invasores em primeiro lugar.

Existem dois métodos para prevenir posseiros em propriedades residenciais ou comerciais:

• Certificando-se de que a propriedade não é atraente para posseiros
• Garantir que a propriedade é de difícil acesso e segura.

Um proprietário deve estar ciente dos direitos dos posseiros

O conceito de alguém entrar ilegalmente e tomar posse de sua propriedade pode parecer absurdo, mas os proprietários devem estar cientes de que isso pode acontecer.

Não conceba um posseiro apenas como um sem-teto com poucas opções legais. Os direitos dos posseiros podem ser invocados por vários motivos, incluindo conflitos de propriedade e um inquilino remanescente de acordos de propriedade de aluguel anteriores.

Como resultado, quem estuda como se tornar um proprietário deve se familiarizar com os direitos e procedimentos legais relativos a inquilinos, posseiros e invasores. Também é uma boa ideia consultar um advogado se tiver alguma dúvida sobre essas leis. Você espera nunca ter que lidar com um invasor, mas se o fizer, ficará grato por ter um profissional ao seu lado.

O posseiro pode ser despejado do imóvel que ocupa há muito tempo?

Depende! Embora os invasores possam obter a propriedade de uma propriedade por meio de usucapião, se o legítimo proprietário entrar com uma ação legal, poderá ser obtida uma ordem judicial de despejo. Então, é possível que um posseiro de longa data seja despejado, mas é um processo legal que deve ser seguido.

É legal que posseiros mudem as fechaduras de uma propriedade que ocuparam?

Não, não é legal que posseiros troquem as fechaduras de uma propriedade que ocuparam. Isso é considerado ilegal e pode resultar em acusações criminais.

O proprietário de um imóvel pode ser responsabilizado pelas ações dos invasores em sua propriedade?

Sim, o proprietário de um imóvel pode ser responsabilizado pelas ações de invasores em sua propriedade se souber ou deveria saber que invasores estavam ocupando a propriedade e não tomar medidas para removê-los.

O posseiro pode processar o proprietário do imóvel por despejo?

Não, um posseiro não pode processar um proprietário por despejo. Somente o legítimo proprietário de uma propriedade ou uma agência governamental agindo em nome do público pode iniciar um processo de despejo.

Qual é o prazo prescricional para usucapião no estado de XYZ?

O estatuto de limitações para usucapião varia de acordo com o estado. Em XYZ, o prazo prescricional é de X anos. É importante consultar um advogado local para entender as leis específicas do seu estado.

Como um proprietário pode se proteger de posseiros?

O proprietário de um imóvel pode se proteger de invasores visitando e mantendo regularmente a propriedade, instalando fechaduras e postando sinais de proibição de invasão e tomando medidas legais, se necessário.

Perguntas frequentes sobre os direitos dos invasores

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Os direitos dos posseiros destinam-se principalmente a desencorajar o uso da justiça vigilante. Se os proprietários de terras pudessem usar a violência ou a ameaça de violência para remover um invasor, a situação poderia escalar rapidamente e se tornar perigosa.

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Você deve entrar em contato com as autoridades se um invasor for um invasor, em vez de um ex-inquilino que se tornou um invasor. Nesse cenário, o invasor está violando as leis de invasão e as autoridades devem ser autorizadas a removê-los.

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Na Inglaterra e no País de Gales, a ocupação geralmente se refere a uma pessoa que não é o proprietário tomando posse de uma terra ou de uma moradia vazia. Ocupar propriedades residenciais tornou-se uma ofensa criminal em 1º de setembro de 2012, sob a Seção 144 da Lei de Assistência Jurídica, Sentença e Punição de Infratores de 2012.

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Um posseiro é alguém que vive ou ocupa uma propriedade, mas não tem título legal sobre ela. Um posseiro é alguém que reside em uma propriedade sobre a qual não tem título, direito ou arrendamento.

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