Talvez você queira renovar sua cozinha ou porão. Talvez você queira combinar suas dívidas ou pagar a faculdade do seu filho. Uma segunda hipoteca pode ajudá-lo a cobrir esses tipos de custos. Você pode obter uma segunda hipoteca e atender às suas necessidades financeiras se tiver patrimônio em sua casa. Antes de fazer uma segunda hipoteca, é uma boa ideia entender como funciona e se é certo para você. Aqui está uma visão geral de uma segunda hipoteca, os requisitos, as taxas e como ela difere do refinanciamento.
O que é uma segunda hipoteca?
Uma segunda hipoteca é um empréstimo que, como a primeira hipoteca, usa sua casa como garantia. O empréstimo é referido como uma segunda hipoteca porque seu empréstimo de compra geralmente é o primeiro empréstimo a ser reembolsado se sua casa entrar em inadimplência.
Isso significa que, se você não puder pagar sua hipoteca e o credor decidir vender sua casa, sua primeira hipoteca será paga primeiro. Após o pagamento da primeira hipoteca, quaisquer fundos residuais seriam transferidos para a segunda hipoteca.
Como funciona uma segunda hipoteca
As segundas hipotecas baseiam-se no patrimônio da sua casa, que é o valor de mercado da sua casa menos quaisquer obrigações de empréstimo. O patrimônio líquido pode subir ou cair, mas o ideal é que ele suba com o tempo. A equidade pode mudar de várias maneiras:
- Quando você faz pagamentos mensais de empréstimos, reduz o saldo do empréstimo, o que aumenta seu patrimônio.
- Seu patrimônio aumenta se sua casa aumentar de valor devido a um forte mercado imobiliário ou a reformas que você fizer em sua casa.
- Quando sua casa perde valor ou você toma emprestado contra ela, você perde patrimônio.
Existem inúmeras formas de segunda hipoteca:
- Um montante fixo: Uma segunda hipoteca normal é um empréstimo único que fornece uma quantia de dinheiro que você pode utilizar da maneira que achar melhor. Você devolverá a dívida gradualmente ao longo do tempo, muitas vezes com parcelas mensais fixas, com essa forma de empréstimo. Em um processo conhecido como amortização, você paga uma parte de suas despesas com juros e uma parte do total do empréstimo a cada pagamento.
- Uma linha de crédito: Você também pode emprestar usando uma linha de crédito, que é um pool de dinheiro do qual você pode sacar. Você nunca é obrigado a receber dinheiro com essa forma de empréstimo, mas tem a opção de fazê-lo se assim o desejar. Seu credor estabelece um limite máximo de empréstimo e você pode emprestar (muitas vezes) até atingir esse limite. Você pode pagar e pedir emprestado como faria com um cartão de crédito.
Dependendo do tipo de empréstimo e de suas preferências, seu empréstimo pode ter uma taxa de juros fixa que permite planejar seus pagamentos para os próximos anos. Empréstimos de taxa variável também estão disponíveis e são usuais para linhas de crédito.
Tipos de segunda hipoteca
Você pode escolher entre dois tipos de segundas hipotecas: um empréstimo de capital próprio e uma linha de crédito de capital próprio (HELOC).
#1. Linha de crédito de capital próprio
Você pode receber um pagamento fixo de seu patrimônio com um empréstimo de capital próprio. Quando você pega um empréstimo de capital próprio, seu segundo provedor de hipoteca lhe paga em dinheiro por uma porcentagem do seu patrimônio.
O credor recebe uma segunda garantia em sua propriedade em troca. Assim como sua hipoteca inicial, você paga o empréstimo em parcelas mensais com juros. A maioria das durações dos empréstimos imobiliários varia de 5 a 30 anos, o que significa que você os paga durante esse período.
#2 Linhas de crédito de capital próprio
As linhas de crédito home equity, ou HELOCs, não fornecem uma única quantia de dinheiro. Eles funcionam mais como cartões de crédito. A quantidade de capital que você tem em sua casa determina se o seu credor irá aceitá-lo para uma linha de crédito. Então você pode pedir emprestado contra o crédito concedido a você pelo credor.
Você pode receber cheques especiais ou um cartão de crédito para fazer compras. HELOCs, como cartões de crédito, têm dívidas rotativas. Este recurso permite que você utilize o dinheiro em sua linha de crédito quantas vezes quiser, desde que você pague de volta.
Por exemplo, se o seu credor conceder um HELOC de $ 10,000, você gastará $ 5,000 e o pagará. Os $ 10,000 podem ser usados novamente no futuro.
HELOCs são válidos apenas por um período de tempo definido conhecido como "período de sorteio". Tal como acontece com um cartão de crédito, você deve fazer pagamentos mensais mínimos durante o tempo de sorteio.
Quando o prazo do seu sorteio expirar, você deverá reembolsar todo o saldo restante do seu empréstimo. Seu credor pode exigir que você pague em uma única quantia ou em parcelas ao longo do tempo. Se você não puder pagar seu empréstimo até a conclusão do período de pagamento, seu credor poderá confiscar sua casa.
Taxas de segunda hipoteca
As taxas das segundas hipotecas são geralmente mais altas do que as taxas das primeiras hipotecas. Isso ocorre porque as segundas hipotecas são mais arriscadas para o credor, pois a primeira hipoteca é paga primeiro no caso de uma execução hipotecária.
As taxas de segunda hipoteca, por outro lado, talvez sejam mais atraentes do que outras opções. Se você está pensando em adquirir uma segunda hipoteca para pagar a dívida do cartão de crédito, por exemplo, essa pode ser uma jogada financeira sábia porque as taxas do cartão de crédito geralmente são mais altas do que as oferecidas por um empréstimo imobiliário ou HELOC.
Os benefícios e desvantagens de uma segunda hipoteca
As segundas hipotecas, como qualquer outro tipo de empréstimo, têm vantagens e desvantagens.
Os benefícios
#1. As segundas hipotecas podem resultar em grandes montantes de empréstimos.
Alguns credores permitem que você empreste até 90% do patrimônio da sua casa em uma segunda hipoteca. Isso significa que uma segunda hipoteca permite que você pegue mais dinheiro emprestado do que outras formas de empréstimo, especialmente se você estiver pagando seu empréstimo por um longo período.
#2. Os cartões de crédito têm taxas de juros mais altas do que uma segunda hipoteca.
As segundas hipotecas são classificadas como dívidas garantidas, o que significa que elas têm garantias que as sustentam (sua casa). Eles têm taxas de juros mais baixas do que os cartões de crédito, pois o credor tem menos probabilidade de perder dinheiro.
#3. Não há restrições sobre como os fundos podem ser usados.
Não há regulamentos ou diretrizes que limitem como você pode gastar os fundos das segundas hipotecas. As possibilidades são infinitas, desde o planejamento do casamento até o pagamento da dívida da faculdade.
Os inconvenientes
#1. As taxas de juros das segundas hipotecas são maiores.
As segundas hipotecas frequentemente têm taxas de juros mais altas do que as refinanciamentos. Isso ocorre porque os credores estão menos interessados em sua casa do que seu credor principal.
#2. As segundas hipotecas podem sobrecarregar suas finanças.
Você concorda em fazer dois pagamentos mensais da hipoteca quando obtiver uma segunda hipoteca: uma para o credor original e outra para o credor secundário. Esse dever pode sobrecarregar o orçamento da sua família, especialmente se você já está vivendo de salário em salário.
Quando devo solicitar uma segunda hipoteca?
As segundas hipotecas não são para todos, mas na situação adequada, podem fazer todo o sentido. Aqui estão alguns dos cenários em que uma segunda hipoteca faz sentido:
- Você deve pagar sua dívida de cartão de crédito: Os cartões de crédito têm taxas de juros mais altas do que as segundas hipotecas. Uma segunda hipoteca pode ajudá-lo a combinar sua dívida se você tiver muitos saldos de cartão de crédito espalhados por várias contas.
- Você precisa de assistência com despesas rotativas: Você precisa de crédito rotativo, mas não deseja refinanciar? Ao contrário do refinanciamento, os HELOCs podem fornecer crédito rotativo desde que você faça seus pagamentos em dia. Se você precisa lidar com uma conta de manutenção doméstica ou mensalidade regularmente, essa alternativa pode ser mais viável.
- Um refinanciamento de saque não é possível: Os refinanciamentos de saque normalmente têm taxas de juros mais baixas do que os empréstimos de capital próprio. Se o seu credor recusar seu pedido de refinanciamento, você ainda poderá ser elegível para obter uma segunda hipoteca. Antes de procurar uma segunda hipoteca, examine todas as suas opções.
Como solicitar segunda hipoteca
Compare preços de pelo menos três fontes separadas. Inclua os seguintes termos em sua pesquisa:
- Um banco de bairro ou cooperativa de crédito
- Um originador de empréstimo ou corretor de hipoteca (peça sugestões ao seu agente imobiliário)
- Um credor de internet
Prepare-se para o processo reunindo sua papelada. Isso tornará o procedimento muito menos difícil e estressante.
Requisitos da segunda hipoteca
Alguns requisitos financeiros devem ser atendidos para se qualificar para uma segunda hipoteca. Você deve ter uma pontuação de crédito de pelo menos 620, uma relação dívida/renda de 43% e uma quantidade razoável de patrimônio em sua primeira casa. Como você usará o patrimônio em sua casa para a segunda hipoteca, você deve ter o suficiente não apenas para obter o segundo empréstimo, mas também manter cerca de 20% do patrimônio em sua casa na primeira hipoteca.
Devo adquirir uma segunda hipoteca se meu crédito for ruim?
Embora as segundas hipotecas com crédito ruim sejam geralmente difíceis de obter, elas não são impossíveis. Obter uma segunda hipoteca com uma pontuação de crédito baixa quase certamente significa pagar taxas de juros mais altas ou depender de um co-signatário.
Você também pode procurar opções alternativas de financiamento para ajudar nas melhorias da casa ou na reestruturação da dívida. Se você não conseguir se qualificar para uma segunda hipoteca, empréstimos pessoais e refinanciamentos de saque são possibilidades viáveis.
Aplicações comuns para uma segunda hipoteca
As segundas hipotecas são comumente usadas para pagar:
- Custos de educação universitária
- Consolidação de dívidas com juros altos, como cartões de crédito
- Melhorias domésticas
- Gastos médicos
As segundas hipotecas são usadas por alguns mutuários para comprar uma propriedade de investimento. Isso é perigoso, pois uma queda no mercado imobiliário pode reduzir o valor de ambas as casas.
É possível usar um refinanciamento para pagar minha segunda hipoteca?
Se você tiver patrimônio suficiente em sua casa, poderá usar um refinanciamento de saque para pagar as segundas hipotecas. Depois de pagar o credor secundário, você terá um único pagamento mensal novamente.
Lembre-se de que você deve passar pelo processo de solicitação e avaliação de refinanciamento com seu credor. Além disso, você deve pagar os custos de originação e fechamento do seu novo empréstimo. No entanto, há uma boa possibilidade de você obter uma taxa de juros reduzida, tornando esta uma opção atraente para muitos mutuários.
Qual é a diferença entre segundas hipotecas e um refinanciamento?
Uma segunda hipoteca não é o mesmo que um refinanciamento de hipoteca. Quando você obtém uma segunda hipoteca, adiciona um pagamento de hipoteca completamente novo aos seus compromissos mensais.
Você deve pagar sua hipoteca original, bem como o segundo credor. Quando você refinancia, por outro lado, você paga seu empréstimo original e o substitui por novas condições de empréstimo do seu credor original. O refinanciamento requer apenas um pagamento por mês.
Quando você refinancia hipotecas, seu credor está ciente de que já existe uma garantia na propriedade, que eles podem usar como garantia se você não pagar a dívida. Os credores de segunda hipoteca não têm a mesma garantia.
No caso de uma execução duma hipoteca, seu segundo credor só é reembolsado depois que o primeiro credor for reembolsado. Isso significa que, se você atrasar significativamente os pagamentos do primeiro empréstimo, o segundo credor poderá não receber nada. Você pode ter que pagar uma taxa de juros mais alta em uma segunda hipoteca do que em um refinanciamento, pois o segundo credor hipotecário está assumindo mais riscos.
Como resultado, muitos proprietários preferem um Refinanciamento para uma segunda hipoteca. Os refinanciamentos de saque fornecem ao credor um único montante fixo de capital em troca de um novo principal mais alto. As taxas de hipoteca de refinanciamento de saque são quase sempre mais baratas do que as taxas de segunda hipoteca.
O que distingue uma primeira e uma segunda hipoteca?
As primeiras hipotecas são garantidas pela propriedade. As segundas hipotecas usam home equity para financiar outros empreendimentos.
Quão perigosa é uma segunda hipoteca?
Os credores consideram as segundas hipotecas mais arriscadas. As vendas de encerramento pagam para pagar a primeira hipoteca primeiro. Os lucros da venda podem não cobrir a segunda hipoteca. As segundas hipotecas garantidas por imóveis são mais baratas do que a maioria dos outros empréstimos.
Por que os indivíduos têm segundas hipotecas?
Você pode pedir muito dinheiro emprestado com uma segunda hipoteca. Empréstimos a juros baixos com benefícios fiscais são comuns. As segundas hipotecas podem financiar melhorias na casa, faculdade ou consolidação de dívidas.
As segundas hipotecas ainda estão disponíveis nos bancos?
Se você não deseja utilizar o mesmo banco, cooperativa de crédito ou credor on-line para sua segunda hipoteca, muitos credores os fornecem.
As segundas hipotecas custam menos?
As segundas hipotecas são mais arriscadas, portanto, os credores cobram taxas de juros mais altas. Taxas de avaliação podem ser aplicadas.
Perguntas frequentes sobre segundas hipotecas
Quais são os requisitos para obter uma segunda hipoteca?
Uma pontuação de crédito de pelo menos 620 geralmente é necessária para obter aprovação para uma segunda hipoteca, embora os requisitos específicos do credor possam ser maiores. Além disso, tenha em mente que pontuações mais altas se correlacionam com taxas mais altas. Você também provavelmente exigirá uma relação dívida/renda (DTI) inferior a 43%.
Qual é o objetivo de uma segunda hipoteca?
A razão mais convincente para obter uma segunda hipoteca é usar os fundos para aumentar o valor da sua casa. Usar os rendimentos de uma segunda hipoteca para aumentar o valor de sua casa pode ajudá-lo a manter seu patrimônio na casa.
Uma segunda hipoteca afetará meu crédito?
Sim. Uma primeira hipoteca concluída, refinanciamento de hipoteca ou uma segunda hipoteca reduzirá temporariamente sua pontuação de crédito. Se você pagar sua hipoteca em dia, sua pontuação de crédito deve melhorar em um ano.
Quanto tempo leva para fechar em segunda hipoteca?
A maioria dos mutuários pode esperar que uma hipoteca seja fechada em 20 a 30 dias. O tempo necessário para fechar uma hipoteca é determinado por onde você está no processo de compra ou refinanciamento da casa. Desde a inscrição até o passo a passo final e o fechamento, o processo de hipoteca geralmente leva entre 30 e 60 dias.
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