Se você está procurando uma casa nova, mas está tendo problemas para obter a pré-aprovação de um empréstimo, o financiamento do proprietário é uma opção que pode ajudá-lo a atingir seu objetivo de possuir. Embora nem todos os vendedores estejam dispostos ou sejam capazes de fornecer financiamento direto ao comprador, pode ser um ótimo método para comprar uma casa e, ao mesmo tempo, tornar o processo de fechamento mais tranquilo. As casas financiadas pelo proprietário, por outro lado, podem ser complicadas e exigir um acordo por escrito, por isso é fundamental entender o procedimento antes de assinar a linha assinada. Veremos como funciona o financiamento do proprietário, como ele pode beneficiá-lo como comprador ou vendedor e como estruturar um acordo com um proprietário.
O que são imóveis financiados pelo proprietário?
Um acordo financeiro entre um vendedor de casa e um comprador de casa que substitui uma hipoteca padrão subsidiada por um banco por um plano de pagamento direto entre o vendedor e o comprador é conhecido como financiamento do proprietário. O financiamento do proprietário funciona de forma semelhante a um banco empréstimo em que o vendedor financia a casa e o comprador reembolsa o vendedor ao longo do tempo de acordo com as condições do empréstimo.
Esse processo começará com um adiantamento substancial da casa e um valor mensal de retorno do empréstimo mais juros. O financiamento do proprietário é normalmente mais caro do que o empréstimo regular de um banco ou outro instituição financeira. É, no entanto, uma opção realista para compradores de casas que não conseguem obter financiamento de um credor regular.
Visão geral
Um comprador pode estar ansioso para comprar uma casa, mas o vendedor não se moverá do preço pedido de $ 350,000. O comprador está disposto a pagar esse valor e pode colocar 20% do preço de compra - $ 70,000 da venda de sua propriedade anterior. Eles precisariam de $ 280,000 em financiamento, mas só podem obter aprovação para uma hipoteca típica de $ 250,000.
O vendedor pode concordar em emprestar $ 30,000 para cobrir a lacuna, ou eles podem concordar em financiar o total de $ 280,000. Em qualquer situação, o comprador pagaria mensalmente ao vendedor o principal e os juros do empréstimo. Quando o comprador e o vendedor são familiares ou amigos ou estão conectados de alguma outra forma fora da transação, esses empréstimos são bastante típicos.
Exemplo de Casas Financiadas pelo Proprietário
Vamos imaginar que um vendedor liste uma casa por $ 200,000 no mercado. Por ser autônomo, um potencial comprador não consegue obter financiamento tradicional. Ele faz uma oferta de preço total e pede 15% (US$ 30,000) do financiamento do proprietário.
O vendedor, que não tem hipoteca sobre a casa, aceita a oferta e cria uma nota de hipoteca exigindo que o comprador a pague em dez anos com juros de 8% com um balão pagamento no fim. O comprador paga ao vendedor $ 1,247.40 por mês e o vendedor recebe um retorno de 8%, totalizando $ 224,532 ao longo de dez anos.
Como funcionam as casas financiadas pelo proprietário?
Aqui está uma visão geral de como funciona o processo de financiamento do proprietário.
#1. O comprador e o vendedor concordam com os termos de financiamento
Quando o comprador e o vendedor assinam uma nota promissória, eles concordam com os termos do empréstimo. Isso abrange parâmetros como taxas de juros, cronogramas de amortização (o período para fazer pagamentos regulares da hipoteca) e o prazo de pagamento do empréstimo.
#2. O comprador paga um adiantamento
Depois de ambas as partes terem acordado financiamento termos, o comprador faz um adiantamento na propriedade para garantir a compra. Quando comparado a um credor hipotecário padrão, esse pagamento inicial geralmente é uma porcentagem maior do preço de compra. Isso ocorre porque, devido ao risco financeiro que estão assumindo, o proprietário desejará o máximo de segurança possível.
#3. O comprador faz pagamentos mensais do empréstimo
Na maioria dos casos, o comprador pagará o saldo remanescente da hipoteca em parcelas mensais. Isso inclui impostos diretos sobre a propriedade e pagamentos de seguros, que geralmente são incluídos em uma hipoteca regular, mas não são financiados pelo proprietário.
#4. O comprador paga seu empréstimo
O comprador normalmente será obrigado a pagar um pagamento de balão ou um pagamento único na conclusão do período de empréstimo para cobrir quaisquer custos restantes. Caso o comprador não consiga efetuar o pagamento do balão, poderá solicitar financiamento pagar ao vendedor, contraindo um novo empréstimo para cobrir o saldo remanescente do preço da casa acrescido de juros.
4 Tipos de casas Financiadas pelo Proprietário
Um contrato formal deve ser usado para memorizar um acordo de financiamento do proprietário. Um acordo de financiamento do proprietário pode ser estruturado de várias maneiras, incluindo as listadas abaixo.
#1. Nota promissória ou hipoteca
Sua ideia é semelhante a uma escritura de hipoteca padrão, na qual o comprador assina um documento confirmando que o credor tem uma garantia em sua casa até que o empréstimo seja reembolsado. O comprador recebe o título e a hipoteca é com o governo local neste cenário.
#2. Ação de confiança
Este é um tipo diferente de nota promissória que se parece com uma escritura de hipoteca. A propriedade da casa é de um terceiro administrador em uma escritura de fiança. O título é para o comprador uma vez que os termos do empréstimo tenham sido cumpridos.
#3. Contrato de escritura
O comprador não recebe a escritura e o título da propriedade até que o empréstimo esteja integral, de acordo com este contrato. O vendedor mantém o propriedade escritura e título até aquele momento.
#4. Contrato de locação-compra
O comprador de um acordo de compra e arrendamento, também conhecido como acordo de aluguel para o próprio. Aluga a propriedade por um determinado período de tempo antes de concordar com as condições finais de compra. Qualquer aluguel pago durante o período de locação vai para o venda da casa se o comprador decidir comprar no final do período de locação.
5 vantagens das casas financiadas pelo proprietário
Tanto para vendedores quanto para compradores, o financiamento do proprietário tem vantagens significativas sobre os modelos de financiamento padrão.
#1. Menos obstáculos ao financiamento para os compradores
Para os compradores, o financiamento do proprietário pode permitir que você adquira financiamentos que, de outra forma, não seria capaz de receber. Se você tem renda inconsistente ou uma baixa pontuação de crédito. Por exemplo, obter um empréstimo hipotecário de um credor tradicional pode ser mais difícil, tornando o financiamento do proprietário uma escolha potencial.
#2. Período de due diligence mais curto
O período de due diligence para avaliações e inspeções residenciais pode estar em acordos de financiamento do proprietário. O comprador, por exemplo, não exige avaliação da casa para obter financiamento junto ao seu banco. Isso significa que você poderá concluir a venda mais cedo, o que beneficiará tanto o comprador quanto o vendedor.
#3. Sem entrada mínima
Ao contrário de uma habitação federal Áreas de Suporte (FHA), não há pagamento mínimo exigido pelo governo com financiamento do proprietário. Isso significa que, se um vendedor concordar, um comprador poderá negociar um adiantamento reduzido.
#4. Os custos de fechamento são menores
O financiamento do proprietário permite que vendedores e compradores economizem dinheiro em custos de fechamento, incluindo inspeções, avaliações e taxas bancárias.
#5. Retornos de investimento potencialmente melhores
Para os vendedores, o financiamento do proprietário pode oferecer um fluxo de caixa consistente a longo prazo em uma propriedade a partir da alta taxa de juros do empréstimo.
4 Desvantagens das casas financiadas pelo proprietário
Sem a segurança de um empréstimo hipotecário padrão. Existem vários perigos que um comprador ou vendedor pode enfrentar ao usar o financiamento do proprietário.
#1. Maior custo para os compradores
Para os compradores, o financiamento do proprietário geralmente envolve adiantamentos e taxas de juros maiores. Resultando em um custo geral maior da casa do que com uma hipoteca regular.
#2. Pagamentos de balão alto
Os compradores podem receber um grande pagamento fixo na conclusão do prazo do empréstimo se o contrato de financiamento do proprietário contiver uma cláusula de pagamento balão.
#3. Risco potencialmente alto para os vendedores
Os proprietários que financiam sua casa vendida assumem o risco de seu comprador não pagar seus pagamentos. Se o comprador não cumprir o empréstimo, o vendedor também é responsável e pode entrar com pedido de execução.
#4. Problemas de hipoteca existentes
Pode haver ônus existentes que compliquem o procedimento de reembolso do empréstimo se o vendedor já tiver uma hipoteca sobre o imóvel que está vendendo. Se o vendedor depender do comprador para fazer seus pagamentos de hipoteca e o comprador for inadimplente. O banco pode encerrar a casa, colocando ambas as partes em uma situação ruim.
É arriscado usar o financiamento do proprietário?
A aquisição de um imóvel por meio do financiamento do proprietário é um método seguro de financiamento se tanto o comprador quanto o vendedor adotarem os procedimentos necessários para salvaguardar seus respectivos interesses financeiros. Os termos do financiamento devem, antes de mais nada, estar devidamente explicitados em contrato escrito que, preferencialmente, deve ter sido elaborado por profissional legal credenciado.
E apesar do fato de que o financiamento do comprador elimina a exigência de avaliação e inspeção exigidas pelo credor, os compradores ainda devem considerar cuidadosamente tomar medidas para garantir que o preço de compra seja razoável. Da mesma forma, os vendedores não são obrigados a realizar uma verificação de crédito em potenciais compradores antes de concordar em financiar um negócio. No entanto, esta é uma boa estratégia para diminuir os riscos associados ao financiamento do proprietário e aumentar a possibilidade de que um comprador faça seus pagamentos no prazo.
Quem paga impostos sobre a propriedade de uma casa financiada pelo proprietário?
Ao negociar com um credor hipotecário convencional, é prática comum incorporar o pagamento de impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro no pagamento mensal da hipoteca. Ao usar o financiamento do proprietário, o mutuário normalmente pagará seus impostos e prêmios de seguro diretamente à agência governamental e à seguradora aplicáveis, respectivamente. No entanto, é essencial observar que compradores e fornecedores podem usar o contrato de financiamento do proprietário para escolher como esses pagamentos devem ser processados.
E se o comprador for inadimplente?
Se um comprador não pagar o financiamento do proprietário, o tipo de acordo que foi feito entre o comprador e o vendedor determinará as repercussões, bem como a capacidade do vendedor de buscar alívio. Se a transação foi estruturada como uma opção de arrendamento, por exemplo, o vendedor é obrigado a iniciar os procedimentos de despejo para remover o comprador inadimplente do imóvel. Com uma venda parcelada ou um contrato de escritura, as regras do estado podem variar e o vendedor pode ser obrigado a executar o comprador.
Por isso, os vendedores devem utilizar o contrato de financiamento como um meio de se proteger contra incógnitas e estabelecer expectativas claras para o comprador. Isso pode incluir fornecer detalhes sobre o que constitui um pagamento atrasado, se há um período de carência e o que ocorre no caso de o mutuário não pagar o empréstimo.
Como estruturar um acordo de financiamento do vendedor
Um documento escrito contendo as especificidades do negócio deve sempre estar em um acordo de financiamento do proprietário entre o comprador e o vendedor. No entanto, existem algumas outras abordagens que você pode adotar, e a ideal para você dependerá de suas necessidades e circunstâncias individuais. Uma transação financiada pelo vendedor pode ser estruturada de três maneiras:
#1. Use uma Nota Promissória e Hipoteca ou Escritura
Se você estiver familiarizado com hipotecas típicas, reconhecerá esse modelo. Uma nota promissória especifica termos como valor do empréstimo, taxa de juros e cronograma de amortização, e é pelo comprador e pelo vendedor. A casa serve de garantia para o empréstimo e o nome do comprador aparece no título. O empréstimo é então com o governo local.
#2. Elaborar um contrato para escritura
Um contrato de escritura, também conhecido como venda a prazo ou terreno contract, é quando um comprador não obtém a escritura de uma propriedade financiada pelo proprietário até que o pagamento final do empréstimo seja feito. Alternativamente, se o comprador refinanciar a dívida com outro credor e pagar o vendedor integralmente, o comprador ganha o título.
#3. Criar um Contrato de Arrendamento-Compra
Um vendedor arrenda uma propriedade a um comprador que tem a opção de comprá-la por um preço especificado. Também conhecida como a opção de aluguel por conta própria ou locação. O comprador paga o aluguel e, em seguida, tem a oportunidade de comprar o imóvel ou perder sua opção de arrendamento no final do prazo do arrendamento. Aluguel durante o tempo de locação é o preço de compra se ele decidir comprar o imóvel.
Recomendamos consultar um advogado competente que criará a documentação relevante de acordo com seus interesses, pois o financiamento do proprietário pode ser complicado.
Como funciona o financiamento do proprietário no Texas em uma casa?
Quando um proprietário no Texas fornece financiamento para a compra de sua propriedade, isso significa que o vendedor assume a função de credor, que é uma transação imobiliária mais convencional que seria desempenhada por uma instituição financeira. No entanto, em vez de entregar o dinheiro ao comprador, o vendedor oferece crédito no valor do preço que foi acordado para a venda, menos o valor que o comprador colocará como depósito.
Como o financiamento do proprietário afeta os impostos?
Você pode distribuir a realização de seu ganho ao longo de vários anos se vender a propriedade com financiamento do proprietário e relatar a transação como uma venda a prestações. Você paga uma quantia consideravelmente menor de impostos sobre os ganhos de capital ao longo do ano quando obtém a renda, em vez de pagar o valor total dos impostos sobre os lucros no primeiro ano. Isso permite que você disperse o impacto do impacto fiscal ao longo de vários anos.
Como funciona o financiamento do proprietário no Texas?
Quando um proprietário no Texas fornece financiamento para a compra de sua propriedade, isso significa que o vendedor assume a função de credor, que é uma transação imobiliária mais convencional que seria desempenhada por uma instituição financeira. No entanto, em vez de entregar o dinheiro ao comprador, o vendedor oferece crédito no valor do preço que foi acordado para a venda, menos o valor que o comprador colocará como depósito.
Requisitos para casas financiadas pelo proprietário
Uma nota promissória deve ser para facilitar uma transação de financiamento do proprietário. A nota promissória descreve os detalhes do contrato, incluindo a taxa de juros, reembolso linha do tempo, e penalidades padrão, entre outras coisas. Para se proteger contra a inadimplência, o proprietário geralmente mantém o título de propriedade até que todos os pagamentos tenham sido feitos.
Enquanto algumas transações do tipo "faça você mesmo" podem ser tratadas inteiramente pelo proprietário. Contratar um advogado para verificar se todas as bases costumam ser uma boa ideia. Pagar por uma pesquisa de título também pode ajudar a garantir que o proprietário/vendedor esteja em condições de vender a propriedade e que eventualmente liberará o título em troca de financiar parte ou toda a transação.
Perguntas Frequentes:
O financiamento do proprietário é o mesmo que o aluguel para possuir?
Uma diferença crucial entre essas duas maneiras de comprar uma casa é o momento em que a casa muda de mãos. No caso de um vendedor ser o credor, a mudança de propriedade ocorre imediatamente. Com o rent-to-own, o locatário não se torna o proprietário até um momento que pode levar anos.
Quem paga os impostos sobre a propriedade no financiamento do proprietário?
Ao trabalhar com um credor hipotecário tradicional, os impostos sobre a propriedade e os prêmios de seguro geralmente são incluídos no pagamento mensal da hipoteca. Com o financiamento do proprietário, o mutuário normalmente paga os impostos diretamente à agência relevante e os prêmios de seguro à sua companhia de seguros.
O financiamento do proprietário vai no seu crédito?
As hipotecas financiadas pelo proprietário normalmente não são relatadas a nenhuma das agências de crédito, portanto, as informações não acabarão no seu histórico de crédito.
Posso vender o financiamento se eu tiver uma hipoteca?
O financiamento realizado pelo vendedor em casas hipotecadas pode ser feito, embora os vendedores devam estruturar suas vendas de casas com cuidado. Embora os credores hipotecários possam não prestar atenção aos seus empréstimos hipotecários se forem pagos a tempo, eles percebem quando os pagamentos são perdidos.
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