Poupar para um adiantamento é frequentemente o obstáculo mais difícil para os compradores de casa pela primeira vez. A boa notícia é que você não precisa gastar 20% para comprar uma casa.
Na realidade, se você serviu nas forças armadas, é um comprador de casa rural, é membro de uma cooperativa de crédito ou se qualifica para financiamento de 100% por meio de certos credores hipotecários, pode comprar uma casa sem dinheiro. Os programas de assistência de adiantamento também podem permitir que você compre uma casa com muito pouco dinheiro do seu próprio bolso.
Saiba mais sobre uma hipoteca e empréstimo sem pagamento de entrada e se eles são bons para você.
O que é uma hipoteca sem pagamento inicial?
Uma hipoteca sem pagamento é um empréstimo à habitação que não exige um pagamento inicial. Economizar para um adiantamento pode levar anos, então as hipotecas sem pagamento facilitam para os mutuários comprar uma casa.
Hipotecas sem entrada só são possíveis em empréstimos garantidos pelo governo. Os credores privados fazem esses empréstimos, que são segurados pelo governo federal. É menos arriscado para o credor porque o governo paga a conta se você parar de pagar os pagamentos da hipoteca.
Como obter uma hipoteca sem dinheiro para baixo
Tornar-se proprietário de uma casa nem sempre exige um adiantamento significativo; existem métodos para ajudá-lo a obter as chaves sem esgotar todos os seus fundos. Aqui estão três caminhos principais que podem ser apropriados para você:
#1. Verifique se você é elegível para um programa patrocinado pelo governo
Os empréstimos do USDA e do VA possibilitam a obtenção de uma hipoteca sem pagamento de entrada. Para se qualificar, você deve atender a certos critérios relacionados à localização da propriedade, seu dinheiro e se você ou um cônjuge serviu nas forças armadas.
#2. Olhe para os programas de ajuda de pré-pagamento.
Cidades, governos e grupos sem fins lucrativos estão todos trabalhando para tornar a aquisição de imóveis mais acessível, especialmente para compradores de primeira viagem e outros mutuários de renda baixa a moderada. Examine o site da autoridade habitacional do seu estado para ver se sua situação o qualifica para um programa que oferece um empréstimo com pagamento antecipado ou outros tipos de assistência.
#3. Solicitar ajuda de parentes ou amigos.
Muitos credores podem aceitar um presente de um membro da família – e em algumas situações, um amigo próximo, sindicato ou empregador – como pagamento inicial. Você deve apresentar uma carta do autor do presente declarando que você não é obrigado a devolver o dinheiro.
Opções de hipoteca sem adiantamento
Um empréstimo garantido pelo governo é a opção mais comum para obter uma hipoteca sem entrada. O governo federal assegura esses empréstimos, o que significa que o credor não precisa arcar com todo o risco de um default que leva à execução duma hipoteca. Isso motiva o credor a oferecer melhores condições de empréstimo. Existem quatro opções principais apoiadas pelo governo para uma hipoteca sem pagamento de entrada.
#1. Empréstimos da Administração de Veteranos (VA)
Credores privados, como bancos, cooperativas de crédito e empresas de financiamento hipotecário, fazem empréstimos VA, que o Departamento de Assuntos de Veteranos garante parcialmente.
Empréstimos VA normalmente não oferecem nenhum ou baixos requisitos de pagamento e taxas de juros mais baixas do que os produtos de hipoteca e empréstimo padrão. Esses empréstimos também são mais flexíveis, permitindo uma maior relação dívida/renda (DTI) e pontuações de crédito mais baixas, e não necessitam de seguro de hipoteca privada (PMI).
Empréstimos VA não exigem pagamentos desde que o preço de venda seja igual ou inferior ao valor avaliado da casa. A “garantia de empréstimo à habitação do VA” é um acordo no qual o VA concorda em reembolsar um credor em caso de perda devido à execução duma hipoteca – isso serve como seu pagamento inicial.
Elegibilidade para um empréstimo VA
Para ser elegível para um empréstimo VA, você deve atender aos seguintes requisitos:
- Seja um veterano, membro do serviço ativo, Guarda Nacional ou membro da reserva, ou o cônjuge sobrevivente de um veterano.
- Ter um Certificado de Elegibilidade VA (COE).
Outras qualificações diferem dependendo se você está na ativa ou veterano, se serviu ou está servindo na Guarda Nacional ou na Reserva, e quando serviu. Veja a lista completa de condições de elegibilidade para empréstimos do VA.
#2. Empréstimos do USDA
O Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) oferece aos americanos de renda baixa e moderada a oportunidade de se tornarem proprietários de imóveis por meio de uma variedade de programas de empréstimos, concessões e garantias de empréstimos.
O USDA Rural Development fornece esses empréstimos do USDA com juros baixos e taxa fixa diretamente. Para clientes adequados, o financiamento também está disponível na forma de empréstimo de um credor que é garantido pelo USDA Rural Development.
- Seção 502 Programa de Empréstimo Direto:
Este programa ajuda pessoas com renda baixa e muito baixa a residir em áreas rurais adequadas, fornecendo assistência de pagamento para melhorar sua capacidade de reembolsar a hipoteca – os credores de métricas críticas consideram ao decidir se concedem um empréstimo. Sua renda determina o valor da assistência de pagamento que você recebe.
- Seção 502 Programa de Empréstimo Garantido:
Este programa trabalha com credores licenciados para fornecer hipotecas para famílias de baixa e média renda em áreas rurais apropriadas. O programa oferece aos credores licenciados uma garantia de 90% para diminuir o risco de fazer empréstimos de 100% para compradores rurais qualificados.
Não há necessidade de adiantamento para nenhum desses programas de empréstimo à habitação, mas você deve morar ou planejar morar em um local rural aprovado para se qualificar.
Elegibilidade para empréstimos do USDA
Além de comprar em uma área elegível, as condições de empréstimo do USDA incluem:
- A propriedade que você está comprando deve ser sua residência principal.
- Você deve demonstrar sua capacidade de gerenciar dívidas.
- Sua taxa de DTI deve ser de pelo menos 41%.
As restrições de renda de empréstimo do USDA variam de acordo com o programa e o local. Sua renda não pode exceder 115% da renda média da área para empréstimos garantidos. As limitações de renda de empréstimos de emissão direta são substancialmente mais baixas – tão baixas quanto 50% da renda média em alguns lugares.
#3. Hipotecas Zero Down de Credores Privados
Você não precisa depender apenas de programas apoiados pelo governo para obter um empréstimo hipotecário sem pagamento de entrada. Algumas organizações financeiras também fornecem hipotecas sem entrada de dinheiro, embora não sejam tão comuns quanto antes da crise financeira de 2008.
Elegibilidade do credor sem pagamento inicial
Banco de Poupança da América do Norte e Navy Federal Credit Union são dois credores que oferecem empréstimos sem pagamento de entrada. O Navy Federal não exige um PMI, mas você deve ser um membro para ser elegível. Esta hipoteca está disponível apenas para clientes com pontuação de crédito de 700 ou superior.
Se você está considerando esta opção, certifique-se de entrar em contato diretamente com o credor para saber mais sobre seus produtos e serviços antes de aplicar.
Leia também: Hipoteca sem custo de fechamento: como funciona
Hipotecas com pagamentos baixos
Se você não se qualificar para um dos empréstimos à habitação sem pagamento de entrada, poderá comprar uma casa com a próxima melhor coisa: uma hipoteca de baixo pagamento. Aqui estão algumas das possibilidades:
#1. Hipotecas FHA
Um empréstimo FHA, apoiado pela Federal Housing Administration (FHA), requer apenas 3.5% de entrada e uma pontuação de crédito tão baixa quanto 580. (Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você poderá se qualificar para uma redução de 10% pagamento.) É uma escolha popular para compradores de casa pela primeira vez com crédito menos do que perfeito. Os empréstimos da FHA, como outros programas segurados pelo governo, são emitidos por credores hipotecários privados, portanto, você pode precisar atender aos critérios de um credor para se qualificar. Você também deve pagar o seguro de hipoteca FHA, o que aumenta seu pagamento mensal e o custo do empréstimo.
#2. Hipoteca pronta para casa
Fannie Mae, uma corporação patrocinada pelo governo, apóia a hipoteca HomeReady, que está disponível através de vários provedores de hipotecas (GSE). Um empréstimo HomeReady exige um adiantamento de 3% e o empréstimo em si tem uma subscrição flexível. Embora você tenha que pagar um seguro de hipoteca para compensar o baixo pagamento, geralmente é mais barato do que um empréstimo convencional.
#3. Possível hipoteca residencial
O Home Possible, apoiado por Freddie Mac, é um programa de hipoteca semelhante ao HomeReady, com um pagamento inicial de 3% exigido. Os mutuários devem pagar o seguro de hipoteca, que pode ser a uma taxa reduzida, mas também têm as mesmas opções de crédito.
#4. Hipoteca convencional 97
Outro produto apoiado pelo GSE disponível da Fannie Mae e Freddie Mac que exige apenas um pagamento inicial de 3% é a hipoteca convencional 97. Vale a pena notar que as hipotecas tradicionais têm um requisito de pontuação de crédito mínima mais alta de 620. Você deve estar financeiramente preparado para pagar o seguro de hipoteca todo mês, como acontece com outros esquemas de baixa entrada.
#5. Bom vizinho ao lado (GNND)
O programa Good Neighbor Next Door (GNND) é para mutuários que trabalham em ocupações específicas do serviço público – professores, bombeiros, policiais e técnicos de emergência médica – e desejam comprar uma casa em uma região qualificada. O programa, patrocinado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (HUD), oferece um desconto de até 50% em uma casa com um pagamento inicial de US$ 100. O mutuário deve se qualificar para uma primeira hipoteca por meio do programa, e a parte com desconto da casa é paga com outro empréstimo. A segunda hipoteca não terá de ser reembolsada enquanto o mutuário continuar a cumprir os padrões do programa.
Benefícios e desvantagens de uma hipoteca sem pagamento à vista
O potencial de comprar uma casa com pouco ou nenhum dinheiro pode ser atraente, mas existem alguns riscos.
Prós
- Você pode comprar uma casa mais rápido: Quando você não precisa fazer um grande adiantamento, comprar uma casa mais cedo é mais fácil, especialmente se você mora em um mercado quente. Alternativamente, se você quiser aproveitar um preço fantástico ou uma queda do mercado, você pode agir rapidamente sem ter que economizar para um adiantamento.
- Você pode ter mais dinheiro em mãos: Mesmo que você tenha dinheiro suficiente para fazer um adiantamento substancial, convém reter algum dinheiro disponível para reforma ou outros fins. Essa renda extra ainda é acessível para você com uma hipoteca de pagamento zero ou baixo.
Desvantagens
- Você terá nenhum ou muito pouco patrimônio: Você não terá muito ou nenhum patrimônio em sua casa quando começar com um empréstimo sem entrada, porque você deve quase 100% do valor da casa. Isso significa que você não poderá acessar seu patrimônio em uma emergência e, se o mercado cair, você poderá ficar devendo mais do que o valor de sua propriedade, impossibilitando a venda e a movimentação, se necessário.
- É possível que sua taxa de juros seja maior: Em algumas situações, um empréstimo sem entrada pode exigir que você pague uma taxa de hipoteca mais alta. Porque você tem menos dinheiro investido em casa, um credor hipotecário pode considerá-lo um risco melhor. Naturalmente, quanto maior a taxa de juros, mais você pagará no total.
- Você precisará de uma hipoteca maior, o que significa mais custos: Quanto menos você colocar, mais você terá que pedir emprestado, o que significa que você pagará mais juros ao longo da vida do empréstimo.
- A oferta da sua casa pode não parecer tão atraente: Na maior parte do país, o mercado imobiliário é competitivo. Se outra pessoa fizer uma oferta em uma casa com um adiantamento substancial, esse comprador pode parecer ao vendedor uma aposta melhor para uma transação tranquila.
- Você pode ser cobrado taxas adicionais: Alguns empréstimos à habitação sem pré-pagamento têm taxas adicionais que aumentam o custo do empréstimo.
Economizando para um adiantamento
Se você pretende fazer um adiantamento menor ou um cheque maior, é fundamental criar um plano de poupança. Para começar a economizar dinheiro, siga estas diretrizes:
- Faça um orçamento para você: Quando você solicita uma hipoteca, os credores examinarão suas finanças para ver quanta casa você pode pagar razoavelmente. Depois de determinar seu orçamento mensal, você pode fazer a aritmética para determinar o valor de entrada desejado.
- Reduza os custos sempre que possível: Economizar dinheiro é mais do que apenas ganhar mais; trata-se também de gastar menos. À medida que você começa a economizar para um adiantamento, examine seus gastos mensais e considere maneiras de reduzir. Você pode desistir de comprar café todas as manhãs? Quanto dinheiro você pode economizar se parar de jantar fora e fizer tudo em casa? Mesmo se você tiver um orçamento limitado, poderá encontrar métodos para economizar.
- Considere ajustes de curto prazo para suas outras metas financeiras: Se você tem 25 anos e quer comprar uma casa, considere diminuir ou pausar suas contribuições de aposentadoria para direcionar esses fundos para seu objetivo. Lembre-se de que, depois de se estabelecer, você deve priorizar a recuperação de seus fundos de aposentadoria o mais rápido possível.
- Procure esquemas de correspondência de poupança: Economizar para um adiantamento não precisa ser inteiramente por sua conta. Alguns credores hipotecários, como o Lower, combinarão seus fundos até uma quantia específica. Existem também alguns esquemas de correspondência dólar por dólar oferecidos por agências estatais de financiamento habitacional.
- Certifique-se de que seus fundos também estão gerando dinheiro: Embora seja improvável uma taxa de juros lucrativa em uma conta de poupança sem risco, existem bancos e cooperativas de crédito que fornecem um rendimento acima da média dos depósitos. Cada dólar importa ao economizar para um pagamento inicial em uma casa.
Você pode obter FHA sem dinheiro para baixo?
Empréstimos residenciais FHA sem entrada de dinheiro não estão disponíveis. Empréstimos hipotecários FHA e VA são frequentemente confundidos. Empréstimos VA estão disponíveis apenas para qualificar veteranos, militares ativos e cônjuges militares sobreviventes.
Você deve comprar uma propriedade sem um adiantamento?
Como apenas o credor tem dinheiro em risco, os credores o considerarão um risco maior. Assim, você pode receber um empréstimo com uma taxa de juros mais alta do que se tivesse feito um adiantamento significativo.
O que impede os empréstimos da FHA?
Uma alta relação dívida / renda, crédito ruim ou finanças insuficientes para o pagamento inicial, pagamentos mensais da hipoteca ou custos de fechamento podem desqualificá-lo para um empréstimo da FHA.
Você pode comprar um imóvel sem adiantamento?
A maioria dos credores hipotecários exige um depósito entre 5% e 10% do valor da propriedade, enquanto outros oferecem hipotecas de 100% em propriedades de propriedade compartilhada, permitindo que você obtenha uma hipoteca sem depósito.
Por que é necessário um adiantamento para hipotecas?
Por que os credores hipotecários precisam de adiantamentos. Hipotecas zero down são raras. A entrada de uma casa minimiza o risco do credor de várias maneiras: Casas próprias têm menos probabilidade de inadimplência nas hipotecas.
Conclusão
O pagamento inicial é um dos obstáculos mais significativos para a aquisição de uma casa própria para muitos mutuários. A maioria das pessoas pode levar anos para economizar milhares de dólares para um pagamento inicial. Felizmente, existem opções para comprar uma casa com pouco ou nenhum pagamento.
Se você está apenas começando, saiba mais sobre o processo de compra de casa. Você poderá tomar a melhor decisão para sua família se entender suas opções.
Perguntas frequentes sobre hipotecas sem adiantamento
Qual pontuação de crédito você precisa para nenhum pagamento inicial?
A pontuação de crédito mais baixa exigida para credores sem pagamento inicial é normalmente 620.
Você pode emprestar dinheiro para um pagamento inicial?
Sim, é possível um empréstimo para pagamento à vista. Empréstimo contra o patrimônio em outra propriedade é uma opção de financiamento que você pode usar para cobrir um adiantamento. Peça emprestado a familiares e amigos.
Você pode usar um cartão de crédito para pagamento inicial da casa?
Um cartão de crédito não pode ser usado para fazer um adiantamento em uma casa. Pagamentos com cartão de crédito não são aceitos diretamente por vendedores ou credores de imóveis.
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