Presume-se que a maioria dos indivíduos em todo o mundo esteja ciente de sua equidade em casa. No entanto, muitos deles se perdem ao longo da linha. Como proprietário, você deve entender completamente como funciona o home equity. Isso é especialmente verdade se você quiser refinanciar sua hipoteca ou fazer um empréstimo contra sua casa. Basicamente, este é um guia simplificado que irá ajudá-lo a calcular o patrimônio imobiliário de forma transparente, cobrindo tudo o que você deve saber sobre patrimônio imobiliário, empréstimos imobiliários e tudo o que você deve saber ao seguir esse caminho.
Mas antes de nos aprofundarmos nisso, vamos cobrir rapidamente o básico.
O que é o valor da casa?
Simplificando, o valor da participação de um proprietário em sua casa é conhecido como home equity. Em outras palavras, é o valor de mercado atual da propriedade (menos quaisquer ônus que estão ligados a essa propriedade). Assim, à medida que mais pagamentos de hipotecas são feitos e as forças do mercado afetam o valor presente da propriedade, o valor do patrimônio de uma casa – ou seu valor – flutua ao longo do tempo.
Como funciona a equidade em uma casa?
Quando uma parte – ou toda – de uma casa é comprada com um empréstimo hipotecário, a instituição de crédito mantém uma garantia sobre a propriedade até que o empréstimo seja pago. A parte do valor presente de uma propriedade que o proprietário realmente possui a qualquer momento é chamada de home equity.
O pagamento inicial que você faz durante a compra original da propriedade é como você constrói o patrimônio de uma casa. Então, quando um valor contratado de seu pagamento de hipoteca é atribuído para reduzir o principal restante que você ainda deve sobre o empréstimo, você ganhará maior patrimônio por meio de seus pagamentos de hipoteca. A valorização do valor da propriedade também pode beneficiá-lo porque melhorará seu valor patrimonial.
O que é um empréstimo home equity, por outro lado?
O que exatamente é um empréstimo home equity e como funciona?
Um empréstimo de equidade home é um tipo de empréstimo de consolidação da dívida que usa sua propriedade como garantia. Home equity empréstimos e linhas de crédito home equity (HELOCs) são os dois tipos de empréstimos home equity.
Mas, então, os empréstimos imobiliários são semelhantes aos empréstimos pessoais, pois você receber um pagamento único do credor e devolver o empréstimo em parcelas mensais. Um HELOC, por outro lado, funciona de maneira semelhante a um cartão de crédito, pois permite que você peça dinheiro emprestado conforme necessário. As durações de sorteio para HELOCs são tipicamente 10 anos. Você pode usar o dinheiro da linha de crédito durante esse período e é responsável apenas pelos pagamentos de juros.
Ambas as alternativas exigem que você tenha uma quantidade específica de capital próprio, que é a porcentagem de sua propriedade que você possui. Os credores geralmente precisam que você tenha entre 15 e 20 por cento de capital em sua casa.
Divida o saldo atual da hipoteca pelo valor de mercado da sua casa para descobrir quanto capital você tem. Se, por exemplo, seu saldo atual for de US$ 100,000 e o valor de mercado de sua casa for de US$ 400,000, você terá uma participação de 25% na propriedade.
Um empréstimo home equity pode ser uma excelente opção se você puder pagar o valor. Se você não puder pagar o empréstimo, o credor pode encerrar sua casa. Isso pode prejudicar seu crédito, dificultando a qualificação para empréstimos futuros.
Usos básicos para empréstimos imobiliários
De acordo com o Taxa bancária, os motivos mais populares pelos quais os proprietários pedem empréstimos de seu patrimônio são a consolidação de dívidas e as melhorias na casa. Os mutuários podem usar o home equity por vários motivos, incluindo gastos com educação, férias ou outras grandes compras.
Os mutuários podem deduzir os juros pagos em HELOCs e empréstimos imobiliários se usarem os fundos para comprar, desenvolver ou melhorar a casa que serve como garantia para o empréstimo sob a Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017.
No entanto, a taxa de juros de um empréstimo de capital próprio varia de acordo com o credor e o produto de capital próprio que você escolher. Em 2020, por exemplo, as taxas de empréstimos imobiliários foram de 5.1% a 5.89%, enquanto as taxas HELOC foram de 4.52% a 6.2%.
Uma desvantagem, por outro lado, é que as despesas e taxas de fechamento de empréstimos e linhas de crédito para imóveis residenciais são idênticas às de uma hipoteca tradicional. Os custos de fechamento variam, mas dependendo do valor da propriedade, podem chegar a centenas de dólares.
Como fazer um pedido de um empréstimo home equity
Comece verificando sua pontuação de crédito, determinando o valor do patrimônio em sua propriedade e examinando suas finanças antes de solicitar um empréstimo de capital próprio.
Em seguida, observe as taxas de empréstimo para imóveis residenciais, os requisitos mínimos e as taxas de uma variedade de credores para ver se você pode pagar um empréstimo. Enquanto você está nisso, verifique também se o credor oferece o produto de equidade home que você precisa; alguns oferecem apenas empréstimos imobiliários ou HELOCs, não ambos.
Informações pessoais como seu nome, data de nascimento e número do Seguro Social serão solicitadas quando você se inscrever. Você também terá que fornecer provas, como registros fiscais, contra-cheques e confirmação de seguro residencial.
Quanta equidade você tem em sua casa?
A diferença entre o valor de mercado atual de sua propriedade e a quantidade total de empréstimos (principalmente, sua hipoteca principal) feita contra ela é o valor do patrimônio da sua casa.
A quantidade de crédito que você pode obter por meio de um empréstimo de capital próprio é determinada pela quantidade de capital que você possui. Suponha que sua casa esteja avaliada em $ 250,000 e seu saldo de hipoteca seja de $ 150,000. Você terá $ 100,000 em home equity se deduzir sua hipoteca restante do valor da casa.
Subtraia o valor que você deve em todos os empréstimos garantidos por sua casa de seu valor avaliado para determinar quanto patrimônio você tem em sua casa.
Quão grande um empréstimo de capital próprio você pode obter e como calcular
Apenas alguns credores permitirão que você empreste o valor total do seu patrimônio imobiliário. Dependendo do seu credor, crédito e renda, muitas vezes você pode emprestar de 80% a 90% do patrimônio disponível. Então, no caso acima, se você tinha $ 100,000 em home equity, você pode receber $ 80,000 a $ 90,000 home equity linha de crédito (HELOC). Ao avaliar quanto home equity você pode emprestar, raça, nacionalidade e outros fatores não financeiros nunca devem ser levados em consideração.
Aqui está um segundo exemplo que considera mais algumas variáveis. Suponha que você esteja pagando sua propriedade por cinco anos e tenha uma hipoteca de 30 anos. Além disso, de acordo com uma avaliação ou avaliação recente, o valor de mercado da sua casa é de $ 250,000. E digamos, você ainda deve $ 195,000 no empréstimo original de $ 200,000. Tenha em mente que praticamente todos os seus pagamentos antecipados de hipoteca são usados para pagar os juros.
Em outras palavras, você tem $ 55,000 em home equity se não houver outras dívidas vinculadas à propriedade. Isso é igual ao valor de mercado atual de $ 250,000 menos os $ 195,000 em dívida. Você também pode calcular a porcentagem de seu patrimônio imobiliário dividindo seu patrimônio pelo valor de mercado. A proporção do patrimônio imobiliário nessa situação é de 22% (US$ 55,000 dividido por US$ 250,000 = 22).
Digamos que, além de sua hipoteca, você também tenha um empréstimo de $ 40,000. Em vez de $ 195,000, a dívida total da propriedade é de $ 235,000. Seu patrimônio geral cai para apenas US$ 15,000, reduzindo sua porcentagem de patrimônio líquido para 6%.
Custos de Transações
Como os imóveis são um dos ativos mais ilíquidos, fazer um empréstimo contra o patrimônio da sua casa geralmente tem um preço. As taxas totais de fechamento nos Estados Unidos são normalmente entre 2% e 5% se você vender a residência. Muitos desses custos são normalmente pagos pelos compradores, mas saiba que eles podem ser usados como justificativa para negociar um preço de venda mais baixo.
Se você obtiver um empréstimo imobiliário, quase certamente terá que pagar uma taxa de originação de empréstimo. As segundas hipotecas e as linhas de crédito home equity (HELOCs) normalmente têm taxas de juros mais altas do que a hipoteca inicial. Depois que essas taxas de transação são incluídas, a quantidade de capital próprio que você pode realmente usar é menor do que o que você tem em teoria.
A relação empréstimo/valor
A relação empréstimo/valor é outra abordagem para comunicar a equidade em sua casa (relação LTV). O saldo remanescente do empréstimo é dividido pelo valor de mercado atual para chegar a esse valor. Seu LTV é de 78% no segundo cenário indicado acima. (Sim, é o inverso do seu percentual de 22% de capital próprio.) Ele sobe para 94% quando você adiciona seu empréstimo de US$ 40,000.
Os credores não gostam de LTVs altos porque indicam que você pode estar usando muita alavancagem e pode não conseguir pagar suas dívidas. Eles podem apertar as condições de empréstimo em tempos de turbulência econômica. Um cenário perfeito foi visto durante a crise econômica de 2020. Os bancos aumentaram seus critérios de pontuação de crédito, principalmente para linhas de crédito home equity (HELOCs), dos anos 600 para os 700. Houve também uma redução na quantidade de dinheiro que eles estavam dispostos a emprestar e na porcentagem de capital próprio que estavam dispostos a oferecer.
Além disso, quando o valor de mercado de uma casa flutua, os valores do LTV e do patrimônio da casa flutuam. Durante o desastre das hipotecas subprime de 2007-2008, milhões de dólares em imóveis ostensivos foram eliminados. Os preços nem sempre aumentam. O impacto da crise de 2020 no patrimônio da casa, a longo prazo, é desconhecido. De fato, esperava-se que os preços globais da habitação subissem até 2021 como resultado da política de permanência em casa e dos indivíduos que buscam casas maiores para acomodar seu trabalho, estudos e vida pessoal.
Além disso, as políticas de expansão de trabalho em casa das empresas, que podem se estender além do COVID, atraíram muitas famílias a se mudarem da cidade para os subúrbios.
Que impacto a relação empréstimo/valor tem em seus empréstimos?
A relação empréstimo/valor é uma métrica popular que os credores usam para tomar decisões de empréstimo e financiamento (LTV). Esse cálculo compara o valor do empréstimo que você está procurando com o valor da casa quando você solicita uma hipoteca pela primeira vez. Se você tiver uma hipoteca, seu índice LTV é calculado usando o saldo do seu empréstimo. Se você tiver um alto índice de LTV, poderá ser obrigado a pagar um seguro de hipoteca privada (PMI) ou poderá refinanciar.
Divida seu saldo de empréstimo existente (encontrado em seu extrato mensal ou conta online) pelo valor avaliado de sua casa para obter sua taxa de LTV. Para converter esse valor em porcentagem, multiplique-o por 100.
Seguro Patrimonial e Hipotecário Privado
Acompanhe sua relação empréstimo/valor se você pagou o seguro de hipoteca privada (PMI) em sua primeira hipoteca. Quando o índice de LTV de uma casa é de 78% ou menos, o Homeowners Protection Act obriga os credores a remover automaticamente o PMI (desde que certos requisitos sejam atendidos). Quando o total do seu empréstimo atinge 78% do valor avaliado inicial de sua casa, seu empréstimo geralmente é cancelado. Você tem o direito de solicitar que seu credor remova seu PMI se seu índice LTV cair abaixo de 80% antes do previsto devido a pagamentos extras que você fez.
Obtenção de uma linha de crédito Home Equity (HELOC)
Outra estatística importante a ser feita se você estiver considerando um empréstimo ou linha de crédito para casa própria é o índice combinado de valor entre empréstimos (CLTV). O valor da sua casa é comparado ao montante total dos empréstimos garantidos por ela; incluindo o empréstimo ou linha de crédito que você está procurando.
Trisha tem um empréstimo de $ 140,000 pendente e quer solicitar uma linha de crédito de $ 75,000. Se ela for aceita, ela calcula seu índice de CLTV da seguinte forma:
Usando o rácio empréstimo/valor combinado para calcular o rácio empréstimo/valor;
Para se qualificar para uma linha de crédito de home equity, a maioria dos credores exige um índice de CLTV inferior a 85% (embora essa porcentagem possa ser menor ou variar de credor para credor), portanto, Trisha provavelmente seria elegível.
É crucial ter em mente, no entanto, que o valor da sua casa pode mudar ao longo do tempo. Você pode não ser elegível para um empréstimo ou linha de crédito se o valor cair. Pior ainda, você pode acabar pagando mais do que sua casa vale.
Como você pode aumentar seu patrimônio doméstico?
Se o valor de sua propriedade cair ao longo do tempo, seu patrimônio também pode diminuir. Você pode reconstruir ou aumentar o patrimônio da casa pagando o principal do seu empréstimo e diminuindo sua relação empréstimo/valor se permanecer constante, isso depois que você for capaz de calcular as variáveis. No entanto, isso acontece automaticamente se seus pagamentos forem amortizados (ou seja, com base em um plano que permite devolver seu empréstimo integralmente ao final do prazo).
Portanto, considere pagar mais do que o pagamento da hipoteca necessário a cada mês se quiser reduzir sua taxa de LTV mais rapidamente. Isso ajuda na redução do seu saldo de empréstimo. (Certifique-se de que você não tenha nenhuma penalidade de pré-pagamento em seu empréstimo.)
Além disso, mantenha o valor de sua casa, mantendo-a limpa e bem conservada. Você também pode aumentar o valor de sua casa fazendo modificações. No entanto, antes de investir em qualquer reforma que você espera aumentar o valor da sua casa, você deve consultar um avaliador ou consultor imobiliário. Lembre-se de que não importa o que você faça, as condições econômicas podem afetar o valor da sua casa. Se os preços das casas aumentarem, o índice LTV diminuirá e o patrimônio da casa aumentará, enquanto a diminuição dos preços das casas anularia o valor de quaisquer atualizações que você fizer.
Qual é a importância do Home Equity e saber como calcular?
Por várias razões, aumentar o patrimônio da sua casa é fundamental. Para começar, contribui para o seu patrimônio líquido porque, ao contrário de quase todos os outros ativos adquiridos com um empréstimo, sua casa pode continuar a se valorizar depois de paga. Você também pode usar seu patrimônio para sustentar as despesas de subsistência, como reformas em casa, um adiantamento em uma segunda propriedade ou educação – falaremos sobre isso mais tarde. Finalmente, quanto mais patrimônio você acumular em sua casa, mais lucro poderá obter quando chegar a hora de vendê-la. Mas então, o patrimônio leva tempo para crescer, portanto, deve ser parte de uma estratégia financeira de longo prazo, e não de um plano de caixa rápido.
Por outro lado, isso seria impossível de alcançar sem um conhecimento profundo de como calcular seu patrimônio líquido, LTV e assim por diante.
Quais são minhas opções para acessar o meu Home Equity?
Agora que você já sabe como calcular o patrimônio da sua casa, também precisa saber como acessá-lo. Existem várias maneiras de acessar seu patrimônio imobiliário, cada uma com seu próprio conjunto de vantagens e desvantagens. Aqui estão alguns dos mais populares:
Empréstimo da equidade Home: Um empréstimo com uma taxa fixa e um pagamento único que tem um pagamento mensal previsível.
Linha de Crédito Home Equity (HELOC): uma linha de crédito rotativo que permite que você pegue dinheiro emprestado usando uma parte do patrimônio da sua casa.
Refinanciamento de saque: uma hipoteca que substitui a atual, mas é maior que o total do empréstimo, permitindo que você pague a diferença.
Hipoteca reversa: um empréstimo para proprietários de casas com 62 anos ou mais, no qual o credor devolve seu patrimônio.
Investimentos de capital próprio: esses empréstimos fornecem fundos quase imediatos em troca de uma porcentagem do valor futuro de sua casa sem exigir que você venda ou assuma mais dívidas. Não há pagamentos mensais ou juros para se preocupar.
O que posso fazer com meu patrimônio?
Embora existam várias maneiras de usar seu patrimônio imobiliário, eventualmente compensa, a longo prazo, ser deliberado e estratégico sobre como você usa o dinheiro que recebe. Gastar o dinheiro em upgrades de casas que podem aumentar o valor de sua casa, por exemplo, é definitivamente uma decisão melhor em relação a férias luxuosas ou farra de compras. Aqui estão outras opções a serem lembradas:
#1. Sair das dívidas
Uma das razões mais comuns para os proprietários usarem seu patrimônio é pagar dívidas, como cartões de crédito e empréstimos estudantis. Isso pode ser ainda mais fácil com um empréstimo imobiliário porque não há pagamentos mensais para se preocupar.
#2. Renove sua residência
Projetos de melhoria e renovação da casa são outros usos típicos do patrimônio. As vantagens são excessivas. Em primeiro lugar, terá o luxo e o prazer de ter aquela cozinha ideal ou um pátio encantador. Como dito anteriormente, a reforma também pode permitir que você ganhe mais dinheiro para sua casa se decidir vender no futuro.
#3. Compre uma segunda residência
Já imaginou ter uma casa de férias? Que tal um imóvel alugado que gera renda adicional? Você pode usar seu patrimônio para ajudar a financiar um adiantamento em uma nova casa. Você vai ser diversificando seu portfólio com imóveis além de ter um destino de fuga.
#4. Financiamento da sua empresa
Toneladas de proprietários aproveitam seu patrimônio imobiliário para estabelecer ou expandir seus pequenos negócios sem precisar fazer um empréstimo (e os obstáculos que acompanham a aprovação para um).
#5. Vida de Aposentadoria Agradável
Se você precisar de dinheiro para despesas atuais – ou futuras – que suas economias de aposentadoria não cobrem, como assistência médica, seu patrimônio líquido pode ajudá-lo e fornecer-lhe paz de espírito, além de algum dinheiro extra. Isso é particularmente atraente se você pretende vender sua casa nos próximos dez anos. Embora não seja necessário, pode ser vantajoso utilizar os fundos da venda da casa para pagar os planos de aposentadoria.
#6. Invista em Educação
Com as mensalidades da faculdade aumentando a cada ano, pode ser uma decisão sábia usar seu patrimônio para ajudar a pagar a educação de seu filho ou começar a pagar sua dívida de empréstimo estudantil.
#7. Diversifique sua carteira de investimentos
Os investimentos em home equity são uma maneira popular de os proprietários diversificarem seus portfólios. Um portfólio completo inclui ações, títulos, fundos mútuos e imóveis, bem como outros investimentos que abrangem pelo menos alguns setores diferentes. Você pode reduzir o perigo de uma perda substancial em um só lugar, dispersando seus ativos.
#8. Invista em sua família em crescimento
Não é nenhum segredo que os custos de aumentar sua família, seja seu primeiro ou quarto filho, podem se acumular rapidamente. Parto, fertilização in vitro, adoção, barriga de aluguel e criação de um filho podem ser pagos com o patrimônio da sua casa.
#9. Obter dinheiro de emergência
Acontecimentos inesperados abundam na vida. Se você precisa de dinheiro rapidamente para pagar contas médicas ou lidar com outras despesas inesperadas, seu patrimônio imobiliário pode ajudar.
Estes são apenas alguns exemplos de como você pode usar seu patrimônio para viver uma vida menos estressante – e um investimento em patrimônio pode ajudá-lo a realizá-lo sem assumir dívidas, se preocupar com pagamentos mensais ou juros ou vender sua propriedade. Agora você pode decidir como usará seu patrimônio imobiliário, considerando que sabe como calculá-lo, o que é e por que é significativo!
Como faço para calcular o patrimônio líquido de 20% em minha casa?
Para calcular a equidade de 20% em sua casa, você precisa seguir as etapas abaixo;
- Determine o valor justo de mercado da sua casa. Para avaliar sua casa, entre em contato com um avaliador profissional.
- Calcule o valor que você deve em sua hipoteca.
- Para descobrir quanto patrimônio você tem, subtraia o saldo do empréstimo do valor justo de mercado da sua casa.
Como você calcula a porcentagem do patrimônio líquido?
Para calcular a porcentagem de seu patrimônio imobiliário, divida seu patrimônio pelo valor de mercado de sua casa. (45,000 dividido por 200,000 é 22.5) Você tem uma porcentagem de capital próprio de 22.5% neste caso.
Qual é o pagamento de um empréstimo imobiliário de 50000?
Um exemplo de pagamento de empréstimo é $ 501.49 por mês para um empréstimo de $ 50,000 com uma taxa de juros de 3.80% ao longo de 120 meses.
Quanto do patrimônio da minha casa posso pegar emprestado?
Os empréstimos imobiliários são garantidos por sua propriedade, portanto, você não pode pedir emprestado mais do que o valor do patrimônio líquido de sua casa. Seu patrimônio é a diferença entre o valor de sua propriedade e o valor que você deve em sua hipoteca. Os credores podem emprestar até 85% desse valor.
Como funciona o patrimônio líquido?
Seu patrimônio é a proporção de sua propriedade que você possui em relação ao valor que ainda deve em sua hipoteca. Por exemplo, se sua casa vale $ 300,000 e você deve $ 150,000 em sua hipoteca, você tem um patrimônio de $ 150,000, ou 50%.
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Fazemos todos os esforços para garantir que as informações nesta postagem sejam as mais precisas possíveis na data em que foram escritas, mas as coisas podem mudar rapidamente. Quaisquer sites vinculados não são endossados ou monitorados pela BusinessYield Consult. As circunstâncias individuais variam, portanto, converse com um profissional financeiro, fiscal ou jurídico para descobrir o que é melhor para você.
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