A maioria dos adultos americanos certamente já ouviu os termos Freddie Mac e Fannie Mae em algum momento, mas pode não saber quem ou o que são. Os nomes têm um caráter caseiro, evocando um certo charme vernacular que desmente a função proposital desses titãs do mercado imobiliário. Embora ambas as entidades sejam importantes no mercado doméstico de hoje, neste artigo examinaremos o significado do FHLMC, sua história, receita de aluguel, guia de vendas e função principal, bem como se ele é apoiado pelo governo dos EUA. Examine a diferença entre Gnma Fnmaf e FHLMC, bem como FHLMC vs Fnma.
O que é FHLMC?
A Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) de propriedade de acionistas, estabelecida pelo Congresso em 1970 para manter o dinheiro fluindo para os credores hipotecários, promovendo assim a propriedade e o aluguel de casas para americanos de renda média. O FHLMC, também conhecido como Freddie Mac, é um importante player no mercado secundário de hipotecas, comprando, garantindo e securitizando empréstimos imobiliários.
História da FHLMC
O governo federal estabeleceu a Federal Housing Loan Mortgage Corporation (FHLMC), ou Freddie Mac, em 1970 para fornecer um fluxo ininterrupto de financiamento aos credores hipotecários, a fim de estabilizar o mercado imobiliário e expandir a propriedade imobiliária americana acessível. Antes de Freddie Mac (e Fannie Mae), o setor imobiliário de varejo exigia mais regulamentação e estímulos ainda mais direcionados para preservar a liquidez e a estabilidade.
Houve Fannie Mae no começo.
A Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) foi criada pelo governo em 1938 como parte do New Deal para ajudar a criar um fluxo mais consistente de financiamento relacionado a hipotecas para apoiar um aumento na habitação acessível. O Congresso não criou o Freddie Mac, que tinha um objetivo semelhante, até cerca de 30 anos depois.
O início da Fannie Mae criou a estrutura para o grande boom imobiliário pós-Segunda Guerra Mundial, fornecendo às famílias de classe média financiamento seguro e barato. Isso foi viabilizado não apenas pelo influxo de empréstimos garantidos pelo governo, mas também pelo estabelecimento de um “mercado secundário” para esses empréstimos, no qual eles poderiam ser embalados e vendidos como títulos. Estes são referidos como títulos garantidos por hipotecas (MBS).
O mercado secundário, ou mercado de títulos, tornou todo o modelo de negócios lucrativo e forneceu um caminho viável para os bancos e outros credores oferecerem empréstimos com taxas fixas de 20 e 30 anos com confiança. O benefício para os clientes era óbvio: as hipotecas de varejo agora podiam ser pagas lenta e consistentemente, proporcionando estabilidade econômica local. Do lado dos empréstimos, a capacidade de agrupar e vender empréstimos imobiliários como garantia forneceu um meio de reabastecer a liquidez e incentivar os credores a financiar agressivamente novos empréstimos.
O que o FHLMC faz?
A missão do Freddie Mac é oferecer liquidez, estabilidade e acessibilidade ao mercado imobiliário dos EUA. Persegue esses objetivos com várias ferramentas à sua disposição.
#1. Liquidez:
Freddie Mac adquire hipotecas de bancos menores, cooperativas de crédito e outros credores. Como resultado, a Freddie Mac mantém sua rede de credores líquida, permitindo que ela continue emitindo empréstimos. Esta é a chave para manter o mercado de hipotecas funcionando.
#2. Estabilidade:
A Freddie Mac consolida as hipotecas que compra em títulos, que depois vende a investidores no mercado secundário de hipotecas. Isso ajuda a estabilizar o mercado hipotecário mais amplo.
#3. Acessibilidade:
Embora o Freddie Mac não influencie os preços dos imóveis, ele fornece esquemas de financiamento preferencial, como o Home PossibleSM e o Home Possible AdvantageSM.
O guia de vendas da Fannie Mae
A Fannie Mae e a FHLMC atualizaram recentemente seus respectivos guias de vendas.
A Fannie Mae lançou o Anúncio do Guia de Vendas (SEL-2022-01), que inclui revisões para o seguinte:
- avaliações de desktop: Permitir o uso de avaliações de desktop para certas transações de aquisição de habitação principal de uma unidade com índices de LTV menores ou iguais a 90% (a partir de 19 de março de 2022);
- Empréstimos para reforma de estilo residencial: Os seguintes requisitos foram atualizados para empréstimos HomeStyle Renovation: (1) o trabalho de renovação deve ser concluído dentro de 15 meses a partir da data de encerramento do empréstimo; (2) prorrogações além do prazo de 15 meses só serão permitidas devido a circunstâncias atenuantes além do controle do mutuário; e (3) informações adicionais exigidas no contrato de empréstimo para renovação (a partir de 2 de fevereiro de 2022).
- Crédito de ajuste de preço em nível de empréstimo para propriedades HomePath: Permitir que o credor credite ao mutuário o custo da avaliação quando um empréstimo garantido por uma propriedade da HomePath for vendido para a Fannie Mae (a partir de 2 de fevereiro de 2022); e
- Documentação de ativos: Requisitos de documentação atualizados para verificação de ativos para transações de refinanciamento seguras subscritas em subscrição de desktop (ou seja, ativos não precisarão ser documentados quando as somas exigidas a serem verificadas forem de US$ 500 ou menos) (a partir de 19 de março de 2022).
Guia de Vendas FHLMC
O FHLMC publicou o Selling Guide Bulletin 2022-2, que abordou, entre outras coisas, o seguinte:
- Elegibilidade e avaliações de propriedade: Com base no sucesso das flexibilidades temporárias de avaliação do COVID-19 e no apetite do mercado por opções de avaliação que não exigem inspeção física, a Freddie Mac está introduzindo uma opção de avaliação de desktop em vez de uma avaliação de inspeção interna e externa para certas transações hipotecárias (a partir de março 6, 2022).
- Controle de qualidade: Maior flexibilidade para nova verificação de dados obtidos de provedores de serviços terceirizados designados pelo Freddie Mac, bem como a capacidade de nova verificação de emprego e renda por e-mail (a partir de 2 de fevereiro de 2022);
- Renda e ativos: Idade atualizada dos requisitos de declaração de imposto refletindo as datas do ano fiscal de 2021 e especificidade adicional para Linhas de Crédito de Capital Próprio (HELOCs) como uma fonte de fundos elegível para o adiantamento, custos de fechamento e reservas, desde que o arquivo da hipoteca inclua evidências de que o HELOC é garantido pela propriedade real do mutuário e que os recursos do HELOC foram desembolsados ao mutuário (a partir de 2 de fevereiro de 2022); e
- Formulários de usuário e certificados: Retira a nota e o piloto da Affordable Merit Rate Mortgage (a partir de 2 de fevereiro de 2022).
Receita de Aluguel da FHLMC
No Boletim 2018-19, publicado em 31 de outubro de 2018, o FHLMC anunciou mudanças nos requisitos de renda de aluguel. As principais mudanças estão listadas aqui.
A renda de aluguel da FHLMC é necessária para se qualificar
Ao usar a renda do aluguel para se qualificar, Freddie Mac (FHLMC) adotou os seguintes requisitos:
- Os mutuários devem possuir uma residência principal para se qualificarem para a receita de aluguel gerada pela propriedade em questão ao comprar uma propriedade de aluguel ou converter uma residência principal em uma propriedade de aluguel. Se o mutuário não possuir uma residência principal, a renda do aluguel não pode ser usada para se qualificar.
- Os mutuários que compram um imóvel alugado ou convertem sua residência principal em um imóvel alugado enfrentam as seguintes restrições se não tiverem pelo menos um ano de experiência em gerenciamento de propriedade para investimento:
- A renda do aluguel só pode ser usada para compensar o pagamento do PITI do imóvel alugado.
- Qualquer receita de aluguel sobre o pagamento do PITI não pode ser adicionada à renda qualificada mensal bruta do mutuário.
- O FHLMC também removeu a condição de que a receita líquida de aluguel usada para qualificação seja limitada a 30% da renda mensal qualificada do mutuário se o mutuário não tiver um histórico mínimo de um ano de administração de propriedades de aluguel.
Documentação de renda de aluguel
Deixa de ser exigida a declaração de IRS dos dois anos anteriores; apenas a declaração de imposto de renda mais recente do mutuário é necessária. A menos que a papelada mostre que a propriedade foi reformada ou comprada no final do ano civil anterior, a renda do aluguel deve ser anualizada.
A seguir estão os requisitos atuais de receita de aluguel da FHLMC:
- Os empréstimos enviados a partir de 12 de abril de 2019 devem seguir as novas diretrizes do Freddie Mac.
- Antes de 12 de abril de 2019, os empréstimos apresentados tinham duas opções:
- Os requisitos de receita de aluguel existentes do Freddie Mac podem ser atendidos desde que os fundos do empréstimo sejam recebidos até 24 de maio de 2019.
- Os novos requisitos de receita de aluguel do FHLMC podem ser atendidos.
FHLMC x Fnma
A Fannie Mae (Federal National Mortgage Association ou FNMA) foi criada em 1938 como parte de uma emenda da Lei Nacional de Habitação. Era considerada uma agência do governo federal e sua missão era servir como um mercado secundário de hipotecas para empréstimos garantidos pela Federal Housing Administration. Sob o Charter Act de 1954, a Fannie Mae deixou de ser uma agência do governo federal e tornou-se uma corporação público-privada.
Fannie Mae e Freddie Mac são notavelmente semelhantes. Ambas são empresas de capital aberto que foram estabelecidas para cumprir uma finalidade pública. A principal diferença entre os dois é a origem das hipotecas que compram. A Fannie Mae adquire empréstimos hipotecários dos principais bancos de varejo ou comerciais, mas a Freddie Mac adquire empréstimos de bancos menores, comumente chamados de “bancos de poupança” ou “associações de poupança e empréstimo”, que se dedicam a fornecer serviços bancários às comunidades.
Qual é a diferença entre GNMA, FNMAF e FHLMC?
Vamos agora discutir Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. O que exatamente são eles e como eles diferem?
As semelhanças começam com o fato de que todos os três estão lidando com o mercado secundário de hipotecas. O que isso implica? Vamos imaginar que você vá ao Tiny National Bank e obtenha um empréstimo de US$ 1 milhão. Como este é um banco local, esse era todo o dinheiro disponível para empréstimos. O Tiny National Bank vende o IOU que você forneceu a um investidor no mercado secundário. Agora que um investidor tem o IOU, o banco tem outro milhão de dólares em dinheiro para emprestar. Isso garante que o banco tenha um suprimento constante de fundos para emprestar. Isso é uma simplificação excessiva, mas você entendeu.
Ginnie Mae é semelhante a Fannie Mae e Freddie Mac, com a diferença de que Ginnie Mae é uma empresa de propriedade do governo, mas Fannie Mae e Freddie Mac são “empresas patrocinadas pelo governo” (GSEs), que são corporações fretadas pelo governo federal de propriedade privada de acionistas .
Hoje, os títulos da Ginnie Mae são os únicos títulos lastreados em hipotecas respaldados pela garantia de “total fé e crédito” do governo federal dos Estados Unidos, embora alguns argumentem que os títulos da Fannie Mae e Freddie Mac são beneficiários de fato ou “efetivos” dessa garantia. depois que o governo federal os resgatou da insolvência e os colocou sob tutela do governo durante a Grande Recessão em setembro de 2008.
Por que os nomes são tão estranhos?
Os nomes são derivados de iniciais porque iniciais são algo que nosso governo adora. (Até nosso país é chamado de Estados Unidos da América!) A Fannie Mae foi formada pela Federal National Mortgage Association ou FNMA. FHLMC, ou Federal Home Loan Mortgage Corporation, foi renomeado para Freddie Mac. A Associação Nacional de Hipotecas do Governo mudou seu nome para Ginnie Mae.
O FHLMC é apoiado pelo governo dos EUA?
Não, de acordo com o FHLMC, “as garantias, incluindo quaisquer juros, não são garantidas e não são uma dívida ou obrigação dos Estados Unidos ou de qualquer agência ou instrumento dos Estados Unidos que não seja a Freddie Mac”. O governo dos EUA não financia nem protege os títulos do FHLMC ou do FHLMC.
Fannie, Freddie e a crise das hipotecas de 2008
Freddie Mac e Fannie Mae foram empresas de capital aberto nos anos que antecederam as crises imobiliárias de 2007 e 2008. Como resultado, seu CEO e equipe sênior receberam a tarefa de aumentar a lucratividade.
Freddie Mac e Fannie Mae assumiram ativos mais arriscados, como hipotecas subprime, porque as hipotecas que detinham eram garantidas pelo governo dos Estados Unidos e não podiam ser inadimplentes. Em setembro de 2008, a Federal Housing Finance Agency colocou Freddie Mac e Fannie Mae sob custódia, em vez de permitir que falissem.
Para que serve o FHLMC?
O FHLMC é a Federal Home Loan Mortgage Corporation.
A Federal Home Loan Mortgage Corporation é uma corporação privada estabelecida pelo Congresso cujo objetivo é aumentar a estabilidade e acessibilidade do mercado imobiliário comprando hipotecas de bancos e outros tomadores de empréstimo.
FHLMC é o mesmo que Freddie Mac?
Sim, Freddie Mac é outro nome para a Federal Home Loan Mortgage Corporation, também conhecida como FHLMC. A Freddie Mac foi criada em 1970 como parte da Lei de Financiamento Doméstico de Emergência para melhorar o mercado secundário de hipotecas dos Estados Unidos.
Qual é o papel do FHLMC?
O papel da Freddie Mac é adquirir um grande número de empréstimos de credores hipotecários, consolidá-los e vendê-los como títulos lastreados em hipotecas.
Quem é elegível para o Freddie Mac?
O candidato deve ser uma organização permanente e um negócio em andamento que está devidamente autorizado a fazer negócios em cada país onde opera em originação ou serviços. O requerente deve ser uma empresa viável capaz de originar e/ou servir empréstimos com grau de investimento.
Por que os bancos vendem hipotecas para Freddie Mac?
Os credores podem continuar a conceder empréstimos imobiliários porque vendem hipotecas para empresas como a Freddie Mac. Freddie Mac ajuda o mercado secundário de hipotecas, mantendo o dinheiro circulando pelo sistema de hipotecas, independentemente das condições econômicas.
Quais são os benefícios de um empréstimo Freddie Mac?
A seguir estão os benefícios do programa Freddie Mac SBL:
- Os tamanhos dos empréstimos são flexíveis, variando de US$ 750,000 a US$ 7.5 milhões.
- Taxas de juros baixas a partir de 4.51%
- Ampla alavancagem, até 80% LTV.
- Mínimos generosos de DSCR são tão baixos quanto 1.20x.
Conclusão
A casa própria é uma parte importante do sonho americano e a estratégia mais eficaz para construir riqueza geracional. Bancos e companhias hipotecárias, por outro lado, não têm recursos financeiros para financiar todos os empréstimos. É por isso que as GSEs são tão vitais no setor de hipotecas.
O Freddie Mac pode fornecer acessibilidade aos proprietários de imóveis, liquidez aos credores e estabilidade geral ao mercado imobiliário, utilizando sua conexão exclusiva e consagrada pelo tempo com o Tesouro dos Estados Unidos. Enquanto as restrições forem seguidas e as negociações de alto risco forem evitadas, as contribuições da Federal Housing Loan Mortgage Corporation continuarão a beneficiar a economia em geral — e a vida das pessoas.
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Referências
