Uma das coisas a considerar na hora de comprar um imóvel é se existe uma servidão nesse imóvel. Isso determina se outra pessoa terá acesso à propriedade depois de você ter pago por ela. Os diferentes tipos de servidão incluem servidão por prescrição, servidão de utilidade, servidão de passagem, etc. Explicaremos isso em detalhes neste capítulo.
O que é uma servidão?
Uma servidão refere-se ao direito legal de usar a propriedade real de outra pessoa para um propósito e período de tempo específicos. Servidões dão a uma pessoa o direito legal de passar pela terra de outra pessoa. Isso é contanto que o uso seja consistente com as restrições de servidão. Embora as servidões concedam um direito de posse sobre a terra para um fim específico, o título da propriedade permanece com o proprietário da terra.
Servidões podem ser concedidas a qualquer pessoa, incluindo vizinhos, agências governamentais e particulares. Uma servidão seria criada se um proprietário permitir que seu vizinho use sua estrada ou caminho particular para fins de navegação. Serviços públicos, linhas de energia e TV a cabo são exemplos de servidões comuns. As servidões são regidas pela lei de propriedade real porque estão associadas à propriedade real.
Como faço para determinar se minha propriedade tem uma servidão?
Como dito anteriormente, as servidões podem ser concedidas a uma ampla gama de indivíduos ou organizações. Por exemplo, se você deseja determinar a localização de linhas de esgoto ou linhas de eletricidade ocultas, a maneira mais simples de fazer isso é entrar em contato com o fornecedor de serviços públicos local. No entanto, entrar em contato com o escritório de registros de terras do condado ou o escritório do secretário do condado é a melhor abordagem para descobrir se sua propriedade tem uma servidão.
A maioria das servidões são registradas ou anexadas à escritura da propriedade que você possui. Outro local para procurar servidões é a prefeitura. Qualquer servidão registrada no título de sua propriedade incluirá um número de referência. Um funcionário do condado pode ajudá-lo a localizar o documento de servidão original para criar uma cópia usando esse número de referência.
Diferentes tipos de servidão
Existem vários tipos de servidão, cada um com seu próprio conjunto de circunstâncias únicas. Se você possui servidão em sua propriedade, deve entender o tipo de servidão, para conhecer seus direitos.
#1. Servidão por prescrição
A servidão por prescrição, ou a servidão prescritiva, é obtida em decorrência de usucapião. Ou seja, alguém que não seja o proprietário original da propriedade obtém direitos de uso ou propriedade dessa propriedade.
A servidão de prescrição pode ser estabelecida se uma pessoa tiver usado a terra ou propriedade pública e continuamente por um período de tempo específico sem a autorização do proprietário. Se você utiliza frequentemente uma seção da propriedade de outra pessoa, pode ter uma servidão de prescrição.
A servidão de prescrição é reconhecida pelos tribunais. Isso porque o indivíduo que reivindica a servidão utilizou o imóvel por muito tempo e dependia de poder usar o terreno. Por exemplo, Sammy comprou um imóvel que não tinha acesso a uma via pública. No entanto, ele utilizou o caminho de cascalho privado de seu vizinho para chegar a uma via pública por dez anos. O proprietário do outro imóvel não pode solicitar que pare de usar a estrada particular. Neste caso, um tribunal pode emitir-lhe uma servidão de prescrição.
#2. Servidão por Necessidade
Essa forma de servidão geralmente é estabelecida por legislação e não por um compromisso ou acordo específico entre vizinhos. Para obter resultados justos, a lei exige a existência de servidões.
Uma parcela de terra sem litoral é um exemplo de servidão por necessidade. Terra sem litoral é a terra que só pode ser alcançada atravessando outra propriedade. Como resultado, por necessidade, a lei fornece uma servidão para permitir que o proprietário sem litoral tenha acesso à sua própria propriedade através da propriedade do outro proprietário.
#3. Servidão Negativa
Isso impõe uma obrigação ou uma restrição à capacidade do proprietário de usar sua própria propriedade de uma maneira que de outra forma seria legal. As servidões negativas são comumente chamadas de cláusulas restritivas.
Por exemplo, suponha que um novo condomínio esteja sendo construído e os proprietários de um antigo condomínio não queiram que a nova estrutura obscureça sua visão do oceano. Uma servidão negativa poderia resolver esse problema.
#4. Servidão Pertencente
Um anexo de servidão é uma servidão de propriedade que não está relacionada a um determinado período de tempo ou proprietário do imóvel, mas sim à própria propriedade. Um anexo de servidão é comumente referido como “correndo com a terra”. Isso ocorre porque ele continua existindo mesmo que os proprietários mudem. Em essência, a servidão pertinente é uma servidão beneficiária de propriedade.
Uma propriedade que fornece o único acesso a uma praia privada compartilhada por dois vizinhos é um exemplo de um anexo de servidão. Como a servidão correspondente permanece com a residência, os futuros proprietários devem permitir que seus vizinhos tenham acesso à praia por meio de sua propriedade, caso a casa seja vendida. É fundamental pesquisar cuidadosamente as divulgações de propriedades e verificar se há servidões antes de fazer uma oferta pela casa. Como resultado, você estará ciente de todos os seus direitos de propriedade como um novo proprietário.
#5. Servidão Bruta
Uma servidão em bruto está associada a uma pessoa ou entidade específica e não à própria propriedade. Beneficia o proprietário da servidão. As empresas de serviços públicos frequentemente mantêm enormes servidões para construir e manter linhas de eletricidade em ou perto de propriedades privadas. As empresas normalmente terão uma servidão de utilidade para usar a propriedade para ter acesso a essas linhas.
Um exemplo mais pessoal de servidão bruta pode ser aquele que permite que um amigo cace em sua propriedade ou um vizinho pesque em seu lago.
As servidões brutas são geralmente irrevogáveis e não podem ser revogadas até que o titular da servidão morra ou a casa seja vendida. Se a casa for vendida, o vendedor pode transmitir a servidão ao novo proprietário ou o novo proprietário pode recusar a servidão. Se a servidão for de uma instituição pública, você poderá ser levado ao tribunal se negar a servidão.
Enquanto a servidão pode ser transferida para novos proprietários do serviente propriedade, o titular da servidão não pode. Como resultado, nas situações acima, seu amigo não pode transferir a servidão para outro indivíduo para que ele possa caçar em sua propriedade. Além disso, o fornecedor de energia elétrica não pode transferir sua servidão para outra empresa sem a autorização do proprietário do imóvel. Se uma nova pessoa ou empresa de utilidade pública pretender utilizar o imóvel serviente, deve ser apresentada uma nova servidão.
#6. Servidão de Utilidade
Uma servidão de serviços públicos refere-se ao direito de uma empresa de serviços públicos de acessar e gerenciar um pedaço de terra de outra pessoa que esteja perto de instalações e estruturas de serviços públicos (ou seja, postes de serviços públicos, transformadores, linhas elétricas aéreas ou subterrâneas).
O que posso fazer em minha propriedade se eu tiver uma servidão de serviço público?
A Anaheim Public Utilities exige que você mantenha as áreas de servidão sempre livres para garantir a sua segurança, de seus vizinhos e de qualquer pessoa que more, trabalhe ou jogue nas proximidades. A Anaheim Public Utilities pode preservar e proteger estruturas de serviços públicos contra danos restringindo atividades dentro e ao redor de zonas de servidão, garantindo energia segura e confiável para sua comunidade.
Eu tenho que fazer uma servidão?
Como dito anteriormente, uma servidão por necessidade é uma servidão legal que permite que uma pessoa tenha acesso à sua propriedade. Se o seu terreno estiver sujeito a uma servidão, você não pode interferir no uso da servidão pelo seu vizinho para acessar sua residência. Além disso, algumas empresas de serviços públicos ou cidades recebem servidões que são registradas em registros de plat muito antes de as moradias serem erguidas no terreno.
Uma servidão de serviço público é concedida à cidade ou a uma empresa de serviços públicos para usar e acessar a propriedade de uma pessoa para fornecer serviços públicos. As servidões de serviços públicos são anexadas aos documentos de propriedade e são transmitidas a todos os futuros proprietários quando a propriedade é transferida ou vendida.
Qual é a finalidade das servidões?
Um dos direitos dos proprietários de terras é a capacidade de entrar e sair de suas propriedades. No entanto, certas parcelas de terra são separadas das vias públicas por outras propriedades privadas. Este é frequentemente o caso quando uma servidão é criada.
Regulamentos para Servidões de Propriedade
As servidões de propriedade concedem a você ou a outra pessoa o direito legal de utilizar um determinado pedaço de terra. Eles podem ser vantajosos para você como proprietário ou exigir que você suporte o fardo de outras pessoas usando sua propriedade. Aqui estão algumas dicas a serem consideradas se você se deparar com servidões ao longo do processo de compra de casa.
#1. Comprando uma casa com servidão de propriedade
Você examinará os documentos de divulgação antes de comprar uma casa. Estes fornecem informações adicionais ao comprador, como qualquer coisa que possa ter um impacto negativo no valor ou no aproveitamento da casa. Se o vendedor estiver ciente de quaisquer servidões na propriedade, eles devem incluí-las nas divulgações. Essa é uma maneira de descobrir se a casa tem servidões. Outra opção é ir ao tribunal do condado e visitar o escritório do assessor local ou do secretário do condado. Eles geralmente são mencionados na escritura do imóvel.
Não se preocupe se a casa tiver uma servidão de prescrição ou qualquer servidão. Embora possa ser inconveniente, pode beneficiá-lo como proprietário. Também pode ser uma sensação completamente neutra. Ao comprar uma casa com servidão de propriedade, descubra para que serve a servidão e como ela pode afetar sua experiência de propriedade. Por exemplo, se a servidão permitir que uma empresa de serviços públicos coloque fios subterrâneos em sua propriedade, talvez você não consiga construir a piscina enterrada que desejava.
Claro, isso pode não importar. Se houver uma servidão anexa, ela permanecerá com a propriedade e você terá que lidar com ela. No entanto, se for uma grande servidão, pode não ser transferida com a venda da casa.
Verifique se há servidões de propriedade depois de encontrar uma casa que você gosta e antes de colocar qualquer dinheiro. Uma pesquisa de título normalmente o alertará sobre possíveis servidões, mas você também pode verificar os registros de terras do condado ou pesquisas de propriedade para obter mais informações. Se você tiver seguro de título, sua seguradora pode cobrir quaisquer preocupações envolvendo servidões.
#2. Observando uma servidão
As servidões são documentos juridicamente vinculativos que devem ser observados. Caso contrário, você poderá enfrentar uma ação judicial, independentemente de possuir propriedade dominante ou serviente. Por exemplo, se o único caminho do seu vizinho para chegar à praia pública for atravessar sua propriedade e você o impedir de fazê-lo, ele poderá processá-lo. Você pode levá-los ao tribunal se a servidão determinar que eles só podem usar a entrada da sua garagem para chegar à praia e começarem a andar por toda a sua propriedade.
Entenda os direitos de cada parte para cumprir adequadamente uma servidão e garantir que a outra parte esteja fazendo o mesmo. Consulte um advogado imobiliário se tiver alguma dúvida ou quiser saber mais.
#3. Desafiando uma servidão
Servidões podem ser contestadas, mas é um procedimento demorado que pode acabar no tribunal. Se o titular da servidão concordar em rescindir a servidão ou se esta tiver prazo de validade, o processo poderá ser agilizado. Caso contrário, você pode se encontrar no tribunal, envolvido em uma longa batalha que, se envolver vizinhos, geralmente é repleta de emoção. Para saber mais sobre servidões desafiadoras, recomendamos falar com um advogado imobiliário.
Você pode construir sobre uma servidão?
Se houver uma servidão ou um dreno municipal em sua propriedade e você quiser construir sobre ou próximo a ela, deverá obter permissão do proprietário da servidão ou dreno ou do município. Um pedido de construção sobre uma servidão deve ser submetido antes que a permissão possa ser concedida.
Posso construir próximo a uma servidão?
Na maioria dos casos, você pode construir com segurança acima ou abaixo de uma servidão. Por exemplo, você provavelmente pode enterrar um esgoto ou construir sobre uma via de acesso através de sua propriedade.
Uma servidão é juridicamente vinculativa?
Ao contrário de uma servidão equitativa, que vincula apenas um comprador que teve conhecimento, uma servidão legal vincula todos os compradores, independentemente de saberem ou não.
Quem pode reivindicar servidão, certo?
O proprietário ou alguém agindo em seu nome do imóvel sobre o qual a servidão será usada pode adquirir a servidão da pessoa que possui a propriedade.
Por que as servidões são um problema?
Em geral, uma servidão impõe um ônus ou servidão a uma parcela de terra. É a entrada e uso da terra por uma pessoa que não seja o proprietário. A posse de uma servidão pode sobrecarregar uma propriedade. Isso pode tornar difícil para o proprietário vender ou alugar o terreno para um novo proprietário.
As servidões precisam ser registradas?
Se os títulos da terra dominante e serviente estiverem registrados, então uma servidão deve ser registrada contra ambos os cortiços para que seja válida. Quando o prédio dominante ou parte dele é transferido, o benefício de quaisquer servidões legais anexadas à propriedade também é transferido automaticamente.
Uma servidão pode ser dividida?
A servidão não pode ser cortada ou subdividida porque a concessão original era para todo o terreno.
Em conclusão,
Conhecer seus direitos e responsabilidades como proprietário inclui entender as servidões. Servidões têm o potencial de reduzir o valor da propriedade, então faça sua lição de casa antes de colocar dinheiro.
Perguntas Frequentes
Você pode cercar uma servidão?
Você pode cercar em torno de uma servidão. No entanto, você deve saber que a empresa de serviços públicos pode derrubar a cerca para usar a servidão.
A servidão prescritiva é legal ou equitativa?
Servidões prescritivas, onde os direitos tenham sido usados por mais de 40 anos, também pode ter efeito como servidões legais, embora isso seja incomum. Se o terreno serviente estiver registrado, a servidão legal também deve ser registrada; caso contrário, é apenas um interesse equitativo.
Qual é o tipo de servidão mais comum?
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