Os investidores imobiliários devem adquirir uma avaliação comercial das propriedades ou obter aprovação de financiamento antes de comprar qualquer tipo de imóvel comercial. Se você está vendendo uma instalação comercial, há uma boa chance de precisar passar por uma avaliação de imóveis comerciais. Você pode estar se perguntando como esse processo funciona à luz disso. Cobrimos todas as informações que você precisa para avaliar uma propriedade comercial. Você aprenderá o que é uma avaliação de imóveis comerciais, o custo, como é realizada, as empresas que oferecem esses serviços e o que você pode fazer para aumentar o valor de sua propriedade.
Avaliação Comercial
Quem quer investir em imóveis deve avaliar o imóvel antes de comprá-lo. Durante uma avaliação de imóveis comerciais, um avaliador qualificado de um terceiro determina a avaliação de uma propriedade geradora de renda. Esse tipo de avaliação pode ser usado para determinar o valor de qualquer tipo de imóvel comercial, incluindo prédios de escritórios, residências multifamiliares e estabelecimentos comerciais. Uma avaliação de imóveis comerciais oferece uma avaliação imparcial do valor da propriedade. Usando este procedimento, o valor de propriedades como residências multifamiliares, edifícios de escritórios ou espaços comerciais é determinado.
Como com uma hipoteca para um imóvel residencial, os credores exigirão que os candidatos adquiram uma avaliação em um imóvel comercial antes de serem aprovados para um empréstimo para comprar o imóvel. Isso é feito para evitar que a corretora empreste a um mutuário mais dinheiro do que a propriedade vale. Embora as avaliações de imóveis residenciais frequentemente considerem propriedades comparáveis, o processo de avaliação de CRE é uma revisão mais completa que leva em consideração o potencial de ganhos futuros do novo imóvel.
Que métodos diferentes existem para avaliar CRE?
Para determinar o valor de uma propriedade, um avaliador de negócios pode escolher entre quatro métodos básicos.
#1. Abordagem de custo
Embora não seja usado com muita frequência nos dias de hoje, a técnica de precificação pode ser útil se uma estrutura for extremamente incomum ou nova. A técnica de custo determina o valor de uma propriedade calculando o preço de uma reconstrução total. Essa abordagem leva em consideração os custos do terreno, materiais e mão de obra para determinar quanto custaria construir a mesma estrutura no mercado atual.
Os avaliadores de imóveis comerciais sempre determinam o valor de uma propriedade usando a mesma fórmula ao empregar a abordagem de custo. Fica da seguinte forma:
Custo do terreno + custo de construção - depreciação acumulada = valor da propriedade
#2. Abordagem de Renda
A abordagem do rendimento é, sem dúvida, o método de avaliação de imóveis comerciais mais utilizado. Usando fórmulas de investimento bem conhecidas como lucro operacional líquido (NOI) e taxa de capitalização, o avaliador estima a quantidade de dinheiro que o imóvel deve ser capaz de gerar no mercado atual ao usar esse método para avaliação comercial (cap rate).
A fórmula de cálculo para o método de renda é a seguinte:
Lucro Operacional Líquido (NOI) / Taxa de Capitalização representa = valor do imóvel.
Este método de avaliação de imóveis é geralmente considerado o mais preciso. Agora que foi dito, tenha em mente duas coisas. Por um lado, a receita operacional líquida da propriedade deve ser refletida adequadamente no pro forma. A avaliação também será imprecisa.
#3. Um método de comparação de vendas
A estratégia de comparação de vendas é o método mais utilizado em imóveis residenciais. Este método determina o valor da propriedade em questão usando comparáveis ou os preços de venda de propriedades semelhantes.
#4. O multiplicador para o método de aluguel bruto
A alternativa final é a abordagem do multiplicador de aluguel bruto. Mais uma vez, os investidores individuais usam essa tática com mais frequência do que uma prática de avaliação conduzida por profissionais. Na verdade, é mais um método apressado e improvisado de avaliação de negócios.
Usando comparáveis, você pode descobrir o multiplicador de aluguel bruto típico para a área onde a propriedade em questão está localizada. Você também deve verificar o pro forma do edifício para determinar a renda média bruta de aluguel do imóvel. Depois de ter esses números, você pode usar a seguinte fórmula para obter o valor da propriedade:
Valor do imóvel = receita anual x multiplicador de aluguel bruto.
Por que uma avaliação de imóveis comerciais é importante?
A avaliação de um imóvel comercial é uma etapa crucial no processo de compra de um imóvel que também garante que uma corretora não esteja emprestando a um mutuário mais dinheiro do que um imóvel comercial vale. Aqui estão três razões pelas quais uma avaliação de imóveis de negócios é importante.
- Verifica o valor de mercado atual do valor: A avaliação de uma propriedade comercial determinará seu valor de mercado atual e permitirá que o comprador e o credor saibam qual é o preço justo pedido.
- Confirma que um credor está estimando com precisão o valor: Os credores usam avaliações para garantir que não estejam emprestando mais dinheiro do que a propriedade vale. A propriedade é bastante valorizada e dada ao credor por um terceiro.
- Fornece uma noção da receita potencial da propriedade: Durante o processo de avaliação do CRE, o potencial de ganho do imóvel comercial é levado em consideração. Uma avaliação de terceiros pode ajudar os potenciais investidores a determinar se uma empresa vale o seu dinheiro.
Quais são os 2 tipos de avaliações?
A primeira é a técnica do traço, na qual os gerentes avaliam as características únicas de um trabalhador à luz de sua posição, como sua natureza amigável ao cliente. A abordagem comportamental examina comportamentos particulares dentro de uma determinada profissão. As abordagens comparativas contrastam um trabalhador com outros trabalhadores.
O que é uma avaliação comercial chamada?
O valor de uma propriedade geradora de renda é avaliado por um avaliador profissional de terceiros durante uma avaliação de imóveis comerciais.
Custo de Avaliação Comercial
Em média, você está olhando para US $ 4000, mas o custo pode variar substancialmente. Dependendo da propriedade, não é incomum que uma avaliação chegue a $ 10,000 e, em alguns casos, muito mais alta. Você não deve tentar gastar menos de US $ 2000, a menos que esteja confiante.
Isso, no entanto, deixa você com uma almofada orçamentária considerável. O que sugeriria que você gastaria $ 3000 em vez de $ 25,000? Escolher um avaliador com uma estrutura de preços mais justa é importante, mas não é o único fator a ser considerado. Dependendo das características do imóvel, do laudo que você precisa e da justificativa da avaliação, o custo da avaliação pode variar. Para ter uma visão mais precisa da situação, vale a pena cavar um pouco mais fundo.
Aspectos que afetam o custo da avaliação comercial
A seguir estão alguns dos aspectos que impactam o custo da avaliação comercial;
#1. Campos de Trabalho
O escopo da tarefa é outro fator que afeta o processo de avaliação do negócio. Cada escopo de trabalho tem um conjunto diferente de necessidades de investigação, análise e relatórios que podem afetar a taxa de avaliação.
Como exemplo, pense em uma grande parada de caminhões. Além de oferecer balanças certificadas e serviços de reparo, uma parada de caminhões também pode vender gasolina e contar com uma loja de conveniência, um ou mais restaurantes, chuveiros e outras comodidades. Algumas paradas de caminhões alugam espaço para empresas que prestam serviços complementares, como barbearias e clínicas.
O processo de avaliação de um negócio pode considerar os mercados de restaurantes, postos de gasolina, lojas e empresas de reparo de veículos no caso da parada de caminhões. Um escopo maior ou mais complexo certamente terá um impacto na taxa de avaliação, como se poderia antecipar.
Outros fatores que afetam o custo da avaliação comercial
Outros fatores podem afetar o custo de um relatório de avaliação de negócios. Ao avaliar os custos das avaliações de empresas, os seguintes critérios são frequentemente levados em consideração:
- Localização do imóvel em questão: Propriedades em áreas rurais ou regiões com pouca atividade de mercado podem precisar de muito trabalho para coletar dados de mercado relevantes, especialmente se o avaliador precisar comprar dados de um terceiro confiável.
- Se for necessária uma visita ao imóvel pertinente: É importante levar em consideração o custo da viagem ao precificar propriedades localizadas longe ou fora do estado.
- Se forem necessárias informações mais detalhadas: O avaliador pode ser solicitado a coletar informações de mercado específicas relacionadas ao imóvel em questão para diferentes estruturas comerciais, como hotéis, por exemplo. Empresas respeitáveis como a STR, Inc. (Smith Travel Research) oferecem uma variedade de estudos de mercado especializados, incluindo dados de mercado que são úteis para avaliadores, mediante o pagamento de uma taxa.
- Obtenção de um relatório sobre uma ou mais avaliações comerciais: Se muitas avaliações comerciais forem solicitadas de uma só vez e as pesquisas e análises necessárias forem as mesmas para todas elas, pode haver economia.
Como determinar o valor de um imóvel comercial?
A estratégia mais popular para avaliar ativos comerciais é basear o valor em transações de vendas comparáveis recentes.
Quais são os três métodos de avaliação?
A Abordagem de Comparação, a Abordagem de Renda e a Abordagem de Custo são os três principais métodos de avaliação que historicamente foram reconhecidos pela prática de avaliação.
Quais são as 7 etapas do processo de avaliação?
Como avaliar o desempenho dos funcionários: 7 etapas
- Colete dados sobre seu desenvolvimento e desempenho.
- Liste suas realizações quando terminar.
- Conclua a Autoavaliação.
- Estabeleça um plano de desenvolvimento.
- Esboce objetivos para a próxima temporada.
- Informe seu gerente sobre seus planos.
- Torne-se mente aberta.
- Conclusão.
Salário de Avaliação Comercial
Avaliadores comerciais nos EUA ganham um salário médio anual de $ 43,866, ou $ 21.09 por hora. Os 10% mais baixos dos avaliadores comerciais ganham cerca de US$ 28,000 por ano, enquanto os 10% mais altos ganham cerca de US$ 67,000. No entanto, a quantidade de dinheiro que um avaliador de negócios pode ganhar depende de onde ele trabalha. Alasca, Califórnia, Nova Jersey, Havaí e Nova York são os cinco principais estados em ganhos de avaliadores comerciais.
O que os profissionais de avaliação comercial ganham em diferentes setores?
A seguir estão alguns exemplos de salários de avaliadores comerciais em vários setores:
- A indústria de seguros paga aos avaliadores comerciais um salário médio de $ 51,361 por ano.
- A receita do setor financeiro é de US$ 48,176
- Avaliadores comerciais recebem o menor salário do setor público. Avaliadores comerciais nesta indústria ganham um salário médio de $ 38,685.
Indústrias mais bem pagas para avaliadores comerciais
| Rank | Indústria | Salário médio | Taxa de hora em hora |
| 1 | Seguros | $51,361 | $24.69 |
| 2 | Financeira | $48,176 | $23.16 |
| 3 | Imobiliária | $44,425 | $21.36 |
| 4 | Governo | $38,685 | $18.60 |
Serviços de empresas de avaliação comercial
Seguem exemplos de empresas que oferecem serviços de avaliação comercial;
#1. CBRE
A CBRE é a primeira empresa da nossa lista que oferece serviços de avaliação comercial. Sua divisão de serviços de avaliação fornece avaliações, avaliações e serviços de consultoria de propriedades comerciais precisas e confiáveis em todo o mundo, apoiando os clientes na realização de investimentos imobiliários lucrativos. Essas propriedades variam de prédios de escritórios a lotes de desenvolvimento. Entre os serviços prestados estão Valor de Mercado, Ofertas Públicas Iniciais (IPO), Segurança Hipotecária, Arbitragem & Consultoria, Tributação, Revisão de Locações e Suporte a Transações.
#2. O Cushman e Wakefield
A Cushman & Wakefield é a segunda empresa em nossa lista de serviços de avaliação comercial. Eles estabeleceram o primeiro grupo de especialistas em avaliação e consultoria totalmente dedicados ao estudo de edifícios de escritórios. Seu grupo profissional de avaliação de escritórios e consultoria é composto por especialistas em questões de avaliação de escritórios, incluindo mais de 60 membros qualificados do Appraisal Institute (MAI).
Avaliação de Carteira Multiimobiliária, Análise de Despesas, Estudos de Viabilidade e Impacto, Avaliações de Aquisições, Refinanciamento, Uso Interno e Fins Imobiliários são apenas alguns dos serviços prestados.
#3. Consultores de propriedade de Valbridge
Outra empresa em nossa lista que oferece serviços de avaliação comercial é a Valbridge Property Advisors. É uma empresa de avaliação comercial independente reconhecida nacionalmente com 200 MAIs, 69 locais e mais de 675 funcionários. Eles fornecem avaliações objetivas com base na metodologia de valor estabelecida, entendimento do mercado local e padrões objetivos.
#4. Avaliação Bowery
Outra grande empresa que oferece serviços de avaliação comercial é Bowery Appraisal. Está redefinindo o setor de avaliação comercial, utilizando big data e uma infinidade de conhecimento. Com a ajuda de sua tecnologia inovadora, os avaliadores podem trabalhar de forma mais rápida e eficaz, ao mesmo tempo em que entregam um trabalho de qualidade e consistência insuperáveis.
São oferecidos empreendimentos de base, multifamiliares, de uso misto, escritórios, terrenos, habitações a preços acessíveis, industriais e armazéns, varejo, condomínios e cooperativas, self-storage e outros serviços. empréstimos de Freddie Mac e Fannie Mae.
#5. Gestão de Garantias
A última empresa da nossa lista que oferece serviços de avaliação comercial é a Collateral Management. Profissionais de gerenciamento de garantias com as qualificações necessárias levarão a sério suas necessidades de avaliação e as gerenciarão com a maior habilidade possível. São prestados os seguintes serviços: Parques Temáticos, Postos de Combustível, Campos de Golfe, Desenvolvimento Comercial, Hotéis, Consultórios Médicos, Multifamiliar, Terrenos Vagos, Concessionárias, Reparação Automóvel, Lava Jato e Análise de Servidão.
Conclusão
Uma avaliação comercial é uma das listas de verificação que quem compra uma casa deve cumprir antes de fazer um pagamento. Às vezes, o resultado da avaliação comprova que o imóvel foi supervalorizado, e o potencial comprador se aproxima do vendedor para uma redução no preço. Em outros momentos também, pode revelar muitos danos que precisam ser corrigidos. Ao todo, é parte integrante de todas as casas.
Perguntas frequentes sobre avaliação comercial
Quanto ganham os avaliadores imobiliários licenciados no Texas?
Um avaliador de imóveis no Texas pode esperar ganhar um salário médio anual de $ 74,500. As faixas salariais para avaliadores de imóveis no Texas podem variar de US $ 29,500 a US $ 199,500, dependendo de fatores como nível de educação, anos de experiência, tipo de empresa procurada e até dicas e incentivos.
Quão precisas são as avaliações de imóveis comerciais?
Constatamos que as autuações são, em média, 10% superiores ou inferiores aos preços de venda que ocorrem nos dois trimestres seguintes. As avaliações costumam ter um desconto de 5% do valor, e isso com um contexto de portfólio que permite compensar variações positivas e negativas.
- CUSTO MÉDIO DO SEGURO RESIDENCIAL: Melhores práticas e taxas do Reino Unido em 2023 (atualizado)
- Análise Comparativa de Mercado: Gestão Imobiliária
- SUBSCRIÇÃO DE HIPOTECA: Etapas para o Processo de MU
- EMPRÉSTIMOS IMOBILIÁRIOS COMERCIAIS: Tipos, Taxas e Requisitos
Referências
