O que é Escritura de Negociação e Venda
Uma escritura de negociação e venda é um instrumento legal que permite ao proprietário anterior (o concedente) transferir uma propriedade para o proprietário atual (o concessionário). Esse tipo de escritura é comumente utilizado em execuções imobiliárias e vendas fiscais, enquanto as escrituras de garantia são frequentemente utilizadas em transações imobiliárias ordinárias. Mas então, as ações de garantia são preferidas pelos credores comerciais porque garantem que uma propriedade estará livre de ônus, como falhas de título, ônus fiscais do proprietário anterior e servidões desconhecidas de outras propriedades. Essas garantias não são fornecidas por escrituras de barganha e venda.
Independentemente disso, este post mostrará para que serve uma ação de barganha e venda e tudo o que você deve saber sobre eles. Também inclui se você deve ou não usá-los.
Contrato de Negociação e Venda: Visão Geral
Apenas o vendedor de uma propriedade detém o título e tem autoridade para transferir a propriedade, de acordo com uma escritura de negociação e venda. Como mencionado anteriormente, este tipo de escritura não protege o comprador de ônus ou outras reivindicações sobre a terra, portanto, o comprador pode ser responsabilizado se essas dificuldades surgirem.
Mas, como o vendedor provavelmente tem pouco conhecimento da história e do status da propriedade, as escrituras de barganha e venda são comumente usadas na transferência de propriedade em execução hipotecária ou vendas de impostos, explica Eric Maribojoc, Diretor Executivo do Centro de Empreendedorismo Imobiliário da George Mason University em Arlington, Virgínia.
Segundo Maribojoc,
“o vendedor não oferece garantias com relação a quaisquer reclamações contra a propriedade ou falhas de título.” “O comprador, por outro lado, aceita a propriedade sujeita a quaisquer reclamações ou problemas de título que possam existir.”
No entanto, o vendedor pode optar por indicar um ônus, como o fato de não haver imposto predial em atraso, explica Maribojoc. Como resultado, a escritura é classificada como “escritura de negociação e venda com cláusulas restritivas” neste caso.
De acordo com Andrew Maguire, advogado imobiliário comercial da McCausland Keen & Buckman em Devon, Pensilvânia, as ações de barganha e venda são legais em certas jurisdições, incluindo Nevada, Nova Jersey, Nova York, Oregon, Rhode Island e Washington.
“A maioria dos compradores de imóveis nesses estados exigirá uma escritura de compra e venda com convênios”, diz Maguire, o que significa que “o vendedor do imóvel afirma que não fez nada para onerar o título do imóvel que está sendo transmitido, exceto aqueles gravames que são especificamente referenciados na escritura.”
É fundamental entender o que ou quem os convênios protegem em um acordo de barganha e venda. Isso levanta a questão: “como funciona uma escritura de barganha e venda?”
Como funciona uma escritura de negociação e venda?
Um formulário de contrato de barganha e venda compreende uma série de detalhes importantes.
- O endereço de correspondência e o número do pacote do avaliador fiscal: Isso aparece na descrição legal da propriedade.
- Nomes do Outorgante e do Outorgado: O concedente é o atual proprietário do imóvel. O donatário é o novo proprietário do imóvel que está assumindo o título.
- Uma escritura de barganha e venda confirma que o concedente tem o direito legal de escritura, ou transferência, a propriedade para um novo proprietário.
Não há proteções de título: Um documento de barganha e venda não garante que a propriedade esteja livre de ônus ou dificuldades de título. Penhoras fiscais, servidões problemáticas e reivindicações de terceiros ao título podem ser encontradas por proprietários que compram uma casa hipotecada com uma escritura de barganha e venda. Alguns compradores conduzem uma investigação de título, obtêm um seguro de título e contratam um advogado imobiliário antes de comprar uma casa hipotecada para reduzir os perigos associados a uma transação de barganha e venda.
Qual é a diferença entre barganha e escrituras de venda e escrituras de quitação?
As escrituras de quitação, também conhecidas como escrituras de reivindicação rápida, raramente são usadas em transações imobiliárias comerciais para transferir títulos. Eles são mais comumente usados para transferir a propriedade de uma propriedade quando nenhuma compensação monetária é trocada. Transferir bens imóveis entre membros da família ou para um fideicomisso vivo (normalmente como parte do planejamento imobiliário), corrigir erros e defeitos de título de uma transação anterior ou adicionar ou remover uma pessoa de um grupo de proprietários são exemplos do que pode ser feito.
E porque não provam que o concedente tem autoridade legal para escriturar um pedaço de terra, as escrituras de quitação raramente são usadas em transações imobiliárias comerciais. Concedentes escrituram propriedades que ambas as partes sabem que não possuem em algumas situações (normalmente para corrigir problemas de título), razão pela qual uma escritura de quitação não seria usada em um leilão de execução hipotecária. Uma escritura de barganha e venda é preferível, pois estabelece um direito legal de vender.
Existem seis tipos diferentes de ações
Dependendo de sua conexão com o comprador ou donatário, os proprietários geralmente lidam com seis tipos diferentes de escrituras.
Escritura de Quitação
Uma escritura de quitação transfere a propriedade de um proprietário para outro, mas não garante um título claro ou indica que o concedente tem autoridade legal para escritura (transferir) a propriedade. Os documentos Quitclaim são comumente usados para corrigir erros de título, transferir propriedade entre membros da família ou para um fundo vivo ou, mais importante, adicionar ou remover pessoas de um grupo de proprietários.
Escritura Geral de Garantia
A escritura de garantia geral é um documento que acompanha a venda de um imóvel comercial. É essencialmente uma declaração juramentada verificando se o concedente tem autoridade legal para escriturar a propriedade ao donatário e garante o título pela duração da história da propriedade. Ele garante que o comprador não será confrontado com quaisquer reivindicações, ônus fiscais ou outros ônus dos proprietários anteriores da propriedade.
Escritura de Concessão
Uma escritura de concessão, também conhecida como escritura de garantia especial ou escritura de garantia limitada, funciona de forma semelhante a uma escritura de garantia normal com uma grande diferença: ela apenas garante um título claro e a ausência de ônus em toda a propriedade do imóvel pelo vendedor. Um comprador está menos protegido por esse tipo de escritura do que por uma escritura de garantia geral, que garante um título claro ao longo do histórico de propriedade do imóvel. Embora um documento de concessão não isole o comprador de reivindicações feitas durante um período anterior de propriedade, ele protege o vendedor da responsabilidade.
Escritura de Negociação e Venda
Uma escritura de negociação e venda certifica que o concedente tem o direito de transferir o título para a propriedade que está sendo vendida. No entanto, não garante que o donatário receba seus bens livres de ônus.
Ação de confiança
Uma escritura de confiança é um documento legal que é anexado a alguns empréstimos à habitação. É um contrato entre três partes: um beneficiário (credor), um concedente (mutuário) e um administrador (um terceiro neutro, como uma empresa de títulos). Ele cria um penhor sobre uma propriedade que dura até que o mutuário pague a dívida integralmente.
Escritura de hipoteca
Uma escritura de hipoteca é semelhante a uma escritura de confiança, com uma grande exceção. Apenas duas partes estão envolvidas neste tipo de ação; o credor e o devedor. Uma escritura de hipoteca não inclui o administrador, que detém o título em uma escritura de confiança. Até que a hipoteca seja paga integralmente, o credor e o devedor compartilham a propriedade igual da propriedade. Nesse ponto, o proprietário é o único proprietário da propriedade, e ele ou ela não é mais responsável por quaisquer dívidas.
Por que é importante que tipo de ação você faz?
É fundamental entender o tipo de escritura que acompanha uma propriedade. Quaisquer questões de título não resolvidas, por exemplo, adicionam riscos à transação e podem afetar seus resultados se você for um investidor comprando uma casa em leilão com a intenção de lançá-la. Como resultado, um ato abrangente é essencial.
“Se os investidores estiverem dispostos a assumir riscos adicionais ao investir em uma propriedade envolvida em uma execução hipotecária ou venda de impostos por meio de uma barganha e uma escritura de venda ou rescisão, [eles] devem subscrever seus projetos com um retorno alto o suficiente para pagar por esses riscos adicionais, ” Maribojoc argumenta.
Os investidores também devem garantir que a propriedade seja financiável por um credor – se não estiver pagando em dinheiro – e segurável por uma empresa de títulos, de acordo com Maguire.
As empresas de títulos conduzem pesquisas de problemas e fornecem seguros para ajudar a resolver quaisquer reivindicações não resolvidas que possam surgir. Como a apólice do credor não cobre o comprador ou o investidor, é uma boa ideia obter uma apólice de seguro de título de proprietário, além da apólice necessária do credor. Também vale a pena notar que a forma de escritura utilizada na transação pode afetar sua taxa de seguro de título.
“Os compradores também devem discutir a forma da escritura antes de assinar um contrato de compra e garantir que o credor e a empresa titular aprovem a forma da escritura antes do fechamento”, aconselha Maguire.
Quando você usa a escritura de barganha e venda?
Em vendas de impostos, vendas de imóveis e procedimentos de execução hipotecária, esse tipo de escritura é comumente empregado. O banco ou as autoridades fiscais podem estar bem cientes do histórico do imóvel ou do ex-proprietário e não correrão nenhum risco fazendo promessas.
No entanto, mesmo nessas condições, esses atos não são típicos em todos os estados. Estados ocidentais como Colorado, Wyoming e Washington são os mais propensos a ter ações de barganha e venda. Eles também são usados em Nova York e Vermont de vez em quando.
Componentes de uma escritura de barganha e venda
Exceto quando expressamente mencionado, as garantias podem ser transmitidas em escrituras de barganha e venda. É uma escolha embora. Nada impede que tal ação inclua uma ou mais garantias.
Uma escritura de negociação e venda, por outro lado, geralmente registra apenas o essencial de uma transação: a data, os nomes do comprador e do vendedor, o valor pago pela propriedade e sua descrição legal. O meio de transporte será citado, normalmente com as palavras "O Concedente dá, negocia e vende ..." ou "O Concedente concede e libera ..."
Convênios ou Sem Convênios?
As alianças devem ser expressas explicitamente na escritura e não podem ser implícitas. Se você receber esse documento, não presuma que não está coberto se houver ônus ou gravames pendentes na propriedade. Leia-o com atenção ou peça para um advogado revisá-lo para saber exatamente no que está se metendo.
Se possível, faça alguma pesquisa sobre a propriedade. Você vai querer estar ciente de alguns ônus comuns para que você possa identificá-los.
Algumas falhas comuns
A seguir estão algumas falhas que vêm com o uso de ações de barganha e venda. Basicamente, irá ajudá-lo a decidir se você deve ir com esse tipo de ação.
#1. Impostos sobre Imóveis
Os imóveis são tributados por cidades, condados e estados de vez em quando. O não pagamento desses impostos resultará na imposição de uma garantia sobre o imóvel. Uma garantia fiscal pode ser vendida a um investidor, que então tem a opção de encerrar a propriedade.
As segundas hipotecas e os empréstimos para melhoria da habitação têm precedência sobre as primeiras hipotecas, no entanto, na maioria dos casos, os impostos sobre a propriedade têm precedência sobre as hipotecas.
#2. Contribuições para a Associação de Moradores
As taxas de associação de proprietários são registradas como obrigações legais nos tribunais locais. A falta de pagamento de suas contas em dia resultará em um penhor de sua propriedade e, eventualmente, encerramento. Quando o imóvel é vendido, o penhor deve ser pago como parte do negócio de fechamento.
Os condomínios são únicos porque você não possui as instalações comuns, mas ainda é responsável pelas taxas e taxas de manutenção. Uma garantia pode ser imposta se essas taxas e taxas não forem pagas.
Regras e Restrições da Associação de Moradores
Existem regulamentos, convênios e restrições em loteamentos e associações de proprietários. Eles podem ser documentos extremamente extensos com diretrizes que abrangem tudo, desde o cuidado do gramado até a cor do telhado. Violações dessas restrições regularmente podem resultar em penhor sobre a propriedade por multas não pagas.
#3. Ônus Materiais ou Mecânica
Se o ex-proprietário fez reparos, substituição de equipamentos ou grandes obras e não pagou conforme o acordado, uma garantia provavelmente será arquivada na propriedade. Esses ônus raramente são um perigo para a propriedade, mas se estiverem acumulando juros, você pode estar no gancho por uma grande quantia de dinheiro quando vender e fechar a compra.
#4. Penhoras sobre Impostos
Se um proprietário atrasar em seus impostos de renda, penhoras serão arquivadas contra ele e, provavelmente, contra sua casa. Se você tentar vender mais tarde, o governo fica com sua parte primeiro, e os juros e as multas podem aumentar rapidamente.
#5. Avaliações e Taxas Municipais
Se você não pagar seus custos de lixo e esgoto, ele voltará para te prejudicar. Eles geralmente são devidos ao governo ou a uma entidade afiliada ao governo. Um município pode cobrar proprietários de imóveis por novos sistemas de esgoto ou passarelas. Uma conta chega pelo correio, e o proprietário deve pagá-la ou uma garantia será colocada sobre a propriedade.
#6. Domínio do Eminente
Isso é incomum, mas pode ser um grande problema. Sua casa pode estar em um bairro antigo que está bloqueando a construção de um novo estádio esportivo do condado. De repente, você é obrigado a vender a propriedade que comprou e recebe uma estimativa de quanto receberá.
Qual é a finalidade de uma escritura de negociação e venda?
Apenas o vendedor de uma propriedade detém o título e tem autoridade para transferir a propriedade, de acordo com uma escritura de negociação e venda. Este tipo de escritura não protege o comprador de ônus ou outras reivindicações sobre a propriedade, portanto, o comprador pode ser responsabilizado se essas dificuldades surgirem.
A escritura de negociação e venda é ruim?
Comprar um imóvel com esse tipo de escritura nem sempre é uma má ideia, mas é melhor ser cauteloso. Não é possível solicitar um reembolso do vendedor em circunstâncias em que um imóvel é adquirido com uma escritura de compra e venda e as falhas de título são descobertas após o fato.
O que é pechincha e venda em imóveis?
As escrituras de barganha e venda são usadas em uma transação, como o nome indica. O documento de barganha e venda, ao contrário de um pedido de quitação, afirma que o concedente é o proprietário do imóvel e pode vendê-lo a um comprador. Nas transações imobiliárias e na transferência de bens confiscados, são utilizadas as escrituras de barganha e venda.
O que são dois tipos de ações?
A “ação de concessão” e a “ação de quitação” são os dois tipos mais comuns de ações na Califórnia. A maioria das outras escrituras que você encontrará, como a onipresente “ação de transferência interconjugal”, são versões especializadas de escrituras de concessão ou pedido de demissão.
Qual é a principal diferença entre uma escritura de barganha e venda e uma escritura de quitação?
Lembre-se de que o outorgante que celebra a escritura de barganha e venda garante a propriedade absoluta do imóvel. Isso indica que nenhum outro proprietário tem qualquer direito ao título da propriedade. Uma ação de renúncia, por outro lado, não oferece tais garantias.
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