POSSE ADVERSA: Como Funciona; Regras e Requisitos

Em casos raros, um invasor que entra em sua propriedade e a ocupa pode adquirir a posse legal dela. Isso é referido na lei como “posse indevida”. Aqui é onde você pode ver os requisitos de usucapião para diferentes estados, como Califórnia e Flórida.

O que é Posse Adversa?

A usucapião é uma noção legal que confere título a alguém que vive ou possui a terra de outra pessoa. O possuidor recebe o título da propriedade se certas condições forem atendidas, incluindo se infringem os direitos do verdadeiro proprietário e estão na posse contínua da propriedade. A posse adversa é frequentemente referida como direitos de posseiros, embora este seja um termo coloquial para o conceito em vez de um estatuto registrado.

Como funciona a Posse Adversa?

Como dito anteriormente, usucapião é uma circunstância legal na qual uma parte obtém o título de propriedade de outra pessoa ao obter a posse dela. Isso pode acontecer propositalmente ou não intencionalmente, com ou sem o conhecimento do proprietário do imóvel.

Em circunstâncias de usucapião intencional, um invasor ou invasor – alguém que ocupa ilegalmente a terra de outra pessoa – conscientemente entra na terra de outra pessoa com a intenção de morar nela e/ou tomá-la. A posse adversa pode até ser involuntária em algumas situações. Um proprietário, por exemplo, pode construir uma cerca separando seu quintal sem perceber que passou por cima e invadiu o limite da propriedade do vizinho. Em qualquer caso, o possuidor adverso, às vezes conhecido como avaliador, tem direito a essa propriedade. Além disso, se o reclamante for bem sucedido em estabelecer usucapião, ele não é obrigado a indenizar o proprietário da terra.

Um avaliador que estabelece com sucesso usucapião não é obrigado a pagar o proprietário da terra.

Os requisitos para provar usucapião variam de acordo com a jurisdição. Em muitos estados, é necessária a documentação do pagamento de impostos sobre a propriedade e uma escritura para que o requerente seja bem-sucedido. Cada estado tem um limite de tempo dentro do qual o proprietário do registro pode invalidar a reivindicação. Por exemplo, se o limite do estado for de 20 anos e o senhorio pintar ou pagar outras manutenções na habitação em questão no 19º ano, o requerente lutará para provar usucapião. Dito isto, recomenda-se aos proprietários de terras que eliminem o perigo de usucapião o mais rápido possível, assinando acordos para qualquer uso de uma propriedade de sua propriedade.

Posse Adversa no Reino Unido

A usucapião está se tornando mais difícil de começar na Inglaterra com a adoção do Land Registration Act 2002. De acordo com a legislação, se a terra permanecer sem registro por dez anos, o usufrutuário pode solicitar para se tornar o novo proprietário registrado. O registrador notifica então a pessoa que é o titular registrado no momento.

O título pode ser transferido se o titular registrado não tentar rejeitar o possuidor adverso por dois anos. A lei estipulava que as pessoas não perderiam seus títulos a menos que fossem informadas da circunstância.

Requisitos de Posse Adversa nos Estados Unidos

No mínimo, cinco condições devem ser preenchidas para obter usucapião. No entanto, alguns estados impuseram requisitos extras de usucapião.

• Posse real: O possuidor adverso deve usar fisicamente a terra em vez de simplesmente andar sobre ela, como ceifar ou colher.
• Posse Hostil: O possuidor adverso deve ter usado a terra sem a permissão do proprietário original.
• Uso Aberto e Notório: O possuidor adverso deve usar a propriedade de forma visível. Isso é feito para que o proprietário original possa concluir que alguém pode apresentar uma reclamação.
• Uso contínuo: Durante todo o período, o possuidor adverso deve manter a propriedade continuamente.
• Uso exclusivo: O titular adverso deve ser o único usuário. A usucapião não pode ser reivindicada se o proprietário original usar a terra durante esse período.

Como as reivindicações de posse adversa são resolvidas no tribunal

Questões sobre propriedade legal podem surgir em vários cenários, como a venda de uma casa. Uma empresa de seguros de títulos, por exemplo, pode se recusar a dar proteção quando uma propriedade é vendida porque a garagem do vizinho está localizada diretamente sobre a propriedade.

Se surgirem problemas relativos à propriedade da terra neste tipo de situação e as partes envolvidas não conseguirem chegar a um acordo, a questão pode acabar em tribunal. O proprietário do imóvel pode processar o invasor (por exemplo, um vizinho cuja garagem está invadindo), ou o invasor pode entrar com uma ação para “quiet title”, que é um pedido ao tribunal para determinar quem possui o quê.

Considerações Particulares

A posse adversa foi apresentada como um remédio potencial para coibir abusos de direitos de propriedade intelectual, como cybersquatting, uso excessivo de direitos autorais e trollagem de patentes. A posse adversa aplicada à propriedade intelectual e física levaria os abusadores a gastar mais esforço para utilizar ativamente seu portfólio de marcas registradas, patentes e assim por diante, em vez de apenas sentar neles e esperar que os verdadeiros inovadores entrassem em seu domínio.

Requisitos Legais para uma Reivindicação de Posse Adversa de Terra

O estatuto estadual rege os requisitos para usucapião, que podem variar muito entre as jurisdições. Ao decidir sobre ações de usucapião, os tribunais usam um teste de quatro fatores. Para ser considerada usucapião, a ocupação do terreno pelo invasor deve ser a seguinte:

• Hostil
• Real
• Aberto e famoso
• Por um determinado período de tempo, exclusivo e contínuo (normalmente medido em anos).

Cada uma dessas características é discutida neste artigo. Detalhes sobre as restrições que se aplicam à sua propriedade (ou da outra pessoa) podem ser encontrados no estatuto de usucapião do seu estado. Além dos requisitos adversos de posse legal discutidos abaixo, vários estados exigem que o invasor tenha pago os impostos locais sobre a terra durante um determinado período de tempo.

#1. Requisitos de reivindicação hostil para usucapião.

O termo “hostil” não implica que o intruso venha montado em um cavalo, com seis tiros em chamas. Quando se trata de usucapião, os tribunais usam uma das três definições legais de “hostil”.

• Ocupação Simples. Esse critério (que ainda hoje é seguido pela maioria dos estados) define “hostil” como a mera ocupação de terras. O invasor não é obrigado a estar ciente de que a terra pertence a outra pessoa.

• Estar ciente da invasão. Este regulamento exige que o invasor esteja ciente de que seu uso da propriedade constitui invasão (ou seja, o invasor não tem direito legal de estar na propriedade).

• Erro de boa-fé. Essa lei é seguida por alguns estados e exige que o invasor tenha cometido um erro inocente de boa-fé ao ocupar a propriedade em primeiro lugar, como confiar em uma ação inválida ou errônea.

#2. Requisitos de Posse Real e Física para Posse Adversa.

A segunda parte do padrão aplicado pelo tribunal exige que o invasor possua genuinamente a propriedade (esteja fisicamente presente lá) e a trate como um proprietário. Documentar as tentativas do invasor de manter e melhorar a terra, como plantar e regar um jardim ou erguer um galpão, pode ajudar a estabelecer isso.

#3. Requisitos de Posse Aberta e Notória para Posse Adversa.

“Aberto e infame” significa que qualquer pessoa – incluindo um proprietário de propriedade que faça uma tentativa razoável de investigar – deve ser capaz de ver que um invasor está na propriedade. Um vizinho que constrói uma cerca na propriedade ao lado ou despeja uma calçada de concreto de sessenta centímetros acima da linha de fronteira são dois exemplos.

#4. Posse Adversa Requisitos de Posse Exclusiva e Contínua.

O invasor deve possuir a terra exclusivamente (ou seja, o invasor não pode compartilhar a posse com estranhos ou com o proprietário) e sem interrupção por um período de tempo determinado. (Isso significa que o invasor não pode sair da propriedade, retornar a ela mais tarde e alegar que o tempo gasto no abandono da propriedade faz parte do período de tempo de posse “contínua”.) A quantidade de tempo necessária varia de acordo com o estado. Geralmente varia entre sete e vinte anos.

Diferentes Leis de Posse Adversa por Estados

O período de tempo que um invasor deve ocupar a terra varia de acordo com o estado. Consulte a tabela abaixo para determinar o período para o seu estado. Em alguns estados, o invasor é obrigado a pagar impostos sobre a propriedade durante esse período. Outros estados não exigem o pagamento de IPTU, mas se o invasor tiver pago impostos, o prazo necessário para ocupação é reduzido. Além disso, os estatutos de usucapião de algumas jurisdições não mencionam o pagamento de impostos.

Lei de Posse Adversa da Flórida

O usucapião é uma ideia estranha que permite que uma pessoa adquira o título de uma propriedade, colocando-a em bom uso por um período de tempo determinado por lei. De acordo com a lei de usucapião 95.18 da Flórida, quando uma pessoa se muda publicamente para a propriedade negligenciada de outra e a repara, ela pode ganhar o título após um período de tempo.

O que significa manter o título de uma propriedade

Um título de propriedade imobiliária é um documento legal que o identifica como o legítimo proprietário do imóvel. Como proprietário de uma propriedade, você tem o direito de fazer alterações nela e transferir a propriedade para outra parte.

Como uma pessoa pode possuir uma propriedade parcial ou totalmente, a lei imobiliária se torna complicada. Limitações à sua propriedade também podem ocorrer se você se recusar a pagar impostos sobre a propriedade ou se sua reivindicação não tiver a “cor do título”.

Usando “Cor do título” para fazer uma reclamação

De acordo com o Estatuto de usucapião da Flórida 95.12, um possuidor deve habitar a propriedade por pelo menos sete anos. Essa ocupação deve ser feita “sob uma cor de título” ou pelo pagamento de IPTU. Quando alguém parece ter adquirido o título de terra real, mas há uma falha no título que o torna ineficaz, isso é chamado de 'cor do título'. Como resultado, a propriedade não é estabelecida.

Uma pessoa não tem motivos para acreditar que é o proprietário legal da propriedade ao reivindicar sem cor do título. Isso geralmente acontece quando um invasor que entrou ilegalmente nas instalações tenta reivindicar a propriedade da propriedade.

Se uma pessoa reivindicar propriedade por meio da cor do título, ela deve atender a requisitos específicos para que os tribunais reconheçam sua reivindicação à propriedade.

Requisitos da Lei de Posse Adversa da Flórida

Cada reivindicação de Posse Adversa deve atender a cinco requisitos básicos:

• Hostilidade: O possuidor deve estar consciente de que está infringindo a terra de outro ou cometeu um erro razoável, como confiar em uma escritura defeituosa.
• Posse real: Isso implica que o proprietário esteja fisicamente presente na terra e a trate como sua.
• Posse aberta e notória: Para atender a esses critérios, a posse do imóvel não pode ser encoberta.
• Posse exclusiva e contínua: Nesse caso, o possuidor não pode compartilhar sua posse com outros e deve estar na posse do imóvel pelo prazo legalmente autorizado.
• Melhoria: O possuidor deve estar melhorando, cultivando ou protegendo a propriedade reivindicada de um grande recinto na terra.

De acordo com a lei de usucapião, quando uma pessoa se muda publicamente para a propriedade negligenciada de outra e a melhora, ela pode ganhar o título após um certo período de tempo.

Posse Adversa na Califórnia

A tabela abaixo resume os fundamentos da legislação de usucapião da Califórnia.

Como determinar os limites da propriedade

Se você não tiver certeza, lembre-se de que qualquer propriedade que se torne objeto de venda, arrendamento ou garantia de uma obrigação deve ser definida ou descrita corretamente e deve ser baseada nas notas de campo de um agrimensor ou engenheiro civil. Aqui estão alguns recursos para identificar e descrever linhas de propriedade:

• A escritura é um instrumento escrito devidamente assinado e dado pelo outorgante que transfere algum direito, título ou interesse em imóveis para o outorgante.
• Examine o procedimento para medir e determinar a área de um terreno.
• O registrador do condado deve manter um registro de registros para a propriedade, que é aberta ao público.

Três Casos de Posse Adversa na Califórnia

O usucapião acontece na Califórnia quando uma pessoa que busca reivindicar a terra de outra pessoa deve não apenas utilizá-la por pelo menos cinco anos, mas também pagar impostos sobre a propriedade.

Dimmick v. Dimmick 58 Cal. @d 417,421, 424 Cal.Rptr. 856 374 p. 2d (1962)

A terra foi doada a três filhos, mas apenas um deles a cultivou. Aquele filho entrou com um processo de título tranquilo. O tribunal de primeira instância decidiu que eles haviam se juntado ao arrendamento, e o tribunal de apelações manteve a decisão do tribunal de primeira instância.

228 Cal. Aplicativo. 2d 474, 489 James v. LeDelt (1964)

Este foi um desacordo sobre uma área de 400 pés de largura, com o demandante solicitando que uma cabana fosse removida da área em questão. Com base em limites acordados, usucapião, preclusão e laches, o tribunal de primeira instância decidiu a favor do réu. O juiz determinou que o autor não tinha qualquer direito, interesse ou título sobre a propriedade contestada.

128 Cal. Aplicativo. 2d 72, 75, Madden v. Alpha Hardware & Supply Co. (1954)

Uma disputa de propriedade envolvendo usucapião, na qual o autor alega ter posse há vinte anos e pagar impostos por dez. Os réus interpuseram recurso de apelação e o juiz da apelação manteve o despacho.

Defenda-se contra invasores

Um posseiro é alguém que ocupa legalmente uma propriedade, mas não possui, aluga ou tem permissão do proprietário para fazê-lo. Na Califórnia, posseiros têm direitos e podem roubar sua propriedade por usucapião. Isso acontece, portanto, esteja ciente de seus direitos e proteja seus bens. Aqui estão algumas ideias:

• Arquive seus impostos a tempo.
• Mantenha um fluxo constante de inquilinos em seu imóvel alugado.
• Deixe explícito no contrato de locação que a sublocação não é permitida.
• Contrate um gerente de propriedade para ficar de olho em suas propriedades quando você não puder.
• Certifique-se de que sua casa tenha um bom sistema de segurança.

Restrições de Posse Adversa

A posse adversa não está disponível em todas as circunstâncias. Por exemplo, não pode ser usado para obter títulos de propriedade do governo.

Homesteading vs. Posse Adversa

Na prática, a usucapião é semelhante à apropriação. Na apropriação original, os novos proprietários recebem terras ou propriedades de propriedade do governo que não têm nenhum proprietário aparente registrado, desde que as usem e melhorem. Um proprietário pode perder suas terras se não as usar. O usucapião pode funcionar de forma semelhante ao liberar terras com título ambíguo para uso produtivo.

A posse adversa, por outro lado, pode ser abusada de maneiras que a apropriação original não pode. Se houver uma servidão informal entre duas fazendas, por exemplo, quando a cerca de um fazendeiro contém um acre da terra do vizinho, o fazendeiro que a usa pode reivindicar usucapião e literalmente morder esse pedaço de terra se não houver um acordo de servidão por escrito.

Como é estabelecida a Posse Adversa?

O possuidor deve demonstrar a posse real ou planejada. Isso implica um desejo de excluir todas as pessoas da terra, mas apenas pela posse e não pela propriedade.

#1. Evidência

A 'natureza e valor da propriedade, método adequado e natural de uso' e as ações do proprietário na preservação de seus próprios interesses são todos levados em consideração. A construção de uma cerca, por exemplo, é comumente considerada como a “prova mais forte possível” de usucapião. Evidências de que o possuidor poderia ter feito mais com a terra não são levadas em consideração. Uma crença equivocada na propriedade ou uma prontidão para pagar, se solicitado, é igualmente inadmissível como evidência de posse.

#2. Taxas e impostos devem ser pagos

O pagamento de taxas e impostos é fundamental como fator de comprovação, mas não é conclusivo. A relutância em pagar taxas, por outro lado, vai contra o objetivo de adquirir.

É possível que o proprietário recupere a posse?

É fundamental destacar que o prazo de reintegração de posse é irrelevante para a reintegração da posse. Por exemplo, 45 minutos de reintegração de posse podem acabar com 19 anos de usucapião.

O proprietário do documentário tem duas opções para recuperar a posse:

#1. Através da entrada física

Os direitos fundiários devem ser reafirmados antes de expirar o prazo de prescrição. Isso inclui atividades importantes, como remover o possuidor, e pequenos atos, como remover cercas ou outras estruturas. O proprietário deve retomar a posse 'com a intenção de retomar a posse', mas não deve fazê-lo por meio de violência ou força. Protestos, sejam verbais ou escritos e transações legais, como hipoteca ou arrendamento, não se qualificam como reintegração de posse.

#2. Por meio de processos judiciais

Quando os procedimentos judiciais são iniciados, o tempo de usucapião termina, portanto, muitas vezes é aconselhável 'litigir primeiro, negociar depois'. O processo inicia-se com a expedição e notificação de intimação de posse com o objetivo de assegurar o despacho de posse. Os direitos do possuidor adverso cessam se o processo iniciar dentro do prazo de prescrição. Se esta intimação for indeferida, o tempo recomeçará nesta data.

Como Evitar Posses Adversas

#1. Fique de olho em sua propriedade, se você a possui.

Verifique os registros de impostos sobre a propriedade para ver se essa pessoa (ou qualquer outra pessoa) fez pagamentos de impostos sobre a propriedade se você achar que eles têm uma reivindicação de usucapião. Você pode seguir os seguintes procedimentos para impedir que um invasor adquira a propriedade da propriedade:

#2. Coloque sinais de “proibido invadir” e use portões para bloquear a entrada.

Lembre-se de que, embora essa seja uma abordagem inteligente para evitar invasores, em muitos estados, ter placas ou portões não o protegerá de uma reclamação de um invasor que tomar posse da terra independentemente.

#3. Dê a alguém permissão formal para usar sua terra e obtenha uma confirmação por escrito deles.

Você pode, por exemplo, conceder permissão a alguém para estacionar em sua propriedade, pegar um atalho em sua propriedade, ou cultivar ou cultivar. Isso pode anular não apenas uma reivindicação de usucapião, mas também uma reivindicação de servidão (permissão de uso) em sua terra.

#4. Chama a policía.

Arrume um advogado. Para despejar o invasor da propriedade do proprietário, talvez seja necessário entrar com uma ação judicial. Alternativamente, você pode procurar um tribunal para ordenar a remoção da construção de sua propriedade. Você deve agir antes que o invasor esteja em sua propriedade por tempo suficiente para fazer uma reivindicação de usucapião bem-sucedida de acordo com a lei do seu estado.

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Obtendo ajuda com invasores

Se você sentir que alguém está invadindo sua propriedade, você pode falar com um advogado em sua área.

Alguns estados exigem que o invasor tenha pago impostos sobre a propriedade pelo período de tempo especificado. Alguns estados exigem que o invasor tenha um documento indicando a propriedade da propriedade (como uma escritura ou título), mesmo que o documento seja legalmente defeituoso. Para mais informações sobre usucapião, consulte a lei do seu estado.

Perguntas frequentes sobre Posse Adversa

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Alguém em usucapião pode contar com usucapião de seus antecessores, portanto, quem compra um terreno de alguém que está em usucapião há 7 anos só precisa permanecer na posse por mais 5 anos para reivindicar o título.

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Após dez anos de “posse adversa” de terreno registado, uma parte pode requerer ao Registo Predial o registo como novo proprietário em lugar do actual.

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A maioria dessas solicitações é concluída em 9 meses ou menos, mas sabemos que algumas podem levar até 11 meses, com situações excepcionais exigindo ainda mais.

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