Existem vários fatores de empréstimo a serem considerados ao obter uma hipoteca. Uma das decisões mais importantes é obter um empréstimo hipotecário com taxa fixa ou ajustável. Os ARMs podem ser atraentes no clima de taxas crescentes de hoje por causa de suas taxas iniciais mais baixas, mas apresentam riscos significativos.
Cada tipo de empréstimo tem vantagens e desvantagens. Portanto, sua decisão deve ser guiada por seu orçamento, demandas de moradia e tolerância a riscos financeiros. Vamos ver a definição de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) e os diferentes tipos, incluindo os ARMs 5/1 e 5/6
O que é um empréstimo de hipoteca de taxa ajustável (ARM)?
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é um empréstimo em que a taxa de juros muda regularmente, normalmente com base em um índice predeterminado. Um empréstimo ARM pode conter um período inicial de taxa fixa de 5 a 10 anos. Uma vez que o período fixo inicial expirar, a taxa de juros pode ser alterada (ajustada) a cada ano subsequente. Por exemplo, com um empréstimo ARM de 5/1 por um prazo de 30 anos, sua taxa de juros seria fixada nos primeiros 5 anos antes de flutuar para cima ou para baixo a cada ano nos próximos 25 anos.
Como funciona uma hipoteca de taxa ajustável?
Os ARMs são empréstimos à habitação de longo prazo que têm duas fases distintas, conhecidas como período fixo e período ajustável.
- Período fixo: Primeiro, há um período inicial de taxa fixa (geralmente os primeiros 5, 7 ou 10 anos do empréstimo) durante o qual sua taxa de juros não flutuará.
- Período de ajuste: Depois disso, sua taxa de juros pode subir ou cair com base nas mudanças no benchmark. (Mais sobre benchmarks em breve.)
Como exemplo, suponha que você assuma um ARM de 30 anos com uma duração fixa de 5 anos. Isso resultaria em uma taxa de juros fixa para os primeiros cinco anos do empréstimo. Depois disso, sua taxa de juros pode flutuar pelos 25 anos restantes do empréstimo.
ARMs não conformes vs. ARMs conformes
Ao pesquisar suas opções de ARM, você encontrará empréstimos conformes e não conformes.
Empréstimos em conformidade são hipotecas que atendem a determinados critérios e podem ser vendidas para Fannie Mae e Freddie Mac. Se os credores seguirem seus critérios, eles podem vender hipotecas que originaram para essas empresas patrocinadas pelo governo para reembalagem no mercado secundário de hipotecas.
Se um empréstimo não atender a esses requisitos precisos, será classificado como não conforme. No entanto, antes de entrar em um empréstimo não conforme, esteja ciente dos perigos potenciais! Embora existam razões válidas pelas quais os mutuários podem exigir uma hipoteca não conforme. Enquanto a maioria dos originadores de hipotecas não conformes são confiáveis, muitos não são. Se você está pensando em obter um ARM não conforme, certifique-se de ler as letras miúdas sobre as redefinições de taxa com cuidado e entender como elas funcionam.
Uma implicação é que os ARMs FHA e VA não estão em conformidade com as diretrizes da Fannie Mae e Freddie Mac, mas têm o apoio total do governo dos EUA. Se você tiver o apoio do governo federal, poderá se sentir mais à vontade para escolher um desses empréstimos, se eles estiverem disponíveis para você.
Taxas máximas e taxas de hipoteca de taxa ajustável (ARM)
Uma série de coisas influenciam as taxas de hipoteca. Elementos pessoais, como sua pontuação de crédito, estão incluídos, assim como os efeitos mais amplos das condições econômicas. Você pode encontrar inicialmente uma taxa de teaser para atraí-lo com uma taxa extremamente baixa que desaparecerá em algum momento durante o prazo do empréstimo.
O benchmark especificado no contrato serve como base para a taxa de um ARM. O contrato, por exemplo, pode identificar o Tesouro dos EUA ou a taxa de financiamento noturno garantido (SOFR) como referência de taxa. O benchmark atuará essencialmente como o ponto de partida para quaisquer cálculos de redefinição.
As taxas do Tesouro dos Estados Unidos e SOFR estão entre as mais baixas disponíveis para empréstimos de curto prazo para seus clientes mais dignos de crédito, que geralmente são governos e grandes empresas. Outros empréstimos ao consumidor são precificados com uma margem, ou markup, para essas taxas de empréstimo mais baixas possíveis com base nesse benchmark.
A margem do seu ARM é determinada pela sua pontuação de crédito e histórico, bem como uma margem padrão que reconhece que as hipotecas são intrinsecamente mais arriscadas do que os empréstimos indexados pelos benchmarks. Os clientes mais dignos de crédito pagarão perto da margem de hipoteca típica, e os empréstimos mais arriscados serão mais marcados a partir daí.
A boa notícia é que os tetos das taxas podem estar em vigor, indicando um ajuste máximo da taxa de juros permitido durante qualquer período do ARM. Como resultado, cada nova modificação de taxa terá oscilações mais toleráveis.
Refinanciamento de hipoteca de taxa ajustável (ARM)
Em alguns casos, um ARM pode ser a melhor opção. Mas e se sua situação financeira mudar? Para garantir mais estabilidade do que um ARM pode fornecer, você pode refinanciar seu ARM em uma hipoteca de taxa fixa.
Felizmente, o procedimento é relativamente simples. Você fará um novo empréstimo para pagar a hipoteca existente se refinanciar. Depois disso, você começará a pagar a nova hipoteca.
Como você está solicitando uma nova hipoteca, precisará passar por muitas das mesmas etapas que fez quando solicitou uma hipoteca pela primeira vez. Contracheques, extratos bancários e declarações de impostos, por exemplo, certamente serão necessários.
Com taxas de juros atraentes no mercado, agora pode ser um bom momento para pensar em garantir uma taxa baixa para a vida útil do seu empréstimo.
Hipoteca de taxa fixa vs. ajustável
Como um potencial comprador de casa, você poderá escolher entre uma hipoteca de taxa fixa e uma hipoteca de taxa ajustável. Então, qual é a diferença entre essas hipotecas?
Uma hipoteca de taxa fixa oferece mais certeza porque a taxa de juros permanece constante durante o prazo do empréstimo. Isso implica que o pagamento mensal da hipoteca será fixado pela duração do empréstimo.
Um ARM, por outro lado, pode cobrar menos juros durante o período introdutório, resultando em um primeiro pagamento mensal reduzido. No entanto, após esse prazo inicial, as alterações nas taxas de juros terão impacto em seus pagamentos. Se as taxas de juros caírem, os ARMs podem se tornar mais baratos do que as hipotecas de taxa fixa; no entanto, se as taxas aumentarem, os ARMs podem se tornar significativamente mais caros.
Tipos de empréstimos hipotecários de taxa ajustável (ARM)
Existem vários layouts possíveis para escolher se você estiver interessado em um ARM. Aqui está uma visão mais profunda de suas alternativas.
#1. Hipoteca de taxa ajustável de 5/1 E 5/6
A taxa de juros dos empréstimos hipotecários de taxa ajustável de 5/1 e 5/6 é fixa para os primeiros 5 anos da duração do empréstimo. O segundo número indica a frequência com que a taxa é reajustada após os primeiros cinco anos. A taxa de uma hipoteca de taxa ajustável de 5/1 varia uma vez por ano. A taxa em um ARM 5/6 é ajustada a cada 6 meses. Limitações de taxa também podem ser aplicadas com o empréstimo.
Então, o que exatamente é um limite de taxa? No setor imobiliário, a palavra 5/1 (2/2/5) pode ser usada para se referir a uma hipoteca de taxa ajustável de 5/1.
O segundo conjunto de números – 2/2/5 – refere-se aos detalhes do limite de taxa. Estes são alguns exemplos:
- O primeiro “2” é o limite, ou limite, de quanto sua redefinição inicial pode ajustar sua taxa de juros. Em outras palavras, após o prazo inicial de 5 anos, seu ARM pode ajustar sua taxa de juros em 2% no ano 6.
- Limite de ajuste subsequente: O segundo “2” representa o valor máximo que as redefinições de taxa subsequentes podem aumentar sua taxa de juros. Em geral, o limite de ajuste subsequente normal é de 2%. Isso significa que sua taxa de juros pode aumentar em até 2% no ano 7.
- O limite de ajuste vitalício especifica quanto a taxa de juros pode aumentar no total ao longo da vida do empréstimo. No nosso caso, a taxa de juros só pode subir 1% no ano 8 e posteriormente: 5% (limite vitalício total) menos 2% (ajuste do ano 1) menos 2% (ajuste do ano 2) é igual a 1%
Leia também: Guia de refinanciamento da calculadora de hipoteca: visão geral, comparações e tudo o que você precisa
A maioria dos ARMs tem um limite de ajuste de vida útil de 5%, mas há limites de vida útil maiores que podem custar substancialmente mais a longo prazo. Se você está pensando em obter um ARM, certifique-se de entender como as cotações de limite de taxa são preparadas e quanto seus pagamentos mensais podem aumentar se as taxas de juros aumentarem.
#2. BRAÇOS 7/1 E 7/6
Os ARMs 7/1 e 7/6 têm uma taxa fixa de 7 anos. Com um prazo de 30 anos, isso resultaria em pagamentos variáveis com base na mudança das taxas de juros para os próximos 23 anos após o término do período inicial de taxa fixa.
Lembre-se de que a taxa de juros pode aumentar ou diminuir, resultando em um pagamento de hipoteca maior ou menor para cobrir seu orçamento.
#3. BRAÇOS 10/1 E 10/6
A taxa fixa em 10/1 e 10/6 ARMs é para os primeiros dez anos do empréstimo. Depois disso, a taxa de juros flutuará em resposta às condições de mercado. Se você assumir um mandato de 30 anos, terá 20 anos de pagamentos variáveis.
Como ser aprovado para um empréstimo ARM
Para se qualificar para um ARM, você deve atender a vários padrões diferentes, assim como faria para qualquer outra hipoteca.
Você deve estar preparado para demonstrar seus ganhos. Seu nível de renda ajudará o credor a determinar o tamanho de um pagamento de hipoteca para o qual você pode se qualificar.
Além disso, você deve ter uma pontuação de crédito relativamente excelente para se qualificar. A maioria dos empréstimos, por exemplo, exigirá uma pontuação FICO® de pelo menos 620.
Quem deve considerar a compra de um ARM?
A maioria das pessoas escolhe a previsibilidade e, com as baixas taxas de juros de hoje, opta por hipotecas de taxa fixa.
Os ARMs, por outro lado, podem fazer mais sentido para alguns compradores de casas, particularmente aqueles que se mudam com frequência ou estão comprando casas iniciais. Se você não está procurando uma casa para sempre, comprar um ARM e vendê-lo antes do término do período de taxa fixa pode resultar em um pagamento de hipoteca reduzido.
Claro, sempre existe a possibilidade de você não conseguir vender a casa antes que sua taxa de juros se ajuste. Se isso ocorrer, você deve considerar o refinanciamento em uma hipoteca de taxa fixa ou nova de taxa ajustável. No entanto, ainda há uma chance de que as taxas de juros tenham subido até lá.
Terminologias de hipoteca de taxa ajustável
Como os ARMs são substancialmente mais envolvidos do que os empréstimos de taxa fixa, entender os prós e os contras requer uma consciência básica de alguma terminologia. Antes de escolher um ARM, os mutuários devem entender os seguintes conceitos:
- Frequência de Ajuste: Esta é a frequência com que as taxas de juros são ajustadas (por exemplo, mensalmente, anualmente, etc.).
- Índices de ajuste: Os ajustes das taxas de juros estão vinculados a um benchmark. Às vezes, essa é a taxa de juros de um ativo específico, como certificados de depósito ou letras do Tesouro. Também pode ser um índice específico, como a Secured Overnight Financing Rate (SOFR), o Cost of Funds Index ou a London Interbank Offered Rate (LIBOR).
- Margem: Ao assinar seu empréstimo, você concorda em pagar uma taxa que é um ponto percentual maior que o índice. Por exemplo, sua taxa ajustável pode ser a taxa do T-bill de um ano mais 2%. Os 2% extras são conhecidos como margem.
- Caps: Esses são os limites de quanto a taxa de juros pode subir a cada período de ajuste. Alguns ARMs também têm limites totais de pagamento mensal. Esses empréstimos, às vezes conhecidos como empréstimos de amortização negativa, têm pagamentos mínimos, mas podem cobrir apenas uma parte dos juros a pagar. Os juros não pagos são adicionados ao principal. Após anos de pagamentos de hipotecas, seu principal devido pode ser maior do que o valor emprestado.
- Teto: O valor máximo que a taxa de juros ajustável pode ser durante o prazo do empréstimo.
Como são determinadas as taxas variáveis em hipotecas de taxa ajustável?
O desempenho de um dos três índices primários é usado para determinar a maioria das taxas de ARM:
- Rendimento de vencimento constante semanal em letras do Tesouro de um ano: O rendimento pago pelos títulos de dívida do Tesouro dos EUA, conforme rastreado pelo Federal Reserve Board.
- Índice de custo de fundos do 11º Distrito (COFI): A taxa de juros que as instituições bancárias no oeste dos Estados Unidos pagam em depósitos.
- A SOFR (taxa de financiamento noturno garantida): Como taxa de referência para ARMs, o SOFR substituiu o Taxa Interbancária de Londres (LIBOR).
O índice que um ARM segue é especificado na documentação do empréstimo.
Os credores hipotecários definem as taxas ARM tomando uma taxa de índice e adicionando um número acordado de pontos percentuais, conhecido como margem. A taxa do índice pode flutuar, mas não a margem.
Por exemplo, se o índice for 1.25% e a margem for 3 pontos percentuais, a taxa de juros será 4.25%. Se o índice cair para 1.5% um ano depois, a taxa de juros do seu empréstimo saltará para 4.5%.
Os benefícios e desvantagens dos ARMs
Prós
- Uma taxa de juros inicial mais barata significa pagamentos mensais mais baixos e a capacidade de colocar mais dinheiro no principal.
- A taxa de juros e os pagamentos mensais podem ser reduzidos.
- A taxa de juros não pode subir acima do limite máximo.
Desvantagens
- Mesmo com o máximo definido, as taxas de juros e pagamentos mensais podem chegar a níveis incontroláveis.
- Uma estrutura que é mais intrincada e pode ser difícil de entender
- A possibilidade de uma multa de pré-pagamento
Por que os bancos escolhem empréstimos com taxas ajustáveis?
No início do período do empréstimo, os pagamentos são mais baixos e as taxas são mais baixas. As pessoas podem comprar casas mais caras do que de outra forma, pois os credores podem levar em consideração o pagamento reduzido ao determinar a elegibilidade dos mutuários. Os mutuários podem se beneficiar de taxas decrescentes sem refinanciar graças a isso.
Qual é preferível, ARM ou taxa fixa?
Para os mutuários que pretendem deixar sua casa antes que a parcela de taxa fixa de um ARM expire, as hipotecas de taxa ajustável podem ser preferíveis às hipotecas de taxa fixa. Os ARMs são frequentemente benéficos em situações imobiliárias com altas taxas de juros, pois sua taxa de juros pode alterar se as taxas caírem.
Quem é um candidato adequado para uma hipoteca com uma taxa ajustável?
Os compradores de imóveis que pretendem se mudar ou vender sua residência antes do primeiro ajuste da taxa de hipoteca podem ser candidatos adequados para um ARM. Como os ARMs frequentemente têm taxas de juros iniciais mais baixas do que os empréstimos fixos e estão procurando a menor taxa de juros ou pagamento mensal.
As hipotecas ARM ainda estão em uso hoje?
Mesmo que os ARMs estejam voltando no clima atual de taxas crescentes, obter aprovação para um pode ser mais desafiador do que obter uma hipoteca de taxa fixa. Um empréstimo normal de taxa fixa exige apenas um adiantamento de 3%, enquanto você precisa de pelo menos 5% .
Conclusão
Ao oferecer uma taxa de juros mais baixa para os primeiros anos do seu empréstimo, as hipotecas de taxa ajustável trocam a certeza de longo prazo por economias iniciais. Eles geralmente são adequados para mutuários que não pretendem ficar em sua casa por um longo período de tempo ou que pretendem refinanciar após alguns anos. Se você quiser ficar em sua casa por décadas, um ARM pode ser perigoso porque seus pagamentos de hipoteca podem aumentar significativamente quando o período de taxa fixa terminar. Se você está comprando sua casa para sempre, considere se um ARM é bom para você.
Perguntas frequentes sobre hipoteca de taxa ajustável
Por que uma hipoteca de taxa ajustável é ruim?
Se você tiver um ARM de opção de pagamento e fizer apenas pagamentos mínimos que não incluam todos os juros devidos, os juros não pagos serão adicionados ao principal de sua hipoteca e você deverá mais do que originalmente emprestou. Se o valor do empréstimo atingir o máximo do contrato, seus pagamentos mensais aumentarão.
Como funciona uma hipoteca de taxa ajustável?
A taxa de juros inicial em um ARM é fixada por um determinado período de tempo. A partir daí, a taxa de juros aplicada ao saldo devedor é reajustada regularmente, com periodicidade anual ou mesmo mensal.
Você pode pagar uma hipoteca ARM mais cedo?
Uma hipoteca de taxa ajustável de 5 anos (5/1 ARM) pode ser paga antecipadamente; no entanto, uma multa de pré-pagamento pode ser aplicada. Uma penalidade de pré-pagamento exige juros de hipoteca mais altos.
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