HIPOTECA WRAPAROUND: Definição, Exemplo, Calculadora e Melhores Práticas dos EUA

Exemplo de hipoteca envolvente na calculadora do Texas.

Se um comprador não conseguir obter um empréstimo convencional, pode ser difícil tanto para o comprador quanto para o vendedor concluir a transação. Embora o cenário possa parecer desesperador, ambas as partes podem concluir o acordo usando outra fonte de financiamento. Vamos mostrar-lhe como com exemplo de hipoteca envolvente no Texas, bem como como calcular com uma calculadora de hipoteca.

Os wraps, que são um tipo de financiamento do vendedor, têm o efeito de diminuir os obstáculos à propriedade imobiliária. Além de acelerar o processo de compra de casa.

O que é hipoteca envolvente?

Uma hipoteca envolvente é um tipo de financiamento do vendedor no qual um comprador assina uma hipoteca com o vendedor em vez de solicitar um empréstimo bancário tradicional. Depois disso, o vendedor assume o papel do banco e aceita pagamentos do novo proprietário do imóvel. A taxa de juros cobrada na maioria dos empréstimos financiados pelo vendedor conterá um spread, dando ao vendedor mais lucro.

As hipotecas wraparound geralmente são mais lucrativas para o vendedor. Isso se deve em grande parte ao fato de que os vendedores podem pedir uma taxa de juros maior do que a do empréstimo hipotecário atual. Como resultado, enquanto seus compradores continuarem a fazer seus pagamentos com taxas de juros mais altas dentro do prazo, eles podem ter um bom lucro.

Definição de hipoteca envolvente

Um comprador compra uma casa com a ajuda de um credor hipotecário em uma transação imobiliária convencional. O produto da venda é então usado para pagar a hipoteca existente do vendedor sobre a propriedade.

Com uma hipoteca envolvente, o vendedor mantém a hipoteca existente sobre a casa e oferece financiamento ao comprador-vendedor. O vendedor também envolve o empréstimo do comprador na hipoteca existente. O vendedor assume a posição do credor neste caso. Ambos vão concordar com um adiantamento e valor do empréstimo. Ambos assinarão uma nota promissória descrevendo os termos da hipoteca e, em seguida, o comprador receberá o título e a escritura. Apesar de continuar a fazer os pagamentos da hipoteca original, o vendedor já não possui o imóvel.

O comprador faz um pagamento mensal da hipoteca ao vendedor, enquanto o vendedor continua fazendo pagamentos ao credor original. A hipoteca envolvente funciona como uma garantia júnior ou segunda hipoteca. O credor original ainda pode encerrar a casa se o vendedor não pagar a hipoteca existente.

O vendedor geralmente paga a hipoteca original com o produto da venda. Devido ao fato de que a maioria das hipotecas envolventes têm taxas de juros mais altas do que as hipotecas tradicionais. O vendedor geralmente lucrará com o segundo empréstimo.

Leia também: VENDAS IMOBILIÁRIAS: Guia passo a passo para o processo de vendas

Um exemplo é a melhor maneira de descrever uma hipoteca envolvente. A seguir, uma ilustração simplificada de uma transação imobiliária padrão: Vendedor (“S”) deseja vender sua casa, que atualmente está financiada. O comprador (“B”) deseja comprar a casa de S e busca um empréstimo de um banco ou outra instituição de crédito. B envia a S um adiantamento quando seu empréstimo é autorizado. O banco de B então paga a hipoteca pendente de S, deixando S com o saldo. A hipoteca de S foi paga e B agora é dono da casa. Claro, a nova hipoteca que ele adquiriu do banco é uma condição.

Uma transação normal, por outro lado, é assim: S quer vender sua casa, enquanto B quer comprar uma. B dá a S um adiantamento e entrega a S uma nota promissória pelo restante do preço de compra em vez de pedir um empréstimo bancário. B agora é dono da casa, mas apenas sob os termos de sua nota promissória da hipoteca anterior de S. S, bem como a nova hipoteca de B, ainda é devida sobre a casa. Todo mês, B paga S em sua nota promissória e S paga sua hipoteca inicial ao seu banco. Como resultado, a dívida de B envolveu a hipoteca original de S.

Exemplo de hipoteca envolvente

Digamos que você queira obter $ 225,000 para sua casa. Você ainda deve $ 50,000 em sua hipoteca quando coloca sua casa no mercado.

Depois você localiza compradores que estão dispostos a pagar $ 225,000 por sua casa, mas não conseguem obter um empréstimo de uma instituição de hipoteca padrão. Você pode fechar o negócio com uma hipoteca envolvente.

Para começar, verifique com seu credor hipotecário para ver se você é elegível para um acordo geral. Quando você vende seu imóvel, muitos credores exigem que você os pague em um único pagamento. Seu credor pode autorizar um acordo geral se seu empréstimo for assumível - ou seja, se um comprador puder assumir sua hipoteca.

Seus compradores podem então fazer um depósito de $ 10,000 e emprestar os $ 215,000 restantes de seu preço de venda de você, o vendedor, por meio de uma hipoteca envolvente. Você faz pagamentos mensais ao seu credor hipotecário até pagar os $ 50,000 que ainda deve, que é quando os compradores fazem suas parcelas mensais.

A diferença entre o que o comprador paga a você e a quantia que você usa para pagar sua hipoteca original acabará sendo sua. No entanto, este exemplo de hipoteca envolvente pode ser aplicável a todas as situações.

Hipoteca envolvente no Texas

Uma hipoteca envolvente é um tipo de financiamento do vendedor que é único. Ele oferece uma alternativa à transação imobiliária típica para vendedores e compradores. Uma hipoteca envolvente é um tipo legítimo de financiamento do vendedor no Texas, e é frequentemente usada quando um comprador não consegue um bom negócio no financiamento padrão de um banco ou outra organização de empréstimo.

No Texas, são permitidos “empréstimos embrulhados” ou uma hipoteca envolvente. Quando feito corretamente, uma casa pode ser vendida com um penhor permanecendo anexado. Um emprestador wrap é usado pelo comprador para obter um segundo empréstimo com juros mais altos que “envolve” o primeiro. O plano do credor wrap é pagar ambos os empréstimos ao longo do tempo com os pagamentos de juros mais altos do segundo empréstimo.

No entanto, em um golpe de envoltório, um credor predatório compra uma casa com uma garantia de um vendedor desesperado, mas não usa os pagamentos aumentados para pagar a dívida anterior depois de comprar a casa sob um empréstimo de envoltório.

Como os pagamentos da primeira garantia nunca são cumpridos, ou porque a primeira garantia contém uma condição de “vencimento na venda” que permite que o credor original exija o pagamento imediato de todo o principal se a casa for vendida, o resultado para o novo comprador geralmente é encerramento e perda da casa. Enquanto isso, o crédito do vendedor original pode ser prejudicado pelos mesmos motivos.

Calculadora de hipoteca envolvente

Existem muitas informações e calculadoras interativas on-line que estão disponíveis apenas como ferramentas de auto-ajuda para seu próprio uso. Uma calculadora de hipoteca Wraparound não pode constituir aconselhamento fiscal ou de investimento. Portanto, não podemos prometer a você que uma calculadora de hipoteca envolvente será aplicável ou precisa em sua situação específica. Todos os exemplos são hipotéticos e devem ser usados ​​apenas como exemplos. Em relação a todas as dificuldades financeiras pessoais, recomendamos que obtenha aconselhamento especializado de profissionais qualificados. Um profissional pode ajudar sua situação melhor do que uma calculadora de hipoteca envolvente.

Vantagens de hipotecas wrap-around

Uma razão pela qual um vendedor pode concordar com uma hipoteca geral é gerar lucro. Esses tipos de empréstimos também podem ajudar os vendedores que estão tendo problemas para vender suas casas. Amplia o pool de compradores, tornando a propriedade acessível àqueles que não se qualificam para uma hipoteca convencional.

Essa forma de empréstimo pode ser mais flexível e mais fácil de se qualificar, permitindo que os compradores adquiram uma casa que de outra forma seria impossível.

Riscos Envolvidos com Hipotecas Wrap-Around

Embora uma hipoteca envolvente possa ser vantajosa para ambas as partes, há perigos a serem considerados antes de entrar nesse tipo de negócio.

É prudente que ambas as partes lidem com um advogado imobiliário experiente, que pode orientá-los durante o processo e diminuir o risco para ambas as partes.

Para compradores

Como observado anteriormente, a hipoteca inicial continua sendo o empréstimo principal. A hipoteca do envoltório é uma garantia subordinada. Isso significa que, se o vendedor parar de fazer pagamentos e deixar de pagar a hipoteca existente, o credor original pode executar a hipoteca sobre o imóvel e tirá-lo do novo comprador, mesmo que o comprador tenha feito pagamentos em tempo hábil ao vendedor.

Os compradores podem mitigar esse risco fazendo pagamentos diretamente ao credor original, se os termos de seus empréstimos permitirem.

Para vendedores

Em primeiro lugar, existe o perigo legal. Se o vendedor tiver uma hipoteca existente, especialmente uma que ainda seja um pouco alta, o credor principal deve aprovar esse empréstimo secundário.

A maioria dos credores exige que o empréstimo seja pago integralmente na venda e transferência da propriedade do imóvel. Isso eliminaria a possibilidade de um wraparound de hipoteca. Antes de negociar as condições do empréstimo ou da venda, os vendedores devem examinar a documentação original do empréstimo para garantir que estejam qualificados para realizar esse tipo de transação imobiliária.

Uma vez que eles estão confiantes de que podem prosseguir com uma hipoteca envolvente, eles são os únicos responsáveis ​​​​por pagar a hipoteca antiga. Se o comprador parar de pagar os pagamentos, o vendedor deve continuar fazendo o pagamento inicial da hipoteca usando seus próprios fundos.

Várias opções alternativas para empréstimos wrap-around

Se você tiver dificuldade em se qualificar para um empréstimo tradicional como comprador ou encontrar compradores qualificados como vendedor, pode haver outros tipos de empréstimos hipotecários que podem ajudar.

#1. Empréstimos FHA

Os empréstimos da FHA podem ser uma excelente alternativa para compradores de casas qualificados com pontuações de crédito mais baixas ou fundos de fechamento limitados, pois esses empréstimos têm critérios de pagamento e pontuação de crédito mais baixos do que outros empréstimos e frequentemente permitem que os custos de fechamento sejam financiados.

#2. Empréstimos VA

Empréstimos de VA para membros militares ativos ou veteranos qualificados podem ajudar os compradores sem um adiantamento. Esses empréstimos estão entre os poucos sem a exigência de adiantamento. Além disso, esses empréstimos costumam ter taxas de juros mais baratas e não exigem seguro de hipoteca privada (PMI).

#3. Empréstimos do USDA

Sem a necessidade de um adiantamento, os empréstimos do USDA tornam a aquisição de uma propriedade em um local rural adequado mais acessível. Essa opção de empréstimo geralmente apresenta uma taxa de juros mais barata e um PMI mais barato, ambos podem ser incluídos no valor do empréstimo.

Conclusão

O risco associado às hipotecas envolventes pode não valer a pena. Em uma situação de hipoteca envolvente, o vendedor fornece ao comprador uma hipoteca, que é então transferida para a hipoteca atual do vendedor. O comprador adquire a propriedade do imóvel e faz pagamentos de hipoteca ao vendedor, incluindo juros. Este pagamento é usado para pagar a hipoteca existente do vendedor para o credor original.

Dependendo dos termos do empréstimo, o vendedor pode obter lucro com a diferença entre os dois pagamentos feitos a ele e ao seu credor. Isso geralmente é feito pelo vendedor cobrando uma taxa de juros mais alta na hipoteca envolvente do que na hipoteca inicial.

Este empréstimo pode ser vantajoso para ambas as partes, mas vem com uma série de perigos. O comprador e o vendedor devem cooperar com um advogado imobiliário experiente para mitigar esses riscos.

A maioria das casas são adquiridas com financiamento convencional. Se você está no mercado para uma nova casa e está preparado para obter uma hipoteca com menos risco de um credor confiável, obtenha a pré-aprovação da Rocket Mortgage® para iniciar o processo de compra da casa.

Perguntas Frequentes

As hipotecas wrap-around são geralmente consideradas legais.

Quem é responsável por um empréstimo wraparound?

Um vendedor aceita uma nota promissória garantida de um comprador para o saldo da hipoteca subjacente, mais um valor até o saldo restante do dinheiro da compra sob um envoltório. O novo comprador paga o vendedor mensalmente, e o vendedor é então responsável pelo pagamento do(s) hipoteca(s) subjacente(s).

O que é uma ação envolvente?

Uma hipoteca wrap-around, às vezes conhecida como “wrap”, é um tipo de segunda hipoteca usada para financiar a compra de imóveis. O vendedor dá ao comprador uma hipoteca júnior que envolve a propriedade e é adicional a quaisquer hipotecas superiores já em vigor.

  1. Tendências Imobiliárias: Tendências Abrangentes do Mercado 2021
  2. Subsídios x Empréstimos: Diferenças, Semelhanças e Melhor Opção para Empresas
  3. Guia de Contabilidade Empresarial: (+ Amostras e Cursos Gratuitos)
  4. Negócios com Baixo Capital e Alto Lucro (35 Negócios + Guia de Investimentos)
Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Os campos obrigatórios são marcados com *

Você pode gostar