A compra de propriedade executada em uma venda do xerife é uma excelente estratégia para economizar dinheiro em uma propriedade de investimento. Existem várias regras para esse tipo de venda, e conhecê-las ajudará você a fazer uma compra informada – e possivelmente lucrativa.
O que é uma venda do xerife?
A venda do xerife é um leilão público no qual a propriedade confiscada é leiloada por ordem judicial para compensar os credores pendentes. Os ganhos do leilão destinam-se a compensar credores hipotecários, bancos, cobradores de impostos e outros demandantes que sofreram perdas financeiras como resultado da propriedade.
Em geral, um leilão de execução hipotecária ocorre quando a propriedade é vendida diretamente por um banco ou outro credor que apreendeu a propriedade por falta de pagamento, enquanto a venda de um xerife ocorre como parte de um processo judicial para coletar julgamentos legais contra o proprietário anterior do imóvel. propriedade.
Qual é o processo de uma venda de xerife?
As vendas do xerife são normalmente realizadas nas etapas do tribunal em intervalos regulares, semanais ou mensais, e também podem ocorrer no próprio terreno ou em um local público externo. Como cada condado nos Estados Unidos é diferente, é fundamental que você entre em contato com o secretário do condado visitando o site ou ligando para obter datas, horários e locais.
Lembre-se de que, embora as casas geralmente não sejam vendidas em um pedido específico, os possíveis compradores devem chegar cedo para evitar a perda de negócios incríveis.
Quais são os diferentes tipos de propriedades leiloadas em uma venda do xerife?
Como afirmado anteriormente, as casas leiloadas no Sheriff's Sales são execuções hipotecárias residenciais. Residências unifamiliares e condomínios são exemplos de propriedades residenciais de execução hipotecária. Quando um proprietário atrasa o pagamento da hipoteca, a propriedade pode se tornar uma execução hipotecária. Quando isso ocorre, os imóveis entram em processo de execução e podem ser colocados em leilão. As vendas de encerramento podem ser adiadas ou canceladas a qualquer momento antes do início do leilão.
Onde acontece a venda de um xerife?
As vendas geralmente são realizadas no escritório do xerife ou no tribunal do condado. Em algumas partes do país, eles são mantidos nos degraus da frente do tribunal, e não dentro.
O público é bem-vindo a assistir a uma venda do xerife. Os credores podem comparecer ou enviar um representante na tentativa de licitar em sua própria propriedade. Esta abordagem do credor é legal. Uma coisa a ter em mente é que todos devem ter dinheiro certificado disponível antes de licitar uma propriedade.
Como visualizar uma lista de propriedades
Você pode encontrar uma lista das propriedades que serão leiloadas na próxima venda do xerife em alguns lugares. Muitos departamentos do xerife têm páginas da web onde você pode ver as próximas vendas. Você também pode obter uma lista das propriedades que serão leiloadas visitando o escritório do xerife local.
Os imóveis à venda são frequentemente divulgados no jornal local até um mês antes da data efetiva da venda. O escritório do xerife em sua área pode aconselhá-lo sobre quais periódicos imprimirão o aviso.
Um número de registro, um número do departamento do xerife ou um número de processo judicial é normalmente atribuído a cada propriedade. Ele nomeará tanto o autor quanto o réu na ação de encerramento. Ele conterá o endereço e a descrição da propriedade, bem como o valor da dívida ou “preço de alteração”.
O que é um preço alterado?
O preço inicial é o mínimo que o demandante (geralmente o credor) está disposto a aceitar pela propriedade. Se nenhuma oferta for recebida, a propriedade não será vendida.
O preço alterado pode ser menor ou maior do que o valor real da sentença, que é a quantia em dinheiro que o credor deve para recuperar suas perdas. O advogado do queixoso ou outro representante frequentemente licitará a propriedade na tentativa de aumentar o preço.
Preparando-se para a venda de um xerife
Para estar preparado para a venda, você deve realizar uma pesquisa de título de cobertura total em todas as propriedades nas quais acredita estar interessado se planeja licitar. Algumas jurisdições permitem que você faça essa pesquisa online, enquanto outras exigem que você a faça no tribunal principal. Você também pode contratar um advogado para lidar com isso para você.
Você deve verificar se há algum ônus contra a propriedade no nível estadual ou federal. Isso pode incluir ônus fiscais do Internal Revenue Service, impostos municipais e até mesmo despesas com água. Outro dos credores do proprietário pode ter interposto uma garantia judicial. Você pode ser obrigado a pagar qualquer um desses ônus que não foram liberados por meio dos procedimentos judiciais de execução hipotecária.
Para saber se há licenças em aberto na propriedade, entre em contato com a cidade ou município onde ela está localizada. Se você comprá-lo, terá que gastar dinheiro para fechá-los.
Fechamento da venda do xerife e os riscos
A propriedade comprada em uma venda do xerife é vendida “como está” e é responsabilidade do comprador conduzir sua própria diligência nas propriedades em que licitou. Os compradores podem optar por obter relatórios de propriedade sobre as propriedades nas quais estão interessados, a fim de determinar se a propriedade tem alguma preocupação com a propriedade que possa sobreviver à venda de execução hipotecária. Finalmente, uma vez que o comprador tenha obtido o recibo da venda, o comprador pode obter a escritura da propriedade do município.
Você pode parar a venda de um xerife?
Existem três maneiras possíveis de impedir a venda de um xerife:
- Resgate de venda de imposto
- Falência
- Venda a descoberto
Se a propriedade foi utilizada como residência nos últimos 90 dias antes da venda, os proprietários podem pagar todos os impostos pendentes para receber sua casa de volta em uma venda de resgate de impostos. Eles são obrigados a fazê-lo no prazo de 90 dias após a venda. Além disso, eles devem pagar todos os impostos, juros e encargos.
Como as casas raramente são vendidas por mais do que uma pequena porcentagem de seu valor real em uma venda do xerife, os credores ocasionalmente aceitam uma venda a descoberto se os compradores puderem negociar um acordo bem-sucedido. Os credores têm a opção de retirar a casa do leilão a qualquer momento e aceitar outra oferta.
O pedido de falência efetivamente põe fim a todas as operações de cobrança do tribunal, incluindo a venda do xerife. Também ganha tempo para investigar outras possibilidades, em vez de reagir às demandas dos credores. UMA Capítulo 13 falência também pode permitir que os proprietários permaneçam em suas casas durante o procedimento.
Lembre-se de que o preço do leilão pode não ser suficiente para cobrir todo o valor devido pelo proprietário. Nesse caso, o credor pode tomar medidas adicionais para recuperar seus custos na forma de um julgamento de infração contra os proprietários da casa.
A ideia da venda de um xerife é aterrorizante. Infelizmente, há prazos rigorosos. Se você está enfrentando uma venda do xerife, entre em contato conosco o mais rápido possível para ver como podemos ajudá-lo antes dos prazos.
O que os proprietários podem fazer para impedir a venda de um xerife?
Como proprietário, você pode tomar medidas para tentar evitar a venda de um xerife e manter sua casa. Dependendo das suas circunstâncias, bem como da legislação estadual e federal, você pode:
- Contestar a execução em juízo (verifique os papéis da execução que você recebeu ou consulte um advogado para saber o prazo para responder à ação de execução)
- Solicite uma modificação do empréstimo ou outra forma de mitigação de perdas (certifique-se de solicitar antes que qualquer prazo de acordo com a lei estadual ou federal expire)
- Renove o empréstimo (mais uma vez, não perca os prazos impostos pela lei estadual ou pelo seu contrato de hipoteca).
- Peça falência ou pague toda a obrigação da hipoteca.
Uma venda do xerife pode ser revertida?
Mais provável que não. Depois que uma casa é vendida em uma venda de execução hipotecária na Pensilvânia, o proprietário não tem direito de resgate. Uma venda do xerife pode ser revertida em circunstâncias muito incomuns se tiver sido vendida em uma venda de dívida fiscal.
E se ninguém fizer lances em uma venda do xerife?
Se uma casa não for vendida durante uma venda do xerife, ela se tornará propriedade imobiliária (REO). A casa é adquirida por bancos ou outros credores até que possa ser vendida ou leiloada.
É possível obter um empréstimo para a venda de um xerife?
Em teoria, você pode obter um empréstimo para comprar uma casa em uma venda do xerife. Para comprar uma casa executada, você normalmente precisaria de um empréstimo FHA, mas esse empréstimo precisaria ser concedido no momento do leilão. Se a sua casa foi executada, obter um empréstimo para tentar recuperá-la em leilão será difícil ou impossível.
A venda do xerife é aberta ao público?
As vendas do xerife estão, de fato, disponíveis ao público. Eles geralmente são realizados em tribunais do condado.
Quem ganha dinheiro com a venda de um xerife?
Os ganhos das vendas do xerife são distribuídos aos credores hipotecários, cobradores de impostos e bancos que não foram pagos pelo proprietário anterior. Esta é a solução para reembolsar os credores cujos mutuários ficaram inadimplentes.
Quanto custa o leilão de casas hipotecadas?
O preço de uma casa durante uma venda do xerife é determinado por uma variedade de critérios, incluindo o valor avaliado, as condições de mercado e a disponibilidade de potenciais compradores ou investidores. Casas executadas frequentemente são vendidas por muito menos do que seu valor avaliado em leilões de execução hipotecária, oferecendo uma excelente oportunidade para encontrar uma propriedade de investimento de baixo custo.
O que acontece após a venda do xerife?
Você também pode ter alternativas após o leilão, dependendo da legislação estadual. Você pode recomprar a casa e mantê-la se a lei estadual permitir um período de resgate pós-venda. Como alternativa, a lei estadual pode conceder a você o direito de morar na casa durante o prazo de resgate, mesmo que você não resgate. No entanto, se você não sair quando seu direito legal de ocupar a casa expirar, você provavelmente será despejado.
Você pode se opor à venda do xerife em situações limitadas, apresentando uma moção para anular (anular) a venda. Um tribunal pode anular a venda se você puder demonstrar que houve fraude, erro ou irregularidade no comportamento da venda. Por exemplo, se o banco não lhe enviou a devida notificação ou se o leilão não foi devidamente publicado no jornal conforme exigido, essas deficiências podem ser motivo para uma objeção à venda.
Você deve pensar sobre a venda de um xerife?
A venda de um xerife pode parecer um grande negócio na superfície, mas alguns elementos podem tornar o processo complicado - e muito mais caro do que você esperava.
A maioria das casas de leilão deve ser adquirida sem ser vista, portanto, há algum risco envolvido.
Como localizar as vendas do xerife em sua área
Dependendo de onde você mora e qual município é responsável pelas vendas, as vendas do xerife são organizadas e divulgadas de forma diferente. Para saber mais sobre uma venda perto de você, entre em contato com o escritório de polícia local e pergunte sobre a próxima data de venda.
Se você não encontrar nenhuma propriedade de seu interesse por um mês, continue procurando.
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Referências
