Subestimar a taxa de vacância é um dos principais erros que os investidores imobiliários cometem. O valor de mercado e o desempenho financeiro de um imóvel alugado podem sofrer com o uso da taxa de vacância incorreta. Vamos explorar o que é a taxa de vacância e como calcular a taxa média de aluguel com sua fórmula neste artigo.
Taxa de desocupação
O número de unidades de aluguel em um apartamento, prédio, complexo, hotel ou colônia que estão vagos ou desocupados em um determinado momento é conhecido como taxa de desocupação. É indicado como uma porcentagem. Ou, dito de outra forma, é exatamente o oposto da taxa de ocupação.
A porcentagem de unidades vagas em uma propriedade com várias unidades é normalmente medida pela taxa de desocupação, que é empregada pelos proprietários de hotéis e prédios de apartamentos. Mas as casas unifamiliares e os proprietários de apartamentos devem empregar as taxas de desocupação de uma maneira diferente.
A Taxa de Vacância Imobiliária
A taxa de vacância, para simplificar, é a proporção de unidades vagas para todas as unidades disponíveis no edifício. O inquilino acabou de se mudar, a propriedade precisa de algumas obras e uma mudança repentina no clima econômico levou à liberação da propriedade. Ou o imóvel é novo no mercado e acaba de ser colocado para locação, entre outras possibilidades para esta vaga.
Quando nos referimos à propriedade neste contexto, deve-se reconhecer que poderíamos estar falando de qualquer um dos seguintes:
- Apartamento de habitação
- Estrutura residencial
- Casas domésticas
- Habitações multifamiliares
- Imóveis comerciais
- Casa agrícola ou de férias
Quais elementos afetam a taxa de vacância?
- A área onde o imóvel está localizado.
- A idade da propriedade.
- O preço pedido para a propriedade em questão, ou aluguel de mercado
- Faixa etária ou faixa de idades a que a população local pertence
- A densidade populacional da área
- Acessibilidade do mercado para bens de consumo e duráveis
- Acesso à rede de transporte
- Renda do potencial locatário
- Os detalhes da propriedade que estão prontamente disponíveis no mercado
- Compatibilidade entre as necessidades do potencial inquilino e as comodidades oferecidas pelo imóvel.
Componentes Correlativos
É importante ter em mente que uma variedade de coisas pode afetar sua capacidade de atrair inquilinos em potencial, uma vez que você precisa de inquilinos em suas propriedades para manter as taxas de desocupação baixas. Alguns deles estarão sob seu controle, enquanto outros estarão além dele, como aqueles causados por problemas de saúde ou pelo estado da economia.
As baixas taxas de vacância podem resultar de uma série de fatores, como:
- A sustentabilidade da economia na região que você selecionou
- Circunstâncias de mercado favoráveis para o setor imobiliário
- Os empregadores estão se multiplicando na área.
- O nível crescente dos padrões de vida em sua comunidade
- Ser capaz de se deslocar ou passear rapidamente para locais importantes
- O acesso a instalações públicas, restaurantes, lojas e outras conveniências é simples.
Relevância e funções
- Uma baixa taxa de vacância indica que o imóvel está em boas condições e que muitos compradores ou inquilinos estão interessados em alugar aquela estrutura ou imóvel.
- Também serve como um sinal do sucesso financeiro previsto de alugar uma casa em um local específico.
- Ele demonstra se as pessoas desejam ou não alugar um determinado imóvel, o que o ajudará a determinar se você planeja fazer um investimento nessa área.
- Fique de olho em eventuais ineficiências no processo de aluguel e por que as cobranças são tão altas.
Dicas sobre como diminuir a taxa de vacância
Você deseja reduzir sua taxa de vacância sempre que puder, pois, em geral, quanto menor a taxa de vacância, melhor o desempenho de sua propriedade. Vejamos algumas sugestões para reduzir sua taxa de vacância. Outras recomendações para reduzir as taxas de vacância incluem:
- Faça reparos imediatos para incentivar os ocupantes a permanecerem e recomendá-los a potenciais novos inquilinos.
- Faça uma triagem cuidadosa dos inquilinos para reduzir o volume de negócios e a possibilidade de não pagamento do aluguel.
- Torne a propriedade atraente do lado de fora para que apareça bem nas fotos e atraia inquilinos.
- Se possível, forneça conveniências no local, como estacionamento e lavanderia, para atrair mais locatários e talvez aumentar as taxas de aluguel.
- Se as propriedades vagas não forem anunciadas, os inquilinos em potencial não estarão cientes delas.
Quanta vaga é uma coisa boa?
Uma taxa de desocupação decente pode variar dependendo de várias variáveis, incluindo a localização e a natureza da propriedade. Como demoram mais para alugar, têm aluguéis mais altos e exigem construções para outros requisitos de negócios, as propriedades comerciais geralmente têm taxas de vacância maiores do que as residenciais. No entanto, qualquer coisa abaixo da taxa de vacância média nacional de 7% é vista como superior à média. A maioria dos investidores nas áreas urbanas procura taxas de desocupação entre 2 e 4 %, que são vistas como favoráveis.
Como calcular a taxa de vacância
Para avaliar se há uma tendência em uma posição de trabalho, você pode querer calcular a taxa de vacância com a fórmula certa para várias posições. Como alternativa, você pode querer calcular toda a taxa de desocupação da sua organização para verificar as tendências.
Fórmula para Taxa de Vacância
Usando a fórmula abaixo, você pode calcular a taxa de vacância com precisão
Número de Unidades Vagas x 100 / Número Total de Unidades
Um exemplo usando uma fórmula de taxa de vacância
Aqui está um exemplo de como você pode usar a fórmula acima para calcular a taxa de desocupação
Em nosso hipotético complexo de apartamentos, existem 40 unidades totais, 6 das quais estão vagas. Vamos, portanto, supor que a taxa média de vacância dos prédios de apartamentos do bairro seja de 5%. Vamos comparar este conjunto habitacional com outros, encontrando sua porcentagem de taxa de desocupação usando sua fórmula.
O número de unidades desocupadas é primeiro multiplicado por 100:
6 100 x = 600
A partir da fórmula da taxa de vacância dada acima, o próximo é dividir essa soma pelo número total de unidades do edifício:
600/40 = 15% de taxa de vacância.
De acordo com a fórmula de cálculo da taxa de vacância, os resultados mostram que esse complexo de apartamentos não está operando corretamente, pois sua taxa de vacância de 15% é três vezes superior à taxa de vacância típica dos prédios de apartamentos daquele bairro. Descobrir por que a taxa de vacância é tão alta pode ser porque os apartamentos são caros, antiquados, precisam de manutenção ou a estrutura é feia e carece de instalações.
Este exemplo demonstra por que é crucial entender como calcular a taxa de desocupação para que você possa usá-la como estatística para avaliar um imóvel. Usando a fórmula, você pode ilustrar como a propriedade está se saindo agora e pode olhar para a taxa anterior de desocupação para ver como a propriedade estava no passado. Em seguida, você pode verificar se as taxas de vacância aumentaram, determinar a causa e determinar se a propriedade é um bom negócio.
Por que diferentes mercados têm diferentes taxas de vacância
As taxas de vacância, que são controladas pela oferta e demanda, são um indicador chave da saúde de cada mercado de aluguel local. Um mercado com alta taxa de vacância, por exemplo, pode ter um excesso de imóveis para aluguel. Como as casas podem demorar mais para serem alugadas e os aluguéis de mercado podem ser menores do que o esperado, isso, por sua vez, aumenta o risco de um investimento.
As taxas de vacância variam de mercado para mercado devido a vários fatores, incluindo:
- Com base no estado da economia local, o crescimento ou declínio dos negócios depende de ganhos de empregos gerados pelo desenvolvimento da empresa ou perdas de empregos causadas pelo fechamento de empresas.
- Com base nos níveis de emprego, a renda disponível flutua, o que também afeta a demanda por imóveis para aluguel.
- A construção excessiva devido ao desenvolvimento de novos apartamentos reduz temporariamente os aluguéis de mercado e aumenta as taxas de vacância no curto prazo.
- Se as taxas de juros forem baixas, mais pessoas comprarão do que alugarão, e quando as taxas subirem ou a casa própria se tornar menos acessível, haverá maior demanda por imóveis para aluguel.
- Em algumas áreas, as leis de zoneamento tornam as novas construções difíceis e caras, aumentando os aluguéis e reduzindo as vagas.
Taxa de vacância de aluguel
Uma taxa de vacância de aluguel é a porcentagem de imóveis para aluguel em um mercado de aluguel que estão vagos. Os proprietários de imóveis utilizam as taxas de desocupação como um indicador de quão bem suas estruturas estão se saindo em relação à taxa de desocupação no bairro. Eles também são empregados como indicadores econômicos e imobiliários para os mercados maiores. Os imóveis residenciais podem estar vazios por diversos motivos, como o despejo recente de um inquilino, a manutenção ou atualização da unidade. Que está superfaturado em comparação com outros imóveis no mercado ou que o prédio está em uma área desagradável de acordo com sua localização.
Usando taxas de vacância como uma ferramenta de planejamento
Um proprietário pode utilizar as taxas de desocupação como uma ferramenta analítica para planejamento de curto e longo prazo, acompanhando como elas variam ao longo do tempo. Talvez o mercado de aluguel tenha mudado e os aluguéis de apartamentos tenham subido demais. Em comparação com as casas de aluguel próximas, o proprietário do prédio precisa fazer mais marketing e publicidade para destacar a estrutura e suas novidades.
Que elementos influenciam a taxa de vacância de um imóvel alugado?
Um dos maiores desafios para os investidores imobiliários é lidar com unidades vagas, por isso é importante ficar atento às variáveis que influenciam na taxa de vacância do imóvel alugado para saber como minimizá-la ou, caso ocorra , o que pode ter contribuído para isso.
- Dependendo se as empresas locais estão crescendo ou não, pode haver mais ou menos empregos disponíveis na área, dependendo do crescimento ou queda das empresas locais.
- A saúde econômica geral do bairro está relacionada à capacidade das pessoas de pagar suas contas e sua decisão de comprar ou alugar uma casa.
- As circunstâncias do mercado imobiliário na região podem causar um aumento ou queda nas taxas de vacância dependendo da situação do mercado de aluguel.
- A qualidade de vida da área também inclui segurança e proteção como componentes-chave, que podem atrair inquilinos ou dissuadi-los, dependendo de como eles podem mudar.
- O fácil acesso ao transporte e outras comodidades é importante para atrair e reter os locatários.
- As taxas de juros também podem fazer com que as taxas de vacância aumentem quando estão baixas, porque mais compradores estarão interessados em comprar propriedades, ou podem fazer com que as taxas de vacância caiam quando estão altas, porque mais pessoas serão atraídas para alugar do que comprar.
- Leis regulatórias na área Se novas construções forem proibidas, a demanda por aluguel aumentará, resultando em taxas de vacância mais baixas e custos de aluguel mais altos.
- Gestão da propriedade. Haverá a satisfação deste locatário se houver alta manutenção do imóvel.
O que é uma taxa de vacância típica para aluguéis?
Como o mercado imobiliário e as condições econômicas variam muito de região para região em todo o país, você pode calcular a taxa de vacância, normalmente durante um período de um ano. De acordo com a MashVisor, a taxa média de vacância para imóveis para aluguel nos EUA é de 7%. No entanto, isso varia muito de cidade para cidade, por isso é uma boa ideia verificar a porcentagem de vacância de sua propriedade em relação à média local.
Deveria constar em um aviso que uma taxa de desocupação desejável para regiões urbanas está entre 2 e 4 por cento. No entanto, isso também depende do tipo de imóvel, pois as taxas de desocupação variam de acordo com o tipo de imóvel. Estas são as taxas de vacância típicas para cada tipo de imóvel alugado, de acordo com MashVisor:
- 30% Aluguéis de curta duração (como os encontrados no Airbnb)
- 45% de todos os aluguéis de temporada
- Prédios de apartamentos: 5.5%
- 5% das propriedades são casas unifamiliares.
- Edifícios residenciais: 4.7%
Como reduzir a taxa de vacância do seu imóvel alugado
Aqui estão 5 estratégias excelentes para reduzir a taxa de desocupação do seu imóvel alugado e reter seus inquilinos por mais tempo:
#1. Promova seu imóvel alugado no momento certo
O mercado de aluguel desacelera em determinadas épocas do ano e em determinados locais, tornando esse um momento ruim para procurar um inquilino. Para garantir que você encontre um inquilino que ficará, tente o seu melhor para encontrá-lo assim que o mercado se recuperar.
#2. Ofereça um aluguel mais longo
Você pode estender seu contrato além do prazo típico de 12 meses. Um arrendamento de 2 ou 3 anos traz mais riscos tanto para o inquilino quanto para o proprietário, mas pode resolver a questão de uma vaga durante esse período. Também evita que você tenha que localizar um novo inquilino a cada ano.
#3. Triagem completa do inquilino
Para diminuir o risco de obter um inquilino ruim que irá inadimplir e deixar você com uma casa vaga, certifique-se de examinar seus inquilinos cuidadosamente no início, realizando verificações de crédito e verificações de antecedentes.
#4. Conheça as intenções do inquilino
Para garantir que você tenha tempo suficiente para encontrar um locatário substituto e evitar que sua propriedade fique vazia, pergunte ao seu inquilino se ele planeja ficar ou ir antes que o contrato expire.
#5. Manter a propriedade
A manutenção de um imóvel envolve a manutenção e reparos necessários para torná-lo um lugar melhor para se viver. Se a propriedade for mantida adequadamente, os inquilinos provavelmente ficarão mais tempo.
As vagas de imóveis para aluguel são inevitáveis, por isso é crucial planejar com antecedência e estar pronto para o momento em que uma unidade ou unidade pode ficar vaga. Naturalmente, como isso afeta diretamente o retorno do investimento, os investidores muitas vezes tentam manter a taxa de vacância o mais baixa possível. Para garantir que a taxa de vacância permaneça baixa ou para identificar soluções para o aumento, é importante entender as circunstâncias que podem causar uma maior taxa de vacância.
Taxa média de vacância
Em 2018, houve uma taxa média de vacância de 7% para casas de aluguel. A taxa média de vacância para 2017 foi a mesma. Em uma área urbana, uma taxa de desocupação saudável é normalmente entre 2 e 4 por cento, e normalmente é maior em áreas mais rurais. No entanto, tenha em mente que as taxas de desocupação variam entre diferentes tipos de propriedades, regiões do país e até mesmo dentro das cidades. Normalmente, usando a data do censo mostrada aqui, você pode determinar a taxa de desocupação em seu bairro.
Por exemplo, o Alabama teve uma taxa de desocupação de propriedades no primeiro trimestre de 2018 de 13.1%, quase o dobro da média nacional. Por outro lado, a Califórnia teve uma taxa de vacância de apenas 4.5%, muito inferior à média nacional. Em geral, isso indica que a Califórnia tem uma taxa de aluguel mais alta do que o Alabama. Empregos no bairro, amenidades, atrações turísticas, custo de vida, clima, etc. são fatores adicionais que influenciam as taxas típicas de vacância de aluguel.
Quando os proprietários devem se preocupar com as taxas de vacância?
No final, um proprietário pode avaliar o desempenho de seu negócio de aluguel usando a taxa de desocupação. As taxas de vacância são normalmente consideradas uma forma de avaliar o desempenho de propriedades específicas. Exemplos são hotéis e motéis. Eles também podem ser úteis como um indicador econômico da situação do mercado imobiliário como um todo.
Por que o imóvel estaria vago?
- entre o momento em que um inquilino desocupa e o momento em que um novo inquilino se muda.
- Se uma unidade tiver que ser reformada ou precisar de reparos.
- Se a taxa de aluguel for excessivamente cara e isso desencorajar potenciais inquilinos.
- E, por último, se o imóvel estiver situado em um local onde há baixa demanda de aluguel devido a uma série de circunstâncias.
Por que tenho muitas vagas?
Uma série de causas podem contribuir para altas taxas de vacância, incluindo:
#1. Você está cobrando demais pelo aluguel
Se suas taxas de aluguel forem muito caras, pode ser difícil preencher unidades vagas. Especialmente se apartamentos mais desejáveis de tamanho semelhante estiverem disponíveis nas proximidades. Além disso, cobrar muito aluguel pode resultar no despejo dos atuais locatários. Use um site como com para acompanhar quais propriedades comparáveis estão alugando ou veja sites como BiggerPockets para ver o que os proprietários locais estão cobrando.
#2. Você não está atendendo às demandas de manutenção
Os proprietários que não respondem prontamente e com responsabilidade às solicitações dos inquilinos podem ter uma rotatividade cara com mais frequência. É crucial cuidar das questões de manutenção e reparo da propriedade assim que elas aparecerem. Se um inquilino liga para relatar um vazamento ou se o detector de fumaça requer baterias novas. Ao fazer isso, você pode contribuir para a satisfação de seus excelentes inquilinos. Além disso, você pode persuadi-los a estender seu contrato quando chegar a hora.
#3. Sua propriedade não enfrenta concorrência de propriedades comparáveis próximas
Você provavelmente terá mais preocupações com vagas se estiver cobrando os mesmos preços de aluguel que outros proprietários em seu bairro. Mas sua propriedade não oferece as mesmas facilidades. Você precisa saber o aluguel de pelo menos três imóveis semelhantes ao seu para calcular o custo médio do aluguel no seu bairro. A quantidade de espaço e o número de quartos devem corresponder, se possível. Além disso, procure apartamentos que tenham características semelhantes, como garagem, lavadora e secadora na unidade e pátio ou sacada.
Se sua taxa de vacância for alta, leve em consideração como sua propriedade (e preços de aluguel) se compara aos concorrentes.
Existem instalações que os complexos próximos oferecem que sua propriedade está faltando?
Você cobra mais do que outros proprietários ou gerentes de propriedade em seu bairro por um apartamento de dois quartos?
Se for esse o caso, talvez seja necessário atualizar suas comodidades ou reduzir suas taxas de aluguel. Assim, para competir no mercado de aluguel e reter inquilinos de alta qualidade (e bem pagos).
Calculando a taxa de vacância (como calculá-la)
Há muitas maneiras de calcular a taxa de vacância ao considerá-la do ponto de vista das circunstâncias do mercado de aluguel. Aqui na lista estão os três recursos que os proprietários podem utilizar para calcular a taxa de desocupação local.
#1. Administradores de Imóveis
Proprietários locais ou gerentes de propriedades também são recursos que os proprietários podem empregar. Pergunte aos proprietários locais sobre suas experiências atuais e discuta a taxa de desocupação em seu bairro. Essas pessoas também podem fornecer informações mais detalhadas sobre as taxas de vagas em diferentes áreas.
#2. Agentes de propriedade
Os proprietários podem pensar em trabalhar com um agente imobiliário para saber mais sobre a taxa de desocupação em um local específico. Alguns corretores de imóveis podem realizar uma análise comparativa de mercado nas estatísticas locais de aluguel de imóveis. Isso mostrará há quanto tempo as propriedades desocupadas que agora estão listadas estão lá, além de outros detalhes cruciais, como:
- Quanto tempo as casas permaneceram desocupadas antes de serem alugadas
- Preços iniciais pedidos em relação às taxas de aluguel realizadas
#3. Dados de censo
As taxas de desocupação em várias regiões dos EUA, incluindo os 75 principais mercados, são relatadas pelo US Census Bureau. Os dados do censo, no entanto, não rastreiam a taxa de desocupação de bairros específicos, portanto, podem não fornecer um valor exato para sua área específica do mercado de aluguel.
Qual taxa de vaga é boa?
Uma taxa de desocupação decente pode variar dependendo de várias variáveis, incluindo a localização e a natureza da propriedade. Como demoram mais para alugar, têm aluguéis mais altos e precisam de construções para outros requisitos de negócios, as propriedades comerciais geralmente têm taxas de vacância maiores do que as residenciais.
O que é uma taxa de vacância normal?
Uma taxa de vacância é um número de unidades de aluguel em um apartamento, prédio, complexo, hotel ou colônia que está vago ou desocupado em um determinado momento. É declarado como uma porcentagem ou é exatamente o oposto da taxa de ocupação.
O que é taxa de vacância de aluguel?
Uma taxa de vacância de aluguel é a porcentagem de imóveis para aluguel em um mercado de aluguel que estão vagos e, de acordo com MashVisor, a taxa média de vacância para imóveis para aluguel nos EUA é de 7%.
O que causa baixas taxas de vacância?
A indústria da construção vem se recuperando lentamente na última década, mas seu crescimento não foi rápido o suficiente para atender à crescente demanda por moradias para aluguel. Isso contribuiu para a taxa de vacância historicamente baixa no mercado de locação. As leis de zoneamento existentes em locais muito procurados restringem severamente a construção de novas residências multifamiliares.
O que significa baixa taxa de vacância de emprego?
A porcentagem de pessoas desempregadas para vagas em aberto indica o pool de mão de obra potencial para preencher as vagas em aberto. Se a razão for menor que um, significa que há mais vagas abertas do que desempregados. Há menos vagas abertas do que desempregados quando a proporção é maior que um.
O que é uma boa taxa de limite para propriedades de aluguel?
De 4% a 12%
Uma taxa de cobertura saudável pode variar de 4% a 12%. 4% pode ser visto como um cap rate decente se você mora em um lugar com alta demanda e altos custos, como Nova York ou Los Angeles. Taxas médias de cap de 10% ou mais são possíveis em áreas com demanda reduzida, como áreas em desenvolvimento ou bairros rurais.
O que significa a taxa de vacância de emprego?
A taxa de vacância é o percentual de vagas disponíveis em relação ao total de vagas até o último dia útil do mês (cargos ocupados e vagos).
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