Você já se perguntou o que acontece com o dinheiro da sua hipoteca depois de pagá-lo? Pode acabar no mercado secundário de hipotecas. O mercado secundário é responsável pela maior parte das hipotecas nos Estados Unidos, permitindo que os credores forneçam empréstimos e que mais pessoas comprem casas. Comprar um imóvel seria mais difícil sem ele.
Continue lendo para entender o mercado secundário de hipotecas, como ele funciona, os principais participantes, investidores, credores, os riscos e recompensas que isso implica.
O que é o mercado secundário de hipotecas?
Credores e investidores compram e vendem hipotecas e direitos de serviço no mercado secundário de hipotecas. Foi desenvolvido pelos Estados Unidos. O Congresso dos Estados Unidos na década de 1930. Seu objetivo é fornecer aos credores um fluxo consistente de fundos para emprestar e, ao mesmo tempo, reduzir o risco de propriedade de hipotecas.
É mais fácil manter um equilíbrio mercado hipotecário residencial com essa circulação constante de dinheiro.
Quem são os principais participantes do mercado de hipotecas secundárias?
Os originadores de hipotecas, compradores, investidores hipotecários e proprietários de imóveis são os principais participantes do mercado secundário de hipotecas. Os originadores de hipotecas, ou credores, criam as hipotecas, que são então vendidas no mercado secundário de hipotecas.
Os compradores agruparão grandes grupos de hipotecas em títulos e os oferecerão a investidores hipotecários, como empresas patrocinadas pelo governo (GSE) Fannie Mae e Freddie Mac. Bancos de investimento, fundos de hedge e fundos de pensão estão entre os investidores hipotecários.
Se você possui uma casa e tem uma hipoteca, pode ser um dos participantes do mercado secundário de hipotecas. Os fundos para a compra da sua casa podem ter vindo deste mercado, dependendo de quem originou o seu empréstimo.
Se isso parece difícil, vamos detalhar e discutir como funciona o mercado secundário de hipotecas.
Como funciona o mercado de hipotecas secundárias?
O mercado de hipotecas secundárias opera reunindo compradores de casas, credores e investidores. Este link torna a casa própria mais acessível para a pessoa comum. Mas com que precisão isso funciona?
Suponha que você peça um empréstimo e seu credor o aprove. Você faz um lance e depois fecha uma casa, tornando-se o orgulhoso proprietário de uma nova casa. Por causa de sua hipoteca, seu credor agora tem menos dinheiro para emprestar. Ele pode recuperar esse dinheiro vendendo sua hipoteca para uma empresa patrocinada pelo governo (GSE), como Fannie Mae ou Freddie Mac, ou outra instituição financeira. O credor agora tem mais dinheiro para emprestar a outros.
Sua hipoteca é então combinada com outras hipotecas para formar uma garantia lastreada em hipotecas. O comprador então vende esses ativos para investidores em todo o mundo. Fundos de pensão, fundos mútuos, seguradoras e bancos são exemplos disso.
As ações dessas hipotecas agrupadas são compradas pelos investidores porque fornecem uma fonte de renda consistente quase garantida. Essa renda consistente é o resultado de proprietários como você pagando pagamentos de hipotecas em dia.
Você faz um pagamento a um agente de hipoteca, que administra seu empréstimo e o encaminha para a instituição financeira proprietária da hipoteca. Como parte de sua taxa de administração da hipoteca, o agente de cobrança retém uma porcentagem do pagamento.
Guia passo a passo sobre como funciona o mercado hipotecário secundário
Aqui está um detalhamento passo a passo do mercado secundário de hipotecas.
#1. Uma hipoteca é obtida de um credor por um comprador de casa.
Quando um comprador de propriedade obtém uma hipoteca de um credor, o procedimento começa. Para fechar o empréstimo, você deve cumprir certos padrões ao longo da fase de originação da hipoteca.
#2. O empréstimo é vendido no mercado secundário de hipotecas pelo credor.
Depois que a hipoteca é originada, o credor tem a opção de manter o empréstimo em seus livros ou vendê-lo no mercado secundário de hipotecas. Muitas instituições não querem arriscar uma desaceleração econômica ou perder dinheiro, portanto, venderão o empréstimo no mercado secundário para pagar o dinheiro emprestado.
#3. Empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) adquirem um grande número de empréstimos
As GSEs comprarão vários empréstimos de vários credores. Estes empréstimos podem acumular juros. As GSEs agora empacotarão hipotecas com critérios de mutuário comparáveis em títulos lastreados em hipotecas.
#4. Os títulos garantidos por hipotecas são adquiridos pelos investidores.
Os títulos garantidos por hipotecas serão vendidos em ações para uma variedade de investidores pelas GSEs. Em muitas situações, os investidores estão ansiosos para comprar esses títulos por causa da promessa de um retorno de longo prazo.
O que são títulos lastreados em hipotecas (MBS)?
Os títulos garantidos por hipotecas são títulos garantidos por empréstimos imobiliários e hipotecas. Bancos e cooperativas de crédito podem optar por agrupar hipotecas e criar títulos lastreados em hipotecas quando financiam hipotecas. A instituição financeira então vende esses MBS no mercado secundário para empresas privadas e patrocinadas pelo governo. As entidades então utilizam o MBS como garantia para estabelecer novos títulos. Esses ativos estão disponíveis para investidores em todo o mundo.
A maioria dessas “entidades” são organizações governamentais dos EUA, como Ginnie Mae, ou entidades patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae e Freddie Mac. O valor dos empréstimos subjacentes serve como garantia para o título. Quando um proprietário faz um pagamento mensal de hipoteca, o detentor do título recebe uma parte dos juros e do principal. O investimento será garantido pela instituição emissora do título, e os pagamentos de juros e principal serão distribuídos.
Em geral, o sistema funciona se os bancos aplicarem condições de empréstimo justas e os mutuários pagarem suas hipotecas em dia.
“A maioria das pessoas paga suas hipotecas”, argumenta Haynie. “Exceto quando há eventos econômicos realmente graves – e mesmo assim, a maioria das pessoas continua pagando suas hipotecas. Como resultado, do ponto de vista do investimento, é um tipo de crédito bastante seguro.”
Quem Compra Empréstimos no Mercado Secundário?
Existem três tipos de compradores de hipotecas no mercado secundário:
#1. Empresas patrocinadas pelo governo (GSEs)
Fannie Mae e Freddie Mac são empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) que compram empréstimos convencionais no mercado secundário. Se os credores pretendem vender um empréstimo para Fannie Mae ou Freddie Mac, eles devem garantir que tanto o mutuário quanto o empréstimo atendam a certas regras de “conformidade” estabelecidas por essas agências.
#2. Agências governamentais:
Empréstimos garantidos pelo governo, como empréstimos FHA, VA e USDA, são convertidos em títulos garantidos por hipotecas pela Ginnie Mae, uma agência governamental.
#3. Entidades privadas
Fundos de pensão, seguradoras e fundos de hedge são exemplos de entidades privadas. “Seus critérios de subscrição podem diferir daqueles da Fannie Mae e Freddie Mac”, especula Haynie. “Alguns investidores, por exemplo, vão se especializar em empréstimos com maior relação dívida/renda.”
O mercado hipotecário secundário é benéfico?
As vantagens do mercado secundário de hipotecas são inúmeras. Promove a circulação de dinheiro, o que permite que os mutuários obtenham dinheiro para suas demandas de compra de casa. As taxas também são mantidas mais baixas e mais estáveis pelo mercado secundário de hipotecas.
Ser capaz de vender hipotecas permite que os credores financiem mais empréstimos. Isso os alivia do risco do empréstimo e ainda permite que eles lucrem com as taxas.
As hipotecas podem então ser agrupadas e vendidas como títulos pelos compradores. Os investidores que compram esses títulos podem esperar um retorno consistente como resultado dos mutuários fazerem seus pagamentos de hipotecas.
Quando o sistema está funcionando bem, todos ganham. Assim, os aposentados têm dinheiro de fundos de investimento, os bancos têm dinheiro para emprestar às pessoas e você pode conseguir o dinheiro que precisa para comprar um imóvel.
Quais são os riscos secundários do mercado hipotecário?
O que aconteceu na crise das hipotecas de 2008-2009 foi o risco mais notável do mercado secundário de hipotecas. Fannie Mae e Freddie Mac detinham quase US$ 5 trilhões em hipotecas à beira do default nesta situação. Outras organizações financeiras importantes, como Lehman Brothers e Bear Stearns, têm grandes quantias de dinheiro investidas em hipotecas.
Os mutuários estavam submersos em suas hipotecas e não conseguiam fazer pagamentos, resultando em execuções hipotecárias. Por causa da crise, os bancos faliram ou venderam rapidamente suas hipotecas e saíram do mercado. Fannie Mae e Freddie Mac então detinham 100% das hipotecas nos Estados Unidos.
Assim, embora o mercado secundário de hipotecas possa minimizar os riscos, se um número suficiente de mutuários não fizer seus pagamentos, o todo pode desmoronar. Após um colapso dessa magnitude, apenas os clientes mais dignos de crédito podem obter empréstimos. Estes são suportados diretamente por grandes bancos com enormes bolsos. Essa reação restringe os tipos de empréstimos hipotecários disponíveis, bem como quem pode obtê-los.
Após a crise financeira de 2008, os bancos não retornaram ao mercado secundário de hipotecas até 2013. Isso gerou uma série de ajustes. Eles fizeram menos empréstimos e seguiram diretrizes de empréstimos mais rígidas.
Conclusão
O mercado secundário de hipotecas é uma rede interconectada de tomadores, credores, compradores e investidores. Promove o movimento e a disponibilidade de dinheiro, reduzindo o risco para os credores. Ele, como qualquer outro sistema, tem vantagens e desvantagens. Quando você alcança um equilíbrio, as vantagens superam os riscos.
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