O que é o direito de preferência (ROFR) em imóveis e você deve estar disposto a consentir com isso? Fico feliz que você tenha perguntado: Dado que o direito de preferência está relacionado a uma cláusula legal que efetivamente concede a uma parte o direito de ser a primeira na fila quando um proprietário deseja vender um imóvel, é um assunto interessante a ser considerado. Neste artigo, veremos o que o direito de preferência implica na prática tanto para os proprietários quanto para os futuros compradores de casas. Da mesma forma, veremos alguns exemplos de como funciona o direito de preferência na guarda comum de imóveis.
Qual é o direito de preferência em imóveis?
Um direito de preferência (ROFR) é uma frase razoavelmente comum em alguns contratos comerciais que essencialmente concede a uma parte o direito de fazer uma oferta em uma transação específica. A frase “direito de preferência” funciona de forma semelhante no setor imobiliário.
Simplificando, é uma forma de cláusula legal que pode estar em um contrato ou arrendamento. Particularmente em uma propriedade que um locatário pode estar querendo adquirir de um proprietário. O ROFR essencialmente concede aos potenciais compradores o direito contratual de ser a primeira parte a fazer uma oferta em uma propriedade quando estiver à venda pelo proprietário. Se outra pessoa manifestar interesse em comprar o imóvel. O atual titular do direito de preferência tem a opção de comprar primeiro o imóvel. Eles também podem recusar a oportunidade e permitir que o vendedor busque ofertas alternativas.
Um ROFR é mais tipicamente um incentivo para inquilinos de arrendamento nos mercados de compradores. Os compradores contingentes estão sujeitos a cláusulas de kick-out no mercado de hot sellers, ou como ferramenta de planejamento imobiliário para evitar conflitos herdeiros sobre uma herança. Uma disposição do ROFR exige essencialmente que um vendedor aborde o detentor dos direitos com uma oferta para comprar a propriedade antes de aceitar uma oferta alternativa de outra parte sobre o imóvel.
Como funciona o direito de preferência em imóveis?
Antes de colocar uma casa no mercado, os proprietários negociam um direito de preferência. Essa pessoa geralmente é uma restrição de tempo para negociar antes que o proprietário do imóvel possa se envolver com outros compradores em potencial. A notificação inclui uma janela de data e, uma vez que esse tempo tenha passado ou o comprador recuse, o vendedor está livre para vender para outro comprador.
Existem duas maneiras pelas quais o direito de preferência é frequentemente exercido. UMA agente imobiliário pode perceber que você tem uma casa que é alta por um cliente específico e perguntar se você estaria disposto a entrar em um acordo ROFR se a propriedade fosse no mercado. Um proprietário também pode tentar atrair inquilinos concordando com uma cláusula de direito de preferência para inquilinos no caso de decidirem vender sua casa.
Como você insere um acordo de direito de preferência?
Se você planeja executar um acordo de direito de preferência, é ideal que ambas as partes tenham advogados envolvidos. Isso porque o contrato de custódia do direito de preferência deve ser válido por um período de tempo específico.
Um método acordado de calcular o preço de venda futuro da propriedade geralmente está nesses contratos. Na ausência de um acordo formal de preço de compra, o potencial comprador pode ter o direito de igualar uma oferta feita por um membro do público em geral que o proprietário estava planejando aceitar. O vendedor apenas aceita a outra oferta se o comprador não quiser mais o imóvel.
Por exemplo, o preço pode ser uma soma fixa ou uma porcentagem maior do que o valor de mercado atual. Antes que alguém assine na linha pontilhada, todos os participantes devem entender os termos e condições do contrato.
Vantagens e Desvantagens dos Direitos de Preferência
O direito de preferência serve como apólice de seguro para o titular. Garantir que eles não percam seus direitos a um ativo que desejam ou precisam. Um centro comercial, por exemplo, pode preferir alugar um local. Mas pode comprá-lo se teme ser despejado se o imóvel for vendido a um novo proprietário. Nesta situação, o inquilino negociaria para incluir um direito de linguagem de preferência em seu contrato de locação. Dessa forma, se a locação se tornar insustentável, ele poderá adquirir o imóvel antes de outros.
O direito de preferência, por outro lado, é uma barreira para o proprietário do imóvel, pois limita a capacidade de barganha com vários compradores, que podem aumentar o preço em uma disputa de lances. Se o proprietário sabe que o inquilino existente é sempre o primeiro da fila para comprar. O proprietário pode ter dificuldade em atrair compradores no caso acima. Se a atração do locatário de direito exigir um direito de preferência, o proprietário do imóvel poderá exercê-lo.
Por que o direito de primeira recusa de custódia é importante?
O ROFR é uma obrigação contratual que vincula tanto um possível comprador de imóveis – como um possível proprietário que compra um apartamento, condomínio ou propriedade unifamiliar – quanto um vendedor de imóveis. Mas, mais importante, cria um direito que você pode exercer se quiser comprar um imóvel. Mas não impõe a obrigação de fazê-lo.
Em essência, se você localizar uma propriedade que gostaria de comprar. Mas ainda não está no mercado, ou se você não tem certeza sobre a compra, pode funcionar como uma espécie de seguro. Como titular de direitos sob uma cláusula ROFR (e esse direito só pode ser de alguém que não seja o proprietário do imóvel ou seu credor). Você tem a capacidade de fazer uma transação imobiliária antes dos outros. Se você não quiser continuar, você pode simplesmente abrir mão de seus direitos e ir embora.
Antes de um proprietário concordar em colocar sua casa no mercado, geralmente é negociado um direito de preferência. De acordo com seus termos e circunstâncias, antes que o público em geral possa fazer uma oferta aceita em uma propriedade. O vendedor da casa deve primeiro disponibilizar uma oportunidade de compra à pessoa com o direito de preferência. Por essas razões, um ROFR normalmente inclui um limite de tempo que especifica quanto tempo um licitante tem para negociar com um vendedor antes que sua janela de oportunidade e direito de preferência expirem. Quando o contrato expira, o vendedor da casa é livre para negociar com qualquer outro comprador.
Exemplos de Direito de Preferência em Imóveis
O direito de preferência garante que quem está na propriedade tenha a melhor chance de comprá-la. Porque esse direito contratual exige que os vendedores aceitem propostas de detentores de direitos antes de se tornarem públicos. As pessoas com o direito de preferência geralmente têm mais chances de conseguir um bom negócio. O direito de preferência pode ser em uma variedade de situações.
#1. Quando um proprietário decide vender
O direito de preferência entra em ação quando um proprietário decide colocar sua casa à venda no mercado. Antes de divulgar sua lista ao público em geral, o vendedor deve notificar o titular do direito de preferência. Então, antes que seus direitos expirem, quem tiver a primeira recusa tem um prazo definido para apresentar uma oferta.
O direito de preferência protege os interessados de competir por uma propriedade em uma guerra de licitações. Esta é uma notícia maravilhosa para eles, pois significa que eles têm uma chance muito maior de obter um acordo decente em uma propriedade do que teriam. Ele também garante ao comprador que a propriedade será entregue se os termos forem seguidos.
#2. Quando uma oferta é recebida de um terceiro
Um terceiro interessado pode ocasionalmente fazer uma oferta em uma propriedade que não está à venda. Se isso ocorrer e o proprietário do imóvel estiver interessado na oferta. Eles não poderão aceitá-lo imediatamente porque outra pessoa já recusou. Antes que a oferta de terceiros possa ser aprovada, o proprietário dos direitos de primeira recusa deve ter a opção de compra.
Quem é elegível para negociar um direito de custódia de primeira recusa?
Se você deseja concluir um acordo de direito de preferência, sugere-se que ambas as partes contratem advogados imobiliários.
Embora essas cláusulas sejam frequentemente comuns, elas incluem aspectos-chave, como uma restrição de tempo sob a qual se aplica o direito de custódia de primeira recusa. Um método acordado para avaliar o preço futuro da participação imobiliária. Por exemplo, o preço da casa pode eventualmente ser uma taxa fixa, uma porcentagem acima do valor de mercado ou simplesmente a correspondência de uma oferta que o vendedor aceitaria de um membro do público em geral.
As cláusulas de direito de preferência de custódia são frequentemente usadas por corretores de imóveis que tentam fazer uma venda ou proprietários que esperam atrair inquilinos para passar de inquilinos a futuros proprietários. Tendo isso em mente, é fundamental investigar e examinar suas condições antes de assinar qualquer acordo juridicamente vinculativo.
O que desencadeia um direito de primeira recusa?
Quando um terceiro faz uma oferta ao proprietário do imóvel para adquirir ou arrendar seu ativo, isso normalmente ativa o direito de preferência do proprietário do imóvel. Antes que o proprietário do imóvel considere aceitar esta oferta, a pessoa que tem o direito de preferência - o proprietário do imóvel - deve ter a oportunidade de comprar ou alugar o ativo nas mesmas condições que estão sendo apresentadas pelo terceiro.
Quem se beneficia do primeiro direito de recusa?
O potencial comprador a quem é exigido que seja oferecido o contrato é o que mais se beneficia do direito de preferência porque funciona a seu favor. Além disso, o direito de preferência garante que um terceiro não identificado não poderá entrar em uma empresa contra sua vontade, caso seja oferecido. Na maioria dos casos, esta é a lógica que sustenta a existência de tais regras em primeiro lugar.
Quais são as razões para considerar o uso de um direito de preferência?
Em particular, no que diz respeito às transações imobiliárias, pode tornar o processo de venda mais rápido e permitir que os vendedores economizem tempo e dinheiro. Isso pode tornar mais fácil para os proprietários encontrarem inquilinos. Caso o titular decida adquirir o imóvel, poderá lucrar com eventuais benfeitorias imobiliárias ou comerciais realizadas pelos atuais proprietários.
Você pode desistir de uma oferta aceita em uma casa?
Para responder à sua pergunta em poucas palavras: sim, o comprador ou o vendedor podem desistir de uma venda de casa. Como é incomum e mais difícil para um vendedor mudar de ideia, o comprador normalmente tem mais opções para desistir de um contrato do que o vendedor. Os compradores são os que fazem ofertas aos vendedores quando uma casa está à venda, e as ofertas que os compradores fazem normalmente incluem algum tipo de cláusula contingente.
Variações do direito de preferência
As especificidades do direito constarão do contrato em questão. As partes têm a chance de elaborar um acordo que atenda às suas necessidades. Pode ser benéfico entrar em contato com um advogado para verificar se seu contrato representa as necessidades de sua empresa e resolve quaisquer preocupações em potencial. Aqui estão alguns exemplos de variações populares:
#1. Exclusões
O contrato pode prever que o direito não se aplica em circunstâncias particulares, como transações familiares.
#2. Transações que acionam o ROFR
Ela só pode surgir, por exemplo, se o proprietário do imóvel desejar vender o imóvel ao invés de penhorar o mesmo para financiar um empréstimo.
#3. Duração
O ROFR pode expirar após um determinado período de tempo ou após um evento específico, como o vencimento do arrendamento. O proprietário do imóvel pode entrar em uma transação sem alertar o titular do ROFR após o período exigido.
#4. Hora de responder
Da mesma forma, o contrato pode estipular que a parte tenha um prazo limitado para considerar se deve ou não agir sobre a oferta, após o qual o proprietário do imóvel pode prosseguir com a transação com o terceiro.
#5. Transferibilidade
As partes podem escolher se o direito de preferência da guarda pode ou não ser de outra parte. O ROFR pode estar junto com a propriedade. Isso significa que, se o proprietário do imóvel vender o negócio ou o imóvel, o novo proprietário deverá continuar a conceder ao titular o direito de recusar novas transações.
Por que os vendedores esperam para aceitar ofertas?
Eles receberam uma oferta mais favorável. No mercado atual, há uma boa probabilidade de que você não seja o único indivíduo a considerar a compra de uma casa. Existe a possibilidade de o vendedor receber muitas ofertas de uma só vez. O vendedor provavelmente tem a mesma quantidade de tempo do dia que você. Com isso, podem priorizar as ofertas, respondendo apenas àquelas que desejam contestar ou examinar.
Por que os vendedores ignoram sua oferta?
Se eles já tiverem ofertas melhores na mesa, os vendedores podem decidir não se envolver em negociações com ofertas “low-ball” que são muito mais baixas do que o preço que está sendo pedido pelo item. Existe também a possibilidade de os vendedores optarem por desconsiderar ofertas que contenham condições que considerem irrazoáveis, como um depósito em dinheiro baixo ou inexistente ou concessões excessivas do vendedor.
Quanto preço acima do pedido devo oferecer em uma casa em 2023?
Ao fazer uma oferta de uma casa, como é o caso de todos os outros tipos de negociações, você deve começar com um preço modesto. No entanto, uma regra prática razoável é fazer uma oferta entre 5 e 10% menor do que o preço pedido. Esteja ciente do fato de que os vendedores frequentemente levam isso em consideração e propositalmente listam sua casa por um preço mais alto do que eles antecipam ou estão dispostos a aceitar.
O que significa contingência de 48 horas?
O comprador terá a oportunidade de remover a contingência de venda e liquidação dentro de um período de tempo especificado (normalmente de 24 a 48 horas) se o vendedor receber outra oferta. Esse tipo de contingência permite que um vendedor continue a comercializar a casa para outros compradores em potencial. Em geral, esse tipo de contingência permite que um vendedor continue a comercializar a casa para outros potenciais compradores.
O que fazer quando um comprador sai de uma venda de casa?
Você tem todo o direito de processar o comprador por perdas se ele desistir do negócio após a troca dos contratos. Você deve tornar sua principal prioridade ficar por dentro de tudo do seu lado, para que o processo de troca de contratos avance mais rapidamente. Isso ajudará a acelerar as coisas. Quanto mais longa a espera, maior a probabilidade de que a transação comercial não seja concluída.
Como posso evitar problemas de direito de preferência?
Ao reservar um tempo para considerar possíveis cenários futuros, você pode reduzir o número de complicações associadas aos ROFRs.
Por exemplo, por quanto tempo um direito de preferência deve ser válido? Quanto tempo um comprador deve ter para exercer seus direitos ou desistir da transação? Qual é uma maneira razoável de calcular o preço de compra futuro da propriedade? E, claro, para aqueles que desejam vender sua casa: ter o direito de preferência causará algum problema se você quiser refinanciar uma hipoteca existente? Se você está pensando em usar um contrato ROFR. Certifique-se de conversar com um advogado imobiliário para ajudá-lo a evitar problemas e preocupações futuras.
Conclusão
Então, o que exatamente é um direito de preferência? Considere-o uma ferramenta para planejamento futuro e um método para desfrutar de algum nível de certeza relativa no que de outra forma pode ser um altamente volátil e/ou mercado imobiliário imprevisível. No entanto, um ROFR pode ser um incentivo útil para persuadir potenciais compradores e converter inquilinos em proprietários. Não é uma certeza que uma venda ocorrerá e frequentemente pode ter repercussões imprevistas. Antes de implementar uma disposição do ROFR, os leitores devem obter aconselhamento jurídico e aprender mais sobre o que é necessário para vencer uma guerra de lances em um mercado vendedor.
Perguntas Frequentes:
Qual é a diferença entre uma opção e um direito de preferência?
A principal diferença entre uma opção e um direito de preferência é que um comprador pode exercer uma opção de compra a qualquer momento dentro do prazo da opção.
Um vendedor pode aceitar uma oferta maior?
“Um vendedor pode aceitar legalmente qualquer outra oferta até que a revisão do advogado seja concluída porque a venda não está tecnicamente sob contrato, o que pode gerar algum atrito e nem sempre é visto como o mais ético.”
Posso desistir da venda da minha casa?
Você pode desistir de uma transação da casa a qualquer momento antes que os contratos sejam trocados. Você se envolveu em um contrato juridicamente vinculativo depois de trocar contratos, o que significa que você está vinculado às suas disposições.
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