DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEL DE LOCAÇÃO: Como calculá-la

depreciação de aluguel

Possuir um imóvel alugado pode fornecer uma série de benefícios em dinheiro, incluindo incentivos fiscais de aluguel de imóveis. Quando a propriedade é alugada, gera um fluxo consistente de dinheiro. Deduções para custos como seguro, impostos sobre a propriedade e manutenção da propriedade podem reduzir o imposto devido sobre a renda de aluguel. E como os imóveis tendem a se valorizar, você pode vendê-los com lucro.
Outra vantagem é a depreciação, que reduz o pagamento de impostos do investidor ao longo da vida útil do imóvel. A depreciação é frequentemente usada pelos investidores para maximizar seus lucros em qualquer propriedade, minimizando as despesas diretas. Essas vantagens fiscais podem desempenhar um papel significativo na sua decisão de investimento. Vamos ver como calcular a depreciação do aluguel neste post.

O que é depreciação?

A depreciação é o processo de dedução do custo de compra ou reforma do imóvel alugado. A depreciação distribui esses custos ao longo da vida útil do imóvel.

Suponha que você compre um imóvel alugado. Em vez de fazer uma dedução fiscal substancial no ano em que você comprou a propriedade, você levaria uma parte do custo da estrutura como uma dedução de depreciação menor a cada ano.

Você pode ter ouvido o termo “depreciação” usado para descrever a diminuição no valor que ocorre quando uma propriedade se desgasta. Isso não é inteiramente correto. A depreciação é o processo de dispersar a despesa da propriedade em vez de determinar seu valor. Mesmo que seu imóvel alugado esteja em excelentes condições, ele será depreciado.

O que é depreciação de imóveis alugados?

A Receita Federal estima que um imóvel residencial para aluguel tenha vida útil de 27.5 anos em 2020. Nesse período, o imóvel se desgasta – ou se deprecia – pelo menos para fins fiscais.

Se você é um investidor imobiliário, pode deduzir 3.636% da base de custo da propriedade de sua renda anual para minimizar o valor da renda devido ao imposto.

Melhorias de depreciação

Você não apenas deduz o custo de compra de um imóvel alugado. O dinheiro gasto na reforma do imóvel também é desvalorizado. Qualquer coisa que aumente o valor ou a utilidade de uma propriedade a restitua à condição de nova ou como nova, ou a adapte a um novo uso, é considerada uma melhoria.

O número de aprimoramentos possíveis é ilimitado, mas os aprimoramentos comuns incluem:

  • Adicionando quartos extras ou garagens.
  • Colocando em novos sistemas, como aquecimento e refrigeração.
  • Substituição do telhado.
  • Colocação de carpetes de parede a parede.
  • Adicionando recursos de acessibilidade, como uma rampa para cadeiras de rodas.

Manutenção e reparos de rotina não são considerados melhorias. Os custos de manutenção são deduzidos como despesas no ano em que o dinheiro é gasto. Por exemplo, a aplicação de alcatrão em um telhado é considerada manutenção, enquanto a substituição de um telhado completo é depreciação.

Quanto tempo isso dura?

As deduções de depreciação começam não quando a propriedade é comprada, mas quando é usada para gerar renda de aluguel. Isso é chamado de “colocação do imóvel em serviço” pelo IRS.

A depreciação continuará até que uma das duas coisas ocorra:

  • Você deduziu a totalidade de sua “base de custo” na propriedade. Na maioria das circunstâncias, sua base de custo é o valor que você pagou para adquirir a propriedade, incluindo quaisquer impostos e taxas pagos na liquidação, bem como quaisquer modificações feitas na propriedade.
  • Você desativa a propriedade, o que significa que não a usa mais para obter renda. Isso pode ser porque você vendeu a propriedade ou simplesmente decidiu descontinuar o aluguel.

Regras de depreciação de imóveis alugados

No entanto, nem todos os componentes de propriedade de aluguel podem ser depreciados.

Por exemplo, como o valor do terreno ou lote não diminui, ele não pode ser depreciado. Despesas operacionais de rotina, incluindo taxas de administração da propriedade, manutenção de rotina e imposto sobre a propriedade, também não são depreciadas. Em vez disso, eles são deduzidos da receita bruta de aluguel no ano em que ocorrem.

Várias condições são mencionadas na publicação 527 do IRS que devem ser atendidas para depreciar o imóvel alugado:

  • Você deve ser o proprietário do imóvel.
  • A propriedade deve fornecer dinheiro, geralmente por meio de inquilinos.
  • A vida útil do imóvel deve ser determinável, razão pela qual os terrenos não podem ser depreciados porque nunca são usados.
  • A propriedade deve ter uma vida útil de pelo menos um ano.

Como o imóvel está guardado há menos de um ano, os investidores imobiliários que consertam e trocam não podem desvalorizá-lo. Os atacadistas também não podem reivindicar uma dedução de depreciação porque nunca são proprietários do imóvel que estão vendendo

Como calcular a depreciação do imóvel alugado

Você pode calcular a depreciação da propriedade de aluguel em três etapas: identificar sua base de custo, dividir pela vida útil da propriedade sob o esquema de depreciação selecionado e calcular um cronograma de depreciação.

#1. Estabeleça sua base de custo

Sua base de custo (o valor inicial a partir do qual você calculará toda a depreciação futura) é determinada pelo valor de sua propriedade alugada mais alguns custos de fechamento elegíveis.

Se você está comprando a propriedade como um investimento, o valor da propriedade é provavelmente o preço de compra. Se a propriedade estiver sendo convertida em aluguel depois de você ter morado lá por um tempo, obter uma avaliação imobiliária profissional pode ser sua melhor chance.

Como o valor do terreno não está incluído no cálculo da base de custo de uma propriedade, você deve considerar apenas o valor da casa por motivos fiscais.

Leia também: 3 grandes fatores a serem considerados antes de investir em um imóvel alugado

Certos custos de fechamento elegíveis podem ser adicionados ao valor da propriedade. Estes são alguns exemplos:

  • Impostos sobre a propriedade: se você concordar em pagar os impostos imobiliários do vendedor, poderá incluí-los em sua base de custo, desde que não os deduza como impostos locais pagos em outro lugar em sua declaração de imposto.
  • Taxas abstratas: Como parte do trabalho de título, uma descrição da propriedade é escrita.
  • Cobranças para a instalação de serviços de utilidade, como gás, eletricidade e água.
  • Taxas para registrar transações: Um registro da transação é mantido com suas autoridades locais. Isso tem um custo.
  • Taxas de transferência: Um imposto de transferência é frequentemente determinado como uma porcentagem do preço de venda recebido pelos governos locais quando uma propriedade é transferida.
  • Taxas legais: Em algumas áreas, um advogado deve estar presente durante o fechamento. Você pode desejar ter um advogado lá, mesmo que não seja necessário.
  • Pesquisas: Para determinar as linhas de propriedade, uma pesquisa pode ser necessária.
  • Seguro de título: Se você estiver solicitando uma hipoteca, seu credor exigirá que você compre a cobertura do título de um credor. A cobertura de título de proprietário irá protegê-lo se alguém descobrir um interesse válido em sua propriedade que não foi descoberto antes de você fechar.
  • Quaisquer outras dívidas que você se comprometeu a pagar: Podem ser juros reembolsados ​​ou comissões imobiliárias.

Se você pagar $ 6,000 em custos de fechamento aceitáveis ​​e adquirir uma propriedade de investimento por $ 200,000, sua base de custo total será de $ 206,000.

#2. Dividir pela vida útil do imóvel

Para calcular o valor anual da depreciação de um imóvel alugado, divida a base de custo pela vida útil do imóvel.

Então, vamos pegar nossa base de custo existente de US$ 206,000 e dividi-la pela vida útil do GDS de 27.5 anos. Acaba sendo $ 7,490.91 por ano, ou 3.6 por cento do valor do empréstimo.

#3. Calcular o cronograma de depreciação do imóvel alugado

Seria lindo se tudo fosse tão simples assim. Infelizmente, não é. A razão para isso é que você só pode reivindicar a depreciação para o primeiro ano em que possui a propriedade enquanto ela estiver em serviço. Como resultado, se você começar a alugar o imóvel em maio, deve fingir que começou a alugar no meio do mês.

O IRS fornece tabelas no final da Publicação 946. Use o segundo gráfico do Apêndice A para descobrir qual tabela fornece a porcentagem de depreciação a ser tomada no primeiro ano. Porque estamos empregando GDS em imóveis de aluguel residencial com uma premissa de serviço no meio do mês a partir de maio, você pode reivindicar uma depreciação de 2.273% no primeiro ano.

Exemplo de depreciação de imóvel de aluguel residencial

A fórmula para calcular a depreciação de um imóvel alugado residencial é simples:

O preço de compra – valor do terreno = valor da construção.

Anual permitido depreciação = valor do edifício / 27.5 anos

Como exemplo, considere nossa casa de aluguel de US$ 150,000 para uma única família. O valor do terreno do lote é de $ 20,000, e gastamos $ 5,000 em melhorias de capital no momento da aquisição. Assim, nossa despesa anual de depreciação seria a seguinte:

Preço de compra de $ 150,000 – $ 20,000 em valor de terreno = $ 130,000 valor de construção + $ 5,000 em reformas.

Depreciação anual permitida = $ 135,000 ($ 130,000 valor de construção + $ 5,000 reformas)/ 27.5 anos = $ 4,909 em despesas anuais de depreciação.

Como a depreciação reduz o lucro líquido tributável de um imóvel alugado

Vamos dar uma olhada rápida na vantagem significativa que a despesa de depreciação oferece aos investidores imobiliários. A depreciação é uma dedução não monetária baseada na suposição de que uma residência se desgasta ou se deprecia ao longo de um período de 27.5 anos.

Se nosso aluguel para uma única família gerar um aluguel bruto anual de US$ 18,000 e nossas despesas operacionais totais - que incluem coisas como gerenciamento de propriedade, manutenção e reparos de rotina, despesas com juros e imposto predial - representarem 50% de nossa receita bruta, nossa receita líquida anual é $ 9,000. No entanto, devido ao benefício de depreciação, nosso lucro tributável é menos da metade disso:

Antes da depreciação, receita anual total de $ 18,000 – despesas operacionais de $ 9,000 = $ 9,000

$ 9,000 - $ 4,909 em despesas de depreciação não monetária = $ 4,091 em renda tributável.

Portanto, neste caso, embora ainda tenhamos $ 9,000 de lucro em dinheiro, só temos que pagar impostos sobre menos da metade do dinheiro real que recebemos. Se você estiver na faixa de imposto de 32%, provavelmente economizou US $ 1,571 em impostos federais devido à despesa de depreciação em sua propriedade alugada para uma única família.

O que é a depreciação anual parcial de um imóvel alugado?

Usamos um ano inteiro de depreciação no exemplo anterior. Mas e se você comprar seu imóvel alugado no meio do ano? Felizmente, nenhuma adivinhação é necessária porque o IRS já forneceu uma resposta.

A tabela de IRS abaixo compara o mês em que o imóvel foi colocado em operação com o percentual de base de custo que pode ser depreciado:

Mês colocado em serviçoPorcentagem de depreciação da base de custo
janeiro3.485%
Fevereiro3.182%
Março2.879%
Abril2.576%
Maio2.273%
Junho1.970%
Julho1.667%
Agosto1.364%
Setembro1.061%
Outubro0.758%
Novembro0.455%
Dezembro0.152%

Qual é a duração da depreciação?

A depreciação não dura indefinidamente. A depreciação pode terminar de duas maneiras para o atual proprietário do imóvel:

  • Após 27.5 anos, toda a base de custo foi subtraída.
  • A propriedade é retirada de serviço vendendo-a ou deixando de gerar dinheiro.

O relógio de depreciação é 'reiniciado' quando uma propriedade muda de mãos. Assim, mesmo que você tenha um imóvel por cinco anos e tenha consumido cerca de 18% da depreciação total, um novo proprietário pode reiniciar o ciclo de depreciação de 27.5 anos.

Uma das inúmeras razões pelas quais as transações com impostos diferidos 1031 são tão populares entre os investidores imobiliários é essa. Além de adiar quaisquer impostos sobre ganhos de capital, você pode investir em uma propriedade de revenda com vários anos e ainda deduzir 100% da despesa de depreciação para reduzir o lucro líquido tributável.

Recuperando a depreciação quando você vende um imóvel alugado

Redefinir o relógio de depreciação é conveniente para os compradores, mas o que acontece com a depreciação que você gastou e lucrou como vendedor?

O IRS 'recaptura' sua depreciação quando você vende seu imóvel. A cada ano que você faz uma despesa de depreciação, sua base de custos diminui e seu ganho de capital potencial quando você vende aumenta.

Por exemplo, após cinco anos, a base de custo de nossa casa de $ 120,000 (excluindo o valor do terreno) é reduzida em $ 24,545 (despesa de depreciação anual de $ 4,909 x 5 anos) para uma base de custo atual de $ 95,455. Com efeito, os $ 24,545 em despesas de depreciação que você usou para reduzir sua renda tributável durante os cinco anos anteriores agora estão sujeitos ao imposto sobre ganhos de capital.

No entanto, usando uma troca de imposto diferido 1031 para vender uma propriedade de investimento e adquirir outra, você pode adiar o pagamento de impostos sobre depreciação e ganhos de capital.

Qual é a duração da depreciação?

O período de recuperação é o prazo em que os proprietários podem deduzir a depreciação. A base de custo, incluindo quaisquer revisões, é esgotada no final do período de recuperação. No entanto, lembre-se de que os proprietários que investem em melhorias contínuas podem alterar sua base de custo ao longo do tempo.

O que acontece se eu não cancelar a depreciação de uma propriedade alugada?

Pode ser simples para um investidor imobiliário novato esquecer essa redução de impostos, especialmente se você preparar seus próprios retornos. Felizmente, você pode reivindicar seu benefício de depreciação em sua declaração de imposto de renda mais recente após o fato.

Perguntas frequentes sobre depreciação de imóveis alugados

Como é calculada a depreciação de um imóvel alugado?

Para calcular a depreciação da propriedade de aluguel, você deve primeiro determinar a base de custo, que é o valor da propriedade menos o terreno mais os custos de fechamento qualificados. De acordo com o método de depreciação utilizado, esta é dividida pela vida útil do imóvel.

Devo depreciar meu imóvel alugado?

Em resumo, você não é obrigado por lei a depreciar imóveis alugados. Escolher não depreciar o imóvel alugado, por outro lado, é um grande erro financeiro. É o mesmo que jogar fora uma porcentagem de sua receita de aluguel.

O que acontece se você esquecer de fazer a depreciação?

Se você não depreciar um ativo, o IRS considera que isso é o uso de um método de contabilidade impróprio, que só pode ser resolvido pelo preenchimento do Formulário 3115.

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