O patrimônio privado imobiliário (REPE) gera as consultas mais relacionadas à carreira para nós, depois do banco de investimento e do patrimônio privado.
O setor imobiliário varia muito dependendo da empresa, região e estratégia, e as disparidades de salário, horas e estilos de trabalho refletem isso.
Os caminhos usuais de “alta finança” de banco de investimento generalista e private equity têm algumas vantagens em private equity imobiliário. No entanto, não é para todos, e você deve ler atentamente as letras miúdas antes de embarcar no investimento imobiliário de private equity.
O que é o Investimento em Private Equity Imobiliário?
Para começar, o investimento imobiliário de private equity envolve uma empresa que coleta fundos de investidores externos e depois usa esse capital para adquirir e desenvolver propriedades por um tempo limitado antes de vendê-las. No entanto, antes de se aprofundar nas especificidades de como esses fundos funcionam, é importante perceber que esse tipo de investimento geralmente está disponível apenas para investidores institucionais ou investidores credenciados (alto patrimônio líquido). Normalmente, um investidor deve contribuir com pelo menos US$ 250,000 para participar de um fundo de private equity imobiliário. No entanto, para alguns fundos, a doação mínima pode chegar a milhões de dólares.
Embora um fundo de private equity e um fundo de investimento imobiliário (REIT) possam parecer semelhantes, existem algumas características importantes que distinguem esses dois veículos de investimento. Por exemplo, enquanto os ativos REIT são muito líquidos devido à sua natureza pública, os fundos imobiliários privados frequentemente exigem que as contribuições sejam mantidas por vários anos. Além disso, enquanto os REITs são fortemente regulamentados, os fundos de private equity não estão sujeitos à mesma quantidade de escrutínio ou padrões rigorosos.
Você deve colocar seu dinheiro em imóveis de private equity?
Suponha que você seja um investidor credenciado interessado em investir em imóveis de private equity. Em que coisas você deve pensar antes de fazer essa escolha? Geralmente, três critérios principais devem ser considerados: a quantidade de capital inicial necessária, o nível de risco e os lucros possíveis.
Investimento inicial
Determine a quantidade de capital inicial necessária antes de investir em imóveis de private equity. Alguns fundos imobiliários de private equity têm um requisito mínimo de investimento, como US$ 25,000, US$ 50,000 ou US$ 100,000. Outros fizeram um investimento inicial de pelo menos US$ 250,000. Essa não é uma quantia pequena, não importa quão rico seja o investidor. É também por isso que investidores credenciados, instituições e terceiros associados são normalmente impedidos de participar de imóveis de private equity. A suposição é que essas partes tenham os recursos necessários para fazer o investimento inicial e estejam cientes dos perigos envolvidos.
É fundamental entender que, ao contrário de um REIT ou outro tipo de investimento, o investimento inicial de capital em imóveis de private equity é ilíquido. Esse dinheiro pode levar anos para ser devolvido aos investidores. Como resultado, é fundamental não investir dinheiro em um empreendimento de capital privado que você possa exigir para outro propósito antes que o contrato expire e você receba seu dinheiro de volta.
Risco
O risco associado a esses projetos é uma das razões pelas quais os imóveis comerciais têm sido historicamente considerados um “investimento alternativo”. Embora o setor tenha se desenvolvido significativamente nas últimas décadas, ainda é perigoso o suficiente para que os investidores possam perder todo o seu investimento se o fundo ou o investimento individual não atender às expectativas.
Dito isto, existem certas medidas para reduzir o risco. Você deve investigar minuciosamente o patrocinador do fundo – que nível de experiência ele tem? Há quanto tempo eles estão envolvidos em investimentos imobiliários de private equity? Qual é o modelo de negócios deste fundo? Qual é o plano para a saída deles? Saber como um fundo é construído e como o capital será investido é crucial para qualquer investidor que queira reduzir o risco potencial.
Returns
O setor imobiliário de private equity tem o potencial de fornecer enormes retornos para os investidores, apesar do fato de que os retornos raramente são garantidos. A taxa de retorno anual é fortemente influenciada pela estrutura e natureza da transação. Os investimentos em propriedades Classe A em mercados principais, por exemplo, podem gerar retornos anuais de 6 a 8%.
As estratégias Core-plus, que incorporam propriedades Classe A/B em mercados secundários ou edifícios Classe B em cidades Classe A, são consideradas um pouco mais arriscadas, mas normalmente fornecem retornos anuais de 10% ou mais. Transações imobiliárias de valor agregado e oportunistas podem gerar lucros de dois dígitos ou mais, mas também carregam o maior risco. Antes de investir em um investimento imobiliário de private equity, qualquer investidor deve examinar minuciosamente sua tolerância ao risco.
Estratégias de Sucesso Imobiliário de Private Equity
Os imóveis comerciais podem ser prejudicados por vários motivos, alguns dos quais são mais difíceis de superar do que outros. Um patrocinador astuto identificará maneiras inovadoras de transformar essas propriedades com um sólido gerenciamento e controle de projetos. No entanto, esse procedimento pode levar tempo e raramente é um slam dunk. Quem pensa em investir em imóveis em dificuldades deve fazê-lo com os olhos bem abertos. Os cinco pontos mencionados acima irão ajudá-lo a fazê-lo.
#1. Segmento de mercado
Como dito anteriormente, a maioria dos imóveis de private equity está centrado em alguns tipos de propriedades comerciais: multifamiliares, escritórios, varejo, hotelaria, industrial e desenvolvimento de terrenos. Antes de investir em um fundo, o investidor deve entender as diferenças fundamentais entre essas indústrias. Eles também vão querer entender a abordagem de negócios de um fundo e o tipo de propriedade em que a empresa planeja investir. Antes de investir, certifique-se de ter fé nessa área de mercado.
#2. Localização geográfica
Como o setor imobiliário comercial é hiperlocal, a localização geográfica é fundamental para o sucesso de uma transação imobiliária de private equity. Alguns fundos só investirão em locais específicos, como mercados principais (por exemplo, Nova York, Los Angeles e São Francisco), enquanto outros investiriam apenas em submercados dentro de um mercado (por exemplo, cidades urbanas e cidades fora das grandes metrópoles). áreas).
Antes de investir em qualquer imóvel de private equity no mercado local, você deve primeiro entender as características do mercado. Examine o estudo de mercado do patrocinador, em particular, para ver o que está impulsionando a demanda por essa categoria de produto naquele local.
#3. Estrutura Capital
As transações imobiliárias comerciais podem ser organizadas de várias maneiras para permitir o recebimento de dinheiro no início e a distribuição dos lucros no final. Essa estrutura é comumente chamada de “cachoeira”. Normalmente, as empresas imobiliárias de private equity investem capital em um negócio, mas nem sempre é esse o caso.
Apesar do nome, esses fundos também podem investir em dívidas, como empréstimos seniores, empréstimos-ponte, ações preferenciais e dívida mezanino. Certifique-se de que compreende como o fundo pretende aplicar o capital. Onde seu dinheiro cai na pilha de capital determina onde você pousará na cachoeira, ou seja, quanto e quando você será devolvido.
#3. Financiamento
O capital privado é normalmente uma das várias fontes de financiamento para um projeto imobiliário comercial significativo. Um fundo imobiliário de private equity pode deter o patrimônio da LP (sócio limitado), enquanto o patrocinador do projeto pode deter a maioria do patrimônio da GP (sócio geral). É fundamental entender quem possui qual capital em qualquer transação, incluindo o relação dívida/capital próprio e fontes de financiamento bancário ou outro.
#4. O Número Total de Investimentos
A maioria dos fundos imobiliários de private equity é estruturada para permitir o investimento em um número específico de transações (normalmente um intervalo, por exemplo, 8-10) ao longo do mandato do fundo. Normalmente, você deseja que o fundo tenha um portfólio diversificado de participações para que os ovos dos investidores não fiquem todos na mesma cesta.
Imobiliário Private Equity vs. REITs vs. Real Estate Operating Companies
Os fundos de investimento imobiliário (REITs) levantam regularmente financiamento e capital nos mercados públicos antes de adquirir, desenvolver, operar e vender propriedades.
Os REITs devem aderir a diretrizes rígidas sobre a porcentagem de ativos relacionados a imóveis que possuem, a porcentagem do lucro líquido que distribuem como dividendos e a porcentagem de receita derivada de fontes imobiliárias.
Em troca, eles desfrutam de status fiscal preferencial, como isenção de impostos de renda corporativos em muitas nações.
As sociedades operacionais imobiliárias (EOCs) são comparáveis, mas estão sujeitas a limites e critérios diferentes e, portanto, não beneficiam dos mesmos incentivos fiscais.
As seguintes características distinguem as empresas de private equity no setor imobiliário:
- Os investidores REPE são os Sócios Limitados cujo capital fica bloqueado por um longo período de tempo enquanto a empresa investe. Os investidores REIT e REOC são acionistas e credores públicos com investimentos de alta liquidez.
- As firmas REPE querem adquirir ou desenvolver propriedades, mantê-las por alguns anos e depois vendê-las; REITs e REOCs frequentemente detêm ativos indefinidamente.
- Regulamentos – As empresas REPE são levemente regulamentadas como empresas de investimento privado e não estão sujeitas às mesmas regulamentações que os REITs ou mesmo REOCs.
Como as empresas de private equity imobiliárias ganham dinheiro?
As empresas imobiliárias de private equity ganham dinheiro de três maneiras: por meio de taxas de administração, juros transportados e recapitalizações de dividendos.
Quem é elegível para participar de Private Equity Real Estate?
O investimento em fundos imobiliários de private equity tem sido tradicionalmente restrito a pessoas físicas, instituições e alguns outros terceiros, conforme detalhado abaixo:
#1. Investidores privados
Os imóveis de private equity geralmente estão disponíveis apenas para um grupo restrito de investidores privados, principalmente indivíduos altamente ricos; no entanto, como dito anteriormente, isso mudou nos últimos anos, e agora os investidores credenciados mortais comuns também podem investir. Uma pessoa deve ter pelo menos US$ 1 milhão em ativos (excluindo sua residência principal) ou uma renda anual regular de pelo menos US$ 200,000 para ser considerada um investidor credenciado. A maioria dos fundos imobiliários de private equity também está aberta a casais com renda combinada de US$ 300,000 ou mais nos últimos dois anos.
Os investidores privados sempre esperavam poder contribuir com muito dinheiro (por exemplo, US$ 100,000 a US$ 250,000 ou mais) em um único negócio ou fundo, mas com a chegada de novas regras, essas expectativas diminuíram significativamente. A Penn Capital, por exemplo, tem um requisito de investimento mínimo de $ 25,000.
#2. Instituições
Os investidores mais significativos em imóveis de private equity são tipicamente instituições. Fundos de hedge, fundos de pensão, fundos mútuos, doações, bancos e companhias de seguros são exemplos de investidores institucionais.
#3. Terceiro
Terceiros selecionados, como gestores de ativos, normalmente podem investir em imóveis de private equity em nome das instituições mencionadas acima. Outro conjunto de pessoas se enquadra nessa categoria, no entanto, eles podem ser classificados como investidores privados ou institucionais – indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto ou escritórios familiares.
Os family offices são formados por especialistas contratados para administrar o patrimônio de famílias que adquiriram sua riqueza por meio de herança ou ganhando dinheiro em uma área que não seja imobiliária. Essas equipes de especialistas se esforçam para desenvolver portfólios diversificados para as famílias cujo dinheiro eles administram, assim como profissionais que trabalham para fundos de pensão ou seguradoras se esforçam para diversificar portfólios para seus beneficiários e membros.
Quanto você precisa para iniciar uma empresa de private equity?
Historicamente, o tamanho mínimo do investimento em private equity tem sido de US$ 25 milhões.
Melhores tipos de investimento imobiliário de private equity
Os fundos imobiliários de private equity investem a maior parte de seu caixa em projetos comerciais. Historicamente, apenas um pequeno número de fundos de private equity participava de imóveis residenciais. Desde a última recessão, no entanto, surgiu uma nova classe de ativos: o portfólio de casas para alugar unifamiliares em grande escala. Embora não sejam tradicionalmente considerados imóveis comerciais, quando agrupados em carteiras e administrados com economias de escala, bem como lastreados por instituições de crédito, essa classe de ativos passou a ser reconhecida como um tipo de imóvel comercial.
#1. Imóveis comerciais
O setor imobiliário de private equity é quase totalmente focado no setor comercial, que inclui prédios de apartamentos multifamiliares, prédios de escritórios, varejo, hotelaria, industrial, self-storage, desenvolvimento de terrenos e outras propriedades semelhantes. Isso se deve a uma variedade de fatores, incluindo as altas barreiras de entrada para essas categorias de propriedades. Poucos indivíduos podem se envolver em empreendimentos comerciais de qualquer tamanho, portanto, os fundos de private equity normalmente atendem a essa necessidade. Os fundos imobiliários de private equity frequentemente investem em dívida e/ou patrimônio para financiar um empreendimento imobiliário comercial.
#2. Imóveis residenciais
Com exceção da nova classe de ativos de residências unifamiliares para aluguel mencionada acima, é muito menos provável que o private equity participe de imóveis residenciais. Simplificando, a maioria das instituições financeiras não quer estar no negócio de possuir a propriedade de uma pessoa. Possuir centenas de aluguéis para uma única família também é muito mais difícil de gerenciar do que possuir um único ativo maior, como um prédio de mais de 200 apartamentos ou um arranha-céu de escritórios. No entanto, como dito anteriormente, há momentos em que o private equity se envolverá em imóveis residenciais. Dois dos jogadores mais notáveis neste mercado são Blackstone e Starwood.
Os prós e contras do investimento em private equity imobiliário
Agora que você entende o que é um patrimônio de private equity e como ele funciona, o próximo passo é considerar as vantagens e desvantagens de usar esse tipo de plano de investimento. Como em qualquer outra forma de oportunidade de investimento, sempre haverá vantagens e desvantagens a serem consideradas. Nós os descrevemos para você abaixo. Leia-os com atenção para determinar se vale a pena adicionar um desses imóveis ao seu portfólio.
Prós
A maior vantagem de investir em imóveis de private equity, como você pode esperar, é o retorno. Os investidores de private equity têm direito a uma porcentagem de qualquer receita ou lucros gerados por qualquer investimento subjacente como resultado de seu investimento. Dada a qualidade dos investimentos que essas organizações podem adquirir com essa quantidade de capital agrupado, esses retornos são frequentemente enormes. Os investidores de private equity, por outro lado, lucram com a diversificação porque essas empresas se envolvem em uma ampla gama de ativos imobiliários. Por fim, ao investir em gestão de ativos para um gestor de fundos, os investidores podem se beneficiar de altos retornos com pouco trabalho ativo de sua parte.
Desvantagens
Dito isto, é crucial entender que trabalhar com uma empresa de private equity frequentemente envolve encargos adicionais além do seu compromisso mínimo. Você deve estar preparado para pagar determinados custos de gerenciamento em particular. No entanto, como esses fundos estão sujeitos a pouca regulamentação, não há limite para o número de taxas que podem ser cobradas de você. Além disso, muitos desses fundos são classificados como investimentos baseados em necessidades, o que implica que você pode ser obrigado a contribuir com capital conforme necessário. Se você não cumprir uma chamada de capital, não é incomum que o fundo exija que você perca toda a sua participação.
Tipos de Investimento Imobiliário de Private Equity
Com isso em mente, se você é um investidor autorizado interessado em pesquisar investimentos em private equity, deve estar ciente de que existem vários tipos distintos de fundos para escolher. Eles são os seguintes:
- Os fundos principais são apropriados para investidores avessos ao risco. Esses fundos geralmente investem em ativos imobiliários de alta qualidade e alto valor, como edifícios multifamiliares totalmente alugados. Eles fornecem fluxo de caixa consistente, mas frequentemente produzem retornos mais baixos devido à baixa quantidade de risco.
- Os fundos Core plus, por outro lado, fornecem uma combinação de recursos essenciais e de valor agregado. Nesse caso, eles normalmente fornecem lucros um pouco mais altos em troca de seus investidores aceitarem um nível mais alto de risco.
- Valor agregado: com os fundos de valor agregado, o gestor de ativos compra propriedades, as reconstrói e as vende quando o mercado imobiliário vai bem. Investir nesse tipo de fundo geralmente envolve assumir um nível de risco médio a alto em troca da possibilidade de retornos mais altos.
Por fim, os fundos oportunistas oferecem a maior chance de ganhos, mas essa estratégia também envolve a maior quantidade de risco. Esses fundos investem frequentemente em ativos não tradicionais, como propriedades não desenvolvidas ou mercados atrasados.
O patrimônio privado imobiliário é estressante?
É extremamente difícil entrar em private equity e, uma vez lá, o trabalho é exaustivo, exigindo longas horas e sacrifícios, especialmente quando os negócios estão quase concluídos.
Retornos sobre imóveis de private equity
Apesar da falta de flexibilidade e liquidez, esse tipo de investimento tem potencial para oferecer valores significativos de receita, bem como um ganho de preço considerável. Retornos anuais para estratégias core na faixa de 6% a 8% e 8% a 10% para estratégias core-plus não são incomuns.
Táticas de valor agregado ou oportunistas podem gerar retornos significativamente melhores. No entanto, imóveis de private equity são suficientemente perigosos para que os investidores possam perder todo o seu investimento se um fundo apresentar um desempenho inferior.
Conclusão
Para ser honesto, há muito o que pensar antes de investir em imóveis de private equity. Se você estiver considerando essa opção, sua melhor chance é consultar um especialista financeiro que possa garantir que você esteja completamente informado sobre os benefícios e riscos. No entanto, você também deve realizar pesquisas sobre quaisquer fundos para os quais esteja pensando em contribuir. É fundamental entender como cada fundo lida com seus encargos e estrutura de investimento. Afinal, você só pode avaliar se um fundo é ou não adequado para você e seu portfólio se entender como ele funciona.
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Referências
