Você já pensou em taxa e como calculá-la? Se assim for, então você não está sozinho. Este artigo irá detalhar o cap rate imobiliário, então fique ligado!
Poucos termos são usados com tanta frequência e, ao mesmo tempo, incompreendidos no investimento imobiliário como “cap rate”. Concentrar-se no retorno potencial ao defender o tamanho do seu investimento planejado geralmente é uma boa ideia.
Uma estatística de retorno conhecida como cap rate estima possíveis retornos sobre investimentos ou retorno de capital. Devido à natureza dos retornos, eles freqüentemente o empregavam em propriedades comerciais com risco elevado (receita operacional).
O que é Cap Rate Imobiliário?
A taxa de capitalização, também conhecida como taxa de capitalização, é uma estatística usada para determinar o quão desejável é um imóvel. É um índice que representa o valor de mercado de um ativo dividido por sua receita operacional líquida (NOI) anual.
No primeiro trimestre de 2023, a taxa média de capitalização para imóveis de varejo nos Estados Unidos foi de 6.14%, de acordo com Statista. O cap rate para imóveis de varejo em shopping centers durante esse período foi de 6.75%, comparado a 5.63% para lojas independentes.
As taxas de limite são normalmente usadas para calcular o valor intrínseco de um ativo e servem como referência para comparação com outras propriedades de tipo semelhante. O tipo, a localização, o tamanho e a idade da propriedade afetam as taxas de cobertura de maneiras diferentes.
A taxa de capitalização é frequentemente utilizada no desenvolvimento e investimento imobiliário. É um dos principais critérios para comparar propriedades semelhantes para aquisição, desenvolvimento, redesenvolvimento e alienação.
Essas qualidades consistem no seguinte:
- Casas de aluguel para várias famílias
- Apartamentos Imóveis comerciais
- Moradias para alugar
- Arrendamento de habitações unifamiliares
Este indicador mostra a proporção do fluxo de caixa da sua propriedade que você está gastando nela. Uma alta taxa de capitalização indica que a propriedade é lucrativa em relação ao seu custo de propriedade. Uma taxa de capitalização baixa indica que o custo de propriedade excede a receita que ela produz.
O que os investidores precisam saber sobre taxas de capitalização
Ao comprar uma propriedade para investimento com dinheiro, os investidores podem estimar sua taxa de retorno projetada usando o cap rate. Independentemente da estratégia de financiamento, esse procedimento funciona. Portanto, os investidores podem avaliar várias propriedades de investimento usando cap rates para criar um campo de jogo justo.
A propriedade de investimento para aluguel é uma boa opção para o cap rate porque depende da receita operacional líquida. Infelizmente, ele não pode ser usado para comprar outros ativos imobiliários, como casas consertadas ou, em algumas situações, aluguéis de curto prazo - as fórmulas de ROI de fluxo de caixa e retorno de caixa sobre caixa, que são igualmente úteis para selecionar um investimento.
Fórmula de Cap Rate Imobiliário
A taxa de capitalização em imóveis é determinada pela seguinte fórmula.
Podemos calcular a taxa de capitalização de várias maneiras. A técnica mais amplamente utilizada envolve a divisão da receita operacional líquida (NOI) da propriedade pelo seu valor de mercado atual para obter a taxa de capitalização de um investimento imobiliário. Matematicamente,
A receita operacional líquida dividida pelo valor atual de mercado é a taxa de capitalização.
Depois de subtrair todos os custos associados à manutenção da propriedade, a receita operacional líquida é a receita anual (antecipada) auferida pelo ativo (como os aluguéis). Esses custos incluem o preço pago pela manutenção contínua da instalação e impostos sobre a propriedade.
A taxa máxima de um investimento é de 5.0%, por exemplo, se uma propriedade de investimento de US$ 1 milhão gerar US$ 50,000 em receita operacional líquida anual (aluguel menos despesas operacionais).
Taxa de Cap = $ 50,000 dividido por $ 1,000,000, ou 5.0%
A segunda iteração é menos popular por dois motivos, no entanto. Em primeiro lugar, produz resultados irracionais para propriedades antigas adquiridas a preço de banana há vários anos ou décadas. Em segundo lugar, não pode ser aplicado a imóveis herdados porque o seu preço de aquisição é zero, inviabilizando a divisão.
Além disso, a primeira versão, que usa o preço de mercado atual em vez do preço de compra inicial definido, é uma representação mais verdadeira porque os preços dos imóveis variam muito.
Uma das melhores faculdades imobiliárias on-line pode ser uma boa opção para qualquer pessoa interessada em aprender mais sobre taxas de capitalização.
Cálculo da Taxa Limite Imobiliária
Depois disso, você pode calcular o lucro líquido usando a fórmula abaixo:
O lucro líquido é igual a (100 – custos operacionais) [%]. * [%] = (100 – taxa de vacância] *Receita bruta
Você pode descobrir o cap rate manualmente usando os cálculos indicados acima ou nossa calculadora de cap rate. Siga estas etapas simples para alcançá-lo:
- Comece determinando o valor do imóvel, o que pode ser feito observando seu preço de venda, por exemplo. Vamos fingir que é $ 200,000 para começar.
- Tenha uma noção de sua renda bruta de aluguel. É apenas a soma de dinheiro que você recebe de seus inquilinos anualmente. Suponha que isso chegue a $ 30,000 por ano.
- Descubra a taxa de vacância. Vamos supor que a casa esteja vazia 2% do tempo.
- Selecione a porcentagem de despesa operacional. Por exemplo, se você precisar gastar $ 500 por mês em taxas, isso equivale a $ 6000 por ano ou 20% de sua renda total.
- Calcule a receita líquida de aluguel usando a fórmula acima: O lucro líquido é calculado como (100 – 20)% * (100 – 2)% * $ 30,000, ou 0.8 * 0.98 * $ 30,000, para igualar $ 23,520.
- Em seguida, calculamos o cap rate dividindo a receita líquida pelo valor do imóvel:
- A taxa de Cap é igual a $ 23,520 / $ 200,000 ou 11.76%.
Limite máximo de imóveis comerciais
Uma taxa de capitalização, às vezes conhecida como “cap rate”, é um cálculo usado em imóveis comerciais para determinar o possível retorno que um investidor poderia receber em um determinado ativo. Normalmente, entre 3% e 20%, o cap rate é indicado como uma porcentagem.
Na maioria dos casos, correlacionamos de forma oposta as taxas de cap e o valor da propriedade. O preço de compra aumenta e diminui inversamente com o cap rate.
Comparável a como os investidores usam múltiplos para avaliar ações ou outros títulos, avaliar imóveis comerciais usando uma taxa de capitalização é semelhante a isso. Por exemplo, uma taxa de cap de 10% é equivalente a 10 vezes.
Um investidor anteciparia ganhar US$ 1 milhão em receita operacional líquida anual com o setor imobiliário se pagasse US$ 10 milhões por um edifício com uma taxa de cap de 10%.
Semelhante a um investidor que compra uma empresa inteira por $ 20 milhões, essa ideia também é usada. 5% do investimento de $ 20 milhões é devolvido se o negócio gerar $ 1 milhão em ganhos em um determinado ano.
Os investidores imobiliários se referem a esse investimento como uma taxa de cap de 5%, enquanto os investidores em ações geralmente se referem a ele como um múltiplo de 20. Um multiplicado pelo cap rate é igual a um, de acordo com a fórmula.
O que é uma boa taxa de cap em imóveis?
Um bom cap rate é aquele em que, em um conjunto de receitas e despesas operacionais “normalizadas”, o cap rate da propriedade em questão é maior do que o de propriedades comparáveis vendidas anteriormente. Como ilustração, considere a compra de uma propriedade multifamiliar com um limite de 6% quando três propriedades próximas da mesma época foram vendidas recentemente por taxas de limite entre 5.50% e 5.75%.
O que significa uma taxa de cap de 7.5%?
Uma taxa máxima de 7.5 indica que você deve antecipar uma receita bruta anual de 7.5% sobre o valor de seu ativo ou investimento. Uma cap rate de 7.5 corresponde a um retorno anual de $ 11,250 para uma propriedade avaliada em $ 150,000.
A taxa de limite de 4.25 é boa?
Uma cap rate de 4.25% (taxa de capitalização de 4.25%) denota um retorno anual de 4.25% sobre o investimento. Em outras palavras, se você comprar uma casa, sua receita líquida anual será igual a 4.25% do preço que você pagou por ela.
O preço ou valor da propriedade é dividido pela receita operacional líquida anual para chegar à taxa máxima de 4.25%.
O que significa uma taxa de cap de 3%?
Uma taxa de capitalização de 3% (taxa de capitalização de três por cento) indica que seu investimento renderá um retorno anual de três por cento. Em outras palavras, se você comprar uma casa, sua receita líquida anual será igual a 3% do preço que você pagou por ela.
Ao dividir a receita operacional líquida anual pelo preço ou valor da propriedade, o cap rate de 3% foi calculado.
Qual é uma boa taxa de limite para propriedades de aluguel em 2023?
Uma taxa de cobertura saudável pode variar de 4% a 12%. 4% pode ser um cap rate decente se você mora em um local com alta demanda e custos, como Nova York ou Los Angeles. Taxas médias de limite de 10% ou mais podem ser vistas em áreas de baixa demanda, como áreas em desenvolvimento ou bairros rurais. Aqui estão algumas outras considerações:
- Renda atual do aluguel da propriedade
- Aceitação de risco
- Previsão de aluguel para o futuro
- Crescimento futuro do valor da propriedade
Uma alta taxa de capitalização pode ser preferível do ponto de vista da lucratividade se o investidor desejar recuperar rapidamente o dinheiro gasto no preço de aquisição. Na avaliação de risco, um cap rate baixo denota um nível mais baixo de risco, enquanto um cap rate alto denota um nível mais alto de risco.
Uma taxa de capitalização mais alta geralmente denota maior risco, enquanto uma taxa de capitalização mais baixa denota risco reduzido, mas recompensas menores. No entanto, os especialistas geralmente consideram 5% a 10% como um "bom" cap rate, enquanto um cap rate de 4% denota risco reduzido, mas um período mais longo para recuperar um investimento.
Perguntas frequentes sobre o cap rate imobiliário
Quando é aceitável solicitar uma taxa de limite?
CComparar as taxas de limite entre duas ou mais propriedades pode ser bastante útil. Conhecer a taxa de capitalização de cada propriedade permitirá determinar qual gera a maior proporção de receita operacional líquida (NOI). Outra maneira de olhar para a taxa de cap é como um medidor da força da propriedade.
Uma hipoteca está incluída em um cap rate?
Seus pagamentos de hipoteca não são levados em consideração ao calcular a taxa de cap. Sua receita operacional líquida anual, menos suas despesas anuais (exceto sua hipoteca), é incluída na fórmula para calcular a taxa máxima. (Para determinar sua taxa máxima, divida esse valor pelo custo da casa.)
Conclusão
As taxas de capitalização ajudam na avaliação da lucratividade. Os investidores imobiliários podem avaliar as propriedades de aluguel usando a fórmula de cap rate, um indicador crucial para determinar o retorno esperado do investimento.
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Referências
