As transações no setor imobiliário se dividem em duas categorias: arm's length e non-arm's length. Uma transação de plena concorrência é um contrato entre duas partes que não se conhecem. Enquanto uma transação não comercial em imóveis ocorre quando o comprador e o vendedor têm um relacionamento pessoal, por exemplo; um acordo entre amigos, familiares ou colegas de trabalho. Este artigo irá orientá-lo sobre como funciona a transação não comercial e as consequências fiscais associadas a ela.
O que é uma Transação Non-Arm's Length em Imóveis?
Uma transação non-arm's length em imóveis ocorre quando o comprador e o vendedor têm um relacionamento anterior; como casamento, relação familiar, amizade, parceria de negócios ou emprego. Quando tal relacionamento existe, há uma possibilidade significativa de que uma parte possa influenciar a outra de alguma forma ou que ambas as partes atuem em conjunto para tentar fraudar o valor justo de mercado da casa. Vejamos este exemplo de uma transação que não seja de mercado de terceiros denominada “fraude hipotecária”. Uma transação ridícula sem compromisso.
Suponha que Peter quer comprar uma casa. Ele conhece seu primo Jack, que prometeu vender sua casa a ele por um preço mais barato de $ 200,000 em troca de $ 200,000 em dinheiro. Considerando que a casa mal vale US $ 150,000 na realidade. Peter, que sabe que Jack confia neles, está tentando explorar o relacionamento de seu primo para aumentar o preço de compra da casa e obter dinheiro adicional. Este tipo de ação é denominado fraude de hipoteca.
O Que É Considerada Uma Transação Arm's Length?
Uma “transação de mercado” no mercado imobiliário é aquela em que o comprador e o vendedor não estão de forma alguma relacionados um ao outro. Cada lado é livre para buscar seus melhores interesses em uma transação dessa natureza, e não há coerção ou manipulação de qualquer tipo.
Qual é a diferença entre uma transação em condições normais de mercado e uma transação sem condições de mercado?
Exemplo de transação sem comprimento de braço
Considere o seguinte cenário: uma mãe quer vender seu carro para seu filho. Ela pode decidir dar ao filho um desconto no carro. Mesmo que ela pudesse conseguir um preço melhor se vendesse para um terceiro. A transação não está em condições normais de mercado neste caso porque o comprador e o vendedor já estão relacionados como membros da família.
Embora este exemplo de transação não comercial seja inofensivo, outros exemplos podem ser mais. Com base no que dissemos anteriormente, a mãe pode pedir ao filho que pague US$ 800,000 pelo carro de US$ 500,000. A criança pode pagar a mais porque acredita no conselho da mãe. Neste ponto, a mãe cometeu uma fraude hipotecária que traz consequências severas, incluindo prisão. Além de tirar vantagem de seu filho. Uma transação non-length arm's expõe ambas as partes e o credor ao risco. Uma vez que os termos e o preço da transação podem ser distorcidos a favor de um lado ou do outro, em vez de uma venda objetiva entre ambas as partes.
Outro exemplo de uma transação não comercial é este. Se um fundador de uma empresa de capital aberto participa do favoritismo, designando um de seus familiares para um cargo importante dentro da empresa; embora outros candidatos mais qualificados estivessem disponíveis. Os acionistas da empresa podem sofrer com isso.
A transação sem comprimento de braço é ilegal?
As transações fora de condições normais de mercado são legais, mas devido à possibilidade de fraude, estão sujeitas a maior escrutínio do que as transações em condições normais de mercado. Ao tentar obter uma hipoteca para uma casa, existem regras adicionais do governo e do credor privado a serem seguidas. Existem algumas coisas que os credores querem evitar nas transações familiares, e algumas delas são para seu benefício.
Porque as transações familiares ou de amigos podem facilmente ser manchadas; os credores querem garantir que tanto o comprador quanto o vendedor estejam agindo em seu próprio interesse. Aceitar um preço próximo ao valor de mercado e não se envolver em fraudes hipotecárias; como deturpação, compradores de palha, preços inflacionados e assim por diante.
Com uma transação non-length arm's, você corre o risco de encontrar mais dificuldades na obtenção de um empréstimo devido às limitações adicionais. No entanto, você pode estar sujeito a impostos adicionais porque o IRS estará observando atentamente para garantir que um valor justo de mercado, bem como um valor de juros, seja pago pela casa. Se você comprar uma casa por um preço mais baixo e depois vendê-la dentro de alguns anos, também poderá estar sujeito a impostos sobre ganhos de capital.
Você deve comprar uma casa à distância de um braço?
Existem inúmeras vantagens em comprar um imóvel de um amigo ou parente, mas combinar vendas de casa e família pode ser complicado às vezes.
#1. Restrições Adicionais
Com uma transação não comercial, você corre o risco de encontrar mais dificuldades na obtenção de um empréstimo devido às restrições adicionais. Você pode estar exposto a impostos adicionais porque o IRS levará em consideração o valor justo de mercado e o valor dos juros que você recebe de sua casa. Se você comprar uma casa por um preço mais baixo e depois vendê-la dentro de alguns anos, também poderá estar sujeito a impostos sobre ganhos de capital.
#2. Conflito de relacionamento
Outros membros da família ou conhecidos que não estão diretamente na transação podem ficar com inveja do cenário em alguns casos. Por exemplo, se você adquirir uma casa que está na família há décadas. Embora isso não tenha efeito direto na transação, pode causar alguns conflitos em seus relacionamentos. Portanto, ao comprar uma casa de um familiar ou amigo, seja cauteloso e consciente da percepção geral.
#3. Mudança financeira
O segundo obstáculo potencial é uma mudança repentina na situação financeira do vendedor. Isso pode levá-los a pedir dinheiro adicional na aquisição; especialmente se eles forneceram financiamento garantido pelo vendedor em vez de um credor hipotecário.
#4. Doação de Patrimônio
Um presente de capital permite que os proprietários vendam suas casas por menos do que o valor de mercado. Isso normalmente facilita as transferências de propriedade entre pais e filhos. O patrimônio líquido é a diferença entre o preço de venda e o valor justo de mercado. Ao documentar a doação de capital, o capital funciona como um adiantamento para o comprador. Isso torna mais fácil garantir uma hipoteca para cobrir o restante do custo.
Consequências fiscais de transações não comerciais
A existência de uma transação não comercial às vezes pode resultar em consequências fiscais significativas para ambas as partes. Quando há consideração inadequada para uma transferência de propriedade. O princípio do non-arm's length pode impactar o resultado fiscal da transação.
Apesar de participar de uma transação não comercial; as partes podem enfrentar consequências fiscais substanciais se a venda não for valor justo de mercado.
Por exemplo, se um vendedor registrar uma transação a um preço superior ao valor justo de mercado para capitalizar os ganhos. Ou se ele documentar uma compra a um preço inferior ao valor justo de mercado (para evitar a dupla tributação), ambas as partes podem estar sujeitas à dupla tributação.
Como resultado, o Internal Revenue Service examina de perto as transações que podem se enquadrar nessa categoria. Isso é para garantir que o imóvel rima com os padrões do mercado.
Na medida em que a transação pode incluir uma doação de capital, o comprador ainda deve declarar o valor justo de mercado como preço de venda e pagar impostos sobre esse valor. A razão é que o presente conta contra esse valor. Nessa base, determinado patrimônio pode ser tributável de acordo com as leis federais de imposto sobre doações.
Qual é a diferença entre o comprimento do braço e o comprimento não do braço?
Nas transações a distância, o comprador e o vendedor não tentam influenciar um ao outro de forma alguma. No entanto, em uma transação não-combinada, também chamada de transação “arm-in-arm”, os compradores e vendedores já se conhecem, seja pessoalmente ou através de negócios.
Situações Comuns de Não Comprimento do Braço
Embora as transações não comerciais sejam frequentemente dentro das vendas de propriedades familiares, essa categoria abrange qualquer tipo de relacionamento íntimo, de amigos a proprietários, colegas de trabalho e outros.
Abaixo estão cenários comuns em que ocorrem transações de não-comprimento:
#1. Venda de curto prazo.
Uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário obtém o consentimento de seu credor para vender sua propriedade por menos do que a dívida restante em sua hipoteca; que tem um impacto financeiro negativo sobre o credor. Como o credor está disposto a perder dinheiro nesse tipo de transação, ele só o fará se puder confirmar que é uma transação típica e não comercial.
#2. Fechamento Duplo.
Um fechamento duplo ocorre quando duas transações ocorrem consecutivamente. Isso acontece quando a primeira transação é muito menor que o valor da segunda transação que ocorre imediatamente depois. A primeira transação será fora de mercado, uma vez que não reflete o valor justo de mercado.
#3. Aluguel próprio.
Como parte de um contrato de aluguel com um inquilino leal, o proprietário pode definir o preço de uma propriedade abaixo de seu valor justo de mercado. Se este for o caso, ambas as partes podem precisar concordar com uma doação de capital sobre a transação não comercial para evitar futuras consequências fiscais.
#4. Valor Manipulado
Um comprador e um vendedor podem concordar em precificar uma casa muito mais alta do que o verdadeiro valor de mercado para manipular o valor de revenda futuro da propriedade. No entanto, como os imóveis são avaliados com base no valor justo de mercado, essa venda resultará em problemas fiscais para ambas as partes.
Conclusão
Uma transação não comercial ocorre quando o comprador e o vendedor já têm um relacionamento pessoal ou profissional. Enquanto o comprimento do braço não tem relação pessoal. Ambos são legais, mas a maioria dos credores e corretores favorece as transações em condições normais de mercado, uma vez que são mais simples e mais benéficas para as partes relevantes.
É importante distinguir entre os dois ao fechar um negócio para evitar consequências de transações fiscais não comerciais se deturparem sua situação. Em geral, as autoridades e os credores relevantes garantem transações justas, independentemente da relação comprador-vendedor.
Perguntas frequentes sobre transações que não sejam Arm's Length
O que é hipoteca não comercial?
A Hipoteca Non-Arm's Length é um empréstimo no qual os fundos de um Plano Autodirigido elegível são emprestados a si mesmo ou como co-mutuário a um cônjuge, filho ou outro parente de sangue, casamento ou outra conexão
O que é renda fora do alcance do braço?
Renda não comercial é o valor da receita não comercial, incluindo o valor total, não simplesmente a parte que excede o valor que teria sido obtido se as partes estivessem negociando em condições normais.
Posso comprar uma casa em conjunto com o meu filho?
Sim. Muitos credores ficam felizes em aprovar as hipotecas conjuntas dos membros da família. Muitos pais solicitam uma hipoteca em conjunto com seus filhos para ajudá-los a subir na escada da propriedade.
A FHA permite doação de capital?
A FHA permite doações de capital desde que a residência seja vendida de um membro da família para outro. Como os empréstimos do VA e do USDA não precisam de um pagamento inicial, as doações de capital são incomuns.
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