Investir em uma casa multifamiliar pode ser uma ótima maneira de começar como investidor imobiliário e um ótimo meio de ganhar passivamente. Devido ao fato de que as propriedades multifamiliares estão em grande demanda agora, as recompensas financeiras também serão equivalentes a essa demanda. No entanto, o que é exatamente uma casa multifamiliar e como saber se é o investimento ideal para você? Neste artigo, explicaremos o que é uma casa multifamiliar, a diferença entre comprar e construir uma casa multifamiliar se você puder comprar uma casa com um empréstimo FHA e os diferentes empréstimos à habitação multifamiliar.
O que é uma casa multifamiliar?
Uma casa multifamiliar é uma estrutura única projetada para abrigar várias famílias que vivem separadas. Isso pode incluir um duplex (duas casas em um prédio), casas unifamiliares ou pequenos prédios de apartamentos com até quatro unidades. (Propriedades comerciais são conhecidas como edifícios com mais de quatro unidades.)
O proprietário de uma casa multifamiliar tem a opção de morar em uma unidade e alugar as outras, ou morar em outro imóvel e alugar todas. Você é considerado um investidor se não residir no imóvel e as condições para receber uma hipoteca são diferentes. Você pode maximizar a receita de aluguel prevista da propriedade para ajudá-lo a se qualificar para uma hipoteca e obter um empréstimo maior.
“Quando você está olhando para uma casa unifamiliar, está pensando apenas em suas próprias necessidades”, explica Charlotte Winckowski, uma associada de vendas do Re/Max Central Group em Toledo, Ohio. “Quando você está olhando para uma casa multifamiliar, precisa pensar nela mais como um negócio: quais serão as necessidades de seus inquilinos? Que tipo de receita ela produzirá e quais serão suas despesas?”
Aqui está um resumo de alguns dos diferentes tipos de uma casa multifamiliar
#1. Dúplex
Um duplex é uma residência de dois andares onde cada andar abriga uma família diferente. Embora compartilhem uma porta da frente, cada unidade terá sua própria entrada.
#2. Moradia
Duas famílias dividem uma casa em uma casa geminada, dividida por uma parede interna. Ambas as famílias compram suas casas de forma independente e cada uma tem sua própria entrada.
#3. Complexo de Apartamentos
Um complexo de apartamentos com várias unidades é um edifício único com pelo menos cinco unidades diferentes. Os moradores frequentemente compartilham recursos, como piscina, garagem ou playground.
#4. Casa Geminada
Uma casa geminada é uma habitação unifamiliar com uma parede compartilhada com outra propriedade. Assemelham-se a casas geminadas na aparência.
Casa multifamiliar vs casa unifamiliar
Existem algumas diferenças importantes entre investir em uma casa unifamiliar ou multifamiliar.
Preço
O preço será a diferença mais significativa. Uma casa unifamiliar é uma maneira mais barata e simples de começar a investir em imóveis.
Empréstimo
Para uma casa unifamiliar, você provavelmente pode obter uma hipoteca convencional. Uma propriedade multifamiliar, por outro lado, quase certamente exigirá um imóveis comerciais empréstimo. E, especialmente se você é novo no investimento imobiliário, os credores quase certamente precisarão de um adiantamento de 20%.
Risco
As casas unifamiliares também são mais fáceis de vender. Então você não precisa se preocupar
AMPLIAR
Já um imóvel multifamiliar é mais fácil de dimensionar e rende um maior fluxo de caixa mensal. Também é menos difícil tentar “hackear a casa” em uma casa multifamiliar. Isso implica que você resida em uma unidade enquanto aluga as outras.
Privacidade
Por causa das paredes compartilhadas, quem mora em casas multifamiliares pode ter menos privacidade do que quem mora em casas unifamiliares.
Prós e contras de viver ou investir em uma multi-família
Investir em propriedades multifamiliares tem vantagens e desvantagens. Os investidores devem certificar-se de que este tipo de propriedade se adequa ao seu orçamento e às suas necessidades. Vamos começar com algumas das vantagens e desvantagens mais importantes a serem examinadas.
Prós de uma casa multifamiliar
- A renda de aluguel gerada por sua casa pode ser usada para ajudar a compensar o custo de sua hipoteca e outras despesas de moradia, fornecendo assim uma fonte regular de renda.
- Será mais fácil lidar com reparos e manutenção. É menos provável que você note dificuldades graves se você mora em ou perto de sua casa alugada, e você poderá responder mais rapidamente se surgirem problemas.
- Grande parte da manutenção da sua casa pode ser baixada como uma despesa comercial, e você pode ratear alguns de seus pagamentos de juros de hipotecas.
- É uma ótima alternativa para famílias de várias gerações que desejam estar próximas, mantendo sua privacidade (ou ajuda a manter a opção aberta no futuro).
- Você pode manter a propriedade como um investimento gerador de renda, mesmo que eventualmente se mude para sua própria casa, ganhando ainda mais se começar a alugar seu antigo apartamento.
Contras de uma casa multifamiliar
Há desvantagens em comprar uma casa multifamiliar, assim como em qualquer propriedade alugada. A seguir estão as desvantagens mais significativas a serem consideradas:
- Comprar uma casa multifamiliar pode custar mais adiantado do que comprar uma casa unifamiliar porque você está comprando várias unidades.
- Ser senhorio requer dedicação e tempo, e viver com os seus inquilinos significa que, de tempos a tempos, é provável que seja incomodado pelas batidas dos seus inquilinos à sua porta com problemas de manutenção ou reparação. Você também precisará ter certeza de que está confiante em sua capacidade de negociar condições de locação e selecionar inquilinos.
- Você ainda é responsável pelo pagamento de sua hipoteca se suas unidades estiverem vagas ou se um inquilino estiver atrasado com o aluguel. Você também deve contabilizar o custo de (em breve) resolver problemas
- Você vai precisar de um fundo de emergência significativo. Quanto mais unidades você tiver, menos uma propriedade individual afetará seu fluxo de caixa total; no entanto, os proprietários devem reservar um fundo de emergência para lidar com reparos imprevistos e aluguel de unidades vagas.
- Vender uma propriedade multifamiliar com inquilinos pode ser mais difícil porque você precisará organizar exibições e avaliações, além de manter os inquilinos informados sobre o processo.
- Quando o aluguel está vencido, há reclamações de barulho ou a propriedade está danificada, para citar alguns desafios que os proprietários podem enfrentar, você deve ser capaz de lidar com os locatários de maneira profissional.
Maximizando o ROI de residências multifamiliares
Uma casa multifamiliar é quase sempre usada como propriedade de investimento pelo proprietário. O setor imobiliário ainda é a opção de investimento de longo prazo mais popular nos Estados Unidos. É crucial entender todos os custos envolvidos com a propriedade, incluindo não apenas sua hipoteca, impostos sobre a propriedade e seguro de proprietário, mas também utilitários, agente imobiliário taxas, publicidade (para atrair inquilinos) e honorários advocatícios, a fim de tirar o máximo proveito do seu investimento.
O que procurar ao comprar uma casa multifamiliar
Certas características-chave de qualquer unidade multifamiliar fazem dela um bom investimento. Antes de comprar uma nova propriedade, os potenciais investidores devem entrar em contato com um agente imobiliário certificado sobre propriedades em sua região.
A seguir estão algumas das coisas mais importantes para procurar:
#1. Localizações
Um dos fatores mais importantes que determinam quão simples é localizar inquilinos é a localização do imóvel. Isso também afetará o valor do aluguel que você pode cobrar. fazer pesquisas para encontrar um imóvel em uma área desejável.
#2. Renda de aluguel potencial
Que tipo de renda de aluguel você pode esperar fazer? Você pode precisar calcular quanto precisará ganhar para cobrir a hipoteca, reparos prováveis e outras despesas para descobrir sua renda potencial de aluguel.
#3. O número de unidades
Quanto mais apartamentos a propriedade tiver, mais inquilinos em potencial você terá. Determine o número desejado de unidades com base no seu orçamento e na quantidade de dinheiro que deseja ganhar.
#4. Vendedor de imóveis
Finalmente, você deve realizar uma pesquisa sobre a pessoa que vende o imóvel. Eles têm um histórico de manutenção da propriedade?
Determinando se você se qualifica para residência multifamiliar
Antes de iniciar o processo de compra, você precisa determinar se é ou não elegível para uma hipoteca em uma propriedade multifamiliar. É necessário considerar os seguintes fatores ao comprar uma propriedade multifamiliar de 2 a 4 unidades, cujo tipo pode ser obtido de muitos credores residenciais
Guia passo a passo para comprar uma casa multifamiliar
Para comprar com sucesso propriedades multifamiliares, é importante ter uma sólida compreensão de por onde começar, como escolher um tipo de empréstimo e o que envolve fazer uma oferta forte.
A seguir, examinaremos mais de perto o processo de compra de casas multifamiliares e como você pode melhorar suas chances de identificar e aproveitar novas oportunidades no processo.
#1. Encontre uma casa multifamiliar
Para começar, ao comprar uma casa multifamiliar, você deve procurar um imóvel que tenha sua situação em um bairro que seja o mais acessível aos inquilinos no futuro. Em sua busca por unidades e imóveis para locação, fique de olho em bairros com distritos escolares de qualidade, bairros em desenvolvimento e cidades com alta concentração de atrações turísticas e destinos com potencial de sobrevivência. Porque, afinal, uma localização desejável atrai inquilinos de alta qualidade que estão dispostos a pagar um prêmio para residir na propriedade.
Você também precisará trabalhar com um corretor de imóveis local. Eles podem ajudá-lo a decidir onde comprar e se uma casa é cara.
Você também deve realizar seu próprio estudo sobre o local, principalmente se não estiver familiarizado com ele ou não residir nas proximidades. Isso pode implicar visitar um bairro várias vezes em dias diferentes para entender adequadamente seu caráter. Um pouco de pesquisa pode salvá-lo de comprar em uma área terrível.
#2. Escolha um empréstimo
Ao comprar uma casa multifamiliar, é fundamental saber qual o programa de financiamento e o fornecedor a utilizar. De qualquer forma, um investimento imobiliário bem-sucedido envolve adquirir a melhor taxa de juros possível, controlar o fluxo de caixa e considerar como as diferentes categorias de ativos se misturam ao seu portfólio total de investimentos.
Um fator a ter em mente é que certos credores online só financiarão propriedades de duas unidades. Essa forma de investimento é perfeita para proprietários que desejam administrar vários imóveis multifamiliares ou para quem deseja morar em um apartamento e alugar o outro para obter uma renda extra.
Caso contrário, as hipotecas/empréstimos convencionais são a opção mais popular para o investimento na compra de casas multifamiliares. Você pode ser elegível para um empréstimo FHA ou VA por meio de várias empresas hipotecárias, se um dos apartamentos for sua residência principal,
Depois de garantir o financiamento, você está pronto para fazer uma oferta.
#3. Fazer uma oferta
Ao fazer uma oferta em uma propriedade multifamiliar, você deve consultar seu agente. Antes de seu agente se reunir com o agente de vendas em seu nome, considere a oferta mais alta que você está disposto a fazer (com base em seu orçamento e limites de financiamento).
Seu agente se reunirá com o agente do vendedor para negociar. Sua oferta para adquirir a propriedade multifamiliar pode ser aceita. Contrapropostas são normais, então não se decepcione se tiver que renegociar várias vezes.
Depois que o vendedor aceita sua oferta, o procedimento de fechamento começa. Adquira o seguro, agende uma inspeção e lide com os custos de fechamento agora.
#4. Renove e prepare-se para seus inquilinos
Após o fechamento, você pode começar a reformar seu novo imóvel multifamiliar e se preparar para locatários. Este processo inclui a renovação/reparação e a elaboração de uma estratégia de gestão.
Reparar e renovar
Antes de começar a alugar unidades, verifique se sua casa multifamiliar atende códigos municipais.
Você também pode substituir maçanetas, luminárias, puxadores de armário e pintura. Lembre-se de que essas reformas podem ajudá-lo a atrair mais inquilinos, aumentar o aluguel e aumentar a receita operacional líquida geral.
Certifique-se de ter uma estratégia de manutenção. Esse plano deve incluir solicitações de reparo do inquilino, manutenção do prédio, cuidados com a grama e remoção de neve.
Crie um plano de gestão
Por fim, você deve decidir como administrará seus apartamentos de aluguel multifamiliares e anunciará para possíveis inquilinos. Antes de fazer essa escolha, considere quanto tempo você pode dedicar à sua propriedade.
Como parte de seu planejamento, você deve criar um orçamento para sua propriedade multifamiliar que considere despesas correntes, atualizações e demandas de fluxo de caixa.
Empréstimos Multifamiliares
O crédito à habitação multifamiliar permite aos investidores comprar ou refinanciar imóveis com duas a quatro unidades ou cinco ou mais unidades. Além disso, os empréstimos à habitação multifamiliares oferecem taxas baratas e períodos de até 35 anos para investidores novos e experientes.
Existem quatro formas de crédito à habitação multifamiliar:
#1. Empréstimo residencial multifamiliar convencional
Indicado para investidores que procuram financiamento multifamiliar padrão para duas a quatro unidades em bom estado de conservação.
#2. Empréstimos residenciais multifamiliares apoiados pelo governo
Os empréstimos imobiliários multifamiliares garantidos pelo governo são melhores para investidores com cinco ou mais unidades ou proprietários de propriedades de duas a quatro unidades, como Fannie Mae, Federal Home Loan Mortgage Company (Freddie Mac) ou Federal Housing Administration (FHA). .
#3. Carteira de Crédito Habitação Multifamiliar
Este empréstimo é ideal para investidores que desejam financiar muitas propriedades, mas não são elegíveis para empréstimos regulares.
#4. Empréstimo multifamiliar de curto prazo
Investidores fixos que desejam comprar rapidamente uma propriedade problemática se beneficiarão do financiamento multifamiliar de curto prazo.
Benefícios de construir uma casa multifamiliar
Construir uma casa multifamiliar é uma alternativa à aquisição de uma. A abordagem e a análise são radicalmente diferentes quando se trata de construir uma casa multifamiliar. Em vez de se preocupar em produzir um investimento multifamiliar lucrativo, os investidores podem determinar o layout e as qualidades do edifício.
Construir uma casa multifamiliar de baixo para cima significa que tudo será completamente novo e você não terá que se preocupar com estilos desatualizados, infraestrutura limitada, fiação desatualizada ou outros problemas futuros.
Ao construir uma nova casa multifamiliar, você tem a opção de selecionar a localização, comodidades e tecnologias de ponta, além de utilizar processos criativos de construção. Outra vantagem é que você pode escolher o local para sua nova estrutura.
Considerando o aumento dos valores das propriedades ao longo do tempo, um apartamento novo significa que você pode exigir aluguéis mais altos. Embora construir uma casa multifamiliar de baixo para cima possa custar mais inicialmente, valerá a pena a longo prazo, economizando dinheiro e permitindo que você obtenha um retorno maior.
Posso comprar uma casa multifamiliar com um empréstimo FHA?
Os empréstimos FHA são um programa apoiado pelo governo federal que permite que indivíduos com baixa adiantamento, crédito ruim ou outros desafios financeiros para comprar uma casa. “Os empréstimos da FHA podem ser utilizados para comprar uma casa multifamiliar?” é uma pergunta frequente.
Em resumo, os empréstimos da FHA podem ser usados para comprar uma casa multifamiliar, mas existem alguns requisitos. Quando um comprador pretende morar em apenas uma unidade de uma casa multifamiliar, ele pode ser elegível para um empréstimo da FHA.
Para que os empréstimos FHA sejam usados para comprar uma casa multifamiliar, os seguintes requisitos devem ser atendidos
- O mutuário deve residir na propriedade como sua casa principal por um período mínimo de um ano.
- A casa principal deve ser ocupada dentro de um determinado período de tempo estipulado pelo credor.
- Uma unidade multifamiliar contendo até quatro unidades.
- A propriedade deve atender aos requisitos de empréstimo(s) da FHA para comprar uma casa multifamiliar.
Ao considerar um empréstimo para um imóvel multifamiliar, o banco pode levar em consideração outros critérios, como a relação dívida/renda após o recebimento do aluguel e se o mutuário já foi proprietário do imóvel.
Outras considerações não relacionadas a empréstimos incluem a legislação local do proprietário, o compromisso de tempo e dinheiro de alugar uma propriedade e outras diligências para garantir que a propriedade seja perfeita para você. Outras considerações não relacionadas a empréstimos incluem a legislação local do proprietário, o compromisso de tempo e dinheiro de alugar uma propriedade e outras diligências para garantir que a propriedade seja perfeita para você.
Conclusão
Comprar e construir e, posteriormente, alugar uma casa multifamiliar tem inúmeras vantagens e desvantagens. No entanto, é uma maneira brilhante de iniciar sua carreira de investimento imobiliário e você pode até morar em uma das unidades. No entanto, isso exigirá uma quantidade significativa de seu tempo e dinheiro, portanto, certifique-se de estar à altura da tarefa.
Perguntas Frequentes:
O que é considerado uma casa multifamiliar?
Uma casa multifamiliar é uma estrutura que permite ganhar dinheiro com várias propriedades dentro da mesma casa. Isso pode consistir em um prédio de apartamentos, um triplex ou até mesmo uma casa geminada.
Quanto custa construir uma casa multifamiliar?
Ao considerar a construção de uma casa multifamiliar, existem inúmeras despesas a serem consideradas. Por exemplo, custo do terreno, taxas de arquitetura, taxas de empreiteiros, encanamento, trabalho elétrico, custos de pintura.
Posso comprar uma casa multifamiliar com um empréstimo fha?
Um empréstimo FHA pode ser usado para comprar uma casa multifamiliar, mas existem alguns requisitos.
O que devo observar ao comprar uma casa multifamiliar?
Ao comprar uma casa multifamiliar, você deve observar fatores como localização, renda potencial de aluguel, número de unidades e vendedor do imóvel.
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