Uma de suas tarefas mais importantes como inquilino é garantir que você possa cumprir os requisitos do seu contrato, principalmente a duração. Mesmo que você tenha um contrato de aluguel mensal, você ainda deve seguir os termos do contrato para evitar multas como multas por atraso ou anular seu reembolso. Você precisa rescindir um contrato de aluguel de apartamento antecipadamente sem multa? O que acontece se você quebrar seu contrato de aluguel? Saiba como quebrar um aluguel de apartamento sem multa e seguir em frente com sua vida.
Razões para quebrar um aluguel de apartamento sem pagar multa
Existem várias situações em que você pode rescindir o contrato de aluguel do apartamento antecipadamente sem incorrer em multa.
#1. A unidade de aluguel é ilegal.
Proprietários sem escrúpulos ou proprietários tentando ganhar dinheiro rápido converterão ilegalmente quartos vagos em apartamentos alugados. Se você não sabia que o apartamento havia sido indevidamente transformado em aluguel, você tem o direito de rescindir o contrato e receber todo ou parte do seu depósito de volta. Se você acredita que está morando em um apartamento alugado convertido ilegalmente, consulte as leis de habitação do seu estado para ver onde pode obter ajuda legal.
#2. Não seguir os códigos de habitação locais ou estaduais
Você tem direito a um ambiente de vida seguro e habitável. Se o seu apartamento não atende aos requisitos locais de saúde e segurança, você definitivamente deve rescindir seu contrato mais cedo! Água corrente e eletricidade devem estar disponíveis, bem como encanamento, aquecimento e estruturas de som. Qualquer problema grave que possa comprometer sua saúde, segurança ou bem-estar é causado pela quebra do aluguel do apartamento sem penalidade.
O problema é que, a menos que a situação represente um perigo iminente para sua pessoa, você deve dar tempo para o proprietário resolver o problema. Depois de enviar ao seu senhorio uma notificação por escrito sobre o seu problema, você deve esperar um período de tempo razoável para que ele o resolva. Se o seu senhorio ainda se recusar a resolver o problema, pode apresentar uma queixa legal junto da autoridade habitacional local.
#3. Violação dos seus direitos de inquilino
Qualquer violação de seus direitos de inquilino também pode fazer com que você rescinda o contrato de aluguel do apartamento sem penalidade. Por exemplo, se o seu senhorio violar os seus direitos de privacidade ao visitar os seus apartamentos alugados legalmente sem aviso prévio, pode apresentar uma queixa no tribunal de pequenas causas contra eles. Você pode rescindir seu contrato antecipadamente se obtiver uma decisão judicial indicando que seus direitos de inquilino foram violados.
#4. Serviço militar
Se você é um membro ativo e em tempo integral de qualquer ramo militar, o Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) permite que você rescinda um contrato de aluguel de apartamento antecipadamente sem penalidade se você for chamado para o serviço. Você deve incluir uma cópia de seus pedidos com sua notificação de intenção de desocupar.
#5. Atividade criminosa no local
Em muitos lugares, uma vítima de violência doméstica ou outras formas de conduta criminosa que ocorre dentro da unidade alugada pode rescindir o contrato de aluguel do apartamento antecipadamente sem penalidade. Você deve ser capaz de fornecer provas da ação criminal, como relatórios policiais, documentos médicos ou ordens judiciais.
Possível penalidade por quebrar um aluguel de apartamento
Você pode correr o risco de ser multado se violar o contrato de aluguel do apartamento. E eles não são mutuamente exclusivos, então você pode ter várias experiências ao mesmo tempo.
#1. O proprietário do imóvel tem o direito de processá-lo.
O proprietário do imóvel pode processá-lo por aluguel não pago se o motivo da quebra do contrato não for protegido por leis estaduais ou regras que regem as relações inquilino-proprietário do imóvel. É mais provável que ocorra se:
- Quando o saldo restante do aluguel supera em muito os possíveis custos judiciais de um processo, você desocupa no início de sua locação.
- O proprietário está ciente de seu paradeiro.
- O proprietário descobre que você tem meios para pagar o aluguel, se solicitado.
- A unidade alugada está desocupada há algum tempo, e os esforços para voltar a alugá-la foram inúteis.
- Se o proprietário do imóvel lidou com inquilinos desagradáveis no passado, eles não hesitarão em levá-lo ao tribunal se valer a pena.
Mesmo que a lei aplicável não abranja sua opção de quebra de aluguel, você pode apresentar uma defesa. Em vários estados, por exemplo, os donos de imóveis devem demonstrar esforços de boa fé para re-alugar apartamentos abandonados. Eles não podem simplesmente deixar uma unidade vazia até que o contrato expire e então processar o infrator pelo aluguel atrasado.
No entanto, se você não tiver um caso sólido para violar seu contrato, o juiz quase certamente decidirá a favor do proprietário do imóvel. Se você já saiu da cidade, pode não valer a pena o seu tempo e dinheiro para voltar e fazer uma aparição. Muitos inquilinos despejados não.
#2. Você pode enfrentar um julgamento monetário.
Uma sentença de dinheiro, também conhecida como sentença de crédito, será emitida se um tribunal determinar que você está legalmente obrigado a pagar o restante do aluguel devido. Você pode evitar danos de crédito a longo prazo fazendo o seguinte:
- Negociar um acordo de pagamento mutuamente aceitável no tribunal é algo que você não pode realizar a menos que pareça defender seu caso.
- Se possível, pague a sentença integralmente no local.
Como resultado do Plano Nacional de Assistência ao Consumidor, sentenças e ônus fiscais não aparecem mais nos relatórios de crédito ao consumidor mantidos pelas três principais agências de relatórios de crédito. Como resultado, eles podem não ter um impacto direto na sua pontuação de crédito.
Eles são, no entanto, juridicamente vinculativos. Um julgamento de dinheiro em favor do proprietário do imóvel pode permitir que ele guarneça seus ganhos (até 25% de sua renda disponível) e possivelmente sua conta bancária. Se você mora em um estado de propriedade comunitária, os bens de seu cônjuge também podem ser penhorados.
#3. Você pode ser obrigado a lidar com cobradores de dívidas.
Se o proprietário do imóvel decidir não buscar uma decisão judicial para recuperar o aluguel em atraso, ele pode contratar uma agência de cobrança para recuperar a dívida em seu nome.
Apesar do fato de que a lei federal limita a extensão em que as empresas de cobrança podem cobrar dívidas, as agências de cobrança são geralmente mais agressivas do que os detentores originais. Você saberá se um leva o seu caso. Além disso, a agência de cobrança que herda sua obrigação de quebra de aluguel pode fazer o que o proprietário do imóvel não fez: buscar uma sentença monetária em tribunal.
Você deve tentar evitar a todo custo a cobrança de dívidas. Isso terá uma influência negativa na sua pontuação de crédito. Se você está preocupado com o fato de o proprietário do imóvel contratar uma agência de cobrança, inscreva-se no monitoramento de crédito da TransUnion. A cada mês, você também pode usar o Credit Karma para verificar sua pontuação de crédito gratuitamente.
#4. Seu depósito de segurança pode ser perdido.
Uma das muitas razões pelas quais você pode perder seu depósito de segurança é quebrar seu contrato de aluguel. Mesmo que o proprietário decida não processá-lo, ele pode confiscar seu depósito, geralmente na totalidade.
A maioria dos estados exige um ou dois meses de aluguel como depósito de segurança. Apenas alguns estados, como Ohio e Nova York, têm limites legais para depósitos de segurança para apartamentos sem controle de aluguel. Os municípios desses estados podem impor limitações reduzidas de depósito de segurança.
#5. Você pode ter problemas para encontrar novas moradias.
Embora os julgamentos de dinheiro para aluguel não pago não reflitam mais nos relatórios de crédito, as dívidas permanecem e é improvável que o proprietário esqueça que você violou seu contrato. Isso pode voltar para assombrá-lo enquanto você procura um lugar para morar.
Mesmo se você omitir o endereço em que quebrou o contrato de aluguel ou hipoteca, uma verificação normal de antecedentes e uma pesquisa de propriedade o revelarão, bem como a identidade do proprietário do imóvel. O fato de você ter deixado de fora o endereço do problema é uma bandeira vermelha por si só. Considere a conversa que ocorrerá entre o proprietário que você contratou e o proprietário ou credor hipotecário de sua futura casa em potencial.
O senhorio despejado também pode denunciar a violação do contrato de arrendamento às agências de notificação de inquilinos, como a Agência de Proteção ao Senhorio. Os inquilinos podem ter pouca ou nenhuma opção para remover material depreciativo e talvez falso desses recursos vagamente controlados.
#6. Você pode ter dificuldades financeiras contínuas.
Quando o dinheiro está apertado e as economias são baixas, qualquer taxa extra relacionada à moradia pode ser suficiente para desviar seu orçamento. Encontrar-se responsável por vários meses de aluguel não pago após o proprietário obter um julgamento monetário pode ser desastroso para suas finanças.
Se passos mais suaves, como aconselhamento de crédito, não forem suficientes, sua melhor escolha pode ser declarar falência, uma decisão dura que terá um impacto negativo a longo prazo em seu crédito.
O que acontece se eu me mudar antes do término do contrato?
Se você tiver que sair antes do final do seu contrato de aluguel, seu proprietário ou agente ainda poderá forçá-lo a pagar o aluguel que você deve até o final do seu contrato. Por exemplo, se você tem um contrato de aluguel de 6 meses e sai depois de três meses, pode ser obrigado a pagar os três meses restantes de aluguel.
Como posso rescindir meu contrato antecipadamente?
De acordo com a Lei de Proteção ao Consumidor (CPA), seção 14, você pode cancelar seu contrato de locação existente mediante aviso prévio de vinte dias úteis, mas isso deve ser feito por escrito. Você será responsável pelo seu aluguel até o final do período de aviso prévio.
Mitigação das Consequências Financeiras de uma Dissolução de Arrendamento
Mesmo que sua ação de quebra de aluguel não seja coberta pelas leis estaduais de proteção ao inquilino, essas técnicas podem mitigar seu impacto financeiro.
#1. Documentar tudo
Primeiro, documente qualquer coisa que possa apoiar sua reivindicação se você acredita que sua decisão de quebrar seu contrato é justificada por estatuto estadual ou local. Acompanhe:
- Horários e datas importantes: O dia em que você observou pela primeira vez uma preocupação de habitabilidade, por exemplo, ou a data de uma chamada da polícia para o apartamento ao lado são exemplos.
- Registros de Serviço ou Inspeção: Acompanhe quaisquer eventos ou custos associados ao problema, como uma verificação do forno que confirmou a necessidade de substituição.
- Comunicação com o proprietário sobre o problema: E-mails, cartas enviadas, notificações legais, resumos de chamadas telefônicas ou gravações (se permitido por lei) e resumos de conversas pessoais são todos aceitáveis.
Se for o caso, é muito menos provável que você ganhe no tribunal se não tiver a documentação adequada.
#2. Informar o proprietário do imóvel de sua obrigação de mitigar os danos.
A maioria dos estados exige que os proprietários de imóveis de aluguel tomem medidas razoáveis para re-alugar unidades vagas antes que o contrato expire. É referido como uma “responsabilidade de reduzir danos” em juridiquês. Nolo compilou uma lista detalhada de estados que têm o dever de reduzir as perdas e onde a lei é menos clara.
Se você mora em um estado de dever de mitigação, verifique sites de listagem de aluguel como Apartments.com, sites de classificados on-line proeminentes como Craigslist e bancos de dados públicos de imóveis como Zillow para monitorar os esforços do proprietário do imóvel para re-alugar a unidade que você desocupado. Se eles não parecerem estar fazendo esforços razoáveis, ou se eles solicitarem formalmente o aluguel em atraso logo após você se mudar, envie-lhes um aviso por escrito de sua responsabilidade de mitigação.
O aviso deve direcioná-los para o estatuto estadual aplicável e descrever sucintamente suas disposições, incluindo o significado de “esforços razoáveis” e como as medidas que eles tomaram ou deixaram de tomar até o momento ficam aquém desse limite. Deixe claro em sua carta que o proprietário do imóvel não pode simplesmente deixar seu prazo de locação terminar, re-arrendar o espaço em um novo contrato de longo prazo e, em seguida, processá-lo por aluguel.
#3. Encontre um subinquilino
Mesmo que o proprietário tenha a obrigação legal de voltar a alugar a unidade, é melhor fazer seus próprios esforços razoáveis para ajudar no processo.
Subarrendar a unidade pelo restante do prazo de locação é uma das maneiras mais simples de resolver um contrato quebrado. Muitos arrendamentos habitacionais proíbem claramente a sublocação; no entanto, se o seu não o fizer, notifique o proprietário do imóvel sobre sua intenção de sublocar. Você pode anunciar o espaço em sites gratuitos ou de baixo custo que os possíveis locatários em sua região frequentam, como Craigslist, Nextdoor ou Roommates.com.
É fundamental que você seja franco sobre seu desejo de sublocar. Os proprietários de imóveis estão compreensivelmente apreensivos com os subinquilinos e, no mínimo, submeterão o seu à mesma verificação de inquilino que todos os outros. Também é do seu interesse, porque você ainda é responsável pelo arrendamento e aluguel, mesmo que subloque.
O subinquilino ideal é alguém com quem você tenha um relacionamento anterior e possa atestar com confiança. Conheço inquilinos que foram queimados por inquilinos obscuros com os quais não tiveram nenhum relacionamento anterior.
#4. Alterar seu aluguel
Se você não quiser ser responsável pelo seu aluguel depois de sair, poderá transferi-lo para um novo locatário. Os cessionários assumem a responsabilidade legal pelo aluguel devido após a data da transferência, absolvendo o inquilino anterior e permitindo que você rescinda seu contrato antecipadamente sem obrigações remanescentes além de quaisquer multas legalmente permitidas por danos ou sujeira que você cometeu.
Antes de investir tempo e esforço para encontrar novos inquilinos, certifique-se de que seu contrato é transferível. Se o seu arrendamento for transferível, o proprietário do imóvel não pode impedi-lo de fazê-lo, mas você ainda pode estar sujeito a um período de aviso prévio necessário, que normalmente é de 30 a 60 dias. Se a transferência não for explicitamente aprovada, você pode solicitá-la, mas o proprietário do imóvel pode ter autoridade para recusar.
Em qualquer cenário, seja honesto. Muitos proprietários estão preocupados com as transferências de arrendamento pelas mesmas razões que estão preocupados com os acordos de sublocação. Evidências anedóticas sugerem que os proprietários impedem as tentativas dos inquilinos que partem de transferir os arrendamentos, mesmo quando o arrendamento permite expressamente as transferências.
#5. Forneça o máximo de antecedência possível
Quanto maior o período de aviso prévio, menor a probabilidade de sua unidade ficar desocupada quando você sair. Se possível, vá além do período de notificação obrigatório do seu estado.
#6. Opte por um arrendamento de curto prazo.
A tolerância do meu senhorio foi, sem dúvida, influenciada pelo fato de que o contrato que eu rompi era de apenas seis meses. E, felizmente para mim e minha esposa, pudemos transferir para um aluguel mensal pouco antes de comprar nossa primeira casa. Estávamos livres e limpos no final do nosso último mês no apartamento.
Se você estiver prestes a renovar seu contrato de aluguel e antecipar a mudança antes da próxima data de renovação, pergunte ao proprietário se você pode obter um prazo de renovação inferior a um ano. Mensal é preferível, mas muitos empresários não estão dispostos a arriscar. Três a seis meses é mais típico. Deve-se notar que o proprietário do imóvel não é obrigado a consentir com um arrendamento mais curto.
#7. Peça paciência
Quando tudo mais falhar, apele para o lado mais suave do proprietário da propriedade. A maioria dos proprietários não são vilões de desenhos animados que só se preocupam em aumentar o fluxo de caixa de seus ativos. Eles podem estar dispostos a dar-lhe uma pausa se você estiver realmente em necessidade.
Vá além antes e durante a mudança para ajudar o proprietário a dizer sim. Faça um esforço conjunto para recrutar inquilinos alternativos – sem usurpar o dever do proprietário de mitigar – e elogie seus elogios em fóruns de inquilinos online.
Se o proprietário não estiver disposto a perdoar o aluguel pendente, a próxima melhor opção é descobrir um acordo de pagamento mutuamente razoável sem ir ao tribunal. Se você deve quatro meses de aluguel, o proprietário pode estar disposto a aceitar pagamentos parcelados nos próximos 12 ou 18 meses. Finalmente, é provável que o proprietário do imóvel prefira o pagamento total ou parcial ao longo do tempo a uma grande baixa.
Conclusão
Se você está se perguntando como quebrar um aluguel de apartamento antecipadamente sem pagar multa, existem opções. Explorar suas opções legais e manter canais abertos de comunicação com seu proprietário são as técnicas mais eficazes para o sucesso.
Se você quebrar um aluguel de apartamento, certifique-se de documentar tudo e fazer tudo o que puder para minimizar suas perdas, proteger sua pontuação de crédito e sair em boas condições com seu proprietário.
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Referências
