RENDA DE ALUGUEL FNMA: Significado e Diretrizes

Renda de aluguel FNMA
Fonte da imagem: Estesa

Todos os produtos convencionais de hipotecas de propriedades de investimento da FNMA e produtos de hipotecas primárias multifamiliares Freddie Mac agora aderem à nova planilha sobre diretrizes de renda de aluguel, por uma notificação recente emitida em 2 de agosto de 2019. No entanto, a FNMA afirmou que introduzirá novos critérios para determinar se ou não renda de aluguel será considerada renda qualificada. Esses ajustes destinam-se a ajudar os proprietários de imóveis de primeira viagem a se tornarem proprietários sustentáveis, reduzindo as barreiras de entrada para aqueles que compram casas de investimento. Neste artigo, também discutiremos a renda de aluguel do FNMA saindo da residência.

Posso usar a renda de aluguel para me qualificar para uma hipoteca?

Sim, obter uma hipoteca com renda de aluguel é possível se você for um proprietário ou um aspirante a investidor imobiliário. A sua capacidade de apresentar comprovativo de rendimentos, ou no caso de um novo aluguer, comprovativo dos rendimentos futuros do imóvel, determinará se realmente o fazem ou não. Ao fazer um julgamento, os credores devem seguir um conjunto de determinados regulamentos.

O processo de solicitação de uma hipoteca com renda de aluguel não é significativamente diferente daquele sem renda de aluguel. No entanto, esteja preparado para passar por mais triagem e apresentar provas adicionais de sua renda real ou projetada.

Diretrizes de Renda de Aluguel da FNMA

O FNMA estabeleceu diretrizes federais para avaliar se a renda de aluguel será ou não considerada renda qualificada. Estão a ser feitas modificações para encorajar a posse de casa a longo prazo para investidores que planeiam comprar uma propriedade, mas não têm experiência na gestão de propriedades. 

No entanto, uma casa principal com duas ou mais unidades também está sujeita a essa restrição. Os novos regulamentos e diretrizes da FNMA para renda de aluguel foram implementados para lidar com ameaças potenciais, como fraude de ocupação. Conforme declarado em sua declaração de missão, a FNMA está comprometida em garantir o sucesso a longo prazo do sonho americano da casa própria.

Além disso, as novas diretrizes do FNMA para renda de aluguel ilustram quanto da renda de um mutuário pode ser contado para o pagamento inicial de uma casa principal ou propriedade de investimento com uma a quatro unidades. Os credores devem pensar sobre essas coisas.

  1. A propriedade e a experiência anteriores de propriedade de aluguel por parte dos mutuários não são necessárias para que qualquer valor da receita de aluguel seja considerado “substancial”.
  2. Se o mutuário tiver uma residência principal, seja como proprietário ou locatário
  3. Se o mutuário estiver recebendo renda de aluguel por pelo menos um ano ou se tiver demonstrado experiência no gerenciamento de propriedades, ele pode se qualificar.

Contanto que você tenha um histórico de um ano de cobrança de receita de aluguel, você pode usar tanto da receita de aluguel positiva refletida em seus documentos financeiros (declarações de impostos ou contrato de locação) quanto as diretrizes da FNMA sugerem.

Como você fatorar a renda de aluguel?

Faz sentido que a propriedade em uma boa localização, bem conservada e vendida a um preço justo, seja uma boa maneira de ganhar dinheiro. A propriedade mantém seu valor e traz dinheiro para o proprietário enquanto está alugada. Além disso, acredita-se que a renda de aluguel seja uma das maneiras mais seguras e fáceis de ganhar dinheiro, mas há muitas coisas que você deve observar para tirar o máximo proveito disso. 

Você precisa ser capaz de calcular seus rendimentos de aluguel antes de começar a analisar os principais fatores de sua renda de aluguel. Dito de forma simples, o rendimento do aluguel é a receita da propriedade após as despesas divididas pelo seu valor de mercado. Se você conhece o rendimento de sua propriedade, pode prever com mais precisão sua receita de aluguel.

Planilha de Renda de Aluguel Fnma 2019

Sua taxa de aluguel anual deve ser somada usando a planilha FNMA 2019 para obter sua receita bruta de aluguel. Para obter uma taxa anual aproximada, divida o valor da propriedade por um ano. Finalmente, o rendimento bruto de aluguel é calculado multiplicando o aluguel mensal por 100. Ter uma renda bruta de aluguel de 3-5% é recomendado se sua casa estiver localizada em uma região metropolitana e você quiser maximizar seu investimento alugando-a.

Além disso, os credores podem utilizar uma das quatro planilhas publicadas do FNMA para determinar o valor da receita de um imóvel alugado. Essas planilhas são para sua conveniência, mas você não precisa usá-las. Estão incluídos nas planilhas:

  •  Planilha de Renda de Aluguel da Fnma: Casa Unifamiliar, Propriedade de 2 a 4 Unidades
  • Planilha de Renda de Propriedade de Aluguel para Empresas 
  • Planilha de Renda de Aluguel de Propriedades de Investimento Individual (até 4 propriedades)
  • Planilha de Renda de Aluguel - Renda de Aluguel Individual de Propriedade(s) de Investimento (até 10 propriedades)

Além disso, para uma planilha completa de renda de aluguel do FNMA, você pode verificar isso aqui.

Renda de Aluguel Fnma Residência de Partida

Você pode não entender o quanto a capacidade de um mutuário de se qualificar para uma hipoteca depende do cálculo da renda de uma residência de partida. Saber onde as diretrizes da FNMA divergem para um cenário de propriedade de renda de aluguel ajudará você e sua equipe a encontrar a melhor resposta para o seu mutuário, mesmo que você não enfrente esse caso com muita frequência.

Se uma casa não for vendida, o proprietário pode optar por começar a investir em imóveis ou alugá-la. Independentemente disso, nem sempre é fácil contabilizar a renda de um imóvel residencial de partida que já foi desocupado. Muitas pessoas assumem que 100% ou 75% de sua receita de aluguel é contável. No entanto, os programas variam na forma como lidam com essa receita adicional.

Além disso, os programas de empréstimo populares do USDA e do FNMA convencionais têm requisitos de elegibilidade muito variados, desde creditar 100% da renda de aluguel no primeiro ano até exigir declarações de impostos para os dois anos anteriores de residência de partida. Pode haver outras restrições impostas pela instituição mutuante.

Por que a renda de aluguel da Fnma saindo da residência é tão importante?

Uma residência de partida é um termo de hipoteca para uma casa atualmente ocupada cujo proprietário está planejando se mudar. Comprar uma casa nova é o motivo mais comum para deixar uma já existente. A decisão de um proprietário de se mudar para outro não é necessariamente indicativa de uma tendência. Os credores estarão interessados ​​em como a propriedade será vendida. Aqui estão algumas opções para uma residência de partida de acordo com as diretrizes de renda de aluguel da FNMA.

  • Vender a casa
  • Mantenha o título e a propriedade de uma segunda casa
  • Permita que a família o ocupe
  • Alugue a casa.

O pagamento da hipoteca, impostos e seguro para a residência de partida não são mais considerados dívidas se a casa for vendida antes da compra de uma nova. No entanto, se o vendedor receber dinheiro da venda, ele poderá usá-lo para cobrir o custo da nova casa.

Como a renda de aluguel é tributada quando você tem uma hipoteca?

Qualquer receita relevante adicional que você receber ao longo do ano fiscal é adicionada à receita de aluguel. Por exemplo, para determinar sua responsabilidade fiscal, pegue a renda do emprego ou mesmo os juros da poupança. Este rendimento deve ser declarado todos os anos em uma declaração de imposto de auto-avaliação. Mas você pode deduzir alguns custos de sua receita de aluguel para reduzir sua obrigação fiscal. Se você tiver uma hipoteca para propriedades de compra para locação, isso também inclui algumas despesas de manutenção e taxas de agente de locação.

Portanto, as deduções de juros hipotecários da renda de aluguel não estão mais disponíveis para os proprietários. Seus pagamentos de juros de hipoteca (até 20% do seu pagamento total) agora serão dedutíveis. Por causa dos novos regulamentos, sua fatura de impostos pode ser significativamente maior do que no passado.

A renda de aluguel é compensada com a hipoteca?

Sim, na maioria das vezes, os credores usam metade da renda do aluguel para pagar o PIT da hipoteca (Principal, Juros e Impostos). Portanto, se o aluguel de sua propriedade de investimento for de US$ 3,000 por mês e o credor permitir que você subtraia 50%, isso significa US$ 1,500.

O método de compensação de aluguel, por outro lado, oferece mais pelo seu dinheiro porque você pode usar uma parte da receita de aluguel para subtrair (compensar) seus custos de aluguel.

Renda de aluguel Freddie Mac

O método pelo qual os credores processam a receita de aluguel mudou como resultado das reformas de Freddie Mac. De acordo com o Mortgage News Today, Freddie Mac anunciou mudanças em relação a aluguéis de curto prazo sem arrendamento. Segundo fontes, as mudanças refletem a popularidade dos aluguéis de curto prazo.

Além disso, de acordo com as regras de renda de aluguel de Frederic Mac, a renda líquida de aluguel de um mutuário pode ser usada em até 30% de toda a renda líquida de aluguel + renda mensal constante adicional.

Um mutuário com pelo menos um ano de experiência em gestão de propriedades de investimento é uma isenção. Freddie Mac disse que a nova política “promoverá a propriedade de casa sustentável e bem-sucedida, limitando a dependência de uma nova forma de renda de aluguel”.

Freddie Mac exige o seguinte para usar a renda de aluguel para refinanciar uma propriedade de investimento de uma a quatro unidades, uma casa principal de duas a quatro unidades ou uma propriedade de investimento não sujeita.

#1. Renda de aluguel de curto prazo

(ou seja, de uma fonte que não seja um arrendamento) e a propriedade deve ter sido usada para gerar receita de aluguel por pelo menos dois anos (conforme registrado no Anexo E do IRS). De acordo com Freddie Mac, a estabilidade da renda de aluguel de curto prazo só pode ser determinada por um exame da volatilidade passada.

#2. Renda de aluguel de longa duração

Outra técnica de verificação aceitável é a renda no Anexo E ou um contrato assinado de um ano. No entanto, Freddie Mac diz que quando é óbvio pela documentação que a receita de aluguel não é transitória, os vendedores podem assumir que é estável mesmo sem contrato.

Como você usa a renda de aluguel?

Os credores basearão a capacidade do locatário de pagar o empréstimo na receita de aluguel projetada do locatário, dependendo do contrato. Normalmente, 75% de sua renda declarada é usada após deduzir os custos de vacância e manutenção de 25%.

A renda de aluguel é contada como renda auferida?

Devido à origem dos recursos, a renda de aluguel não é considerada renda auferida. Com raras exceções, a renda de aluguel é considerada como renda passiva.

Conclusão

A renda do seu imóvel alugado provavelmente pode ser declarada como renda. Basta ter as provas necessárias à mão para fazer backup de sua reivindicação. Discuta os documentos exatos que devem ser enviados para sua situação particular de aluguel com um credor para ter uma ideia do que incluir. Certifique-se de criar cópias antes de enviar sua papelada ao credor.

Perguntas frequentes sobre renda de aluguel da Fnma

Como você fatorar a renda de aluguel?

Os credores basearão suas expectativas de renda de aluguel na taxa de ocupação do locatário e no cronograma de pagamento do aluguel do locatário.

Você pode usar ativos como renda Fannie Mae?

O mutuário deve possuir todos os ativos necessários para gerar um fluxo de renda mensal ou o co-proprietário deve assinar um empréstimo hipotecário.

A Fannie Mae permite a renda de aluguel de um membro da família?

A Fannie Mae e a Freddie Mac (empresas patrocinadas pelo governo que compram empréstimos) permitem que os credores hipotecários da Califórnia contem a renda da fronteira e do locatário.

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