O que exatamente é a recaptura de depreciação no IRS e como você a calcula em ativos como imóveis e propriedades que você pode ter comprado? Se você pretende vender um item que foi depreciado para fins fiscais, leia as instruções a seguir. Veremos como a recuperação da depreciação pode levar a pagamentos de impostos mais altos e como, com um pouco de premeditação, você pode evitar o impacto em suas finanças e em seu imóvel alugado.
O que é Recuperação de Depreciação?
A recaptura de depreciação é um procedimento que permite ao IRS recuperar os impostos sobre o ganho financeiro de um contribuinte com a venda de um ativo. Aluguel de prédios, equipamentos, móveis e outros ativos são exemplos de ativos de capital. Uma vez que o prazo de um ativo tenha expirado, o IRS exige que os contribuintes relatem qualquer ganho com a alienação ou venda desse ativo como renda regular. Os requisitos de recaptura de depreciação do ativo imobilizado diferem. Um imposto sobre ganhos de capital é cobrado sobre imóveis e recaptura de depreciação de propriedade. No entanto, o imposto sobre ganhos de capital não está incluído na recaptura de depreciação de equipamentos e outros ativos. Mas antes de começarmos a recapturar, você primeiro entende como funciona a depreciação. Veremos como a depreciação funciona com mais detalhes abaixo.
Quais ativos estão sujeitos à recuperação de depreciação?
De acordo com a Seção 1231 do código do IRS, qualquer ativo de capital mantido por mais de um ano pode ser considerado um ativo depreciável e é referido como propriedade 1231. Seguem-se as Seções 1245 (bens de capital que não são imóveis ou benfeitorias em imóveis) e 1250. (propriedades imobiliárias e terrenos).
Caso você esteja se perguntando, ativos como ações, títulos, fundos mútuos, commodities e metais preciosos não estão sujeitos à recaptura de depreciação, pois eles não têm despesas operacionais ou tenham despesas operacionais menores que não tenham impacto na base de custo dos ativos. Em contraste, as máquinas se desgastam, reduzindo seu valor de mercado e utilidade. Assim, o imóvel é suscetível a custos de manutenção.
Recuperação de Depreciação de Propriedade de Aluguel
Uma das distinções mais significativas entre a recaptura de depreciação de equipamentos e propriedades de aluguel é que o valor final de recaptura das propriedades inclui o imposto sobre ganhos de capital. Isso significa que qualquer lucro obtido com a venda de sua propriedade estará sujeito a ganhos de capital e outros impostos. O IRS tributa uma parte do seu ganho como ganho de capital, e o componente relacionado à depreciação é tributado a uma taxa mais alta. O IRS refere-se ao ganho relacionado à depreciação como “ganho não recuperado da seção 1250”.
Como planejar a recuperação de depreciação em imóveis alugados
Agora as boas noticias. Quando um imóvel alugado é vendido, as perdas de atividades passivas que anteriormente não eram dedutíveis tornam-se totalmente dedutíveis. Isso pode ajudar a mitigar as consequências fiscais do imposto de recaptura de depreciação.
Uma propriedade alugada também pode ser vendida em uma troca similar para evitar ganhos de capital e impostos de recaptura de depreciação. Quando uma venda não é seguida de uma compra, os impostos são diferidos para uma data posterior.
Exemplos de Recaptura de Depreciação
A maneira pela qual seu ganho é recuperado é determinada pelo tipo de ativo em questão. A Seção 1250 do código tributário se aplica à propriedade imobiliária, enquanto a Seção 1245 se aplica a outros tipos de ativos. Cada um especifica as condições sob as quais a recaptura pode ser tributada como renda regular em vez da alíquota de 25%.
Seção 1250: Propriedades de Aluguel Residencial
A Seção 1250 se aplica a todas as propriedades compradas ou vendidas após 31 de dezembro de 1975. Ela afirma que qualquer ganho na venda de uma propriedade pode ser tributado como renda ordinária de acordo com seu nível de imposto marginal ou superior, com base no menor dos seguintes:
- A suposta depreciação
- A diferença entre o preço de venda ou o valor justo de mercado (se você não vender o imóvel).
Caso contrário, está sujeito à taxa de 25% em vez da taxa preferencial de ganhos de capital.
Outros imóveis: Seção 1245
De acordo com o código tributário, a Seção 1245 se aplica a propriedades que não incluem “um edifício ou seus componentes estruturais”. Uma parte do preço de venda desta propriedade é tributada como renda ordinária na medida em que exceder o menor de:
- A base “recalculada” da propriedade é calculada somando as deduções de volta.
- O preço de compra ou valor justo de mercado do ativo
Mais uma vez, a recaptura é tributada à alíquota de 25%, não à alíquota mais baixa do imposto sobre ganhos de capital.
Como calcular a recaptura de depreciação
Para calcular sua recaptura de depreciação para equipamentos ou imóveis alugados, você deve primeiro estimar a base de custo de seu ativo. A base de custo é o preço de aquisição original do seu ativo. Você também deve conhecer a base de custo ajustada. Esse valor é a base de custo do ativo menos quaisquer despesas dedutíveis incorridas ao longo de sua vida útil. Agora você pode calcular o valor de recaptura de depreciação do ativo deduzindo a base de custo ajustada do preço de venda do ativo.
Se você pagou US$ 30,000 pelo equipamento e o IRS atribuiu a você uma taxa de dedução de 15% com um prazo de dedução de quatro anos, sua base de custo é de US$ 30,000. Suas despesas dedutíveis anuais seriam de $ 4,500. Para calcular a base de custo ajustada, multiplique quatro vezes seu custo de dedução anual e subtraia-o da base de custo. Como resultado, sua base de custo ajustada seria de US$ 12,000. Se você vendesse o ativo por $ 13,500, teria que incluir quaisquer custos ou comissões adicionais. Se as taxas forem de $ 300, você deduziria esse valor do preço de venda. Este valor representa seus rendimentos líquidos. Você então deduziria $ 12,000 desse valor para obter um ganho realizado de $ 1,500.
Leia também: DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEL DE LOCAÇÃO: Como calculá-la
No entanto, você não poderá recuperar uma depreciação se houver uma perda no momento da venda do item depreciado. É fundamental lembrar que os ganhos e perdas são calculados com base no custo ajustado, em vez do preço de compra original. O IRS classificará sua recaptura como renda ordinária quando você declarar seus impostos. O IRS também comparará o ganho realizado no ativo com sua despesa de depreciação. O menor valor representa a retomada da depreciação. Isso também se aplica a casas de aluguel e imóveis.
O mesmo método seria usado para determinar a base de custo ajustada e despesas de dedução para imóveis de aluguel. A principal diferença é que seu ganho realizado é afetado pela taxa de imposto sobre ganhos de capital e outros impostos.
Quanto você pode depreciar a cada ano?
A fórmula da linha reta é a abordagem mais comumente usada para calcular a depreciação mais uma vez. Isso implica tomar a base de custo do ativo no momento da aquisição e subtraí-la da base de custo ajustado do ativo no final de sua vida útil. Em seguida, divida o valor monetário da base de custo menos a base de custo ajustada pelo número de anos em que o ativo pode atender funcionalmente à sua organização (de anos). Isso lhe dará o valor em dólares de depreciação que você pode reivindicar por ano usando a técnica da linha reta.
No entanto, nem sempre você precisa utilizar o método da linha reta. Sob o guarda-chuva dos Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP), existem três técnicas diferentes para calcular a depreciação. Eles incluem saldo decrescente, dígitos da soma do ano e unidades de produção.
Como posso evitar a recuperação de depreciação?
Uma troca 1031, chamada após Seção 1031 do IRS do código tributário do IRS, pode ajudá-lo a evitar tanto a recaptura de depreciação quanto os impostos sobre ganhos de capital se você quiser reduzir sua carga tributária. No entanto, o produto da venda deve ser usado para investir em outra propriedade de investimento sob os requisitos de uma troca 1031.
Simplificando, como vendedor, você pode adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital na venda de seus investimentos vendendo uma propriedade e colocando o dinheiro em uma propriedade de natureza comparável à vendida e de valor igual ou superior à sua propriedade original . Na verdade, você não obtém lucro quando vende sua propriedade e transfere a propriedade para um novo comprador. No entanto, você pode aplicar quaisquer recursos para aumentar suas participações gerais em investimentos imobiliários.
E se seu lucro for menor que sua despesa de depreciação?
Se o ganho total reconhecido for menor que a despesa de depreciação, o IRS exige que você calcule o imposto a pagar usando sua taxa usual.
Suponha que o mercado imobiliário esteja em um ciclo normal de declínio. Apesar de ser um mercado de compradores, você opta por vender para um comprador que oferece $ 105,000 por motivos pessoais ou comerciais. Como seu ganho é menor do que o total de deduções fiscais de depreciação durante os dez anos em que você manteve a propriedade, seu imposto é calculado usando sua taxa de imposto usual:
Preço de venda de propriedade de US$ 99,000 – base de custo ajustado de US$ 63,640 = ganho total reconhecido de $ 35,360.
Como sua despesa de depreciação de $ 36,360 excede seu ganho total reconhecido de $ 35,360, você pagará imposto à sua alíquota normal:
Imposto total devido = $ 35,360 de ganho reconhecido * a taxa de imposto usual de 24% = $ 8,486
A recuperação de depreciação é aplicável quando um imóvel alugado é vendido com prejuízo?
Os requisitos para recapturar a depreciação não se aplicam se você vender seu imóvel alugado com prejuízo. No entanto, mesmo se você perder dinheiro na venda, terá se beneficiado de poder fazer a dedução de depreciação de $ 36,360 nos últimos 10 anos para diminuir sua renda tributável.
O IRS também permite que você recupere uma perda de propriedade de aluguel, modificando os registros fiscais anteriores. Você também pode levar sua perda de investimento de propriedade de aluguel para frente para compensar a receita futura. O Tópico do IRS nº 425 Actividades Passivas – Perdas e Créditos, bem como a Publicação 544, descrevem detalhadamente como funcionam as perdas nas actividades de arrendamento imobiliário.
O que é Depreciação de Ano Parcial?
Utilizamos um ano inteiro de depreciação nos casos acima, que é de 3.363% do valor da propriedade a cada ano. No mundo real de investimento imobiliário, no entanto, as transações ocorrem todos os meses do ano.
O mês em que o imóvel alugado é colocado em serviço é usado para calcular a depreciação anual parcial. De acordo com a publicação 527 da Receita Federal, o imóvel alugado é colocado em operação quando está pronto e disponível para ser alugado, não quando o inquilino toma posse.
Por exemplo, se o seu aluguel estiver pronto para ocupação em 1º de fevereiro, mas um inquilino não assinar um contrato e se mudar até 1º de abril, você ainda poderá iniciar a depreciação em 1º de fevereiro. O IRS também especifica como funciona a depreciação parcial do ano para que você não cometa erros:
- Ano completo = 3.636%
- Janeiro = 3.485%
- Fevereiro = 3.182%
- março = 2.879%
- abril = 2.576%
- maio = 2.273%
- Junho = 1.970%
- julho = 1.667%
- agosto = 1.364%
- Setembro = 1.061%
- Outubro = 0.758%
- Novembro = 0.455%
- Dezembro = 0.152%
A propriedade alugada é depreciada em 3.636% para cada ano completo de serviço após o primeiro ano parcial de serviço. Em seguida, é parcialmente depreciado novamente, dependendo do mês do ano em que você vende.
Considerações Finais
Se você possui um imóvel alugado ou investe em imóveis, a depreciação pode ajudá-lo a economizar dinheiro em impostos. Simultaneamente, existem limites sobre quanto você pode deduzir de seus impostos e utilizar para minimizar a quantidade de dinheiro que você deve ao IRS em qualquer ano. Independentemente disso, com um planejamento financeiro e tributário inicial cuidadoso, bem como um olho no reinvestimento dos ganhos no crescimento do seu portfólio imobiliário, você pode fazer seu dinheiro render muito mais.
Perguntas frequentes sobre recuperação de depreciação
A recuperação de depreciação é considerada receita?
A recaptura de depreciação é normalmente tributada como renda ordinária até uma alíquota máxima de 25%.
O que acontece se você não depreciar o imóvel alugado?
Em essência, você renuncia à capacidade de reivindicar um incentivo fiscal considerável. Se você decidir vender a propriedade, deverá pagar o imposto de recaptura de depreciação, independentemente de ter ou não reivindicado a depreciação durante todo o período da propriedade.
Quais ativos têm recaptura de depreciação?
A recaptura de depreciação pode ser aplicada a quaisquer ativos depreciáveis para os quais você tenha obtido anteriormente deduções fiscais. O método é especialmente relevante para investidores imobiliários que geraram ganhos financeiros de longo prazo em uma propriedade de aluguel ou investimento.
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