Com muito alarido em torno de qual é a melhor opção entre um título fiduciário e uma hipoteca, esta postagem é oportuna. Você concordaria comigo que fazer escolhas, em geral, costuma ser um grande problema, especialmente quando você não tem ideia no que está se metendo. No entanto, fica mais fácil quando os fatos são expostos claramente diante de você e você sabe o que quer. Em outras palavras, uma correspondência clara entre os dois (hipoteca versus título fiduciário) é o primeiro passo para tornar essa escolha menos frustrante. Mas, na mesma linha, também teremos que analisar o que realmente significa o termo “escrito de fideicomisso”, as melhores práticas na Califórnia e um exemplo do formulário.
O que é uma escritura de confiança?
Uma escritura de confiança é um documento legal que serve como um contrato entre você, o comprador e seu credor. Em termos claros, indica que você deve reembolsar o empréstimo, trazendo para o cenário um terceiro conhecido como administrador, que deterá os direitos legais sobre a propriedade até que você o faça.
Basicamente, ajuda a garantir um empréstimo, pois é registrado em documentos públicos. Como resultado, os mutuários são obrigados a assinar um contrato fiduciário onde um estado precisa de um para obter um empréstimo à habitação tanto quanto faria para uma hipoteca em outro estado.
Escritura das Partes Fiduciárias
Uma escritura de confiança é composta por três partes, ao contrário de uma hipoteca imobiliária, que tem apenas duas partes: o credor e o credor. Mas vamos fazer uma pausa nisso, considerando o fato de que vamos dar uma olhada mais ampla em hipoteca vs escritura de confiança mais adiante neste post.
Então basicamente a lista abaixo são as partes que compõem uma escritura de confiança:
- O mutuário, que também é conhecido como o trustor (a pessoa que compra a casa ou outro imóvel).
- O credor, que é a pessoa ou indivíduo que traz os fundos para a compra é conhecido como credor.
- O Fiduciário, que é uma entidade terceira que tem direitos legítimos sobre imóveis. Como os curadores não representam o vendedor ou o comprador em um negócio imobiliário, eles geralmente são neutros. Normalmente, o administrador é um órgão legal distinto, como uma corporação de títulos.
- Um Fiador é uma quarta pessoa que pode juntar-se à equação em uma escritura de confiança. É alguém que assina ao lado do confiador. Isso também dá ao administrador alguma outra maneira de recuperar fundos se o credor falhar em suas responsabilidades.
Como funciona um contrato de confiança?
Em uma venda de imóveis, como a compra de uma casa, um credor dá dinheiro ao mutuário em troca de uma ou mais notas promissórias (uma nota legal que promete pagar um empréstimo) anexado a uma escritura de fideicomisso. Este contrato dá a um administrador independente, como uma empresa de título, empresa de custódia ou banco, título legal sobre a propriedade real, que conta como garantia para as notas promissórias. No entanto, o credor retém o título igual – o direito de obter a propriedade exclusiva – bem como o uso e a responsabilidade total pela terra ou propriedade.
Essa situação persiste durante o ciclo de vencimento do empréstimo. Se o fiduciário (mutuário) não cumprir seus compromissos sob a locação, o fiduciário se reserva o direito de vender o imóvel. Por outro lado, se as condições de comodato forem cumpridas e o comprador cumprir suas obrigações, o fiduciário transfere/retransmite a guarda do imóvel ao comprador, que passa a ter a titularidade total do imóvel.
Componentes de uma escritura fiduciária
Na maioria das vezes, a maioria dos componentes em uma escritura de fideicomisso são os mesmos de um arrendamento. Estes incluem basicamente o seguinte:
- O valor inicial do empréstimo
- Uma visão geral legal da propriedade que serve como proteção ou garantia para um empréstimo.
- Nomes das três partes
- As datas de origem e vencimento do empréstimo
- Termos e condições da hipoteca
- Taxas sobre pagamentos atrasados
- Ações e processos legais em caso de inadimplência
- Cláusulas de alienação e aceleração (isto é, quando o tribunal declara um morador inadimplente ou quando vende a casa)
- Disposições como taxas de pré-pagamento ou os termos de uma hipoteca de taxa ajustável para Riders, se houver.
PS: Se o credor não pagar de acordo com os termos da nota promissória, o agente fiduciário poderá arquivar um aviso de inadimplência. O administrador também pode nomear um novo administrador para supervisionar o processo de hipoteca. Na maioria dos casos, isso é feito mediante a apresentação de uma Substituição formal de Administrador.
Hipoteca vs Escritura de Confiança
Uma escritura de confiança é muitas vezes uma alternativa para hipotecas em algumas jurisdições. Basicamente, uma apólice de hipoteca estabelece um penhor sobre o imóvel, cobrindo o proprietário do imóvel no caso de o credor não cumprir suas obrigações. Mas enquanto tanto uma escritura de fideicomisso quanto uma hipoteca dão ao credor uma garantia real sobre a terra, ao contrário de uma hipoteca típica, o credor não possui a garantia. Outras grandes diferenças e semelhanças entre hipoteca e escritura de confiança (hipoteca vs escritura de confiança) incluem o seguinte;
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- O credor e o vendedor são as únicas partes em um negócio de hipoteca. Por outro lado, Deeds of Trust é composto por uma parte adicional (Trustee). O terceiro fiduciário retém o título equitativo dos bens imóveis detidos por uma escritura de fideicomisso.
- Uma nota promissória é mantida pelo credor até que a dívida seja devolvida integralmente e, ao contrário de uma escritura de confiança, geralmente não é registrada no registrador do condado ou registrador de títulos (também conhecido como secretário do condado, registro de títulos ou registro de terras). registro).
- Tanto os títulos fiduciários quanto as hipotecas são vitais para a criação de ônus sobre imóveis e empréstimos privados no banco.
- Uma escritura fiduciária não é o mesmo que um empréstimo, apesar de ser classificado como tal.
- Se você tem um título de confiança ou uma hipoteca determina o tipo de encerramento que você enfrentará. Você quase sempre enfrentará uma execução extrajudicial se tiver um título de confiança. Seu credor terá que passar pelos tribunais se você tiver uma hipoteca.
- Se você tiver uma dívida hipotecária, seu credor precisará buscar uma execução judicial para recuperar sua propriedade. Isso significa que a execução de uma hipoteca leva muito mais tempo e custa muito mais dinheiro. Como resultado, se o seu estado permitir, muitos credores hipotecários empregarão uma escritura de confiança em vez de uma hipoteca, bem como execuções hipotecárias. Seu credor quase sempre gastará menos tempo e dinheiro recuperando sua propriedade nessa situação.
Notas promissórias
As notas promissórias são um componente vital dos atos de confiança. A peça subjacente serve basicamente como garantia das quantias que o credor desembolsa para financiar as transações imobiliárias. Os principais elementos de uma nota promissória são;
- A taxa de juros,
- condições de pagamento
- obrigação do comprador de pagar o empréstimo
- o saldo do empréstimo mais juros
Analisando cuidadosamente o exposto, é seguro dizer que as notas promissórias compõem pelo menos 50-60% dos componentes de uma Escritura de Confiança. Além disso, quando a dívida é quitada, a nota promissória é assinada “pago na íntegra” e devolvido ao credor juntamente com uma escritura de restituição registrada. Durante o prazo do empréstimo, a nota promissória fica em poder do emitente. Até que o empréstimo seja pago, o credor tem apenas uma cópia.
Semelhanças
A seguir estão algumas das semelhanças entre uma escritura de confiança e uma hipoteca:
Ambas as opções permitem que seu credor recupere sua casa por meio de execução hipotecária. Ambos os títulos de confiança e hipotecas têm a mesma função essencial. Ambos são acordos que dizem que seu credor pode encerrar sua casa se você não seguir os termos do seu empréstimo. Embora o tipo de encerramento varia, o procedimento permanece o mesmo.
Ambos são regidos pela legislação estadual. As leis estaduais se aplicam tanto a títulos de confiança quanto a hipotecas. Isso implica que o tipo de contrato que seu credor deve usar é determinado pelos requisitos legais do seu estado. Apenas uma hipoteca é permitida em alguns estados. Os credores só podem usar uma escritura de confiança em alguns casos. Apenas alguns estados (Alabama e Michigan, por exemplo) permitem ambos. Se o seu estado permitir os dois tipos de contratos, seu credor decidirá qual deles você receberá.
Os benefícios e desvantagens de investir em títulos fiduciários
Investidores que buscam altos rendimentos muitas vezes recorrem ao mercado imobiliário, que estaria incompleto sem uma escritura de fideicomisso. O investidor/credor da escritura fiduciária empresta dinheiro a um desenvolvedor que trabalha em um projeto imobiliário por meio deste documento. Isso implica que o nome do investidor terá que aparecer na escritura de fideicomisso. No final do negócio, o credor ganha juros sobre seu empréstimo e recebe todo o seu principal de volta.
Mas então você se depara com a pergunta: quem exatamente são as pessoas envolvidas em negócios como esse? Definitivamente não são bancos. Os bancos são incapazes de emprestar para esses tipos de empreendimentos. Por outro lado, credores cautelosos podem se mover muito devagar, especialmente para desenvolvedores com prazos apertados.
Isso muitas vezes os deixa em um lugar apertado. Como resultado, os investidores em ações fiduciárias entram em jogo. O objetivo é obter uma alta taxa de retorno sobre seus investimentos. Eles literalmente se beneficiam da diversificação para uma nova classe de ativos sem precisar ser especialistas em desenvolvimento ou gestão imobiliária: esse é um investimento passivo.
No entanto, investir em títulos de confiança vem com certos riscos e desvantagens.
- As ações imobiliárias, ao contrário dos títulos, não são líquidas, o que significa que os investidores não podem recuperar seu capital imediatamente.
- Além disso, os mutuários só devem esperar que a dívida atraia juros; qualquer valorização adicional do capital é impossível.
- As partes investidoras podem tirar proveito de quaisquer falhas legais na escritura fiduciária, resultando em emaranhados legais caros que podem comprometer o investimento.
- O investidor médio com pouca experiência pode lutar. Isso ocorre porque encontrar desenvolvedores, projetos e corretores respeitáveis e confiáveis exige um conhecimento aprofundado.
Um exemplo de escritura fiduciária no mundo real (formulário na Califórnia)
O exemplo abaixo mostra uma forma abreviada de um contrato de escritura de confiança usado na Califórnia para a maioria dos credores. Também mostra suas condições. Basicamente, o formulário começa com um glossário de palavras e espaços em branco para que o mutuário, credor e administrador preencham suas informações. O valor emprestado, bem como o endereço do imóvel também são necessários.
Seguindo esta cláusula, o contrato especifica a transição de direitos de propriedade e convênios uniformes, que incluem:
- Informações sobre como pagar o principal e os juros
- Fundos mantidos em custódia
- Ônus (reivindicações legais sobre a propriedade).
- Detalhes do seguro e manutenção da estrutura
- Ocupação da estrutura - exige que o proprietário se mude dentro de 60 dias após o recebimento do empréstimo.
- Convênios não uniformes, que declaram inadimplência ou violação de qualquer uma das cláusulas do arranjo. Afirma ainda que o empréstimo em questão não é um empréstimo imobiliário – isto é, um empréstimo do qual o mutuário receberia dinheiro – mas sim um para a compra da casa.
A escritura de confiança termina com um espaço de assinatura para o credor, que deve assinar na presença de um notário e duas testemunhas.
O que é uma Escritura de Fideicomisso?
Um Deed of Trust é uma transação imobiliária segura que é usada em alguns estados em vez de hipotecas. Na maioria dos estados, o mutuário dá ao fiduciário o título legal da propriedade, que ele mantém em custódia para uso e benefício do mutuário.
Como funciona uma escritura de fideicomisso?
Um Deed of Trust é um acordo entre um credor e um mutuário para transferir a propriedade da propriedade para um terceiro neutro que atuará como administrador. Até que o mutuário pague o empréstimo, a propriedade é detida pelo administrador. O título legal da propriedade, por outro lado, é detido pelo administrador.
Qual é a finalidade de uma escritura fiduciária?
Em transações imobiliárias financiadas, escrituras fiduciárias dão a terceiros – como um banco, uma empresa de custódia ou uma empresa de título – a propriedade legal de uma propriedade para manter até que o mutuário pague o credor. Investir em títulos fiduciários pode dar um fluxo constante de renda.
Qual é a diferença entre Deed of Trust e Deed?
Tanto uma escritura de garantia quanto uma escritura de fideicomisso podem ser usadas para alterar quem possui uma propriedade. Mas quem está protegido é diferente entre esses dois contratos. Como você já sabe, uma escritura de fideicomisso protege a pessoa que recebe o dinheiro (credor). Por outro lado, uma escritura de garantia ajuda a proteger o proprietário do imóvel.
O Deed of Trust é juridicamente vinculativo?
Sim, os proprietários estão legalmente vinculados a ela. No entanto, ao dividir ativos financeiros em processos de divórcio, um Tribunal de Família pode ignorar isso. Uma Declaração de Confiança protege os proprietários porque é um documento juridicamente vinculativo. Isso é especialmente reconfortante se surgir uma situação entre proprietários que se divorciaram.
Conclusão
Para investidores imobiliários que não querem se envolver ativamente, o investimento em escritura de confiança é uma opção viável. Espero que este post tenha sido capaz de dar um aviso sobre ações de confiança em geral com referência a formulários na Califórnia. Você pode entrar em contato na seção de comentários para perguntas sobre como fazer isso.
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