Análise Comparativa de Mercado: Gestão Imobiliária

Análise comparativa de mercado

Quando você está procurando uma casa nova ou tentando vender sua casa atual, determinar quanto dar ou pedir pode ser difícil. Dados os muitos fatores que influenciam o cálculo do valor de uma casa, determinar seu valor pode parecer um pouco arbitrário. A precificação de imóveis, por outro lado, é uma ciência. É por isso que os agentes imobiliários fazem uma análise comparativa de mercado (CMA). Saiba mais sobre análise comparativa de mercado com exemplos neste post.

O que é uma Análise Comparativa de Mercado?

Os agentes analisam procurando casas vendidas recentemente na mesma região que sejam tão semelhantes à propriedade em questão quanto possível.

Essas residências, conhecidas como comps ou vendas comparáveis, são utilizadas para precificar usando análise comparativa de mercado. Esse método é baseado na ideia de que você pode determinar o valor de uma casa determinando quanto custará comprar uma casa comparável de conveniência equivalente.

O que é uma Análise Comparativa do Mercado Imobiliário (CMA)?

Uma análise comparativa de mercado é o uso de um agente imobiliário estratégico para avaliar o valor de uma determinada propriedade comparando-a com propriedades semelhantes que foram vendidas anteriormente na mesma região. Existem muitas variáveis ​​que determinam quanto vale um determinado imóvel. Assim, estimar o valor justo de mercado de uma casa pode ser extremamente difícil.

Quando as pessoas pensam em elementos que influenciam o preço de uma casa, quer estejam comprando ou vendendo uma, geralmente consideram a localização, a metragem quadrada e o número de quartos e banheiros. No entanto, a idade, condição, características, tamanho do lote, etc., da propriedade e as condições dos mercados local e nacional têm impacto no valor do imóvel residencial.

Análise comparativa de mercado

A Regra Tríplice

O primeiro passo para um agente que planeja um CMA é localizar três casas vendidas recentemente (nos últimos 6 meses no máximo, mas de preferência 3 meses). Essas três casas devem ser tão idênticas e adjacentes umas às outras quanto possível.

Depois que pelo menos três comparáveis ​​são escolhidos, cada um é analisado extensivamente para determinar como ele varia da casa em consideração. Após a detalhamento e precificação das variações, é calculado o preço de compra de cada comparável para calcular quanto custaria se fosse praticamente equivalente ao imóvel em questão e vendido no mercado atual.

Entendendo as diferenças entre CMAs e avaliações imobiliárias

Enquanto uma análise comparativa de mercado compara e identifica os valores de residências regionais usando métricas do mercado imobiliário, não é uma avaliação oficial da casa. Enquanto os avaliadores realizam avaliações de imóveis para gerar avaliações de imóveis, os profissionais imobiliários licenciados realizam CMAs para determinar o valor justo de mercado.

Apesar de a avaliação resultante ser uma estimativa que leva em consideração os objetivos do vendedor ou comprador do imóvel, um CMA é um método dinâmico que exige conhecimento técnico do mercado geral e como diferentes aspectos do imóvel afetam o quanto um vale a propriedade.

Levando em consideração as condições do mercado

As condições de mercado, em geral, são um curinga na análise comparativa de mercado e na definição de preços. É por isso que é melhor usar casas que foram vendidas o mais recentemente possível para a casa que está sendo precificada. Um mercado forte de compradores ou vendedores pode fazer com que os valores de CMA mudem.

Por exemplo, uma área em rápida gentrificação pode não ter bons comparáveis ​​porque os preços das casas podem flutuar drasticamente em questão de meses. Se você está procurando uma casa em uma área de rápida valorização, lembre-se de que, mesmo que compradores e vendedores concordem com um preço. Será necessária uma avaliação para decidir se esse preço se justifica para obter financiamento.

O que está envolvido em uma análise comparativa de mercado?

Embora a realização de uma análise comparativa de mercado seja um método complexo, ela possui etapas distintas e gerenciáveis. Esses componentes trabalham juntos para fornecer aos vendedores e compradores uma estimativa de valor abrangente.

Análise comparativa de mercado

O processo de análise começa com os agentes montando uma lista de pelo menos três propriedades idênticas que foram vendidas na mesma região nos últimos 3 a 6 meses. Os agentes podem escolher imóveis que estão atualmente listados no mercado ou pendentes se houver dados de vendas insuficientes ou se o preço potencial de compra de uma casa estiver sendo medido. As listagens expiradas também podem ser usadas para exibir os tipos de preços que são muito altos para atrair compradores interessados.

Aqui está uma lista dos diferentes componentes de um CMA:

#1. Localização:

As melhores propriedades comparáveis ​​estariam na mesma vizinhança da propriedade em questão. Se não houver vendas recentes suficientes na região para concluir o CMA, o agente escolherá compensações em uma área comparável com base na qualidade das escolas locais, taxa de criminalidade, nível de ruído, proximidade de comodidades e assim por diante.

#2. Tamanho do lote:

O tamanho do lote de uma propriedade tem um impacto significativo no seu valor de mercado. Mesmo uma diferença de meio acre pode ter um efeito significativo no preço de uma casa.

#3. Metragem quadrada:

Geralmente, quanto maior o edifício, mais valioso ele é. Como resultado, a quantidade de metragem quadrada habitável pode ser tão significativa quanto o número de cômodos da casa.

#4. Idade e condição do imóvel:

O ano em que a casa foi construída, bem como se foi recentemente reformada, afetam o valor. Construções mais novas e casas com materiais de alta qualidade também são mais caras. No entanto, casas historicamente significativas que foram recentemente atualizadas também podem comandar preços altos.

#5. O número de quartos e banheiros em uma casa:

Quanto mais quartos e banheiros ele tiver, maior será o seu valor.

Características especiais como lareiras, pátios, piscinas, garagens, subsolos completos, etc., também são levados em consideração. No entanto, observe que, dependendo do mercado local, nem todos os recursos especiais podem aumentar o valor da casa.

#6. Data de venda:

As composições escolhidas devem ter sido vendidas nos últimos três a seis meses. Se as datas de venda estiverem desatualizadas, as taxas devem ser atualizadas para refletir como a demanda mudou. O tamanho do estoque e as mudanças nas taxas de juros farão com que os preços de mercado flutuem local ou nacionalmente.

#7. Condições de financiamento e venda:

A forma de financiamento que um comprador usa para comprar uma casa, bem como as condições de venda, podem afetar o preço de compra. As contingências do comprador serão aceitas se o preço da oferta for maior. Se uma transação comparável contiver concessões do vendedor, o valor das concessões deve ser deduzido do preço de compra do comparável. Tais compromissos podem incluir o vendedor concordando em cobrir os custos de fechamento do comprador. Caso contrário, o vendedor pode fazer reparos na casa antes da venda.

Um Exemplo de Análise Comparativa de Mercado

Considere um exemplo simplista de como uma análise comparativa de mercado pode ajudar um consumidor. Um casal quer comprar uma casa unifamiliar de $ 450,000, mas eles querem discutir o preço pedido. Eles solicitam que seu agente imobiliário faça uma análise comparativa de mercado do imóvel. Isso é para ajudá-los a desenvolver uma oferta atraente com base nas tendências atuais do mercado.

O corretor começa coletando informações sobre o imóvel que o casal deseja comprar e descobre o seguinte:

  • A casa fica em um terreno de meio acre em um bairro cheio de casas. As casas são construídas na mesma época e com plantas idênticas.
  • Há três quartos, dois banheiros completos e um lavabo.
  • Tem garagem para dois carros e lareira na sala.
  • A casa de 2,000 pés quadrados está em excelente estado e não precisa de reparos significativos.
  • Ao contrário de outras casas do bairro, esta tem um porão acabado.

Após obter essas informações, o agente busca imóveis comparáveis ​​na região. Dado o tamanho do loteamento e a atividade recente, o agente pode localizar três propriedades comparáveis ​​que tenham sido vendidas nos últimos seis meses. O agente começa a montar a seguinte análise comparativa de mercado ao coletar detalhes sobre os comps.

Com uma lista detalhada das variações entre o imóvel em questão e as comps, o agente se dirige a um consultor para obter um resumo dos custos de cada função. Isso é para decidir se cada discrepância afeta o valor geral da casa. (Os preços abaixo são apenas exemplos para análise comparativa de mercado e não devem ser interpretados como o verdadeiro valor de qualquer item.)

Cálculo de Análise Comparativa de Mercado

O preço de compra de cada propriedade comparável é então calculado para determinar por quanto ela teria sido vendida se fosse virtualmente idêntica à propriedade em questão. Ao alterar o preço, os recursos mais desejáveis ​​são subtraídos do preço de compra do comp e os recursos menos desejáveis ​​são adicionados. As alterações cumulativas para cada comparação são então determinadas e os preços de venda são ajustados de acordo.

Os preços de venda ajustados dos comps mostram o intervalo em que um lance aceitável pode cair: $ 424,200 – $ 442,000. O agente usará o processo de reconciliação para decidir o preço exato que o casal pagará para comprar o terreno em questão.
O agente usa a reconciliação para pesar cada comparável com base na proximidade do terreno. O Comp 1 teve mais mudanças, então recebeu o menor peso. O Comp 2 teve o menor número de alterações, por isso recebeu o maior peso. Afinal, os pesos foram atribuídos, os preços ajustados são compostos pelo valor ponderado. Depois, os resultados são adicionados para decidir o melhor lance.

O total seria então arredondado para os $ 100 mais próximos pelo agente. Depois de obter a aprovação do casal, o corretor apresentaria a oferta de US$ 430,900 ao corretor. Ele estará citando o CMA como prova de que a casa vale um pouco mais de US $ 19,000 a menos do que o preço pedido.

Conclusão

Uma análise comparativa de mercado é uma ferramenta importante para determinar o valor dos imóveis. Se você é proprietário de uma casa e está pensando em anunciar sua casa à venda, um CMA o ajudará a determinar um preço apropriado. Será baseado no que casas semelhantes em sua área foram vendidas no mercado. Se você estiver pronto para comprar uma nova casa, um CMA também pode ajudá-lo a negociar os preços solicitados. A partir daí, você pode fazer ofertas competitivas.

No entanto, lembre-se de que preparar uma análise comparativa de mercado é um processo complicado. Requer acesso a dados completos de vendas, bem como conhecimento dos mercados locais e nacionais. É por isso que deve ser preenchido por um agente imobiliário licenciado.

Perguntas frequentes sobre análise de mercado competitivo

Quem pode preparar um CMA?

De acordo com a seção 93A-83(b), um corretor pode preparar uma CMA para “um terceiro que tome decisões ou realize a devida diligência relacionada à potencial listagem, oferta, venda, opção, arrendamento ou preço de aquisição de uma parcela ou participação em imóveis”. Regra

Como um CMA é diferente de uma avaliação?

A principal diferença entre uma avaliação e um CMA é o pessoal envolvido. Enquanto uma CMA é realizada por um agente imobiliário, uma avaliação é realizada por um avaliador licenciado em nome do banco. Assim que um comprador solicitar um empréstimo para comprar sua casa, o banco solicitará uma avaliação da propriedade.

O que é mais preciso um CMA ou uma avaliação?

Embora você não possa prever completamente qual será o resultado de uma avaliação, você ter mais controle sobre isso do que o que um CMA concluirá. Um CMA e uma avaliação são processos diferentes, mas ambos ajudam você a obter informações precisas e atualizadas sobre o valor da sua casa.

Como criar um CMA?

Como criar uma análise comparativa de mercado

  1. Avaliar a Qualidade do Bairro. …
  2. Avalie a Listagem Original (se disponível)…
  3. Verifique as estimativas de valor da propriedade em Zillow & HouseCanary. …
  4. Comece a criar seu CMA preliminar. …
  5. Obtenha um preço médio de listagens comparáveis. …
  6. Avalie a casa pessoalmente.
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