Qualquer tipo de imóvel, seja comercial ou residencial, pode ser um excelente investimento. Os ativos comerciais geralmente fornecem mais benefícios financeiros para o seu dinheiro do que propriedades residenciais, como apartamentos alugados ou casas unifamiliares, mas também há mais riscos.
Compreender todos os prós e contras de investir em imóveis comerciais é fundamental para tomar a melhor decisão de investimento para você.
Imóveis Comerciais: Definição
Imóveis comerciais referem-se a classes de ativos que não são residências unifamiliares. Podem ser multifamiliares (quatro ou mais habitações conjugadas), espaços comerciais ou escritórios, propriedades industriais ou fabris, ou uma combinação destes. Qualquer tipo de imóvel, seja comercial ou residencial, pode ser um bom investimento. As propriedades comerciais geralmente oferecem mais recompensa financeira pelo seu dinheiro do que as propriedades residenciais, como apartamentos alugados ou casas unifamiliares, mas também pode haver mais riscos.
Compreender todas as vantagens e desvantagens de investir em imóveis comerciais é fundamental para que você possa tomar a melhor decisão de investimento para você. ou mesmo terreno edificável
Como as propriedades comerciais são maiores em escala, eles permitem que você construa seu portfólio mais rápido do que comprar casas individuais. Naturalmente, qualquer investimento imobiliário tem a vantagem distinta de lhe permitir alavancar, ou hipotecar, o seu investimento.
Tipos de imóveis comerciais
Analisaremos os oito tipos diferentes de imóveis comerciais abaixo, analisando cada um dos seguintes:
- Muitas famílias
- Office
- Industrial
- Distribuir
- Hotéis / Hospitalidade
- Uso misto
- Terreno
- Propósito especial
Veremos vários tipos de construção, tipos de propriedade e tipos de uso do solo, bem como alguns exemplos de cada classe de ativos ao longo da estrada.
#1. Muitas famílias
As propriedades multifamiliares servem como uma ponte entre os imóveis residenciais e comerciais.
Embora possam ser usados principalmente como residência, o objetivo geral do tipo de propriedade é para investimento (ocupado pelo proprietário ou não).
A classe de ativos multifamiliares inclui tudo, desde um duplex até um prédio de apartamentos com várias centenas de unidades.
Duplex/Triplex/Quadruplex
Duplex são propriedades de aluguel de duas unidades, triplex são edifícios de três unidades e quadruplex são propriedades de quatro unidades. É bem direto.
Os tipos de propriedades com sufixo “plex” são encontrados em quase todos os mercados, embora sejam mais adequados para investidores de primeira viagem e aqueles que desejam lucrar com sua própria casa (alugando outras unidades).
Os prédios de apartamentos, por outro lado, são frequentemente classificados como baixos, médios ou altos com base no número de andares que possuem.
Apartamentos Jardim
Os apartamentos com jardins suburbanos apareceram pela primeira vez nas décadas de 1960 e 1970, quando os jovens se mudaram das cidades para os subúrbios.
Os apartamentos Garden têm normalmente de 3 a 4 andares, com 50 a 400 unidades, sem elevadores e estacionamento na superfície. É essencialmente um aglomerado de prédios de apartamentos baixos em um pedaço de terra, alguns dos quais podem compartilhar um quintal ou outra área de terra.
Apartamentos Médios
Esses complexos geralmente têm de 5 a 12 andares, com 30 a 110 unidades com serviço de elevador. Estes são frequentemente locais de preenchimento urbano incorporados.
Apartamentos em arranha-céus
Os apartamentos em arranha-céus geralmente estão localizados em mercados maiores, possuem mais de 100 unidades e são gerenciados profissionalmente.
O número de andares é menos específico para arranha-céus, no entanto, uma vez que você exceda 10-12 andares, a maioria dos mercados considerará o prédio como um arranha-céu.
Um arranha-céu é um edifício alto que tem mais de 40 andares e atinge uma certa altura.
#2. Escritório
Os edifícios de escritórios, assim como as propriedades multifamiliares, são classificados como baixo, médio ou alto, dependendo de seu tamanho.
Edifícios de escritórios de classe A, B e C
Os edifícios de escritórios são normalmente classificados como Classe A, Classe B ou Classe C.
Estas classificações são todas relativas e fortemente influenciadas por contextos, como a localização do edifício e a saúde do seu mercado envolvente.
A classe A edifícios são os melhores dos melhores em termos de construção e localização.
classe B propriedades podem ter construção de alta qualidade, mas estão em um local menos desejável.
classe C propriedades podem estar em ruínas e em uma localização desfavorável.
Distrito Central de Negócios (CBD)
Edifícios de escritórios em um distrito comercial central (CBD) estão no coração de uma cidade.
Esses edifícios incluiriam arranha-céus em áreas centrais de cidades maiores como Chicago ou Nova York, bem como em algumas cidades de tamanho médio como Orlando ou Jacksonville.
Prédios de escritórios suburbanos
Esse tipo de espaço de escritório suburbano normalmente consiste em estruturas médias que variam em tamanho de 80,000 a 400,000 pés quadrados e localizadas fora do centro da cidade.
Parques de escritórios suburbanos, que reúnem vários prédios médios diferentes em um ambiente semelhante a um campus, também são comuns nas cidades.
#3. Industrial
O tamanho das propriedades industriais também pode variar significativamente, dependendo de seus casos de uso específicos.
Manufatura Pesada
Esta categoria de propriedade industrial é realmente uma categoria de uso especial na qual a maioria dos grandes fabricantes se enquadraria. Essas propriedades são fortemente personalizadas com maquinário para o usuário final e geralmente exigem uma extensa renovação para serem reaproveitadas para outro inquilino.
Conjunto de luz
Essas estruturas são muito mais simples do que as propriedades de fabricação pesada e geralmente podem ser facilmente reconfiguradas.
Armazenamento, montagem de produtos e espaço de escritório são aplicações comuns.
Armazém flexível
Esta é uma propriedade industrial que pode ser facilmente convertida e normalmente inclui uma mistura de espaço industrial e de escritório.
O espaço flexível também pode ser considerado de uso misto, sobre o qual falaremos mais detalhadamente abaixo.
Armazém a granel
Essas propriedades são tipicamente muito grandes, variando de 50,000 a 1,000,000 pés quadrados.
Essas propriedades são frequentemente utilizadas para a distribuição regional de produtos. Eles também exigem fácil acesso por caminhões que entram e saem dos sistemas rodoviários.
#4. Retalho
Faixa / Shopping Center
Strip centers são propriedades de varejo menores que podem ou não ter inquilinos âncora. Um inquilino âncora é simplesmente um inquilino de varejo maior que serve para atrair clientes para a propriedade.
Os inquilinos âncoras incluem Wal-Mart, Publix e Home Depot. Os shoppings geralmente abrigam uma mistura de pequenas lojas de varejo, como restaurantes chineses, lavanderias, salões de beleza e assim por diante.
Centro de varejo comunitário
Os centros de varejo comunitários geralmente variam em tamanho de 150,000 a 350,000 pés quadrados.
Eles são ocupados por uma série de âncoras, como mercearias e drogarias. Além disso, é comum encontrar um ou mais restaurantes em um centro de varejo comunitário.
Central de energia
Um centro de energia normalmente tem várias lojas de varejo em linha menores, mas se distingue pela presença de alguns grandes varejistas de caixa, como Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy e assim por diante.
Cada grande varejista normalmente ocupa entre 30,000 e 200,000 pés quadrados, e esses centros de varejo normalmente contêm vários pacotes de saída.
Shopping Regional
Os shoppings variam em tamanho de 400,000 a 2,000,000 pés quadrados e normalmente têm alguns inquilinos âncora, como lojas de departamento ou grandes varejistas, como Barnes & Noble ou Best Buy.
Pacote Fora
A maioria dos grandes centros de varejo tem um ou mais lotes externos, que são terrenos reservados para locatários específicos, como restaurantes de fast-food ou bancos.
#5. Hotéis
Hotéis com serviço completo
Os hotéis de serviço completo geralmente estão localizados em distritos comerciais centrais ou áreas turísticas e incluem marcas conhecidas como Four Seasons, Marriott e Ritz Carlton.
Hotéis com serviço limitado
Os hotéis da categoria de serviço limitado são tipicamente propriedades boutique. Esses hotéis são geralmente menores e não oferecem comodidades como serviço de quarto, restaurantes no local ou espaço para convenções.
Hotéis para estadias prolongadas
Esses hotéis têm quartos maiores, cozinhas pequenas e são destinados a pessoas que ficam por uma semana ou mais.
#6. Uso misto
As propriedades de uso misto, embora distintas por direito próprio, podem na verdade ser uma combinação de qualquer um dos tipos de propriedade comercial mencionados acima. As propriedades de varejo/restaurante com escritórios ou residências no topo são o tipo mais comum de propriedade de uso misto, principalmente nas cidades.
Considere um típico arranha-céu no centro da cidade; as chances são de que o ativo seja de uso misto. Propriedades de uso misto são tipicamente uma combinação de escritório, residencial/multifamiliar, varejo e/ou industrial.
# 7. Terra
Greenfield / Terra Agrícola
As terras verdes são terras não desenvolvidas, como uma fazenda ou pastagem. Essa categoria também inclui vários tipos de terras agrícolas, como pomares, fazendas de animais, fazendas e muito mais.
Terreno de preenchimento
O terreno de preenchimento está localizado em uma cidade que já foi desenvolvida, mas agora está desocupada. Está exclusivamente associado ao desenvolvimento imobiliário em áreas urbanas.
Terreno Brownfield
Brownfields são parcelas de terra que antes eram usadas para fins industriais ou comerciais, mas agora estão disponíveis para reutilização.
Essas propriedades são geralmente prejudicadas ambientalmente ou são suspeitas de serem prejudicadas, como resultado de usos comerciais anteriores.
#8. Propósito especial
As categorias de imóveis acima abrangem os tipos mais comuns de imóveis comerciais. No entanto, existem vários outros tipos de imóveis comerciais que os investidores constroem e possuem.
É aqui que entra em jogo o conceito de propriedade de “propósito especial”. É, em essência, a classificação variada CRE. Parques de diversões, pistas de boliche, estacionamentos, estádios, teatros, zoológicos e muitas outras propriedades para fins especiais são exemplos.
Termos Básicos em Imóveis Comerciais
Embora existam dezenas de palavras exclusivas para investir em imóveis comerciais, retornos preferenciais e divisão de ações são duas ideias-chave que serão discutidas ao longo deste estudo.
Devoluções preferenciais:
Este é um tipo de retorno em que o patrocinador paga ao investidor uma taxa fixa de retorno que pode variar de 5% a 10% ou mais. Os retornos preferenciais geralmente são pagos trimestralmente, mas também podem ser pagos mensalmente ou anualmente.
Divisão de capital:
Quando uma parcela do patrimônio da propriedade por valorização ou aumento de valor é dividida entre o patrocinador e o investidor com base em um percentual acordado, isso é chamado de divisão de patrimônio.
Investimentos imobiliários comerciais passivos
O investidor não possui ou administra ativamente a propriedade em investimentos imobiliários passivos. O investimento passivo geralmente produz renda na forma de dividendos, retorno preferencial, divisão de ações ou uma mistura dos três.
A seguir, uma visão geral básica das inúmeras maneiras de investir passivamente em imóveis comerciais. Cada tipo de investimento imobiliário comercial passivo tem vantagens e desvantagens, portanto, faça sua pesquisa antes de investir.
Fundos de investimento imobiliário (REITs)
Os REITs são uma das maneiras mais diretas de investir em imóveis comerciais. Um fundo de investimento imobiliário (REIT) reúne dinheiro para comprar e administrar vários edifícios comerciais de forma eficaz e paga dividendos aos investidores. Os REITs são elegíveis para incentivos fiscais especiais se enviarem 90% ou mais de seus ganhos como dividendos aos seus acionistas, tornando-os uma fonte sólida de renda passiva.
Existem dois tipos de REITs: Equity REITs e REITs de hipotecas. As ações de ambos os tipos podem ser adquiridas através de uma conta de corretagem (para REITs públicos) ou diretamente do REIT (para privados). A opção mais popular são os REITs negociados publicamente, que podem ser adquiridos por apenas algumas centenas de dólares.
Fundo Imobiliário Negociado em Bolsa (ETF)
Em vez de selecionar e comprar ações individuais de REITs, você pode participar de vários REITs por meio de um fundo negociado em bolsa (ETF) imobiliário. Um gestor de fundos seleciona uma carteira de títulos imobiliários para investir. Isso pode incluir vários REITs em várias áreas comerciais.
Os fundos negociados em bolsa (ETFs) imobiliários reduzem o risco espalhando seu investimento por várias empresas e setores.
Crowdfunding
Para investidores aprovados, o crowdfunding CRE é uma alternativa de investimento passivo. Os investidores podem usar plataformas de crowdfunding para se conectar com investidores ou desenvolvedores terceirizados que tenham uma oportunidade de investimento que precise de financiamento. A maioria das plataformas de crowdfunding avalia o investimento e o patrocinador antes de adicioná-los à plataforma, mas você deve fazer sua própria pesquisa sobre a oportunidade e o patrocinador.
As opções de crowdfunding CRE podem ser acessadas por investidores por apenas alguns milhares de dólares, no entanto, outras exigem centenas de milhares. Embora os retornos sejam geralmente melhores do que os de um REIT ou ETF imobiliário, há menos liquidez e mais risco com o crowdsourcing. A maioria das possibilidades de crowdfunding tem prazos que variam de dois a cinco anos. Durante esse período, o investidor não pode retirar seus fundos da transação.
Participe como um parceiro de capital ou financiamento.
Outra alternativa passiva é colaborar como parceiro financeiro com um investidor CRE ativo. Você é um parceiro silencioso e passivo que contribui para o pagamento inicial ou compra em dinheiro da propriedade em troca de um retorno preferencial, participação acionária ou uma combinação dos dois. Isso é semelhante ao crowdfunding, exceto que o número de parceiros é menor e os retornos são maiores. Mas há também um risco maior.
Os parceiros de capital e financeiros são populares no setor imobiliário, particularmente no CRE. Essas mudanças, no entanto, não são bem divulgadas. A maioria das oportunidades de capital são descobertas por meio de contatos estabelecidos com investidores ativos. É fundamental que você realize sua própria diligência sobre o investimento e o investidor. Eles estão encarregados da LLC, da propriedade e do seu dinheiro, então você deve ter fé em suas habilidades para gerenciar o investimento com sucesso.
Investimentos imobiliários comerciais ativos
Os investimentos imobiliários ativos são aqueles em que o investidor administra ativamente o investimento. Isso geralmente envolve possuir uma parte do investimento, bem como arcar com alguns ou todos os riscos e obrigações. Embora isso nem sempre seja o caso, o investimento ativo normalmente supera o investimento passivo. Os investimentos ativos geram receita de duas maneiras:
- Renda de aluguel e fluxo de caixa
- A valorização do imóvel é o processo de aumentar o valor de um imóvel.
Como comprar e gerenciar um imóvel comercial por conta própria
Se você investe ativamente em imóveis comerciais, você é responsável por encontrar, financiar, adquirir, gerenciar e alienar a propriedade. Embora você possa ter parceiros financeiros, investidores, uma empresa de gerenciamento de terceiros ou uma equipe de indivíduos ao seu lado, você é o responsável pelo sucesso ou fracasso do investimento.
Os investidores de CRE mais ativos se especializam em um setor específico. Podem adquirir exclusivamente residências multifamiliares ou concentrar-se em complexos de escritórios. Determine o seguinte antes de comprar um imóvel comercial:
- O tipo de imóvel comercial que você deseja possuir,
- A disponibilidade e demanda por esse tipo de CRE em seu mercado imobiliário, e
- como investir corretamente nessa indústria CRE
Veja como começar a investir ativamente em imóveis comerciais.
#1. Avalie as oportunidades de investimento em potencial
Depois de decidir sobre um setor e um local, você deve procurar oportunidades de investimento para explorar. Loopnet, Crexi, Craigslist e sua própria campanha de mala direta são bons lugares para procurar propriedades oferecidas à venda por meio de um corretor de imóveis comercial.
Se a propriedade estiver listada com um corretor, o corretor normalmente apresentará um memorando de oferta (OM) descrevendo o desempenho atual da propriedade, bem como sua pro forma, ou a receita potencial que a propriedade pode obter quando administrada e alugada de forma eficiente. Embora essas informações sejam úteis, é sua responsabilidade confirmar as projeções e os gastos atuais.
A maioria das ofertas é baseada na receita operacional líquida (NOI) da propriedade e no cap rate.
- A receita operacional líquida (NOI) é o dinheiro gerado por uma propriedade após a dedução de todas as despesas anuais, excluindo o pagamento da dívida.
- O cap rate é a avaliação da propriedade com base em sua receita operacional líquida, ou NOI. Quanto melhor o retorno, maior o cap rate. Quanto menor a taxa de cap, menor será o negócio.
#2. Envie uma carta de intenção (LOI)
Se o investimento parecer viável, o próximo passo é enviar uma carta de intenção (LOI). Este é um documento de uma ou duas páginas que resume:
- o que pretende comprar e
- os termos de compra, como o preço de compra, adiantamento, tempo de inspeção e quaisquer outras estipulações ou contingências
Uma LOI não é juridicamente vinculativa, mas continua o processo de due diligence do comprador e do vendedor em termos temporários. Depois que o comprador tiver concluído sua due diligence, ele poderá se envolver em um contrato formal. Consulte um advogado antes de assinar qualquer contrato para garantir que ele contenha todas as disposições e condições relevantes e proteja efetivamente ambas as partes.
Uma LOI não é juridicamente vinculativa, mas continua o processo de due diligence do comprador e do vendedor em termos temporários. Depois que o comprador tiver concluído sua due diligence, ele poderá se envolver em um contrato formal. Consulte um advogado antes de assinar qualquer contrato para garantir que ele contenha todas as disposições e condições relevantes e proteja efetivamente ambas as partes.
#3. Obter fundos
Você deve providenciar os fundos assim que o contrato for assinado. Há uma variedade de opções de empréstimos imobiliários comerciais disponíveis:
- Empréstimos convencionais exigir um adiantamento de pelo menos 20% do preço de compra. Existem opções de curto e longo prazo disponíveis, para que você possa adquirir dinheiro com prazos de reembolso que variam de dois a trinta anos. Existem hipotecas de taxa fixa e hipotecas de taxa ajustável; alguns empréstimos de curto prazo também envolvem pagamentos de balão.
- Empréstimos do governo Os empréstimos da Small Business Administration (SBA7a) ou Certified Development Company (SBA504) são garantidos pelo governo e variam de 15 a 25 anos de duração. Empréstimos ajustáveis e com taxa fixa podem ser obtidos com um adiantamento de 10%.
- Syndication: Você combina fundos de investidores para comprar o imóvel em dinheiro, pagando um retorno preferencial, participação acionária ou uma combinação dos dois.
- Financiamento do proprietário: Quando o vendedor de um imóvel realiza financiamento a uma taxa e prazos definidos, isso é chamado de financiamento do proprietário.
Ao aprovar empréstimos, a maioria dos bancos considera dois fatores:
- A relação empréstimo-valor (LTV), que é o valor do empréstimo em relação ao valor da propriedade.
- A renda anual gerada pela propriedade em comparação com o serviço da dívida anual da propriedade. Isto é referido como o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR).
Embora a propriedade seja o fator mais importante no empréstimo, os bancos também analisam o plano de negócios do investidor, a credibilidade, a experiência e o patrimônio líquido para determinar se eles estão ou não qualificados para pagar o empréstimo.
Não é incomum que os empréstimos CRE exijam que o investidor seja um fiador pessoal, atribua uma apólice de seguro de vida ou use outra propriedade como garantia, como uma residência principal.
#4. Realize uma inspeção completa e due diligence
Os imóveis comerciais, como os imóveis residenciais, têm um período de exame. Esse prazo, que pode ser negociado de 15 a 60 dias, permite que o comprador realize vistorias e due diligences no imóvel.
Os compradores podem solicitar uma variedade de relatórios:
- Relatório de Inspeção de Propriedade
- Levantamento ambiental, Fase I
- Levantamento de limites
O credor é quem ordena a maioria das inspeções. Como resultado, antes de solicitar qualquer vistoria ou inspeção, você deve analisar as opções de financiamento. Este também é o momento em que o comprador verifica as informações sobre o funcionamento do imóvel, como depósitos de renda, taxas de aluguel, vagas, declarações fiscais anteriores, etc.
Durante o tempo de inspeção, o comprador tem a opção de renegociar ou cancelar o contrato, muitas vezes sem penalidade.
#5. Conclua a transação e comece a gerenciar o investimento.
A propriedade será fechada com uma firma de título ou advogado assim que o financiamento for recebido e o período de inspeção expirar. É então da responsabilidade do investidor gerir a propriedade. Isso pode envolver coisas como
- supervisionar ou empregar um gerente no local.
- contratar os serviços de uma empresa de gestão de propriedade de terceiros,
- Para lidar com as unidades de aluguel, é usado um software de gerenciamento de propriedade.
- marketing de mídia social e publicidade para a propriedade
- instauração de ação de despejo contra inquilinos inadimplentes,
- construção de melhorias significativas, e
- responsabilidades adicionais
Possuir uma propriedade CRE frequentemente requer uma quantidade significativa de trabalho e supervisão constante. No entanto, pode resultar em uma grande recompensa.
Imóveis Comerciais e Impostos
Dependendo do tipo de investimento, os rendimentos de imóveis comerciais são tributados de forma diferente. Depois de decidir a melhor maneira de investir em CRE para você, veja como esse investimento é tributado e consulte um consultor tributário.
Benefícios de Imóveis Comerciais
Uma das vantagens mais significativas dos imóveis comerciais é o baixo custo de locação. Os imóveis comerciais podem ter retornos notáveis e fluxos de caixa mensais significativos em locais onde a quantidade de novas construções é limitada por terra ou por lei. Edifícios industriais normalmente têm aluguéis mais baratos do que torres de escritórios, mas também têm despesas gerais mais baixas.
Os imóveis comerciais também se beneficiam de termos de locação do inquilino que são muito mais longos do que os dos imóveis residenciais. Enquanto os inquilinos de longo prazo ocuparem o edifício, este período de arrendamento prolongado proporciona ao proprietário do imóvel comercial uma estabilidade significativa do fluxo de caixa.
Os imóveis comerciais, além de proporcionar uma fonte de renda consistente e lucrativa, têm potencial de valorização do capital desde que o imóvel seja bem conservado e atualizado. E, como todos os tipos de imóveis, é uma classe de ativos distinta que pode fornecer uma alternativa efetiva de diversificação para um portfólio bem diversificado.
Desvantagens de Imóveis Comerciais
A maioria das pessoas que desejam investir diretamente em imóveis comerciais são adiadas por regras e regulamentos. Impostos sobre propriedades comerciais, mecânica de compra e responsabilidades de manutenção estão escondidas sob camadas de juridiquês. Esses padrões diferem dependendo do estado, município, indústria, tamanho, zoneamento e uma variedade de outros fatores. A maioria dos investidores imobiliários comerciais tem conhecimento especializado ou uma equipe de pessoas que o fazem.
Outro impedimento é o risco elevado que vem com a rotatividade de inquilinos, o que é especialmente importante em uma economia em que fechamentos inesperados de varejo deixam imóveis vagos com pouco aviso.
Quando se trata de habitações, as necessidades das instalações de um inquilino frequentemente espelham as dos ocupantes anteriores ou potenciais. No caso de um imóvel comercial, no entanto, cada locatário pode ter necessidades bastante diversas que exijam reformas significativas. O proprietário do prédio deve então modificar a área para atender ao comércio particular de cada inquilino. Devido ao custo das melhorias para os inquilinos que chegam, uma propriedade comercial com baixa desocupação, mas alta rotatividade de inquilinos, pode, no entanto, perder dinheiro.
Comprar um imóvel comercial é uma proposta significativamente mais cara para quem deseja investir diretamente do que comprar uma casa residencial. Além disso, enquanto o setor imobiliário, em geral, é uma das classes de ativos mais ilíquidas, as transações para edifícios comerciais ocorrem em um ritmo excepcionalmente lento.
Previsões para Imóveis Comerciais
O setor imobiliário comercial nos Estados Unidos sofreu muito durante a crise de 2008-2009, mas vem experimentando melhorias anuais desde 2010. Esses ganhos contribuíram para a recuperação de quase todas as perdas da era da recessão.
Outros sinais, no entanto, sugerem que o mercado imobiliário comercial atingiu o pico no ciclo de expansão pós-recessão. De acordo com a Ten-X Growth, uma agência imobiliária da Califórnia, os preços dos imóveis comerciais fecharam em 2018 com alta de apenas 1% em relação a 2017.
In Análise dez-X, o total final de 2018 para propriedades comerciais corresponde à sua opinião sobre os preços do ciclo econômico tardio. De acordo com os dados da empresa, as vagas estão aumentando, o crescimento dos aluguéis está diminuindo e as taxas de juros do mercado estão subindo.
De acordo com a Forbes, o setor de varejo, em particular, tem sido uma fonte de preocupação no mercado imobiliário comercial mais amplo, com o fechamento generalizado de lojas se intensificando em 2017 e continuando em 2018. Por exemplo, o popular shopping REIT Westfield Corporation teve sua queda no preço das ações quase 30% entre meados de 2016 e o final de 2017, antes de recuperar algumas dessas perdas em janeiro de 2018. A Unibail-Rodamco SE pagou US$ 15.8 bilhões pela Westfield, formando a Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
A maioria das organizações, por outro lado, acredita que o mercado imobiliário ainda está em boa forma geral. Vale a pena notar que os eventos mundiais de 2020 não reduziram significativamente os valores dos imóveis, e os valores dos imóveis permaneceram estáveis ou até subiram, assim como o mercado de ações, que se recuperou de sua impressionante perda no segundo trimestre de 2 com um rali igualmente dramático que durou até o segundo trimestre de 2020. Essa é uma diferença significativa entre as consequências econômicas em 2 e o que ocorreu há uma década. O que não se sabe é se o ambiente de trabalho remoto obrigatório para a maioria dos americanos, que começou em 2021, terá alguma influência de longo prazo nas demandas dos escritórios corporativos.
Avaliando Transações Imobiliárias Comerciais
Enquanto a propriedade residencial é normalmente avaliada para o usuário final com base em metragem quadrada e vendas de propriedades comparáveis no bairro, a propriedade comercial é avaliada de forma diferente.
Os profissionais do setor imobiliário utilizam um conjunto de comparações, ou comparações, para analisar e comparar propriedades semelhantes, mas não são totalmente baseadas no preço de venda, como é usual em imóveis residenciais.
As propriedades comerciais também não estão incluídas em sites de vendas residenciais padrão, como Realtor.com, Zillow.com ou Trulia.com. Loopnet.com, que pertence ao banco de dados de imóveis comerciais CoStar, é o maior site de listagem de imóveis comerciais. Você também pode localizar comps e listagens de locação de imóveis comerciais aqui.
Comparar a taxa de capitalização de uma propriedade comercial (também conhecida como cap rate) com a de propriedades semelhantes é um método padrão de avaliá-la. Isto é obtido dividindo-se o preço de venda do imóvel pelo receita operacional líquida. Considere qual seria sua taxa de retorno anual se você comprasse o imóvel em dinheiro.
Mesmo que uma propriedade em potencial pareça ser uma boa compra com base no cap rate, você deve compará-la com alguns outros métodos de avaliação. Isso pode incluir coisas como:
- Lucro operacional líquido (NOI): A quantia de dinheiro gerada por um ativo após deduzir todas as despesas operacionais, incluindo vacância e perda, e antes de pagar a hipoteca. Este é o valor utilizado para calcular a taxa de capitalização do imóvel.
- O fluxo de caixa é a quantia líquida de dinheiro no seu bolso depois de deduzidos todos os custos e pagamentos de hipoteca.
- Retorno em dinheiro: Calculado dividindo a quantidade de dinheiro que você investe em uma propriedade pelo fluxo de caixa anual que ela gera. É mais um indicador do seu retorno sobre o investimento.
- Receita bruta: A quantia total de dinheiro ganho por uma propriedade antes das despesas.
Preparando-se para o sucesso
Há mais na avaliação de imóveis comerciais do que apenas os números. Antes mesmo de se sentar à mesa de negociação, você deve ter muitas coisas no lugar. Independentemente da classe de ativos que você escolher, lembre-se do seguinte durante o processo de compra:
É possível obter financiamento para este imóvel?
Se você deseja obter financiamento para um imóvel multifamiliar ou outro imóvel comercial, ele deve passar por uma avaliação comercial e avaliação pelo seu banco. Os bancos, ao contrário das propriedades unifamiliares ocupadas pelos proprietários, avaliam as propriedades comerciais por seus próprios méritos, com os proprietários-operadores servindo como fiadores pessoais. Isso significa que você e os números da propriedade devem ser precisos.
Se você investir em uma propriedade multifamiliar de quatro unidades ou menos, poderá morar em uma das unidades e aproveitar os termos de financiamento ocupados pelo proprietário, que normalmente exigem pagamentos mais baixos e taxas de juros mais baixas. Também facilita o gerenciamento da propriedade, se desejar. Essa estratégia pode ser extremamente benéfica para novos investidores imobiliários, mas a unidade em que você reside certamente limitará seu fluxo de caixa total. Ainda assim, você pode ficar na casa por um ano ou dois antes de passar para o próximo.
Faça uso de um corretor comercial.
Os profissionais do setor imobiliário residencial que estão acostumados a auxiliar os clientes na compra de casas unifamiliares nem sempre são as melhores pessoas para auxiliá-lo na avaliação do imóvel comercial. Você precisará de um corretor comercial ou vendedor que entenda como as taxas de capitalização, retornos em dinheiro e renda são usados para determinar o valor de uma propriedade. Eles podem ajudá-lo a entender as sutilezas de finalizar e negociar um acordo que pode envolver a herança de inquilinos ou exigir arranjos estranhos ou criativos. As transações comerciais podem desmoronar rapidamente e requer um profissional experiente para levá-las a uma conclusão bem-sucedida. Agentes qualificados também podem usar suas conexões para ajudá-lo a encontrar negócios fora do mercado. A Loopnet.com oferece uma busca de agentes imobiliários comerciais para ajudá-lo a localizar um especialista em sua área.
Você quer descobrir se esse agente é bom? Pergunte quantos negócios eles fecharam no último ano ou dois e solicite três referências de ex-clientes e outros agentes com quem eles trabalharam para fechar um negócio. Como a competência e as habilidades de negociação do seu agente comercial podem fazer ou quebrar uma transação, você vai querer ouvir pela boca do cavalo quão suave e rapidamente ele ou ela conseguiu trabalhar no passado, principalmente com propriedades semelhantes às suas.
Solicite que o vendedor lhe forneça cada pedaço de papel.
Ao contrário de uma transação individual unifamiliar padrão, você deve solicitar ao vendedor uma lista de aluguel dos inquilinos atuais, contratos de serviço e documentos de manutenção, bem como receitas e despesas, contas de anos atuais e anteriores. Informe-se com os vizinhos e apresente aos inquilinos sobre quaisquer possíveis problemas e determine quanto da propriedade está desocupada, por quanto tempo e por quê.
Obtenha a confirmação de pagamentos dos locatários na forma de uma certidão de preclusão, que é essencialmente um juramento que confirma seus pagamentos e prazos, bem como cópias de todos os arrendamentos. Use uma lista de verificação online para ajudá-lo a cobrir todas as suas bases.
Tenha um backup.
Quanto maior a facilidade, mais despesas haverá, e nem sempre elas serão monetárias. Quase certamente haverá algumas vagas e inadimplências, e você deve estar preparado para isso. Permita 10% de sua renda anual estimada.
Depois de entender como avaliar qualquer imóvel comercial usando esses critérios, você pode escolher qual classe de ativos melhor complementa os objetivos do seu portfólio e como avaliar as nuances dessa classe de ativos.
Como é o processo de locação de um imóvel comercial?
O processo de locação de uma propriedade comercial geralmente envolve encontrar uma propriedade adequada, negociar os termos do contrato de locação e assinar um contrato de locação. O processo também pode incluir a realização de due diligence para verificar a condição da propriedade e garantir que ela atenda aos requisitos do negócio.
Quais são os fatores mais importantes a considerar ao escolher um imóvel comercial?
Os fatores mais importantes a serem considerados ao escolher uma propriedade comercial incluem localização, acessibilidade, zoneamento, metragem quadrada, custo e comodidades. Outros fatores podem incluir disponibilidade de estacionamento, altura do teto e potencial para expansão futura.
Qual é a diferença entre alugar e comprar imóveis comerciais?
O arrendamento de imóveis comerciais envolve o aluguel do imóvel por um período de tempo especificado, enquanto a compra de imóveis comerciais envolve a aquisição da propriedade do imóvel. O leasing pode oferecer mais flexibilidade e custos iniciais mais baixos, enquanto a compra pode oferecer maior estabilidade e economia de custos a longo prazo.
Quais são os benefícios de possuir imóveis comerciais?
Possuir imóveis comerciais pode oferecer vários benefícios, incluindo valorização a longo prazo, fonte de renda estável e benefícios fiscais. A propriedade também pode fornecer maior controle sobre a propriedade e servir como proteção contra a inflação.
Quais são os termos de locação comuns para imóveis comerciais?
Os termos comuns de locação para imóveis comerciais incluem a duração do contrato, valor do aluguel e condições de pagamento, opções de renovação e quaisquer restrições ou obrigações para o inquilino. O arrendamento também pode incluir provisões para manutenção, reparo e melhoria da propriedade.
Qual é o processo para financiar a compra de um imóvel comercial?
O processo para financiar a compra de um imóvel comercial pode incluir a obtenção de uma hipoteca comercial, que é um empréstimo garantido pela propriedade. Outras opções de financiamento podem incluir um empréstimo pessoal, um empréstimo comercial ou um investimento de um credor privado. O processo também pode envolver a obtenção de uma avaliação da propriedade e a negociação dos termos do empréstimo.
Perguntas frequentes sobre imóveis comerciais
Quão lucrativo é o imobiliário comercial?
As propriedades comerciais normalmente têm um retorno anual do investimento entre 6% e 12%, dependendo da área, economia atual e fatores externos (como uma pandemia). Essa é uma faixa significativamente mais ampla do que normalmente é encontrada para propriedades residenciais unifamiliares (1% a 4% na melhor das hipóteses).
Qual é a regra dos 50% no mercado imobiliário?
De acordo com a regra dos 50%, os investidores imobiliários devem esperar que as despesas operacionais de uma propriedade sejam cerca de metade de sua receita bruta. Isso exclui quaisquer pagamentos de hipoteca (se aplicável), mas inclui impostos sobre a propriedade, seguro, perdas por desocupação, reparos, despesas de manutenção e serviços públicos pagos pelo proprietário.
Qual é a regra dos 70 por cento?
A regra dos 70 por cento na inversão da casa argumenta que você não deve gastar mais de 70% do Valor Após o Reparo (ARV) menos o custo dos reparos para uma propriedade de investimento.
Você deve dar gorjeta ao seu corretor de imóveis?
Em qualquer caso, você não deve dar gorjeta ao seu corretor de imóveis. Não é esperado nem aceito como uma prática regular. De fato, vários corretores de imóveis afirmam que receber presentes ou bônus os deixa desconfortáveis. As gorjetas podem realmente fazer com que eles trabalhem mais para garantir que permaneçam dentro da lei e atendam aos requisitos de licenciamento.
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