EMPRÉSTIMOS IMOBILIÁRIOS COMERCIAIS: Tipos, Taxas e Requisitos

empréstimos imobiliários comerciais
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Os empréstimos imobiliários comerciais são normalmente usados ​​para comprar ou reformar a propriedade comercial. Os credores normalmente exigem que a propriedade seja ocupada pelo proprietário, o que significa que sua empresa deve ocupar pelo menos 51% do edifício. Para obter um empréstimo imobiliário comercial, você deve primeiro determinar os tipos de empréstimos comerciais necessários com base na propriedade e no negócio e, em seguida, restringir suas possibilidades de credor. Você também terá que observar os requisitos para os credores de empréstimos imobiliários comerciais para saber qual credor escolher. Aqui está tudo o que você precisa saber sobre empréstimos imobiliários comerciais.

Empréstimos Imobiliários Comerciais: Como Funcionam?

Os empréstimos imobiliários comerciais funcionam de forma semelhante aos empréstimos hipotecários imobiliários pessoais. Uma distinção importante é que os empréstimos são garantidos por um penhor sobre uma propriedade comercial em vez de uma propriedade residencial. Um penhor é uma reivindicação legal sobre uma propriedade que pode ser usada como garantia se um empréstimo não for pago. No caso de um empréstimo comercial, uma vez que o empréstimo é pago, o credor remove o penhor.

As condições reais dos empréstimos imobiliários comerciais variam de acordo com os tipos de empréstimos, credor, financiamento imobiliário e outros fatores.

Como se qualificar para empréstimos imobiliários comerciais

A obtenção de empréstimos imobiliários comerciais é semelhante à obtenção de uma hipoteca para uma residência.

  1. Reúna sua documentação. Ao solicitar um empréstimo CRE, você deve apresentar documentação substancial que demonstre seus ativos, dívidas, renda e histórico de crédito.
  2. Preencha o pedido de empréstimo. Um empréstimo CRE pode ser obtido por meio de um banco, cooperativa de crédito ou credor pela Internet especializado em empréstimos comerciais.

É fundamental entender que os requisitos de qualificação para empréstimos imobiliários comerciais geralmente são significativamente mais rígidos do que aqueles para hipotecas pessoais. Além disso, as características que os credores avaliam podem variar.

Requisitos para Empréstimos Imobiliários Comerciais

A qualificação para um empréstimo imobiliário comercial não é o mesmo que a qualificação para um empréstimo à habitação. Os credores querem saber se sua empresa pode cumprir os pagamentos do empréstimo porque você usará a propriedade para fins comerciais e pagará o empréstimo com receita comercial.

Os requisitos de empréstimos imobiliários comerciais são divididos em três categorias:

# 1. Segurança

Antes de autorizar um empréstimo, seu credor deve garantir que o empréstimo seja adequadamente garantido pela propriedade contra a qual você está emprestando. Isso significa que você normalmente exigirá pelo menos 25% a 30% de capital próprio na propriedade; se você estiver comprando, precisará de um adiantamento de 25% ou mais para se qualificar.

Além disso, seu credor vai querer garantir que você tenha seguro de propriedade adequado para proteger contra danos à propriedade (sua garantia). O credor também realizará o trabalho de título da propriedade e revisará a escritura para garantir que não haja ônus ou outras reivindicações contra a propriedade. [Para obter mais informações, consulte O que é uma garantia?]

#2. Ganhos

Os credores querem verificar se você tem renda suficiente em relação às suas despesas ao processar sua solicitação, para que possam ter certeza de que você poderá fazer os pagamentos do empréstimo todos os meses. O índice de cobertura do serviço da dívida é um critério que os credores consideram ao fazer essa avaliação (DSCR). O DSCR mínimo varia de acordo com o imóvel que está sendo financiado, no entanto, a maioria dos credores prefere um DSCR de 1.25 ou superior.

Você precisará fornecer dois anos de declarações de impostos – normalmente empresa e pessoal, porque você estará emprestando o dinheiro para fins comerciais, mas também precisará assinar uma garantia pessoal. Você também deve enviar os documentos organizacionais e o contrato operacional de sua empresa, bem como a documentação pessoal, como um W-9 e uma cópia de sua certidão de nascimento ou passaporte.

#3. Garantia

Se você estiver solicitando um empréstimo para uma propriedade comercial, seu credor quase certamente desejará verificar a pontuação de crédito da sua empresa. No entanto, na maioria das situações, os credores também exigirão que você ofereça uma garantia pessoal, para que seu crédito pessoal também seja verificado.

As pontuações mínimas de crédito variam de acordo com o credor, mas para a maioria dos empréstimos convencionais, normalmente estão entre 660 e 680.

Os credores vão querer saber há quanto tempo você está no negócio para estimar seu risco de crédito, além de avaliar seu crédito. Para ser elegível para um empréstimo comercial, normalmente você deve estar na empresa há pelo menos um ou dois anos. Como resultado, o credor terá confiança na receita da sua empresa, que será a principal fonte de retorno do seu empréstimo.

Escolhendo um credor para empréstimos imobiliários comerciais

Existem muitos empréstimos e credores diferentes para selecionar ao procurar um empréstimo imobiliário comercial, por isso é fundamental localizar um credor que não apenas ofereça o tipo de empréstimo que você deseja, mas também tenha taxas que você possa pagar e requisitos de qualificação que você possa cumprir.

Considere os seguintes fatores ao selecionar um credor:

  • Opções de empréstimo disponíveis
  • Taxas de originação.
  • As taxas de juros
  • Documentos necessários.
  • Requisitos de horário comercial
  • Multas por pagamento antecipado
  • Requisitos pessoais
  • Financiamento rápido ou opções de crédito ruins (se você precisar delas)
  • Reclamações de clientes e classificações do Better Business Bureau

Tipos de Empréstimos Imobiliários Comerciais

Se você está se perguntando onde obter um empréstimo para construção comercial, existem várias opções disponíveis. Você deve avaliar as taxas de empréstimo comercial de vários credores para determinar qual é o melhor para você.

A seguir está uma lista das vantagens e desvantagens de trabalhar com tipos específicos de credores de empréstimos imobiliários comerciais:

#1. Bancos

A maioria dos bancos oferece empréstimos comerciais para uma variedade de tipos de propriedades. Um empréstimo bancário normal normalmente vale cerca de US $ 1 milhão.

Prós:

  1. Taxas razoáveis.
  2. Conveniência e economia potencial como um cliente bancário existente.
  3. Opções de financiamento de longo prazo.

Contras:

  • É necessária uma documentação extensa.
  • Procedimento lento
  • Disponível apenas para candidatos com crédito forte ou excepcional.

#2. Financiadores comerciais

Além dos bancos, existem outras organizações financeiras não bancárias que podem fornecer empréstimos imobiliários comerciais para pequenas e médias empresas. As taxas de empréstimos comerciais tendem a ser mais altas do que as taxas bancárias; no entanto, se você precisar de um empréstimo rapidamente, essa pode ser uma opção viável.

Prós:

  • Critérios de subscrição menos rigorosos.
  • aprovação em menos tempo que os bancos.
  • Taxas e custos de fechamento são reduzidos.

Contras:

  • As taxas de juros são frequentemente maiores do que as oferecidas pelos bancos.
  • Um pagamento balão em 5 a 10 anos pode ser necessário.
  • Muitos deles são empréstimos de curto prazo.

#3. SBA 504 empréstimos imobiliários comerciais.

A SBA criou esses empréstimos imobiliários comerciais, que podem ser usados ​​para comprar imóveis ou equipamentos de longo prazo. Eles são compostos por dois empréstimos: um de um banco para até 50% do empréstimo e um de um Empresa de Desenvolvimento Certificada até 40% do empréstimo. Um depósito de pelo menos 10% é necessário.

Prós:

  • Taxas de juros abaixo do mercado
  • mandatos de 20 ou 25 anos
  • Pagamento mínimo de entrada

Contras:

  • Os requisitos de tamanho de empréstimos imobiliários comerciais da SBA devem ser atendidos.
  • Procedimento de financiamento prolongado

#4. SBA 7(a) Empréstimos Imobiliários Comerciais

Você pode emprestar até US$ 5 milhões por meio de um credor conectado usando o empréstimo principal da SBA, dependendo de suas qualificações. Esses empréstimos imobiliários comerciais da SBA podem ser usados ​​para construir uma nova propriedade, reformar uma propriedade existente ou comprar terrenos ou edifícios. As taxas são calculadas usando a taxa básica mais alguns pontos percentuais.

Prós:

  1. Taxas de juros competitivas
  2. Prazos de até 25 anos são possíveis.
  3. A maioria dos empréstimos é totalmente amortizada.

Contras:

  • Restrições de tamanho da empresa
  • Uma boa pontuação de crédito é necessária.
  • Processo de aprovação longo

Deve-se notar que os empréstimos imobiliários comerciais da SBA precisam de pelo menos 51% de ocupação do proprietário para edifícios existentes e 60% de ocupação do proprietário para novas construções.

#5. Credores de dinheiro duro

Empréstimos de dinheiro duro são empréstimos de curto prazo com base no valor da propriedade. Esses empréstimos imobiliários comerciais são normalmente emitidos por empresas privadas e têm maiores requisitos de entrada. Portanto, a qualificação para o empréstimo é mais simples e a obtenção do empréstimo é geralmente mais rápida do que com uma hipoteca padrão.

Prós:

  • Não considera a classificação de crédito do mutuário.
  • Aprovação rápida
  • É mais simples se qualificar para

Contras:

  • Aumento das taxas de juros
  • O índice LTV médio varia de 60% a 80%.
  • Financiamento temporário

#6. Financiadores de conduta

Empréstimos de conduta são hipotecas comerciais que são agrupadas com outros tipos de empréstimos comerciais e depois vendidas no mercado secundário a investidores. Eles costumam financiar um mínimo de US$ 1 milhão a US$ 3 milhões, com durações que variam de cinco a dez anos. Amortização muitas vezes é realizado por um período mais longo, mantendo os pagamentos baixos, mas o saldo é pago em um grande pagamento final.

Prós:

  • As taxas de juros são baixas.
  • A duração da amortização excede o prazo do empréstimo
  • Uma garantia pessoal não é necessária para um empréstimo sem recurso.

Contras:

  • Pagamento por balão após um prazo de 5 a 10 anos
  • As penalidades de pré-pagamento são severas.

#7. Plataformas de financiamento coletivo

As plataformas de crowdfunding conectam os mutuários aos credores privados. Existem inúmeros mercados de empréstimos comerciais. Esses serviços são uma excelente opção para empréstimos-ponte de curto prazo, que precisam “preencher a lacuna” até que você possa obter financiamento de longo prazo.

Prós:

  • Reviravolta rápida
  • A maioria das pontuações de crédito se qualifica para aprovação de empréstimo.
  • Procedimento de aplicação simples

Contras:

  • As taxas de juros podem ser altas.
  • Taxas de originação caras
  • Os credores tradicionais estão sujeitos a menos regras.

#8. Empréstimos Gerais

Se você pretende adquirir várias casas, um empréstimo geral pode ajudar a tornar o processo mais gerenciável. Você pode ter um credor, um pagamento e um conjunto de termos de empréstimo para várias propriedades com esse tipo de financiamento. Embora isso pareça ser um sonho, existem desvantagens significativas. Por um lado, as propriedades individuais podem ser difíceis de vender porque estão todas interligadas. Segundo, porque cada imóvel serve de garantia para os demais, caso um não gere a receita esperada, todos os seus investimentos podem ser prejudicados.

Taxas, prazos e taxas de empréstimos imobiliários comerciais

Taxa de juroComeça em torno de 3.5%
Pagamento inicialPelo menos 25%
Termos de empréstimoCinco a 10 anos, com amortização de até 25 anos
Exigência de dívida para rendaÍndice mínimo de cobertura do serviço da dívida (DSCR) de 1.25
Pontuação de crédito mínima660
Tipos de propriedade elegíveisEscritório, varejo, industrial, hotéis, restaurantes, médicos, entretenimento e propriedades especializadas

Principais diferenças entre empréstimos imobiliários residenciais e comerciais

Empréstimos imobiliários comerciais

  • Empréstimos imobiliários comerciais são normalmente emitidos para corporações (corporações, desenvolvedores, parcerias limitadas, fundos e trusts).
  • Os empréstimos comerciais geralmente têm prazos que variam de cinco a vinte anos, sendo o tempo de amortização muitas vezes maior que o prazo do empréstimo.
  • Os rácios empréstimo/valor dos empréstimos comerciais variam normalmente entre 65 e 80 por cento.

Empréstimos residenciais

  • Os mutuários individuais geralmente recebem hipotecas residenciais.
  • As hipotecas residenciais são um tipo de empréstimo amortizado em que a dívida é paga em parcelas regulares ao longo do tempo. A hipoteca de taxa fixa de 30 anos é o produto de hipoteca residencial mais popular.
  • Certas hipotecas residenciais, como empréstimos do USDA ou VA, permitem altas taxas de empréstimo para valor de até 100%.

O que distingue os empréstimos imobiliários comerciais dos empréstimos ao consumidor?

Empréstimos individuais (ao consumidor) não são o mesmo que empréstimos imobiliários comerciais. Esses empréstimos têm requisitos de garantia e subscrição muito variados, bem como taxas, prazos e outras características diferentes.

Para começar, há significativamente menos programas de securitização de empréstimos comerciais do que de empréstimos pessoais. Isso implica que os credores muitas vezes devem manter muitos desses empréstimos depois de concedidos, em vez de vendê-los aos investidores, que correm o risco de perda se o mutuário não pagar o empréstimo.

Como resultado, os credores são significativamente mais cautelosos ao fazer empréstimos comerciais. As pontuações mínimas de crédito e os pagamentos iniciais são frequentemente mais altos. Os empréstimos imobiliários comerciais também não são elegíveis para seguro hipotecário, portanto, os requisitos de renda e as taxas de juros são geralmente mais altos.

Além disso, os empréstimos comerciais geralmente não duram tanto quanto os empréstimos pessoais. Ao contrário dos empréstimos à habitação, que são frequentemente concedidos por períodos até 30 anos, os empréstimos imobiliários comerciais são frequentemente emitidos por prazos de apenas cinco ou dez anos. As amortizações de empréstimos, por outro lado, às vezes são mais longas – até 25 anos é comum – deixando os mutuários com pagamentos de balão que devem pagar ou refinanciar no final do empréstimo.

Conclusão

Um investidor (normalmente uma entidade empresarial) compra imóveis comerciais, aluga espaço e recebe aluguel das empresas que operam dentro da propriedade. O investimento destina-se a ser um imóvel alugado.

Os credores consideram a garantia do empréstimo, a qualidade de crédito da entidade (ou diretores/proprietários), incluindo três a cinco anos de demonstrações financeiras e declarações de imposto de renda, e índices financeiros, como o índice de valor do empréstimo e o índice de cobertura do serviço da dívida ao avaliar empréstimos imobiliários comerciais.

Perguntas frequentes sobre empréstimos imobiliários comerciais

Qual pontuação de crédito é necessária para um empréstimo comercial?

Uma pontuação de crédito de pelo menos 680 é normalmente necessária, e uma pontuação de crédito acima de 700 é altamente desejável.

Quais são os requisitos para uma hipoteca comercial?

  • Tenha um depósito de 20% - 30% pronto.
  • Torne-se um proprietário.
  • Possuir duas ou mais propriedades de compra para locação por pelo menos 24 meses.
  • Tenha algum dinheiro no banco na forma de poupança.
  • Mostre comprovante de sua renda, seja de salário, trabalho autônomo ou aluguel.

Qual é o valor máximo do empréstimo da SBA?

$ 5 milhões

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