LOCAÇÃO COMERCIAL: Definição, Requisito, Processo e Guia

Arrendamento Comercial
Crédito da foto: Wolford Wayne LLP
Conteúdo Esconder
  1. Arrendamento Comercial 
  2. Contrato de Locação Comercial
  3. Diferença entre um aluguel comercial e um aluguel residencial
    1. # 1. Proteção
    2. #2. Negociação 
    3. #3.Padronização
  4. Termos do contrato de locação comercial a serem conhecidos 
    1. #1. Duração do Arrendamento 
    2. #2. Aluguel 
    3. #3. Outros custos 
    4. #4. Depósito de segurança 
    5. #5. Concessão do Arrendamento. 
    6. #6. Data de Início. 
    7. #7. Extensão. 
    8. #8. Taxa de atraso.
    9. #9. Impostos. 
    10. #10. Obrigação de Reparação. 
    11. #11. Permitem.
    12. #12. Indenização por um Locatário.
    13. #13. Redução/Ajuste do Aluguel.
    14. #14. Condenação.
    15. #15. Opção de compra. 
  5. Processo de Arrendamento Comercial 
    1. #1. Conheça a região.
    2. #2. Pesquise o Proprietário do Edifício e o Proprietário. 
    3. #3. Examinar Regulamentos de Zoneamento
    4. #4. Saiba mais sobre as leis de incômodo e o meio ambiente
  6. Requisitos para Locação de Espaço Comercial
    1. #1. Uso permitido 
    2. #2. Uso exclusivo 
  7. #3. Quebrar um contrato de arrendamento
  8. Qual é o tipo mais comum de locação comercial?
    1. #1. Locações de serviço completo
    2. #2. Locações Líquidas
    3. #3. Arrendamentos NNN absolutos
    4. #4. Arrendamentos percentuais
    5. #5. Aluguel com serviço completo 
  9. Qual é o prazo normal para um arrendamento comercial?
  10. Quem paga pelos contratos de locação comercial? 
  11. Quais são os principais componentes de um arrendamento comercial?
  12. Que tipo de locação comercial é melhor?
  13. As locações comerciais precisam ser registradas?
  14. Conclusão 
  15. Perguntas frequentes sobre locação comercial
  16. O que é um contrato de locação comercial?
  17. Qual é o prazo normal para um arrendamento comercial?
  18. As locações comerciais precisam ser registradas?
  19. Artigos Relacionados
  20. Referências

Qualquer novo proprietário de empresa deve reservar um tempo para assinar um contrato de arrendamento. Um contrato de locação comercial deve especificar a duração e o tipo de locação e o tipo de aluguel a ser pago. Você provavelmente precisará fazer uma reserva de espaço para sua empresa em algum momento, seja abrindo uma loja, mudando-se para um escritório ou alugando instalações para produção. Portanto, encontrar o espaço certo no complexo mundo dos imóveis comerciais às vezes pode levar anos.

Arrendamento Comercial 

Sempre que uma empresa aluga um imóvel comercial com a intenção de operar naquele local, é necessária uma locação comercial. Os arrendamentos comerciais normalmente duram de três a cinco anos, estabelecendo um vínculo de longo prazo entre o arrendador e o arrendatário. Um contrato de locação comercial deve especificar a duração e o tipo de locação, o tipo de aluguel a ser pago, o valor do depósito de segurança, os termos que regem os usos permitidos e exclusivos e informações sobre reparos e manutenção.

Um contrato de locação comercial é um contrato que uma empresa celebra com um proprietário para alugar um espaço de escritório ou outro imóvel comercial.

Contrato de Locação Comercial

Um contrato de arrendamento comercial deve incluir certos elementos e informações cruciais porque é um contrato e deve fazê-lo para ser executável. Os termos do contrato de locação devem incluir, no mínimo, o valor do aluguel, o valor da caução, o prazo do contrato e quaisquer outros custos pelos quais o inquilino possa ser responsável. A categoria “outros custos” é particularmente importante, portanto, você deve considerá-la cuidadosamente antes de assinar o contrato. Despesas como seguro de construção, impostos sobre a propriedade e manutenção se enquadram na rubrica "outros custos". Essas despesas adicionais podem se acumular rapidamente em altos custos indiretos.

Diferença entre um aluguel comercial e um aluguel residencial

Uma distinção é que, ao contrário dos contratos de arrendamento comercial, os contratos de arrendamento residencial normalmente não exigem que os inquilinos paguem nenhum ou todos os impostos sobre a propriedade. Em vez disso, os inquilinos em contratos de arrendamento comercial são frequentemente obrigados a pagar pelo menos uma parte dos impostos sobre a propriedade. O seguinte inclui as diferenças entre arrendamentos comerciais e arrendamentos residenciais:

# 1. Proteção

Por causa das leis de proteção ao consumidor, os inquilinos residenciais geralmente desfrutam de maior proteção. Não há regulamentos que protejam sua privacidade ou estabeleçam um limite para o tamanho de um depósito de segurança com um arrendamento comercial.

#2. Negociação 

Poucas ou nenhuma negociação ocorre quando se trata de locações residenciais. A menos que o proprietário decida fazer um bom negócio, você deve pagar o valor listado pelo proprietário. Um arrendamento comercial oferece a você, como proprietário de uma empresa, mais poder de negociação. Você e um proprietário podem concordar com termos e condições específicos para que possam alugar seu espaço.

#3.Padronização

Muitos arrendamentos residenciais têm uma estrutura muito semelhante e muitos dos mesmos termos e condições. As necessidades do proprietário são a base do contrato de locação comercial. Quando eles lhe enviarem o contrato, revise cuidadosamente todas as informações.

Termos do contrato de locação comercial a serem conhecidos 

A seguir estão os termos básicos dos arrendamentos comerciais:

#1. Duração do Arrendamento 

Esta frase refere-se a quanto tempo vai durar um contrato de arrendamento. Ele contém perguntas como "Quanto tempo dura o aluguel?" Vai expirar em uma data específica ou sob certas circunstâncias? Quem tem o direito de prorrogá-lo ou rescindi-lo antecipadamente - o proprietário ou o inquilino?

#2. Aluguel 

Esta frase inclui consultas sobre as opções de pagamento disponíveis. Exemplos de tais perguntas são “Quanto é o aluguel básico?” Ele sobe em momentos específicos? Além do aluguel, que outras despesas existem?

#3. Outros custos 

Esta frase discute outros custos suplementares associados ao aluguel de imóveis para fins comerciais. Quem paga custos como impostos imobiliários, seguro de construção e manutenção de rotina são alguns exemplos.

#4. Depósito de segurança 

Esta frase levanta questões como Quanto custa e em que circunstâncias o proprietário pode retê-lo? 

#5. Concessão do Arrendamento. 

Esta cláusula estabelece que depois de todos os requisitos, como pagar o depósito de segurança, terem sido cumpridos e o inquilino tiver aceitado a propriedade do proprietário.

#6. Data de Início. 

Este é o dia em que o inquilino se muda para a casa ou, mais formalmente, o dia em que o inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel e pela manutenção da casa alugada.

#7. Extensão. 

Extensões são possíveis quando ambas as partes concordam com elas por escrito. Ambas as partes devem assiná-lo para que a extensão entre em vigor.

#8. Taxa de atraso.

Os termos do arrendamento comercial especificam uma multa que o inquilino deve pagar se atrasar o pagamento do aluguel. Você pode pagar um valor fixo ou uma parte do aluguel mensal por isso.

#9. Impostos. 

As obrigações fiscais do imóvel estão listadas nesta seção, juntamente com informações sobre quem é responsável pelo pagamento de cada imposto (incluindo impostos imobiliários).

#10. Obrigação de Reparação. 

Esta seção descreve os tipos de reparos pelos quais o proprietário é responsável, como defeitos materiais, deficiências ou falhas essenciais para a operação da propriedade. Além disso, especifica as obrigações de manutenção dos inquilinos.

#11. Permitem.

Para fazer melhorias ou reparos na propriedade alugada, ambas as partes devem obter todas as licenças e autorizações necessárias.

#12. Indenização por um Locatário.

Esta cláusula efetivamente isenta o proprietário de toda a responsabilidade por qualquer dano, perda, reclamação ou dano, a menos que tal dano seja resultado direto de conduta dolosa do proprietário, negligência grosseira ou falha em tomar os devidos cuidados.

#13. Redução/Ajuste do Aluguel.

Esta seção estabelece a redução ou eliminação do aluguel em caso de incêndio ou outro desastre natural que cause danos à propriedade.

#14. Condenação.

Embora seja freqüentemente desconsiderada, esta cláusula é crucial. Ele estabelece o que acontecerá se uma agência governamental condenar ou despejar um proprietário de sua propriedade alugada para que ela possa ser usada para fins públicos.

#15. Opção de compra. 

Esta cláusula prevê que, a qualquer momento durante a vigência do Arrendamento, o Locatário poderá exercer a opção de compra do Imóvel por um Preço Predeterminado. Seria uma boa ideia incluir esta cláusula, embora não seja necessária. O contrato também pode proibir o inquilino de comprar o imóvel enquanto o contrato de locação ainda estiver em vigor. É uma boa ideia colocá-lo por escrito em ambos os casos.

Processo de Arrendamento Comercial 

Investigar o proprietário, descobrir quem é o dono do prédio, aprender sobre as leis de zoneamento e obter uma compreensão geral do bairro são alguns passos na condução da pesquisa. Certifique-se de ter uma compreensão clara dos termos de pagamento do aluguel, sua exposição ao risco, a estrutura de transferência, a taxa de retenção preferencial do proprietário e quaisquer cláusulas de incômodo antes de assiná-lo. 

Estas são algumas coisas cruciais a serem observadas, mas tenha em mente que diferentes estados têm diferentes práticas habituais de arrendamento comercial. Antes de assinar um contrato de arrendamento comercial, você deve fazer alguma pesquisa. Ao conduzir sua investigação, certifique-se de fazer o seguinte:

#1. Conheça a região.

Se você está procurando uma nova propriedade e está no negócio de fornecer bens ou serviços ao público em geral, você deve pesquisar a vizinhança e determinar quem é seu mercado-alvo.

#2. Pesquise o Proprietário do Edifício e o Proprietário. 

Seu proprietário direto pode nem sempre ser o proprietário legal da propriedade. De qualquer forma, aprenda o máximo que puder sobre o proprietário e o proprietário do prédio. Juntos, vocês entrarão no negócio, então certifique-se de saber quem eles são, qual é a situação financeira deles e se pagam ou não suas contas em dia.  

#3. Examinar Regulamentos de Zoneamento

A leis de zoneamento são um fator adicional a considerar. Você deve garantir que os objetivos do seu proprietário estejam em conformidade com as leis de seu município, mesmo que eles designem seu espaço para, digamos, operar um restaurante. 

Em alguns casos, um proprietário ou proprietário de prédio pode acreditar que pode alugar seu espaço para um determinado tipo de negócio, mesmo que não cumpra os regulamentos de zoneamento locais. Ao coordenar esses dois pontos, você garante que sua empresa não enfrentará grandes dificuldades legais da comunidade onde atua.

#4. Saiba mais sobre as leis de incômodo e o meio ambiente

Antes de assinar qualquer coisa, também é crucial pesquisar as leis ambientais básicas da propriedade. Essas regras podem ser usadas contra o seu negócio porque alguns proprietários frequentemente as ignoram.

Requisitos para Locação de Espaço Comercial

Além disso, os usos permitidos da propriedade podem ser mencionados no contrato de locação.

#1. Uso permitido 

O arrendamento é aplicável apenas a atividades comerciais específicas. O inquilino não deve se envolver em quaisquer outros empreendimentos comerciais sem o consentimento prévio por escrito do proprietário. Os usos permitidos da propriedade restringem os tipos de operações comerciais que você pode executar sem o consentimento do proprietário.

#2. Uso exclusivo 

O inquilino em uma propriedade maior com vários inquilinos tem o direito exclusivo de realizar determinadas atividades. Para impedir que empresas concorrentes se mudem para a casa ao lado, um café em um shopping center ou um preparador de impostos em um parque de escritórios, por exemplo, pode pechinchar para uso exclusivo.

#3. Quebrar um contrato de arrendamento

Um inquilino pode pensar em rescindir o contrato se a empresa estiver com problemas ou se precisar se mudar. Se o fizerem, o proprietário poderá entrar com uma ação judicial contra o inquilino para recuperar o aluguel não pago nos termos do contrato. Alguns estados podem ter um dever de mitigação por parte do proprietário, que os obriga a tentar alugar novamente o espaço e aplicar o aluguel que cobram aos danos que o inquilino deve. 

Qual é o tipo mais comum de locação comercial?

#1. Locações de serviço completo

Em uma locação de serviço completo, também conhecida como locação bruta, o inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel base, enquanto o proprietário cobre todas as outras despesas relacionadas ao prédio, como serviços públicos, seguros, impostos e manutenção. O inquilino também será responsável pelo pagamento de uma parte das áreas comuns, que é onde entra em cena o “fator de perda” de espaço locável versus espaço utilizável.

#2. Locações Líquidas

No entanto, em um arrendamento líquido, alguns dos custos operacionais do edifício são suportados pelos inquilinos. Cada um dos três tipos diferentes de arrendamento líquido tem suas vantagens. Ao contrário de um arrendamento bruto, um arrendamento líquido triplo exige que o inquilino cubra o aluguel e as despesas operacionais do prédio. O aluguel deve diminuir como resultado, mas os custos variáveis ​​devem aumentar. 

Da mesma forma, em um arrendamento líquido duplo, o inquilino é responsável pelo pagamento de impostos, seguros e serviços públicos, mas o proprietário ou proprietário do imóvel é responsável por cobrir os custos de manutenção estrutural. Finalmente, em um único arrendamento líquido, o proprietário arca com o custo do seguro, impostos e manutenção, enquanto o inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel e dos serviços públicos. 

#3. Arrendamentos NNN absolutos

Os arrendamentos absolutos NNN (ou caucionáveis), que são menos comuns, exigem que o inquilino pague por todos os custos de manutenção do prédio, incluindo telhados.

#4. Arrendamentos percentuais

Além do aluguel básico, os inquilinos que têm aluguéis percentuais também pagam uma parte das vendas no varejo. Embora possam ser encontrados em outros lugares, os shoppings são onde eles são mais comuns.

#5. Aluguel com serviço completo 

Serviços de utilidade pública e outros que o inquilino normalmente pagaria separadamente são frequentemente incluídos no aluguel em prédios de escritórios com vários inquilinos.

Qual é o prazo normal para um arrendamento comercial?

Os arrendamentos comerciais geralmente duram entre três e cinco anos. Isso garante que os proprietários possam recuperar seu investimento por meio da renda do aluguel. 

Quem paga pelos contratos de locação comercial? 

O senhorio e o tipo de acordo celebrado para determinar o pagamento do contrato de arrendamento comercial. No entanto, em um arrendamento comercial, o arrendatário é normalmente responsável pelas despesas legais do arrendador e das partes.

Quais são os principais componentes de um arrendamento comercial?

Alguns dos principais elementos a serem considerados incluem o seguinte:

  • Termo/tipo de locação
  • Taxa de aluguel
  • Pagamento de Segurança
  • Uso permitido
  • Uso exclusivo
  • reformas e manutenções
  • Aparência Externa
  • Seguros
  • Atendendo aos requisitos da Lei dos Americanos com Deficiência
  • Garantia pessoal
  • cláusulas para modificação, alteração e rescisão
  • Sublocação

Que tipo de locação comercial é melhor?

O arrendamento líquido triplo, ou arrendamento “NNN”, é indiscutivelmente o mais popular entre os proprietários comerciais porque coloca a maior parte da carga de compartilhamento de custos no inquilino, incluindo aluguel básico, impostos sobre a propriedade, seguro, serviços públicos e manutenção.

As locações comerciais precisam ser registradas?

Se você está assinando um contrato de arrendamento comercial de curto prazo, não precisa registrá-lo. Qualquer arrendamento comercial com prazo superior a três anos (incluindo quaisquer períodos de opção) precisa ser registrado. Normalmente, nenhum registro é necessário se o prazo for inferior a três anos. 

Conclusão 

Certifique-se de pesquisar bem a propriedade antes de assinar um contrato de arrendamento. Sempre faça sua pesquisa antes de se mudar, incluindo investigar a área, o proprietário, as leis de zoneamento do bairro e quaisquer leis ambientais ou de incômodo adicionais que possam se aplicar à propriedade. O inquilino é referido como o “arrendatário” no contrato de arrendamento, e o proprietário é referido como o “locador”.

Perguntas frequentes sobre locação comercial

O que é um contrato de locação comercial?

Um contrato de locação comercial é um contrato que uma empresa celebra com um proprietário para alugar um espaço de escritório ou outros imóveis comerciais.

Qual é o prazo normal para um arrendamento comercial?

Os arrendamentos comerciais geralmente duram entre três e cinco anos

As locações comerciais precisam ser registradas?

Normalmente, nenhum registro é necessário se o prazo for inferior a três anos. 

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Referências

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