O cap rate é uma medida de propriedade crítica para investidores imobiliários comerciais. O cap rate pode ser usado para analisar propriedades e encontrar um bom negócio. Neste post, definirei uma taxa de cap (também conhecida como taxa de capitalização). Também mostrarei como utilizar a fórmula do cap rate para examinar os mercados imobiliários e as propriedades de aluguel de uma maneira muito prática.
O que é Taxa de Capitalização (Cap Rate)?
A taxa de capitalização (ou Cap Rate para abreviar) é um termo usado no setor imobiliário para descrever a taxa de retorno de uma propriedade com base na receita operacional líquida (NOI) gerada pela propriedade. Em outras palavras, a taxa de capitalização é uma métrica de retorno usada para calcular o retorno prospectivo do investimento ou o retorno do capital.
O que é uma boa taxa de cap ao investir em imóveis?
O que é um bom cap rate? A resposta rápida é que depende de como a taxa de capitalização é usada. Por exemplo, se você está vendendo uma propriedade, uma taxa de capitalização mais baixa é boa, pois aumenta o valor de sua propriedade. Um cap rate mais alto, por outro lado, é bom se você estiver comprando um imóvel, porque significa que seu investimento inicial será reduzido.
Você também pode estar procurando uma taxa de capitalização baseada no mercado com base nas vendas recentes de casas comparáveis. Um bom cap rate nesse cenário é determinado pela comparação de propriedades semelhantes no mesmo local. Suponha que você deseja determinar o valor de uma propriedade de escritório com base em uma taxa de capitalização derivada de mercado. Um bom cap rate neste cenário é determinado a partir das vendas recentes de edifícios de escritórios no mesmo mercado. Uma taxa de capitalização terrível seria determinada por vários tipos de propriedades em vários mercados.
Fórmula da taxa de limite
A fórmula do Cap Rate é igual ao Lucro Operacional Líquido (NOI) dividido pelo valor de mercado atual do ativo.
Lucro Operacional Líquido/valor de mercado atual de um ativo = taxa de capitalização
Fórmula da taxa de limite
Onde:
A receita operacional líquida é a receita anual gerada pela propriedade após a dedução de todas as despesas operacionais, como administração da propriedade e pagamentos de impostos.
O valor de mercado atual de um ativo é o valor de mercado de um ativo.
Como calcular a taxa de cap
O cap rate de uma propriedade é definido por sua receita potencial e nível de risco em comparação com outras propriedades. É importante notar que a taxa de capitalização não proporcionará um retorno total sobre o investimento. Em vez disso, fornecerá uma estimativa de quanto tempo levará para recuperar o investimento inicial na propriedade.
Para usar essa estatística com sucesso, você deve primeiro entender como calcular a taxa de limite. O cap rate pode ser calculado dividindo o lucro operacional líquido (NOI) pelo valor de mercado atual da propriedade.
Vamos ver um exemplo desse cálculo para entender melhor essa fórmula de cap rate.
#1. Calcular o Lucro Operacional Líquido da Propriedade
Em primeiro lugar, você deve aprender a calcular o lucro operacional líquido (NOI). O NOI é a soma dos fluxos de renda da propriedade menos a soma das despesas da propriedade.
Para calcular os fluxos de renda da propriedade, incluindo qualquer tipo de dinheiro que possa gerar, como renda de aluguel, taxas e instalações no local que exigem pagamentos adicionais. Suponha que você esteja avaliando uma propriedade que gera $ 5,000 por mês em renda de aluguel, mas não tem outras fontes de renda.
As despesas para a propriedade serão então totalizadas. Impostos sobre a propriedade, prêmios de seguro, reparos e honorários advocatícios são itens óbvios a serem mencionados. No entanto, existem alguns custos menos visíveis a serem considerados, como vagas em perspectiva. A maioria dos investidores assume uma taxa de desocupação de 10%, mas você pode realizar algumas pesquisas em sua área para obter uma avaliação exata da taxa de desocupação esperada da propriedade. As despesas mensais totais para a propriedade que você está considerando são de $ 1,000, o que inclui uma previsão de vacância de 10%.
Depois de determinar as receitas e despesas da propriedade, deduza os custos da receita. O NOI será determinado nesse ponto. Em nosso cenário, a receita operacional líquida da propriedade é de $ 4,000 por mês, ou $ 48,000 por ano.
#2. Subtraia o valor de mercado atual do total.
A receita operacional líquida é então dividida pelo valor de mercado atual. Embora os investidores discordem sobre se o valor de mercado atual ou o preço de compra deve ser utilizado, a maioria dos investidores usa o valor de mercado atual do imóvel.
Tendo isso em mente, usaremos a fórmula de cap rate mais amplamente conhecida e dividiremos o lucro operacional líquido pelo valor de mercado atual. Confira as informações do imóvel e uma das várias ferramentas de avaliação de imóveis disponíveis para determinar o valor de mercado atual do imóvel.
Nesse caso, o valor de mercado atual da propriedade é de $ 480,000. Com isso, podemos dividir $ 48,000, resultando em 0.10.
#3. Calcular como uma porcentagem
A etapa final é converter o produto da sua divisão em uma porcentagem. Isso é feito multiplicando o resultado por 100.
Nessa situação, podemos simplesmente multiplicar 0.10 por 100 para obter um cap rate de 10%. O cap rate é indicado como uma porcentagem.
Fatores que influenciam a taxa de limite
O cap rate influencia sua decisão de investimento. No entanto, é fundamental entender que o cap rate é afetado por uma variedade de circunstâncias. Entre os fatores a serem examinados estão o mercado, a localização e o tipo de propriedade.
Aqui estão algumas das variáveis que podem ter um impacto nas taxas de capitalização:
- Locação: Como em tudo no setor imobiliário, a localização da propriedade pode ter um impacto significativo nas taxas de capitalização. Uma taxa de capitalização mais alta às vezes está associada a uma área mais arriscada.
- Tamanho do mercado: Um mercado grande e competitivo pode ter taxas de capitalização mais baixas do que um mercado menor e mais arriscado.
- Estabilidade de ativos: A estabilidade esperada do valor do imóvel pode ser considerada.
- Potencial de crescimento: Uma propriedade com muita promessa em um mercado em crescimento pode ver seu cap rate influenciado.
- Liquidez de capital: O montante de capital investido na propriedade tem um impacto significativo no cap rate, pois afeta diretamente o NOI.
Obviamente, essas não são as únicas variáveis que podem influenciar as taxas de capitalização. No entanto, estes podem ter o maior impacto.
Importância da Taxa de Capitalização
A taxa de capitalização é usada para comparar várias opções de investimento. Por exemplo, se tudo o mais for igual, um investidor estará mais inclinado a se concentrar em uma propriedade com uma taxa de capitalização de 10% do que em outra propriedade com uma taxa de capitalização de 3%.
A taxa também ilustra quanto tempo leva para recuperar um investimento imobiliário. Por exemplo, se uma propriedade tiver um limite de 10%, o investidor levará 10 anos para devolver seu investimento (isso é chamado de “completamente capitalizado”).
Embora seja um indicador importante na análise das perspectivas de investimento, os investidores nunca devem comprar um imóvel apenas com base no seu cap rate. É importante perceber que diferentes taxas de capitalização significam níveis variados de risco – uma taxa de capitalização baixa indica risco reduzido, enquanto uma taxa de capitalização alta indica risco mais alto. Como resultado, não existe um cap rate “ideal”; é determinado pela tolerância ao risco do investidor.
Analisando duas propriedades diferentes usando taxas de limite
Suponha que você decida comprar um pequeno prédio de apartamentos. Você e um parceiro de negócios economizaram algum dinheiro que deseja gastar como adiantamento. Um empréstimo hipotecário será usado para cobrir o restante do preço de compra.
Seu agente imobiliário local procura casas usando métodos tradicionais, como MLS (serviço de listagem múltipla), Loopnet.com e rede.
Ela apresenta duas opções de aquisição separadas após algumas semanas de pesquisa.
Propriedade nº 1 - Produtor de renda consistente com uma taxa de capitalização de 6.48%
A primeira propriedade é um prédio de dez unidades à venda por $ 1,000,000. Seu agente o classifica como uma propriedade B. É totalmente alugado, não requer grandes reparos e é administrado por uma boa empresa. As perspectivas de crescimento demográfico e econômico de longo prazo também são boas na área.
Aqui estão os números:
O aluguel mensal total é de $ 9,000 ($ 900/unidade).
- Custos operacionais mensais = $ 3600
- Receita operacional líquida mensal = $ 5,400
- receita operacional líquida anual = 5,400 x 12 meses = $ 64,800
- Taxa de limite = 6.48% (US$ 64,800/US$ 1,000,000)
Você gosta desta oferta porque gera uma boa renda e tem possibilidades promissoras de longo prazo. Também carece de grandes “pegadinhas” ou peças em movimento. Você pode simplesmente comprá-lo e começar a ganhar dinheiro imediatamente, empregando um gerente terceirizado.
Propriedade nº 2 - taxa de capitalização de 6.35%, mas potencial para agregação de valor
A segunda propriedade é um prédio de 15 unidades à venda por $ 850,000. Seu agente o classifica como uma propriedade de classe C, mas o bairro está crescendo, com propriedades de classe B e até A nas proximidades. Outros investidores estão reformando e aumentando os aluguéis de seus prédios. Como resultado, há uma oportunidade de criar valor enquanto potencialmente obtém um retorno maior.
Seguem os números de compra:
- Aluguel mensal total = $ 7,500 ($ 500/unidade).
- Despesas operacionais mensais = $ 3,000
- Receita operacional líquida mensal = $ 4,500
- Receita operacional líquida anual = $ 54,000 ($ 4,500 x 12 meses)
- Taxa de capitalização = 6.35% (US$ 54,000/US$ 850,000)
No entanto, tenha em mente que há uma oportunidade de agregar valor e melhorar a situação financeira. Seu agente e gerente de propriedade estão convencidos de que você pode gastar $ 150,000 ($ 10,000/unidade) e aumentar o aluguel de cada unidade de $ 500 para $ 700 por mês.
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Aqui estão os novos números como resultado dessa melhoria:
- Aluguel mensal total = $ 10,500 ($ 700/unidade).
- Custos operacionais mensais = $ 3,500
- Receita operacional líquida mensal = $ 7,000
- $ 84,000 = receita operacional líquida anual ($ 7,000 x 12 meses).
Existem duas opções:
Se você vender a uma taxa de limite de saída de 6%, o novo valor será de US$ 1,400,000 (US$ 84,000 6% = US$ 1,400,000).
O ganho líquido bruto em valor é de $ 400,000 ($ 1,400,000 – $ 1,000,000).
OU continue alugando por uma taxa de cap rate de 8.40% ($ 84,000 $ 1,000,000), também conhecido como rendimento de aluguel sem alavancagem.
Esta segunda opção exigirá mais colaboração. Há também a possibilidade de que a estratégia falhe. Antes de terminar, a economia local ou nacional pode passar por dificuldades. Alternativamente, você não pode realizar os reparos ou aumentos de aluguel adequadamente.
Mas se você puder lidar com esses perigos e se esforçar, a recompensa será muito maior. Para o mesmo investimento de US$ 1 milhão, você obtém um crescimento significativo em valor e uma taxa de retorno sobre a renda significativamente maior.
Quando usar taxas de capitalização e quando não usar
As taxas de cap são comumente usadas por investidores imobiliários para comparar o risco de comprar vários imóveis comerciais. Embora as taxas de capitalização possam ser usadas para orientar outras decisões de investimento imobiliário, elas podem não ser tão úteis.
Se você está pensando na taxa de capitalização como uma técnica para analisar possíveis imóveis, lembre-se de que existem inúmeras ferramentas disponíveis para auxiliá-lo. Outros indicadores podem ser usados para avaliar o risco e os possíveis retornos de uma propriedade para investimento.
As taxas de capitalização podem ser um instrumento útil para imóveis comerciais. No entanto, você não deve usar essa fórmula para avaliar o valor de uma casa unifamiliar, uma propriedade com fluxos de renda erráticos ou uma propriedade que você pretende vender imediatamente.
ROI vs. Taxa de Capitalização
A distinção fundamental entre cap rate e ROI é o propósito das duas medições. Como dito anteriormente, a taxa de capitalização mede o provável retorno sobre o investimento (ROI) do investidor. Dito isso, é fácil ver por que muitos empreendedores misturam os dois. Os dois indicadores são extremamente semelhantes, pois informam o investidor sobre o que esperar se prosseguir com um investimento. É importante observar, no entanto, que a taxa de capitalização e o ROI têm funções diferentes ao revisar um negócio.
O retorno sobre o investimento destina-se a fornecer aos investidores uma proporção objetiva de quanto eles podem esperar lucrar com uma transação. O ROI, por exemplo, é comumente representado como uma porcentagem para avaliar o provável retorno do investimento de um investidor. Os investidores podem então comparar os ROIs de dois investimentos totalmente distintos. Além disso, expressar o retorno do investimento em porcentagem facilita a comparação de dois ativos específicos, sejam eles iguais ou não. Como resultado, os investidores podem comparar o ROI de uma reabilitação de três meses com um buy-and-hold de 30 anos.
Em contraste, o cap rate é usado para comparar participações imobiliárias semelhantes. Um cap rate, por exemplo, seria bom para comparar os retornos de duas propriedades de aluguel, mas estaria longe de ser ideal para investidores comparando uma propriedade de aluguel com reabilitação.
12% é uma taxa de limite razoável?
Embora a faixa para um bom cap rate esteja entre 8% e 12%, a resposta real é: varia. Embora uma taxa máxima de 10% possa ser respeitável para alguns aluguéis, há outras considerações a serem ponderadas antes de se comprometer com um investimento no Airbnb.
O Cap Rate corresponde ao ROI?
ROI e cap rate não são os mesmos. O ROI é o retorno do seu investimento em dinheiro, não o valor de mercado, enquanto o cap rate é o retorno antecipado com base no valor da propriedade.
Por que é mais arriscado com um Cap Rate mais alto?
Sejamos claros, porém, antes de começar a processar estatísticas e fazer planos para o seu império imobiliário: as taxas de capitalização estão ligadas ao risco. Em geral, quanto mais arriscado for o investimento, maior será o cap rate. Em outras palavras, um preço de ativo baixo e uma taxa de capitalização alta geralmente indicam um investimento mais arriscado.
Valor mais baixo inferido de uma taxa de limite mais alta?
Portanto, se o NOI for igual, um cap rate maior levará a um valor de propriedade menor. O valor da propriedade em questão será, sem dúvida, superestimado se uma taxa de cobertura muito alta for aplicada a ela e vice-versa.
O que significa “taxa de capitalização” exatamente?
Uma métrica de avaliação imobiliária usada para avaliar vários investimentos imobiliários é a taxa de capitalização (ou “cap rate”). O cap rate é normalmente determinado como a relação entre a receita anual de aluguel gerada por um ativo imobiliário e seu valor atual de mercado, no entanto, existem várias variações.
Conclusão
Uma fórmula de cap rate é uma ferramenta eficaz para comparar edifícios comerciais e multifamiliares. No entanto, o cap rate não é a única medida a ser considerada ao pesquisar oportunidades de investimento imobiliário.
Como as circunstâncias de cada investidor são únicas, uma boa taxa de capitalização não deve ser seu único sinal verde. Antes de tomar uma decisão de investimento, há outras variáveis a serem consideradas. Por exemplo, sua imagem de fluxo de caixa pode diferir significativamente da de outro investidor na mesma propriedade. O que é um ativo benéfico para um investidor pode se tornar um passivo para você.
À medida que você continua sua busca pela propriedade ideal para investimento, faça sua lição de casa sobre as melhores práticas para comprar uma propriedade para investimento. Investir em imóveis pode ser um negócio lucrativo se você dedicar um tempo para se educar.
Perguntas frequentes sobre a taxa de limite
O que significa cap rate de 7.5%?
Uma taxa de cap de 7.5 significa que você pode esperar uma renda bruta anual de 7.5% sobre o valor de sua propriedade ou investimento. Se sua propriedade vale $ 150,000, um cap rate de 7.5 significa um retorno anual de $ 11,250.
Por que o cap rate é importante no mercado imobiliário?
A taxa de capitalização é usada principalmente para diferenciar entre diferentes oportunidades de investimento. É mais provável que um investidor se concentre na propriedade se um investimento em títulos entregar um retorno projetado de 4% e a propriedade tiver uma taxa de capitalização de 8%.
Por que os cap rate são tão baixos?
As taxas de capitalização são baixas em muitos mercados imobiliários porque o sentimento dos investidores é positivo. Em outras palavras, em vez de arriscar seu capital de investimento, as pessoas estão dispostas a pagar mais pelo NOI em um mercado seguro e estável.
