Cap rate ou taxa de capitalização, é uma fórmula usada no setor imobiliário para estimar o retorno potencial que um investidor fará em uma propriedade. A taxa de cap é muito importante no cálculo da taxa de retorno de várias propriedades imobiliárias. No entanto, determinar uma boa taxa de capitalização pode ser assustador, dependendo da avaliação da classe de ativos e da localização dos ativos no mercado. Por outro lado, existem situações em que é correto usar o cap rate e quando você não precisa usá-lo. Se você não tem certeza sobre isso, este artigo irá orientá-lo sobre como verificar um bom cap rate no mercado imobiliário e como calculá-lo usando a fórmula.
O que é uma taxa de cap em imóveis?
A taxa de cap em imóveis é uma fórmula usada para calcular o retorno potencial das propriedades de investimento. O cap rate normalmente é expresso em porcentagem, variando de 3% a 20%. Em geral, as taxas de cap são inversamente relacionadas aos valores dos imóveis. Quanto menor o cap rate, maior o preço de compra e vice-versa.
Além disso, o cap rate é útil para comparar rapidamente o valor relativo de investimentos imobiliários semelhantes no mercado. Ele não deve ser usado como o único indicador da força de um investimento porque desconsidera a alavancagem, o valor do dinheiro no tempo e os fluxos de caixa futuros de melhorias no imóvel, entre outros fatores.
O que é um exemplo de Cap Rate Imobiliário?
Os investidores comparam várias participações imobiliárias usando as taxas de capitalização como sua principal heurística. Por exemplo, uma propriedade com um preço pedido de US$ 10 milhões e um NOI esperado de US$ 1 milhão teria uma taxa de capitalização de 10%.
Fórmula para Cap Rate em Imóveis
Existem vários métodos para calcular o cap rate em imóveis. A fórmula mais comum para calcular um cap rate em imóveis é dividir a receita operacional líquida (NOI) da propriedade pelo valor de mercado atual.
A fórmula para cap rate em imóveis = Lucro Operacional Líquido / Valor Atual de Mercado em que:
- Receita operacional líquida é a receita anual gerada pelo imóvel após dedução de todas as despesas operacionais; como gestão de propriedade e pagamentos de impostos.
- O valor de mercado atual do ativo é o valor de um ativo no mercado.
Outra fórmula para calcular o cap rate é usar o custo de capital original da propriedade ou o custo de aquisição.
Cap rate = Lucro Operacional Líquido / Preço de Compra
Essa fórmula de cap rate não é muito popular no setor imobiliário por dois motivos. Em primeiro lugar, não dá resultados realistas para propriedades compradas a preços baixos há vários anos/décadas. Em segundo lugar, você não pode aplicá-lo a propriedades herdadas porque seu preço de compra é zero, impossibilitando a divisão. Além disso, uma vez que os preços dos imóveis flutuam muito. A primeira versão, que usa o preço de mercado atual, é uma representação mais precisa do que a segunda, que usa o valor fixo do preço de compra original.
O que significa taxa de cap de 7.5%?
Para calcular uma taxa CAP, basta dividir a receita operacional líquida anual pelo preço de aquisição do edifício. Por exemplo, se uma propriedade para investimento custa US$ 1 milhão e gera US$ 75,000 em NOI (receita operacional líquida) por ano, a taxa de capitalização é de 7.5%.
O que significa uma taxa de cap de 3%?
As taxas de capitalização são vistas como uma medida de risco e retorno; um cap rate “baixo” de 3-5% indicaria que o ativo é de baixo risco e alto valor, enquanto um cap rate “alto” de 8-10% indicaria um preço mais baixo, maior risco e maior retorno.
Como calcular uma taxa de cap em imóveis
Você calcula o cap rate em imóveis usando a fórmula dividindo a receita operacional líquida da propriedade (receita bruta menos despesas) pelo valor do ativo.
#1. Aprenda a calcular a receita operacional líquida do imóvel
No cálculo do cap rate, o NOI é a soma dos fluxos de renda do imóvel menos a soma das despesas do imóvel.
Você pode utilizar qualquer tipo de renda que o imóvel possa gerar; como renda de aluguel, taxas e comodidades no local que exigem taxas adicionais; ao totalizar os fluxos de renda da propriedade. Suponha que você esteja pensando em comprar uma propriedade que ganhe $ 10,000 por mês em renda de aluguel, mas não tenha outras fontes de renda. Você precisará somar as despesas da propriedade, como impostos sobre a propriedade, prêmios de seguro, reparos e honorários advocatícios.
No entanto, existem alguns custos menos óbvios que você precisa considerar, como vagas em potencial. A maioria dos investidores assume uma taxa de desocupação de 10%, mas você pode fazer algumas pesquisas em sua área para obter uma estimativa precisa da taxa de desocupação do imóvel. As despesas totais para a propriedade que você está considerando são de $ 1,000 por mês, o que inclui uma expectativa de vacância de 10%.
Você pode subtrair os custos da receita depois de descobrir as receitas e despesas da propriedade. Isto é como determinar o NOI.
#2. Divida pelo valor de mercado atual
Depois de obter o NOI, o próximo passo é dividir a receita operacional líquida pelo valor de mercado atual. No entanto, alguns investidores imobiliários discutem se é bom usar o valor de mercado atual ou o preço de compra para calcular o cap rate. Mas a maioria dos investidores usa o valor de mercado atual do imóvel.
Além disso, você pode determinar o valor de mercado atual da propriedade analisando os detalhes da propriedade e usando uma das muitas ferramentas de estimativa de avaliação de imóveis disponíveis.
#3. Converter em porcentagem
A etapa final é converter o produto da sua divisão em uma porcentagem. Você pode fazer isso multiplicando o resultado por 100. Por exemplo, se você comprar uma casa por $ 1,000,000 e gerar $ 100,000 em receita operacional líquida positiva (o valor restante após a dedução das despesas fixas e variáveis da receita bruta de locação) em um ano.
Então: $ 100,000 / $ 1,000,000 = 0.10 = 10%
O cap rate do ativo é de 10%; um décimo do custo da casa pago pelo produto líquido do ano.
Qual Cap Rate é a regra de 1%?
No setor imobiliário, a regra de 1% é usada para comparar o preço de compra com a receita bruta de aluguel anualizada esperada. Os investimentos potenciais devem ter um aluguel mensal que seja pelo menos equivalente a um por cento do preço de aquisição para passar no critério de um por cento.
Importância do Cap Rate em Imóveis
A taxa de capitalização é importante para os investidores, pois mede a taxa de retorno de uma propriedade comercial e permite uma fácil comparação com propriedades semelhantes. Ao definir o cap rate, você deve abordar o percentual de risco, pois um imóvel com um cap rate baixo pode ter uma alta taxa de vacância, tornando-o um investimento de alto risco. Um imóvel em mau estado também pode prejudicar o cap rate, pois o valor total é menor. No entanto, as taxas de cap são afetadas por vários fatores. Portanto, você pode usar essa fórmula para comparar propriedades com caracteres semelhantes.
O que é uma boa taxa de cap em imóveis?
Uma boa taxa de capitalização em imóveis vem com ganhos potenciais, que podem ser voláteis e flutuam com mais frequência. Você pode conhecer um bom cap rate imobiliário de duas maneiras; o que você quer receber de um investimento e quanto risco você está pronto para assumir. Um cap rate mais alto implica um nível de risco mais alto, enquanto um cap rate mais baixo indica um nível de risco mais baixo. As taxas de cap também são inversamente relacionadas ao valor da propriedade. Um cap rate mais alto corresponde a um imóvel mais caro, enquanto um cap rate mais baixo corresponde a um imóvel mais barato.
Geralmente, a fórmula atribui ativos com receita operacional líquida mais alta e avaliação mais baixa a um cap rate mais alto. Enquanto os ativos com maior avaliação mas uma receita operacional líquida menor terá um cap rate menor.
Os investidores normalmente consideram as propriedades com taxas de cap mais baixas como seguras, mas devem esperar um prazo mais longo para recuperar seu investimento inicial. Como investidor, você deve considerar qual é um cap rate aceitável para as propriedades em seu portfólio. Se você tiver um número em mente, poderá repassar rapidamente casas que não satisfaçam sua tolerância ao risco.
Um Cap Rate mais alto é sempre melhor?
Uma taxa de cap maior geralmente indica uma chance maior de perda. Ou seja, se a taxa de capitalização do seu ativo for alta, mas o preço do ativo for baixo, o investimento talvez seja mais arriscado do que parece. No entanto, as taxas de capitalização de mercado podem variar amplamente de um local para outro. Consequentemente, você deve ter cuidado.
Fatores que afetam as taxas de limite
A equação do cap rate é influenciada por várias coisas. Antes de usar o cap rate para tomar decisões de investimento, é importante entender os fatores que afetam o cap rate. Por exemplo, as vagas afetam o NOI, a duração dos arrendamentos dos inquilinos, os tipos de arrendamentos dos inquilinos e a credibilidade dos inquilinos. A localização, o mercado atual, a qualidade da estrutura ou do imóvel e uma variedade de outros fatores afetam o cap rate. Para compreender verdadeiramente o cap rate, os investidores devem considerar esses muitos elementos.
Aqui estão alguns dos fatores que podem ter um efeito enorme nas taxas de cap:
- Localização. A localização da propriedade pode ter um impacto significativo em um bom cap rate no setor imobiliário. Uma taxa de capitalização mais alta geralmente afeta locais de risco.
- Tamanho do Mercado. Um mercado grande e competitivo pode ter taxas de capitalização mais baixas do que um mercado menor e mais arriscado.
- Estabilidade de ativos: A estabilidade futura do valor do imóvel pode ser considerada.
- Potenciais de crescimento. Uma propriedade com muito potencial de crescimento em um mercado em crescimento também pode ser influenciada por cap rates
- Liquidez de capital. O investimento de capital que você emprega na propriedade tem um impacto significativo no cap rate porque afeta diretamente o NOI.
Quando usar e quando não usar as taxas de limite
Os investidores imobiliários podem usar um bom cap rate para estimar o potencial de retorno ou lucratividade de um investimento. Ao investir em imóveis, você deseja maximizar suas chances de lucro, mantendo-se dentro de sua zona de conforto.
As taxas de capitalização podem ajudá-lo a decidir entre mercados, tipos de propriedade e outras possibilidades de investimento. Por exemplo, para estimar o lucro potencial, compare a taxa de capitalização de uma propriedade com a taxa de juros anual dos títulos do Tesouro emitidos pelo governo.
Essas duas oportunidades de investimento, no entanto, não são totalmente as mesmas. Os títulos fornecem um nível de certeza, garantindo um retorno definido se você os manter até o vencimento. Os investimentos imobiliários contêm risco, que vem como resultado do valor de revenda do imóvel, do mercado de aluguel, vacância ou inquilinos problemáticos, ou fluxo de caixa negativo. Os investimentos imobiliários são arriscados porque as taxas de capitalização dependem do lucro líquido previsto e da variação valor de mercado.
Embora as taxas de limite sejam úteis para cálculos eficientes, há momentos em que você não deve considerar usá-las. Se você aplicar corretamente uma previsão de Lucro Operacional Líquido (NOI) estabilizado, o cap rate básico pode fornecer uma avaliação próxima à de um estudo de fluxo de caixa descontado (DCF) mais abrangente. Somente uma análise completa do fluxo de caixa descontado produzirá uma avaliação justa e confiável, se o fluxo de receita operacional líquida da propriedade for complexo e irregular, com flutuações significativas no fluxo de caixa.
Conclusão
Você pode usar uma taxa de limite para determinar a taxa de retorno de seu investimento em várias propriedades em transações imobiliárias. Uma boa taxa de capitalização vem com ganhos potenciais, embora flutue na maioria das vezes. Mas você precisa entender quando e quando não usá-lo. As taxas de capitalização podem ajudá-lo a decidir entre mercados, tipos de propriedade e outras oportunidades de investimento. Ele ajuda a estimar o lucro potencial e comparar a taxa de capitalização de uma propriedade com a taxa de juros anual dos títulos do Tesouro emitidos pelo governo.
Perguntas frequentes sobre taxa de limite em imóveis
O que significa um cap rate de 7.5?
Uma taxa de cap de 7.5 significa que você pode esperar uma renda bruta anual de 7.5% sobre o valor de sua propriedade ou investimento. Se sua propriedade vale $ 150,000, uma taxa de cap de 7.5 significará um retorno anual de $ 11,250.
O cap rate é o mesmo que o ROI?
O cap rate mostra qual é o retorno atual de uma propriedade de renda, enquanto o ROI informa qual pode ser o retorno do investimento em um período específico.
O cap rate inclui o serviço da dívida?
A receita operacional líquida, ou NOI, é a quantidade de dinheiro que você ganha com a propriedade alugada após a dedução das despesas. Embora o serviço da dívida não esteja incluído, a administração da propriedade, impostos, seguros, manutenção e outras despesas devem ser.
Como aumentar o cap rate?
Se você comprar a propriedade e contratar um novo gerente de propriedade, poderá aumentar rapidamente seu cap rate simplesmente aumentando o aluguel:
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