COMPRAR UMA SEGUNDA CASA: Guia de Investimentos

Comprar uma segunda casa

Não faz muito tempo que a maioria das pessoas vendia sua primeira casa antes de comprar outra. O 1% que tinha as conexões certas pode ser proprietário de um imóvel alugado. Hoje, os tempos mudaram e um número crescente de proprietários está comprando uma segunda casa e alugando a primeira para ganhar um pouco de dinheiro extra e desenvolver riqueza a longo prazo.
Embora existam algumas vantagens possíveis em alugar a primeira casa, também existem algumas desvantagens a serem consideradas. Neste post, abordaremos as etapas para comprar uma segunda casa enquanto você aluga a primeira, começando com as principais vantagens de manter uma casa alugada em vez de vender para um investidor.

Onde posso comprar uma segunda casa?

Escolher onde comprar sua nova casa é uma grande decisão. Você deve comprar uma casa perto de sua família? Ou você prefere um na praia, nas montanhas ou na sua cidade favorita?

É fundamental consultar seu cônjuge e quaisquer outros membros da família que possam estar envolvidos nessa escolha. Passe algum tempo investigando os melhores bairros locais. Colabore com um agente imobiliário local para identificar os locais ideais para uma segunda casa. Além disso, isso simplifica a etapa inicial do processo de compra de casa, a pré-aprovação. Realizar pesquisas preliminares sobre seu novo local, colaborar com um agente imobiliário nessa área e analisar suas finanças dentro do novo local pode demonstrar uma iniciativa proativa ao seu credor à medida que você navega no processo de hipoteca para sua segunda casa.

Razões para comprar uma segunda casa

Existem inúmeras situações em que uma segunda casa faz sentido:

  • Você deseja uma casa de férias, talvez para uma pausa frequente ou para algum dia se aposentar.
  • Você precisa de uma casa de passageiros porque você ou seu parceiro trabalham muito longe de sua casa principal para viabilizar uma viagem diária de carro ou trem.
  • Você quer fazer um investimento imobiliário comprando uma segunda casa para alugar ou trocar.
  • Você quer subir comprando um novo imóvel, mas mantendo o existente como aluguel.
  • Você está comprando uma casa para um membro da família, possivelmente para manter seus pais por perto ou para fornecer um apartamento adjacente ao campus para seu estudante universitário.

É fundamental ser claro sobre suas intenções, porque como você usa sua segunda casa influencia suas opções de financiamento e custos contínuos, bem como a localização e o estilo de sua casa.

Comprando um condomínio em vez de uma casa unifamiliar isolada pode fazer mais sentido se você precisar de uma casa de deslocamento ou hospedagem para seu estudante universitário. Para ser um bom investimento, um imóvel alugado ou um flip deve atrair inquilinos ou compradores. Se você não mora perto da área, administrar uma casa de férias que também serve como aluguel de curto prazo pode ser complicado.

Fatores importantes a considerar ao comprar uma segunda casa

Uma segunda casa pode ser um lugar para relaxar nas férias, mas possuir uma não é. Você precisará fazer um orçamento para custos adicionais e acompanhar quanto tempo você - ou qualquer pessoa que pague para usá-lo - gasta lá.

  • Acessibilidade: Se você não pagar em dinheiro pela sua segunda casa, terá que fazer um segundo pagamento de hipoteca. Examine seu orçamento com cuidado para ver se o custo mensal extra faz sentido para suas finanças. Você também precisará fazer um orçamento para seguro residencial adicional, contas de energia, impostos sobre a propriedade e todos os outros custos associados à propriedade de uma segunda casa.
  • Requisitos de ocupação: Se você estiver comprando uma segunda casa, considere alugá-la quando não estiver usando. No entanto, se você alugar com muita frequência, sua segunda casa pode ser considerada uma propriedade de investimento e pode estar sujeita a regras diferentes. Se o seu empréstimo for garantido pela Fannie Mae ou Freddie Mac, a propriedade deve estar “principalmente disponível para uso e prazer pessoal do mutuário” por mais da metade do ano civil. O IRS também tem regulamentos: se você alugar sua segunda casa por mais de 14 dias por ano, deve registrar a receita do aluguel.
  • Locação: Comprar uma segunda casa em uma cidade litorânea pode parecer uma ótima ideia, mas se você mora longe, chegar lá pode ser tão difícil que você não chega lá com muita frequência. Considere seu estilo de vida e escolha uma segunda casa em um local onde você a use com frequência.
  • Manutenção: Mesmo que você não passe tanto tempo em sua segunda casa, ainda terá que pagar pela manutenção. O sistema HVAC precisará ser substituído mais tarde, e a casa pode exigir um novo telhado. O exterior também exigirá manutenção (pense em cortar a grama e remover a neve), portanto, se você não estiver lá com frequência, deve orçar para uma empresa de manutenção para gerenciá-lo.

Passos para comprar uma segunda casa alugando a primeira

Embora existam várias vantagens em alugar a primeira casa, ter duas propriedades é algo a considerar com cuidado. Aqui estão os cinco procedimentos fundamentais para comprar uma segunda casa alugando a primeira.

#1. Avalie sua situação financeira.

Ter duas residências pode implicar ter duas hipotecas, o que pode criar uma tensão financeira. Especialistas aconselham pagar dívidas com juros altos, desenvolver um orçamento financeiro viável e economizar dinheiro suficiente como um fundo para emergências pessoais antes de comprar uma segunda casa. Fale com um planejador financeiro ou um gerente de propriedade para saber mais sobre os custos de manter a primeira casa alugada.

#2. Economize para outro pagamento.

Obter os fundos para um adiantamento em uma segunda casa pode ser um desafio simples de superar. Um empréstimo imobiliário, também conhecido como linha de crédito home equity (HELOC), é um empréstimo que usa o patrimônio da primeira casa para suportar o adiantamento de uma segunda casa. Outras opções para obter dinheiro para um adiantamento incluem o uso de uma conta de aposentadoria, refinanciamento com saque ou empréstimo de familiares e amigos.

#3. Confirme que a primeira casa será um aluguel decente.

Mesmo que o aluguel de imóveis esteja em alta na maioria das regiões, algumas residências geram um retorno financeiro maior do que outras.

A planilha básica do Roofstock simplifica a visualização do desempenho financeiro prospectivo de uma determinada propriedade. Ele pode ser usado para prever o retorno provável de uma propriedade. Basta adicionar algumas informações para ver as medidas de ROI importantes esperadas, como fluxo de caixa, retorno de caixa, receita operacional líquida e taxa de capitalização.

#4. Determine como você vai lidar com a casa alugada.

Alguns dos trabalhos mais comuns de um proprietário e autogerente de um imóvel alugado são os seguintes:

  • Ler e compreender a legislação local, estadual e federal de locatários, bem como os regulamentos federais de habitação justa.
  • Preparar uma casa para alugar, tornando-a atraente para potenciais inquilinos.
  • O marketing da casa, a verificação dos inquilinos e a assinatura de um contrato de locação fazem parte do processo.
  • Cobrar aluguel mensal, manter e reparar a propriedade, pagar contas em dia e realizar inspeções frequentes da propriedade
  • Fornecer aviso adequado para um aumento de aluguel ou despejar um inquilino por violação do contrato de locação.

Gerenciar um imóvel para aluguel envolve uma quantidade significativa de conhecimento e esforço, e é por isso que muitos investidores contratam um gerente de propriedade. Os gerentes de propriedades locais facilitam a experiência dos benefícios de alugar sua primeira casa, evitando as responsabilidades usuais de ser um proprietário.

#5. Estabelecer um sistema de contabilidade competente.

Quando mesmo uma casa é alugada, há uma quantidade surpreendente de papelada envolvida. Contratos de locação, recibos de pagamento de aluguel, faturas de manutenção pagas e registros de correspondência entre locador e locatário devem ser estruturados e preservados com segurança.

Posso pagar uma segunda casa?

Suas finanças estão tão boas que você pode comprar uma segunda casa? Mesmo que você pretenda ganhar dinheiro com o aluguel do imóvel, deve ter certeza de que é uma compra que você pode pagar, especialmente se estiver vago por vários meses a cada ano.

Aqui estão algumas considerações financeiras para manter em mente.

#1. Taxas de juros e adiantamento

A menos que você queira pagar em dinheiro, comprar uma segunda casa exigirá um adiantamento e uma hipoteca (com juros, é claro).

Na verdade, um adiantamento maior é necessário para uma segunda casa. Por que este é o caso? A compra de uma segunda residência representa um risco maior para um credor hipotecário devido à maior probabilidade de inadimplência em uma segunda residência (vs uma residência principal) em caso de dificuldades financeiras.

O mesmo raciocínio pode ser usado para as taxas de juros. Uma hipoteca para uma segunda casa quase sempre tem uma taxa de juros mais alta para se proteger contra possíveis perdas em caso de inadimplência.

#2. Requisitos para relação dívida/renda

Para se qualificar para uma hipoteca para uma segunda casa, você deve atender às diretrizes da relação dívida/renda (DTI). A quantidade de dívida que você tem versus a quantidade de dinheiro que você ganha é chamada de DTI. Para calcular seu DTI, some seus pagamentos de dívidas mensais e divida-os pelo seu salário mensal antes dos impostos.

Para se qualificar para uma segunda hipoteca, a maioria dos credores deseja um DTI de 43% ou menos.

#3. Orçamento do mês

Você pode ser aceito para uma segunda hipoteca no papel, mas deve fazer os números para ver se fazer outro empréstimo faz sentido financeiro. Para fazer isso, some todos os seus pagamentos mensais e remova o total do seu salário mensal pós-impostos. Os fundos restantes serão usados ​​para fazer seu segundo pagamento de hipoteca.

Você pode estar apostando na receita de aluguel para ajudar a equilibrar o pagamento da segunda hipoteca, mas ainda assim deve ter certeza de que pode gerenciá-la por conta própria, caso sua propriedade não seja alugada assim que você desejar.

Antes de fazer essa seleção, você também deve considerar os impostos sobre a propriedade, taxas de associação de proprietários e despesas gerais de manutenção.

#4. Manutenção de Propriedades de Aluguel

Você também deve fazer um orçamento para as despesas de compra de um imóvel alugado, bem como a manutenção associada. Você será responsável por todos os reparos e danos como proprietário e talvez como proprietário. Isso pode incluir a contratação de um reparador, a compra de tintas, maçanetas e outros materiais de melhoria da casa, ou a contratação de um serviço de jardinagem para manter o quintal.

Separe pelo menos 10% do aluguel anual para manutenção e administração do imóvel. Se sua propriedade for alugada por $ 2,000 por mês, o aluguel anual seria de $ 24,000. Como resultado, você deve reservar $ 2,400 para reparos de emergência. Lembre-se de que os reparos podem custar mais ou menos do que essa estimativa, portanto, economizar mais dinheiro é sempre uma ideia inteligente.

Conclusão

Comprar uma segunda casa garante que você sempre tenha um lugar para onde fugir, mas ser um segundo proprietário vem com algumas realidades duras: aumento de preços, preocupações com manutenção e cargas tributárias significativas. Se você pretende garantir uma hipoteca de segunda casa, planeje com antecedência e trabalhe com um agente imobiliário que tenha experiência no local que você deseja chamar de sua segunda casa.

Perguntas frequentes sobre como comprar uma segunda casa

Quanto devo investir em uma segunda casa?

Uma segunda casa, por outro lado, quase certamente exigirá um adiantamento de 10%. Como uma segunda hipoteca coloca o comprador sob mais pressão financeira, os credores normalmente exigem uma pontuação de crédito um pouco mais alta em uma segunda hipoteca.

Posso comprar outra casa se já tiver uma hipoteca?

Como você já tem uma hipoteca, espere que o processo de subscrição seja significativamente mais difícil quando você solicitar uma segunda.

É fácil comprar uma segunda casa?

Os credores veem as segundas casas como mais arriscadas, sejam casas de férias ou propriedades de investimento. Os critérios mínimos de pontuação de crédito são geralmente maiores e os índices máximos de dívida/renda são menores do que para uma residência principal.

Referências

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