O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DCR) é uma métrica amplamente utilizada no âmbito do crédito imobiliário comercial. Seu objetivo principal reside na avaliação e avaliação do risco de crédito por parte das instituições financeiras. Leia mais para aprender sobre sua fórmula e como calcular o índice anual de cobertura do serviço da dívida.
O que é um Índice de Cobertura do Serviço da Dívida?
O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida, também conhecido como DSC ou DSCR, é uma métrica de crédito crucial empregada para avaliar a capacidade do fluxo de caixa operacional de uma empresa de atender adequadamente seus pagamentos recorrentes de juros e principal. Assim, ao analisar esse índice, os stakeholders obtêm informações valiosas sobre a saúde financeira da empresa e sua capacidade de honrar suas dívidas.
O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida é uma métrica inestimável para os tomadores de empréstimos corporativos reduzirem a dívida a prazo em sua estrutura de capital. Esse índice, que incorpora as obrigações principais no denominador, oferece uma avaliação abrangente da capacidade de uma empresa de cumprir suas obrigações de dívida. Além disso, considerando os pagamentos mensais ou anuais do principal, esse índice fornece uma visão holística da saúde financeira e da capacidade de pagamento do mutuário.
Empréstimos do Índice de Cobertura do Serviço da Dívida
Em contraste com um empréstimo hipotecário destinado a consumidores ou propriedades ocupadas pelo proprietário, os empréstimos de índice de cobertura do serviço da dívida compartilham semelhanças com uma hipoteca de imóveis comerciais. O processo de subscrição se concentra na avaliação do fluxo de caixa no nível da propriedade, em vez da renda pessoal, fazendo a distinção fundamental em um empréstimo DSCR. Os empréstimos do Índice de Cobertura do Serviço da Dívida servem como uma ferramenta valiosa para os credores, permitindo-lhes obter informações sobre a capacidade do mutuário de pagar um empréstimo. Este rácio é calculado considerando o rendimento mensal do aluguer do imóvel em causa.
Portanto, ao utilizar empréstimos com índice de cobertura do serviço da dívida, os credores podem tomar decisões informadas sobre aprovações de empréstimos e avaliar a estabilidade financeira do mutuário. Esse índice também é um método conveniente e direto para avaliar o fluxo de caixa. A métrica crucial é derivada dividindo o aluguel mensal pela soma dos pagamentos mensais de juros e principal, impostos, seguros e taxas de associação (PITIA). Assim, ao empregar esse cálculo, os investidores podem obter insights valiosos sobre a viabilidade financeira de um imóvel.
Como Calcular o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida Empréstimos
#1. Subscrição
Aqui, seu credor estabelecerá o valor, os termos, as taxas e outras especificações do seu empréstimo para você. Durante esse período, o credor também determinará seu índice de cobertura do serviço da dívida.
# 2. Documentação
Você precisará preencher a papelada típica do empréstimo ao solicitar um empréstimo DSCR. É importante lembrar que os formulários de solicitação de empréstimo do DSCR não indagam sobre suas finanças pessoais, mas sim sobre sua empresa ou propriedade alugada. Os empréstimos DSCR dependem exclusivamente do seu DSCR e não consideram seu histórico de crédito.
#3. Encerramento e Submissão
Os empréstimos DSCR fornecem um processo de inscrição e fechamento mais rápido do que os empréstimos tradicionais porque não exigem detalhes sobre seu histórico financeiro pessoal.
A Fórmula para o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida
A fórmula para o índice de cobertura do serviço da dívida inclui o seguinte:
DSCR = Lucro Operacional Líquido ÷ Obrigações de Dívida
Ao realizar um investimento imobiliário, é crucial para os investidores garantir a utilização de números precisos em seus cálculos. Embora o processo possa parecer simples, a precisão dos dados empregados é de extrema importância na obtenção de um resultado preciso. Além disso, quando se trata de determinar o lucro operacional líquido (NOI), um método comumente empregado é calculá-lo usando o lucro antes das despesas, como depreciação, amortização e juros (números E. Essa abordagem é particularmente útil para calcular o DSCR. Também é importante observar que, ao calcular o DSCR, deve-se abster-se de deduzir impostos, juros e outros custos associados da receita operacional líquida (NOI) antes de inseri-lo na fórmula.
A fórmula DSCR é crítica em aplicações práticas, conforme ilustrado pelo seguinte cenário: A propriedade multifamiliar tem um excelente desempenho financeiro, conforme visto por sua Receita Operacional Líquida (NOI) de US$ 3.4 milhões. Da mesma forma, os compromissos de dívida anuais da propriedade são de US$ 2.3 milhões, demonstrando sua dedicação em cumprir suas obrigações financeiras. O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR), neste caso, seria de 1.48x, conforme análise a seguir.
Ao avaliar a viabilidade financeira de uma transação de financiamento imobiliário multifamiliar ou comercial, é crucial avaliar o DSCR. Nesse caso, o DSCR pode ser determinado dividindo US$ 3.4 milhões por US$ 2.3 milhões. Isso dá uma proporção de 1.48x, que é o mesmo que 1.48 vezes. A maioria dos credores vê esse DSCR como bom, o que significa que a empresa tem uma forte capacidade de pagar suas dívidas. Vale ressaltar que um DSCR robusto é particularmente importante em operações multifamiliares e comerciais e operações de financiamento imobiliário.
Como Calcular o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida
Quando se trata de determinar o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR), é essencial considerar dois elementos fundamentais: a receita operacional líquida anual da empresa e suas obrigações anuais do serviço da dívida. O cálculo do Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) de uma empresa envolve uma fórmula específica.
Receita operacional líquida / serviço da dívida
Para determinar os valores de cada um desses componentes, deve-se realizar um processo sistemático de cálculo. Ao analisar a receita operacional líquida, é crucial considerar a receita antes dos impostos do negócio e deduzir as diversas despesas operacionais incorridas durante um período específico. Essas despesas operacionais geralmente abrangem despesas como salários, aluguel e impostos em dinheiro. Portanto, ao calcular esse valor, pode-se obter informações valiosas sobre o desempenho financeiro do negócio.
Receita operacional líquida = Receita – Despesas operacionais
Em contraste, o serviço da dívida é a obrigação da empresa de reembolsar o valor cumulativo de todas as dívidas pendentes dentro de um prazo específico. A desagregação abrangente deve abranger os valores de juros e principal.
É crucial reconhecer que vários credores e profissionais financeiros empregam diversas iterações dessa fórmula ao calcular o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR). As diretrizes completas oferecidas pelo prestigiado Corporate Finance Institute (CFI) contêm uma ilustração notável. Em sua abordagem inteligente, eles explicam a fórmula do Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR), que usa o EBITDA (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) em vez da receita operacional líquida. Quando se trata de avaliar a saúde financeira da sua empresa, analisando a relação entre receitas e dívidas, é fundamental manter a consistência na fórmula que você usa para calcular o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR).
Considere um cenário hipotético no qual sua valiosa empresa tem uma excelente receita operacional líquida anual de US$ 100,000 e um louvável serviço da dívida total de US$ 50,000. Nesse caso, é fundamental notar que seu Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) é impressionante. Isso significa que você pode cumprir confortavelmente seus atuais compromissos de dívida com um superávit, pois é capaz de cobrir sua dívida duas vezes. Nas partes seguintes, examinaremos uma discussão completa da ideia em questão, lançando luz sobre seu significado. Além disso, se necessário, podemos fornecer insights acionáveis sobre como melhorar efetivamente seu Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR).
Erros comuns ao calcular o índice de cobertura do serviço da dívida
#1. Valor de Reembolso Principal
A quantia principal costuma ser a culpada quando ocorrem erros. Os balanços refletem apenas os saldos remanescentes dos empréstimos e as demonstrações do resultado não registram pagamentos de principal. Portanto, se uma corporação assumiu financiamento adicional em qualquer momento durante o ano, os números podem ficar mais confusos. Nesse caso, a combinação de pagamentos de dívidas para vários empréstimos pode obscurecer o pagamento do principal.
#2. Despesas de Arrendamento de Capital
Há ambigüidade em relação à inclusão dos custos de arrendamento mercantil. Os propósitos de relatórios financeiros tratam um arrendamento de longo prazo de um ativo da mesma forma como se o item tivesse sido comprado imediatamente. As empresas geralmente alugam empilhadeiras por três anos e depois as compram no final do contrato pelo valor justo de mercado, já que as empilhadeiras geralmente têm uma vida útil de cinco anos. Ao documentar tais arrendamentos, certos requisitos contábeis se aplicam porque o arrendador obteve efetivamente o valor econômico do ativo como se tivesse sido adquirido. Alguns credores não incluem pagamentos de arrendamento mercantil no índice de cobertura do serviço da dívida, enquanto outros especialistas o fazem. Se considerarmos os custos de leasing de capital, chamamos o índice de índice de cobertura de encargos fixos.
#3. EBITDA x EBIT
Às vezes, as pessoas calculam os índices de cobertura do serviço da dívida incorretamente porque não têm certeza se devem usar EBITDA ou EBIT (lucro antes de juros e impostos). Além disso, não incluir frequentemente o EBITDA em uma demonstração de resultados também pode levar a mal-entendidos. O padrão GAAP não reconhece o EBITDA como um número. Você também pode determinar o EBITDA observando os números na demonstração de resultados.
Por que o DSCR é importante?
Entidades corporativas e instituições financeiras utilizam amplamente o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) como uma métrica nas negociações de contratos de empréstimo. Por exemplo, quando uma empresa busca obter uma linha de crédito, torna-se imperativo que ela mantenha diligentemente um Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) que permaneça acima de 1.25. Caso tais circunstâncias ocorram, é possível que o mutuário seja considerado inadimplente com o empréstimo. Além de ajudar os bancos a gerenciar seus riscos com eficácia, os Índices de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCRs) também servem como uma ferramenta valiosa para analistas e investidores que buscam avaliar a solidez financeira de uma empresa.
E se o DSCR for maior que 2?
Quando o DSCR for superior a um, significa que a empresa possui fluxo de caixa suficiente para cumprir adequadamente suas obrigações de dívida. Cada empréstimo possui características distintas e é acompanhado de um DSCR mínimo. No entanto, os credores observam amplamente uma preferência por valores DSCR que se enquadram na faixa de 1.2 a 1.4. Normalmente, as pessoas consideram uma proporção ideal de dois ou mais.
Como você calcula o índice de cobertura do serviço da dívida?
O DSCR é uma métrica financeira crucial que fornece informações sobre a capacidade de uma empresa ou indivíduo de cumprir suas obrigações de dívida. Para calcular o DSCR, deve-se dividir a receita operacional líquida pelo serviço da dívida total, que engloba os pagamentos de principal e juros associados a um empréstimo. Assim, ao empregar esta fórmula, as partes interessadas podem avaliar a saúde financeira e a capacidade de um mutuário para cumprir seus compromissos de dívida. Considere este cenário: imagine uma empresa com uma receita operacional líquida de $ 100,000 e um serviço da dívida total de $ 60,000. Nesse caso, o DSCR seria de aproximadamente 1.67.
O índice de serviço da dívida deve ser alto ou baixo?
Em termos gerais, é amplamente reconhecido que o DSCR superior a 1.25 é comumente considerado um sinal de solidez financeira. Por outro lado, se o índice cair abaixo de 1.00, pode sugerir que a empresa está enfrentando desafios financeiros.
O que é uma boa cobertura de dívida?
Os especialistas consideram um DSCR de pelo menos 2 como muito forte, indicando que uma corporação pode cobrir sua dívida duas vezes. No entanto, é importante observar que não há um padrão da indústria para essa proporção. Os credores normalmente estabelecem critérios mínimos de DSCR em 1.2% e 1.25%.
ponto de partida
O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) é uma métrica financeira amplamente utilizada que serve como uma ferramenta valiosa para avaliar a saúde financeira de uma empresa. Este índice fornece uma avaliação abrangente comparando a receita operacional de uma empresa com seus pagamentos de dívidas. Portanto, analisando a relação entre esses dois componentes cruciais, o DSCR oferece insights sobre a capacidade de uma empresa de cumprir suas obrigações de dívida e manter uma posição financeira sustentável. O índice serve como uma ferramenta valiosa para avaliar a capacidade de uma empresa de cumprir seus compromissos financeiros, especificamente em termos de cumprir as obrigações de principal e juros.
Referências
- investopedia. com
- I bankrate.co
- indeed.com
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