Ao comprar mais de uma propriedade para investimento, geralmente é preferível optar por uma hipoteca geral, que é um único empréstimo para pagar a aquisição de vários imóveis, do que solicitar empréstimos individualmente para cada compra individual. Agora, vamos discutir o que é uma hipoteca geral e como ela se aplica a imóveis.
Visão geral
Uma hipoteca geral, também conhecida como empréstimo geral, é uma hipoteca que cobre várias propriedades e as usa como garantia. Em vez de financiar cada propriedade separadamente, você pode financiar várias propriedades ao mesmo tempo com uma hipoteca geral.
Um empréstimo geral pode ser usado para comprar várias propriedades de uma só vez ou para combinar os empréstimos de várias propriedades em um. Se alguma das garantias for vendida, apenas o valor atribuível à propriedade vendida é devido; o empréstimo em si não é “chamado”, pois isso forçaria um refinanciamento ou reembolso total. Portanto, o valor restante do empréstimo continua conforme o planejado.
As hipotecas gerais geralmente não estão disponíveis nos bancos e credores tradicionais. Em vez disso, os credores comerciais são as principais fontes desses empréstimos. Eles se concentram em investidores imobiliários experientes com finanças complexas e um portfólio de muitas propriedades.
Como funciona a hipoteca geral
As hipotecas gerais simplificam o financiamento imobiliário. Os investimentos imobiliários exigem grandes depósitos. Poupanças pessoais podem não ser adequadas para operações imobiliárias em larga escala. Assim, as hipotecas gerais são ideais para o financiamento imobiliário. Os desenvolvedores compram e desenvolvem terras para dividir em unidades residenciais usando hipotecas gerais. Esta hipoteca cobre vários lotes. Os empreendimentos de loteamentos imobiliários utilizam esse tipo de financiamento. Por um valor fixo, o mutuário pode quitar determinados lotes. A hipoteca pagará os dois lotes enquanto a construção avança.
Os prédios que serão construídos com essa hipoteca servem como garantia do empréstimo. No entanto, as hipotecas gerais têm regras que permitem que propriedades individuais sejam vendidas sem pagar totalmente o empréstimo.
Uma “cláusula de vencimento na venda” em hipotecas convencionais exige o pagamento integral se a propriedade for vendida. A “cláusula de liberação” de uma hipoteca geral permite que parte da propriedade de garantia seja vendida e parte da dívida paga de volta. Depois que todas as casas são vendidas, a hipoteca geral é restabelecida. Isso facilita a compra e venda de várias residências com o mesmo crédito.
Esta cláusula, no entanto, só é aplicável se o valor da propriedade sobrevivente for suficiente para satisfazer o saldo do empréstimo pendente quando uma propriedade de uma carteira que suporta uma hipoteca geral é vendida.
Requisitos gerais de hipoteca
As instituições de crédito também podem considerar o seguinte ao determinar a elegibilidade geral da hipoteca de uma empresa:
#1. Situação de crédito do mutuário
O histórico de crédito pessoal e a renda do mutuário serão levados em consideração pelo credor hipotecário geral durante o processo de inscrição.
#2. A estabilidade financeira da empresa
Um índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) de pelo menos 1.25x é necessário para que a empresa se qualifique para o empréstimo, além dos ganhos comerciais e do histórico de crédito.
#3. Entendimento da indústria
Se o mutuário pretende construir um projeto considerável, isso é essencial. O credor hipotecário geral vai querer saber se o mutuário tem experiência anterior, porque eles correm muito perigo nesta circunstância.
#5. Força do ativo
A instituição de crédito vai querer saber quantas propriedades estão incluídas no empréstimo, que tipo de propriedades estão incluídas, para que são usadas, onde estão localizadas, como são mantidas e quanto valem.
#6. Receita operacional líquida
Se o empréstimo for para aluguel de imóveis, o banco vai querer saber quanto dinheiro os imóveis rendem a cada mês.
Para quem são as hipotecas gerais?
Na maioria das vezes, compradores inteligentes, nadadeiras e incorporadoras imobiliárias os usam. Empresas no negócio de compra de casas em massa ou investidores experientes com uma carteira de propriedades residenciais ou comerciais são o mercado-alvo para hipotecas gerais.
Esses empréstimos não devem ser usados para uma segunda casa ou mesmo uma residência principal. Em vez disso, eles são feitos para servir como residências de investimento para investidores imobiliários que alugam, vendem ou constroem casas com fins lucrativos. Alguns dos clientes mais típicos para uma hipoteca geral incluem:
#1. Investidores em Imóveis para Aluguel
Os investidores em propriedades de aluguel geralmente enfrentam restrições de empréstimos de credores convencionais. Um empréstimo geral pode ser usado para comprar várias propriedades de uma só vez ou para combinar empréstimos em propriedades de aluguel existentes em um único empréstimo.
#2. Aletas de propriedade
Os flippers de propriedade podem comprar vários imóveis de uma só vez para revender usando um empréstimo geral. O flipper só precisa pagar essa porcentagem do empréstimo para cada propriedade vendida. Por exemplo, os flippers podem procurar hipotecas abrangentes para permitir que eles se movam rapidamente e aproveitem as oportunidades que encontram no mercado. Uma hipoteca geral pode fornecer flexibilidade adicional para tornar essas operações mais viáveis se o investidor descobrir muitas casas que deseja comprar, reformar e revender.
#3. Construtores e Desenvolvedores
Os incorporadores imobiliários também podem comprar terrenos e pagar pela construção de edifícios com uma hipoteca geral. Se o desenvolvedor concordar em manter o empréstimo, ele se torna um financiamento permanente; caso contrário, pode ser reembolsado à medida que o incorporador vende as propriedades.
#4. Expansão de negócios
Um empréstimo geral oferece o financiamento de todos os edifícios sob uma hipoteca, o que é útil para empresas que estão expandindo ou comprando um com vários locais.
Hipoteca Cobertura Imobiliária
Resumindo, a hipoteca geral é o sistema de financiamento de vários projetos e aquisições imobiliárias usando um empréstimo geral. Isso também oferece a opção de combinar várias hipotecas imobiliárias individuais em um único empréstimo geral. Como as hipotecas gerais são bastante flexíveis e permitem que ativos individuais sejam vendidos separadamente, sem necessidade de refinanciamento ou obtenção de um novo empréstimo, eles geralmente são adquiridos por investidores e incorporadores imobiliários para economizar tempo e dinheiro ao financiar vários ativos ou imóveis comerciais e residenciais propriedades.
Veja este cenário, por exemplo. Um incorporador compra 100 acres de propriedade com a intenção de desenvolver um bairro suburbano com uma casa por acre. Eles compram a terra de vários vendedores usando um empréstimo geral. Eles vendem casas para famílias específicas enquanto constroem e pagam uma parte do empréstimo a cada venda.
Credores hipotecários gerais
Solicitar recomendações de seu banqueiro, CPA ou conselheiro financeiro é a abordagem mais fácil para localizar um credor comercial que forneça hipotecas gerais. No entanto, aqui estão alguns credores hipotecários que você também pode querer considerar:
#1. Empréstimos comerciais mais amplos:
A Vaster é uma organização hipotecária totalmente integrada com especialistas do mercado local como sua espinha dorsal. Foi estabelecido em 2017 por duas das maiores empresas imobiliárias do sul da Flórida; Fortune International Group e The Related Group. Foi formada como uma joint venture. Em seus primeiros dois anos de operação, como um credor privado residencial, a Vaster fechou mais de $ 150,000,000 em empréstimos. Desde então, eles aumentaram a variedade de produtos de empréstimo que oferecem para continuar ajudando mais pessoas a acumular riqueza por meio de imóveis.
A Vaster está situada em Miami, Brickell, na Flórida, o centro financeiro da cidade, e pode fornecer uma experiência de hipoteca perfeita para clientes dos Estados Unidos e de outros países devido à localização favorável de sua sede.
A Vaster é especializada em transações comerciais complexas e de grande escala com até 65% de financiamento e sem valor máximo de empréstimo em um contrato de 12 a 36 meses para empréstimos comerciais e residenciais.
#2. KRAM Capital
Quando o assunto é financiamento imobiliário comercial e residencial, poucas empresas se comparam a Grupo KRAM Capital LLC. Devido à sua presença mundial, os clientes da KRAM podem acessar fundos para investimentos imobiliários comerciais e residenciais em qualquer lugar. Sua sede está localizada em Atlanta, Geórgia.
Os 20 anos de experiência em financiamento comercial e residencial da equipe de liderança e US$ 2 bilhões em transações ajudam os clientes. Desde 2017, o KRAM Capital Group oferece serviços excepcionais e ferramentas online para proporcionar a cada cliente uma experiência única.
A KRAM Capital fornece financiamento para investidores imobiliários de todos os tamanhos, incluindo; imóveis comerciais, propriedades multifamiliares, investimento residencial, empréstimos-ponte e aluguéis de temporada com valores de empréstimo a partir de no mínimo US$ 300,000 e prazo fixo de empréstimo de 5 a 30 anos.
#3. Empréstimos Westpark
O Westpark Loans, com sede na Califórnia, é um credor direto de dinheiro vivo operando em escala nacional. Eles fornecem todo tipo de hipoteca, incluindo dinheiro vivo, governo, documentação alternativa e empréstimos convencionais.
Localizada em Irvine, Califórnia, nos EUA, a Westpark Loans oferece 2 produtos diferentes, sob o sistema de empréstimo geral. Eles são o empréstimo geral do investidor padrão e o empréstimo geral do investidor de apartamentos.
Na opção de empréstimo Standard Investor Blanket;
- Os valores dos empréstimos variam de US$ 500,000 a US$ 5 milhões
- Refinanciamento de saque é aceitável
- Prazos fixos de 5 ou 10 anos com amortização de até 30 anos
Sob a opção de empréstimo Cobertor de Investidor de Apartamento;
- Os valores dos empréstimos variam de US$ 1 milhão a US$ 50 milhões
- Refinanciamento de saque também é aceitável
- Prazos fixos de 5 ou 10 anos com amortização de até 30 anos
Empréstimo Cobertor vs Empréstimo Ponte
Apesar de ambos serem empréstimos imobiliários comerciais, existem algumas diferenças entre eles.
Um empréstimo-ponte é um empréstimo breve criado para oferecer financiamento durante um período de transição, como a mudança de uma casa para outra, enquanto um empréstimo geral é uma única hipoteca que cobre dois ou mais imóveis.
Os empréstimos-ponte são usados principalmente por proprietários de imóveis solteiros que desejam se mudar para uma nova casa ou reformar e vender sua casa antiga, enquanto os empréstimos gerais são preferidos principalmente por incorporadores imobiliários e investidores que desenvolvem um grande número de propriedades simultaneamente.
Os empréstimos-ponte têm uma taxa de juros mais alta, variando de 6.25% e acima, e são empréstimos de prazo relativamente curto, normalmente a serem pagos em 6 meses a 3 anos, enquanto os empréstimos gerais têm taxas de juros muito mais baixas, de até 4%, com termos de empréstimo que variam de 2 a 30 anos.
Às vezes, os investidores imobiliários podem usar empréstimos-ponte comerciais, que são empréstimos de curto prazo até que possam garantir financiamento de longo prazo. Ao reformar uma propriedade de renda comprada recentemente, os empréstimos-ponte são frequentemente empregados; após a conclusão das benfeitorias, o imóvel torna-se elegível para financiamento definitivo. Adicionalmente, Empréstimos ponte comerciais pode ser utilizado para comprar terrenos que ainda não foram construídos ou para refinanciar ativos comerciais.
Prós e contras da hipoteca geral
Estes são os principais prós e contras da hipoteca geral:
Prós
- Um mutuário com uma hipoteca geral pode economizar mais dinheiro porque há apenas um empréstimo para pagar as taxas. Isso dá ao proprietário do imóvel mais dinheiro para investir no projeto. Assim, os custos para um corretor de imóveis solicitar e fechar várias hipotecas são menores.
- Esses empréstimos permitem que investidores e mutuários consolidem várias propriedades em um único empréstimo. Isso economiza muito tempo, energia e dinheiro. Além disso, como há apenas um pedido de empréstimo, eles economizam uma tonelada de papel, pois há apenas um conjunto de informações financeiras, uma consulta de crédito e um pedido para preencher.
- Após a aprovação do empréstimo, os mutuários terão apenas um pagamento de empréstimo por mês para gerenciar e acompanhar e um extrato mensal para atualizar na contabilidade do mutuário.
- A venda de um único ativo implica o reembolso apenas do valor do saldo do empréstimo atribuível a esse ativo. Se a propriedade do empréstimo geral for paga, ela poderá ser vendida sem afetar a dívida pendente.
- Empréstimos gerais podem ser usados para comprar quantas propriedades o mutuário desejar.
Desvantagens
- Por serem incomuns, os empréstimos gerais não são fáceis de obter.
- Os requisitos de qualificação são geralmente muito mais exigentes, pois seus termos tendem a ser diferentes dos empréstimos hipotecários tradicionais.
- Alguns mutuários podem achar difícil fazer os pagamentos iniciais maiores que os credores hipotecários gerais ocasionalmente exigem, variando de 25% a 50%, além dos altos valores de empréstimo que os empréstimos gerais geralmente acompanham quando comparados aos empréstimos hipotecários convencionais.
- Em contraste com as hipotecas convencionais, as condições do empréstimo podem mudar e, se houver inadimplência, todos os ativos garantidos como garantia podem ser perdidos.
O que é um exemplo de uma hipoteca geral?
Digamos que um incorporador imobiliário queira construir uma subdivisão suburbana com uma casa por acre em 100 acres. O incorporador pode comprar o terreno usando um empréstimo geral ou financiar a construção da casa individual com o empréstimo geral e pagar o empréstimo gradualmente a cada venda de casa.
É difícil obter uma hipoteca geral?
Para indivíduos comuns, seria bastante difícil adquirir um empréstimo geral, enquanto que, para investidores experientes, como empresas imobiliárias e investidores, a tendência aumenta.
Como funciona uma hipoteca geral?
Um empréstimo geral é um tipo de empréstimo que basicamente permite ao mutuário pagar o empréstimo vendendo a propriedade garantida em segmentos.
Veja também EMPRÉSTIMO GERAL: O que é e como usar
Conclusão
Empréstimos gerais ou hipotecas são empréstimos que cobrem vários ativos imobiliários e permitem que os investidores obtenham financiamento para várias propriedades ao mesmo tempo, em vez de ter que fazer várias hipotecas individuais. A propriedade para a qual o empréstimo é contratado serve como garantia para o empréstimo. Uma cláusula de rescisão permite que a propriedade seja vendida individualmente sem ter que pagar toda a dívida.
O principal valor desse modelo de financiamento é que ele permite mais dinheiro em mãos para o mutuário. Empréstimos gerais são solicitados principalmente por desenvolvedores, investidores imobiliários e nadadeiras que constroem grandes propriedades comerciais ou residenciais.
Perguntas frequentes sobre hipoteca geral
Qual é a garantia em uma hipoteca geral?
O imóvel é a garantia da hipoteca.
O que cobre uma hipoteca geral?
Uma hipoteca geral cobre dois ou mais ativos ou imóveis.
Os empréstimos gerais são seguros?
Empréstimos gerais são seguros, desde que o mutuário não deixe de pagar a hipoteca.
- QUANTAS MORTGAGES VOCÊ PODE TER: INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
- EMPRÉSTIMOS PONTE: Uma Informação Abrangente sobre Empréstimo Ponte
- Quais são os sapatos mais caros do mundo?
- Melhores CARTÕES DE CRÉDITO 2023 COM JUROS 0 por 18 Meses
- GRAVAÇÃO EM IMÓVEIS: DEFINIÇÃO E COMO FUNCIONA
- Processo de pedido de compra: tipos, exemplos e formato
- EMPRÉSTIMO COM GARANTIA: Significado e o que você precisa saber
