Um pagamento balão é um montante fixo pago no final do prazo de um empréstimo, significativamente mais do que todos os pagamentos anteriores. Os mutuários com empréstimos balão podem fazer pagamentos mais baixos no início de um empréstimo em troca de um pagamento maior (balão) no final do prazo do empréstimo. Esses empréstimos geralmente são melhores para mutuários com bom crédito e alta renda.
Mas há uma pegadinha? Vamos descobrir…
O que é um pagamento balão?
Um pagamento balão é o valor final devido em um empréstimo estruturado como uma série de pequenos pagamentos mensais seguidos por uma única grande quantia no final do prazo do empréstimo. Os pagamentos antecipados podem ser todos ou quase todos os pagamentos de juros do empréstimo, sendo o pagamento antecipado o principal do empréstimo. Isso é conhecido como empréstimo balão.
O empréstimo hipotecário balão tornou-se popular nos anos que antecederam a crise financeira de 2007-2008. Isso permitiu que as pessoas que queriam comprar uma casa recebessem um pagamento de hipoteca que pudessem pagar, pelo menos inicialmente.
A crise financeira não eliminou o empréstimo balão, mas agora é mais comumente usado para empréstimos comerciais. Um projeto pode ser financiado com um empréstimo que exige pagamentos mínimos desde o início, com o pagamento antecipado devido apenas quando o projeto gerar lucro.
Um pagamento balão é análogo a um pagamento único.
Compreendendo os pagamentos em balão
Como o termo “balão” indica, o pagamento final desse tipo de empréstimo é substancial.
Nos últimos anos, os pagamentos em balão tornaram-se mais comuns nos empréstimos comerciais do que nos empréstimos ao consumidor. Ele permite que um credor comercial reduza os custos de curto prazo enquanto cobre o pagamento antecipado com ganhos futuros.
Compradores de imóveis individuais usam a mesma lógica, mas os riscos são mais significativos. Os compradores de imóveis residenciais mantêm seus custos de curto prazo baixos assumindo que suas rendas serão significativamente maiores quando o pagamento do balão vencer, que eles poderão refinanciar sua hipoteca antes do vencimento ou que poderão vender a casa e pagar toda a hipoteca antes do vencimento do pagamento antecipado.
Durante a crise financeira de 2008-2009, os proprietários de imóveis que usaram hipotecas de balão para financiar suas compras descobriram que era impossível vender suas casas por um preço alto para pagar o valor emprestado.
Pagamentos de balão são frequentemente agrupados em hipotecas em duas etapas. Um mutuário recebe uma taxa de juros introdutória e geralmente mais baixa nessa estrutura de financiamento no início do empréstimo. Após um período inicial de empréstimo, o empréstimo muda para uma taxa de juros mais alta.
ARM vs. Empréstimo de Balão
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é freqüentemente confundida com um empréstimo balão. Um ARM fornece ao mutuário uma taxa introdutória por um período definido, geralmente de um a cinco anos. A taxa de juros é redefinida então e pode ser redefinida regularmente até que o empréstimo seja totalmente reembolsado.
O incentivo é uma pequena taxa de juros inicial em comparação com uma taxa de hipoteca de taxa fixa. A desvantagem é a possibilidade de uma taxa significativamente maior no futuro.
Ao contrário dos empréstimos balão, um ARM se ajusta automaticamente.
Exemplos de pagamentos em balão
Os pagamentos em balão são mais comumente associados aos seguintes tipos de empréstimo, embora esses produtos possam diferir de suas contrapartes tradicionais.
Mortgages
As hipotecas balão permitem que compradores qualificados financiem suas casas com pagamentos de hipotecas mensais inicialmente baixos.
O empréstimo imobiliário apenas com juros é um exemplo típico de hipoteca balão, pois permite que os proprietários adiem o pagamento do principal por três a dez anos e, em vez disso, façam apenas pagamentos de juros.
As hipotecas de apenas juros e outras hipotecas de balão são normalmente usadas por compradores de casas com alto patrimônio líquido, com bom crédito e capital suficiente para pagar um grande principal em um cronograma de amortização regular.
No entanto, a maioria dos mutuários de hipotecas balão não faz o pagamento balão quando o período de pagamento baixo expira. Em vez disso, para evitar pagar a grande quantia em dinheiro, é comum refinanciar ou vender a casa primeiro.
Empréstimos Empresariais
As empresas costumam usar empréstimos de balão para atender às necessidades de financiamento de curto prazo ou para comprar imóveis comerciais.
Um empréstimo balão pode ser uma maneira acessível de fornecer financiamento para uma empresa que precisa de capital de giro e está aguardando um grande pagamento de um cliente. Empréstimos de balão também podem ser úteis para empresas que desejam se mudar para um novo escritório antes de vender o antigo, porque o cronograma de pagamento diferido lhes dá tempo para vender o antigo.
As empresas enfrentam os mesmos riscos que os consumidores quando se trata de empréstimos inflacionados. Assumir uma responsabilidade que exige um grande pagamento fixo pode ser arriscado para uma empresa que não possui um fluxo de receita garantido.
Embora o refinanciamento seja uma opção para sair de um empréstimo balão, não há garantia de que você receberá um novo empréstimo. Se sua receita cair ou seu setor sofrer, há uma boa chance de você ficar sobrecarregado com uma grande dívida pendente.
Empréstimos de carro
Pagamentos em balão são menos comuns em empréstimos para automóveis do que em hipotecas ou empréstimos comerciais. No entanto, as restrições de empréstimos no setor de empréstimos para automóveis são menos rigorosas, facilitando a obtenção desse tipo de empréstimo pelos consumidores.
Muitos mutuários entram em empréstimos de carro de balão acreditando que sua renda aumentará no momento do pagamento, deixando-os incapazes de pagar o valor total.
Embora os empréstimos para carros de balão possam ajudar os consumidores a garantir pagamentos mensais mais baixos, eles são frequentemente usados pelos motivos errados.
É importante lembrar que os empréstimos balão não são necessariamente mais acessíveis; eles distribuem o custo total de maneira diferente. Se não houver garantia de que sua renda aumentará significativamente, você deve escolher um empréstimo que possa financiar totalmente com sua renda atual.
Empréstimo Totalmente Amortizado vs. Empréstimo Balão
Um empréstimo balão consiste em uma série de pagamentos consistentes seguidos por um grande pagamento no final, conhecido como pagamento balão. Por outro lado, um empréstimo totalmente amortizado é composto de pagamentos iguais feitos durante a vida do empréstimo. Nesse caso, o saldo ao final dos custos é zero.
Os pagamentos regulares em uma estrutura de empréstimo balão são menores do que os de um empréstimo totalmente amortizado para um empréstimo de tamanho semelhante. É a principal vantagem dos empréstimos balão.
Onde:
CP = Pagamento Constante.
BP = Pagamento balão.
N = número de pagamentos.
r = taxa de desconto.
Onde:
CP = Pagamento Constante.
N = número de pagamentos.
r = taxa de desconto.
Solicitação de empréstimo de balão
O empréstimo balão pode ser um método eficaz ferramenta de gestão financeira. Considere uma pequena empresa que deseja criar um novo produto. O desenvolvimento exigirá um investimento e não gerará fluxos de caixa nos primeiros anos. Nesse caso, usar um empréstimo balão reduzirá o ônus financeiro do negócio durante a fase de desenvolvimento porque os pagamentos iniciais são menores.
À medida que o negócio amadurece e cresce, ele será capaz de gerar fluxos de caixa suficientes para pagar o pagamento antecipado no final do empréstimo. Também auxilia no planejamento financeiro, pois os pagamentos podem ser ajustados para refletir a situação financeira da empresa.
Quando exatamente o pagamento do balão é devido?
Um pagamento de empréstimo hipotecário balão geralmente vence na data de vencimento, quando a hipoteca se torna totalmente devida. No caso de uma hipoteca balão de cinco anos, por exemplo, um pagamento balão vence no final do prazo de cinco anos e paga o saldo remanescente do empréstimo. A data de vencimento exata de um pagamento balão é determinada pelos termos do empréstimo e é definida no início da hipoteca balão.
O que distingue um empréstimo balão de outros tipos de empréstimos?
As hipotecas balão diferem de outros tipos de empréstimo em alguns aspectos, além de terem um pagamento à vista devido no final do empréstimo.
Provedores de empréstimo
Uma distinção significativa é o tipo de credor que oferece empréstimos balão. Um pagamento balão é um dos vários recursos que não são permitidos nas hipotecas mais qualificadas, que são empréstimos que atendem às diretrizes estabelecidas e são considerados estáveis. Como resultado, os pagamentos balão são permitidos apenas em alguns produtos hipotecários e estão disponíveis apenas em credores pequenos ou privados ou para tipos específicos de empréstimos, como construção.
Padrões de Qualificação
Os requisitos de elegibilidade e o processo de subscrição para hipotecas balão também podem diferir. Como as notas balão não são consideradas hipotecas qualificadas, os credores que as oferecem definem suas necessidades. Hipotecas não qualificadas, incluindo notas de balão, geralmente têm requisitos de mutuário mais rigorosos, como pontuações de crédito mais altas e valores de adiantamento.
Taxas de juros
As taxas de juros das hipotecas balão são outra maneira de diferenciá-las de outros empréstimos. Como os credores assumem muitos riscos, as taxas de hipoteca de balão geralmente são mais altas.
Prós e contras dos pagamentos em balão
Prós
- Você fará pequenos pagamentos iniciais. Os pagamentos mensais durante o período fixo são normalmente mais baixos do que os de um empréstimo totalmente amortizado, principalmente se a hipoteca balão for apenas de juros.
- Você pode comprar uma casa mais cedo. Os compradores que antecipam um aumento significativo na renda ou um pagamento fixo no futuro podem usar uma hipoteca balão para comprar uma casa mais cedo ou mais tarde.
- Você pode ter um tempo de processamento mais rápido. Muitos credores de notas de balão oferecem um processo de subscrição muito mais curto do que outros tipos de empréstimo.
- Renovações de investimento podem ser financiadas. Os compradores podem concluir o projeto de construção enquanto fazem pagamentos mensais baixos com empréstimos fixos e invertidos (que possuem recursos de pagamento balão). No entanto, como mutuário, você deve ter cuidado com esses empréstimos. Eles freqüentemente vêm com taxas de juros e taxas exorbitantes.
- Haverá menos requisitos de documentação. Uma hipoteca balão pode não exigir uma avaliação da casa ou outra documentação típica do financiamento tradicional, dependendo dos termos do empréstimo e do credor.
Desvantagens
- Você pode perder sua casa. Uma hipoteca balão é arriscada, a menos que você tenha certeza de que terá dinheiro suficiente para pagar o empréstimo. Se você não pagar o balão, seu credor pode executar a hipoteca de sua casa.
- Você pode precisar de mais dinheiro emprestado. Se você não puder fazer o pagamento antecipado no vencimento, talvez seja necessário fazer outro empréstimo para cobri-lo.
- Você acumulará patrimônio mais lentamente. Os pagamentos mensais da hipoteca que precedem o pagamento final do balão não pagam muito principal com a amortização do pagamento do balão - no caso de empréstimos apenas com juros, nenhum. Como resultado, os empréstimos de pagamento balão geram pouco ou nenhum patrimônio líquido e podem ser difíceis de refinanciar.
- Você pode precisar de ajuda para se qualificar. Os credores hipotecários de balão podem exigir uma pontuação de crédito alta ou um grande adiantamento.
- As taxas de juros serão maiores. Por causa do risco envolvido, as taxas de hipoteca de balão são frequentemente mais altas do que as qualificadas. Opções de empréstimo padrão, como hipotecas convencionais tradicionais, empréstimos FHA, VA e USDA, geralmente oferecem melhores taxas aos consumidores.
Como se livrar de uma hipoteca com um pagamento de balão
- Refinanciar o empréstimo balão. Um pagamento exagerado pode ser evitado refinanciando o empréstimo para outra hipoteca antes do vencimento do pagamento antecipado.
- Faça o pagamento balão. Naturalmente, efetuar o pagamento balão resultará no cancelamento da nota balão. Economizar o montante fixo durante o período fixo de pagamento, usar os fundos esperados ou pedir dinheiro emprestado para fazer o pagamento antecipado são todas as opções.
- Vender a casa. Os mutuários que não puderem pagar os pagamentos antecipados na data de vencimento podem vender a propriedade para evitar a inadimplência do empréstimo.
- Pague mais durante o primeiro período. Supondo que não haja penalidade de pagamento antecipado no empréstimo, pagar mais durante o período inicial reduz o principal devido no final do prazo do empréstimo.
- Negocie uma extensão de tempo. Uma extensão pode ser possível se o proprietário não puder fazer o pagamento antecipado. No entanto, essa opção provavelmente é cara e pode resultar apenas em uma extensão de curto prazo.
Conexões Importantes
Pagamento Regularmente
O tamanho dos pagamentos regulares e dos pagamentos balão têm uma relação linear. O pagamento balão diminui linearmente à medida que os pagamentos periódicos aumentam.
Quando o pagamento antecipado é zero, o valor regular é igual ao preço normal de um empréstimo idêntico totalmente amortizado. Como resultado, um empréstimo totalmente amortizado é um subconjunto de um empréstimo balão em que o pagamento balão é zero.
Taxa de interesse
A taxa de juros e o pagamento balão têm uma relação não linear. À medida que a taxa de juros do empréstimo aumenta, os pagamentos inflacionados podem se tornar muito grandes. É significativo porque, à medida que as taxas de juros sobem, a redução dos pagamentos balão exige preços regulares cada vez mais altos, o que pode impactar a gestão financeira da empresa.
Alternativas para hipotecas balão
Se uma hipoteca de balão não for adequada para você, aqui estão outras opções.
Empréstimos de construção para permanente
As pessoas que queriam financiar uma casa recém-construída tiveram que obter financiamento provisório de construção de um banco no passado. No entanto, os credores agora podem fazer empréstimos únicos para construção.
Durante a fase de construção, esses empréstimos são tipicamente empréstimos apenas com juros que se convertem em hipotecas com pagamentos de principal e juros assim que a fase de construção é concluída. Essa opção pode ser uma aposta melhor do que um empréstimo com pagamento antecipado.
Hipotecas de taxa ajustável
Um empréstimo balão pode fornecer alguns dos mesmos benefícios que uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), mas com riscos diferentes. Os ARMs normalmente têm taxas de juros mais baixas e pagamentos mensais no início do empréstimo. Os compradores de casas geralmente podem se qualificar para uma hipoteca maior ao comprar uma casa pela primeira vez.
Ao contrário dos empréstimos balão, no entanto, todo o saldo de um ARM não vence de uma só vez. Em vez disso, após um período fixo inicial, a taxa de juros e os pagamentos se ajustam ao longo do prazo do empréstimo.
Você pode pedir ao seu credor para estimar o pagamento mais alto que você pode enfrentar sob o ARM para determinar se a economia inicial vale o risco.
Hipoteca de Pagamento Graduado FHA
Os compradores de imóveis que usam uma hipoteca de pagamento gradual apoiada pela Federal Housing Administration (FHA) verão seus pagamentos aumentarem com o tempo. Esses empréstimos são ideais para pessoas que desejam comprar uma casa imediatamente, mas não podem pagar os pagamentos mensais. Por ter recursos integrados que ajudam a garantir que os mutuários possam pagar as novas taxas à medida que elas aumentam, o programa de empréstimo é uma alternativa segura às hipotecas de balão.
Hipoteca por um período de tempo mais prolongado
Uma hipoteca com um prazo mais longo, como 40 anos, terá um pagamento menor do que um empréstimo com um período de amortização mais curto. Como resultado, esta pode ser uma opção mais estável do que um empréstimo balão. No entanto, como você fará pagamentos por um período mais longo, poderá pagar mais juros ao longo da vida do empréstimo. Além disso, as taxas de juros costumam ser mais altas do que nos empréstimos com prazos mais curtos.
É legal aceitar um pagamento em balão?
Um pagamento balão é, de fato, um instrumento de dívida legal. Um credor pode projetar um empréstimo para um mutuário que deseja pagar uma série de pagamentos mensais baixos, seguidos por um único grande pagamento principal no final do empréstimo.
O mutuário deve estar ciente da obrigação de longo prazo de pagar o saldo principal no final do empréstimo de uma só vez.
Os pagamentos em balão são uma boa ideia para comprar um carro?
Um pagamento balão pode ser apropriado para mutuários que precisam desesperadamente de um carro, mas não podem pagar um grande pagamento mensal.
Nesses casos, o mutuário quase certamente pagará uma taxa de juros mais alta do que seria cobrada em um empréstimo de carro tradicional.
Mais importante ainda, o mutuário deve ficar de olho e estar preparado para pagar o pagamento do balão iminente no final do prazo do empréstimo.
Conclusão
Pagamentos em balão são relativamente comuns em transações comerciais. Eles reduzem os custos de financiamento durante os estágios iniciais de um novo projeto e dão à empresa tempo para realizar os lucros do empreendimento antes de pagar o saldo do empréstimo.
Eles estão disponíveis para os consumidores, mas geralmente apenas para aqueles com um adiantamento considerável e uma boa pontuação de crédito.
O pagamento balão traz riscos adicionais quando usado para uma hipoteca de casa. O comprador paga principalmente ou apenas juros por vários anos, contando com o crescimento do preço para fornecer patrimônio.
Os mutuários acreditam que podem refinanciar sua hipoteca ou vender sua casa com lucro antes do vencimento do pagamento antecipado. Essa estratégia só pode dar certo se o mercado imobiliário passar por uma desaceleração inesperada e sua casa ganhar valor.
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Referências
